裁判字號：臺灣高等法院91年上字第18號民事判決
裁判日期：民國91年04月30日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院民事判決九十一年度上字第一八號
上訴人甲○○被上訴人乙○○右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十年七月三十一日臺灣板橋地方法院八十九年度訴字第一七二○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱略以：㈠系爭坐落台北縣○○鎮○○段○○○○○○號面積二二一平方公尺、同段二四
０－十一地號面積二平方公尺（民國六十六十月十三日自二四０－二地號分割轉載）及同段二四０－八地號土地面積四二五平方公尺（以下簡稱系爭土地），於民國（下同）五十一年十月二十五日前，其租賃關係存在於訴外人 陳月 及 林交 （即上訴人之祖父）間，於四十六年間，陳月將系爭土地出賣與訴外人 黃欉 ，陳月並未將典賣條件以書面通知承租人林交，致陳月與黃欉間之土地買賣契約，不能對抗承租人林交，即黃欉不能以新所有權人之地位對承租人林交主張所有權人之權利，此新所有權之權利瑕疵，應為其後向黃欉購買系爭土地之被上訴人所繼受。
㈡陳月將系爭土地出賣與黃欉，黃欉再出賣與被上訴人，均未將典賣條件通知承租人林交或其繼承人林 王秀綿 ，使承租人不知有典賣之事實。
㈢上訴人否認被上訴人所主張訴外人陳月將系爭土地賣與黃欉時，陳月已和林王
秀綿終止耕地租約，且三峽鎮公所三七五耕地租約登記簿，並無出租人申請終止租約之記載，反蓋有續訂租約至六十七年十二月三十一日之戳記，足見 林王秀綿 從未與陳月終止耕地承租契約。
㈣耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款雖規定非因不可抗力而繼續一年不
為耕種，依法得終止租約，惟系爭土地附近灌溉水溝因興建大樓而受阻，致無法引水種植水稻，上訴人不為耕作，顯係受不可抗力之因素而影響，惟現已改種植水稻以外之作物，並無不為耕作之情事。
㈤本件被上訴人認其向三峽鎮公所聲請註銷租賃契約書，該所已向上訴人通知，
即已為終止契約意思表示，然被上訴人註銷租約理由書係向三峽鎮公所為之，文內亦未有終止契約之表示，顯然有違民法終止契約意思表示之規定，被上訴人終止租約尚屬無效。
三、證據：援用第一審所提之立證資料。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱略以：㈠訴外人陳月將系爭土地出售予黃欉時，係空地點交，上訴人之祖先即林交、林
王秀綿均知情且無異議；而黃欉買受系爭土地後即作為煤炭貯置場，堆放煤炭，十年後（即五十六年間）再過戶點交被上訴人占有使用，至八十八年九月二十八日止，長達四十一年餘，均由地主占有使用，因系爭土地業經地主收回四十一年餘，上訴人均未占有使用，亦無繳納租金，更可證明兩造間無租約存在。
㈡系爭土地雖於四十四年一月一日至四十九年十二月三十一日，由訴外人陳月與
林交、林王秀綿訂有租約，然陳月出售系爭土地予黃欉時，業已收回土地，終止租約，其後復未續約，且被上訴人為所有權移轉登記時，並未有耕地租約登記於土地登記謄本。
㈢被上訴人並不認識林交、林王秀綿及上訴人，復未收取任何租金，豈能訂立租約。
三、證據：援用第一審所提之立證資料。理由
一、被上訴人起訴主張：系爭土地原係訴外人陳月所有，於四十六年十一月四日出賣與訴外人黃欉，並於四十七年一月二十七日辦畢所有權移轉登記後，即作為煤炭貯置場堆放煤炭，而無人耕作，嗣訴外人黃欉於五十六年十月二十七日將系爭土地出賣登記與被上訴人，並交由被上訴人占有使用，被上訴人購買系爭土地後，迄今三十餘年均無人耕作，亦無人向被上訴人繳納租金，現場一片荒蕪，雜樹高達數十尺，雜草叢生。後因系爭土地面○○○鎮○○○○路，長期荒廢至為可惜，第三人欲承租搭建鐵屋，經向三峽鎮公所申請建築使用，始知訴外人陳月曾與林王秀綿就系爭土地於四十四年一月一日至四十九年十二月三十日有耕地租約。
然黃欉於四十六年間向陳月購買系爭土地後，陳月已與林王秀綿終止租約，將土地收回，空地點交予黃欉，並向台北縣政府為註銷租約之登記，僅未向三峽鎮公所辦妥註銷登記，故系爭土地已無租約。縱有租約存在，然因上訴人數十年均未於系爭土地上耕作，被上訴人依耕地三七五減租條例及有關法令終止租約，而上訴人於八十八年九月二十八日強行於系爭土地上墾荒除草，顯係無權占有系爭土地等情，爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權，或依民法第四百五十五條租賃物返還請求權之規定，求為命上訴人將系爭土地返還被上訴人。
上訴人則以：依耕地三七五減租條例第六條規定，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂應由出租人會同承租人申請登記。本件系爭土地既有耕地租賃契約存在，且依法辦理登記，其後未經變更或終止，租賃契約仍繼續存在，被上訴人主張系爭租約已終止，並非事實。另系爭土地附近灌溉水溝因興建大樓而受阻，致無法引水種植水稻，上訴人顯係受不可抗力之因素而無法耕作，惟現已改種植水稻以外之作物，並無不為耕作之情事。又被上訴人僅向三峽鎮公所申請註銷租約，理由書內未表明終止契約，顯不符民法終止契約意思表示之規定，被上訴人主張已終止租約尚屬無據。再者，出租人陳月與承租人 林交間 既存有耕地租賃契約，林交於五十一年十月二十五日死亡，該耕地租約由林交之養女林王秀綿繼承，並由林王秀綿繼續耕作，已為不定期限之租約，則陳月出售系爭土地與黃欉，黃欉再將系爭土地出賣與被上訴人，均未依三七減租條例第十五條第一項之規定，將出賣條件以書面通知承租人林王秀綿，其出賣契約自不得對抗原承租人林王秀綿，故被上訴人訴請上訴人返還系爭土地，顯無理由云云，資為抗辯。
二、本件經依民事訴訟法第四百六十三條準用同法第二百七十條之一第一項第三款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點後，兩造同意就言詞辯論時所陳述之事實及主張之法律關係為論斷（見本院九十一年度上字第十八號卷〈下稱本院卷〉第二
四、三八、三九頁，本院於準備程序時整理並協議兩造之爭點及不爭執點）。查系爭土地之地目均係「田」，原係訴外人陳月所有，嗣於四十七年一月二十七日移轉登記予訴外人黃欉，黃欉復於五十六年十月二十七日移轉登記予被上訴人，而系爭土地於三十八年一月一日起至四十三年十二月三十一日間，由原所有權人陳月出租予林交耕作，並訂有耕地租賃契約，嗣林交於五十一年十月二十五日逝世等情，為兩造所不爭執（見本院卷第三九頁），並有土地登記謄本、台灣省台北縣私有耕地租約（見原審卷第七八頁至第九三頁、第九五頁、第九六頁）可稽，自堪信為真實。是本件兩造之爭點厥為：
㈠按耕地三七五減租條例於七十二年十二月二十三日修正前第六條第一項規定：
「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之。租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」；又臺灣省耕地租約登記辦法第二條第一項規定：「耕地租約之訂立、續訂、變更、終止或註銷，應由出租人會同承租人依本辦法之規定申請登記，如因特殊情形，出租人或承租人不能會同對方申請登記時，得由一方陳明理由，填具保證書，呈請單獨申請登記」；另耕地三七五減租條例第二十條亦規定：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約」。是租佃契約期滿後，除有耕地三七五減租條例第十七條第一項所規定之情形，或承租人不願繼續承租者外，出租人仍應續訂租約，不得收回耕地，且此項申請登記得由一方陳明理由，填具保證書，呈請單獨申請登記。本件被上訴人主張訴外人黃欉於四十七年間向訴外人陳月購買系爭土地時，林王秀綿已與陳月終止租約，將系爭土地交付地主收回，並向台北縣政府註銷租約登記，僅未向三峽鎮公所辦妥註銷登記云云，惟為上訴人所否認，查系爭土地原由訴外人林交向陳月承租，並訂有耕地租約（「三礁字第二七號」租約－見原審卷第九五、九六頁），而林交於五十一年十月二十五日死亡，業如前述，是系爭私有耕地租約於五十一年十月二十五日前，其租賃當事人應為陳月及林交，陳月應不致與林王秀綿終止系爭耕地租約，而被上訴人復未舉證證明陳月與林王秀綿間有何終止該租約之協定，及林王秀綿有何終止系爭租約之權限。是被上訴人主張陳月已與林王秀綿終止系爭租約，殊不足取。次查系爭耕地租約，於訴外人陳月、黃欉買賣系爭土地前後，並未會同承租人林交申請終止租約之登記，且其後與林交繼承人林王秀綿續訂租約至六十七年十二月三十一日等情，此有台北縣政府留存之三峽鎮公所三七五耕地租約登記簿（見原審卷第三二八頁），復經台北縣政府以九十年六月十一日九十北府租佃字第二０五七０一號函覆（見原審卷第四五七、四五八頁）可憑，雖被上訴人一再主張未與林王秀綿或上訴人續定系爭租約或會同辦理耕地租約續訂登記，然依上揭說明，此項租約續訂登記得由一方陳明理由，填具保證書後，單獨辦理。是以陳月、黃欉或被上訴人與承租人林王秀綿縱未會同辦理申請登記，承租人仍得由其一方陳明理由並檢附法定（證明）文件，單獨申請續訂租約，故上訴人抗辯陳月與林王秀綿未終止租約，且該租約有續訂登記等語，尚足憑信。被上訴人雖云訴外人黃欉於四十七年間向陳月購買系爭土地時即作為煤炭貯置場堆放煤炭，而無人耕作，並舉 周賢鑄 、 蘇國義 之證詞為證，然充其量僅能證明系爭土地是否有繼續耕作之事實，尚不足認定原承租人林交或林王秀綿已合意與出租人陳月終止系爭耕地租約，是被上訴人此部分之主張，自不足取。雖被上訴人另云五十六年十月二十七日為系爭耕地所有權登記時，系爭土地並無三七五租約之登記，並提出土地登記謄本（見原審卷第一六一頁至第二二五頁）為證，惟按耕地三七五減租條例所規定耕地租約應以書面為之，且均需辦理登記，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記始能生效（參照最高法院五十一年台上字第二六二九號判例），是縱土地登記謄本上未有耕地租約之登載，仍未能就此認定系爭租約不存在。是被上訴人既無法證明原承租人林交或林王秀綿確已與系爭土地之所有權人陳月或黃欉合意終止耕地租約，則被上訴人主張訴外人陳月在四十七年一月二十七日出售土地予黃欉時，訴外人林王秀綿已與陳月終止租約，將系爭土地交付地主收回，僅未辦理租約註銷登記云云，亦不足取。
㈡次按耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定，非因不可抗力繼續一年
不為耕作，出租人得終止租賃契約。經查被上訴人主張四十七年間訴外人黃欉向訴外人陳月購買系爭土地作為煤炭儲置場堆放煤炭，而被上訴人復於五十六年十月二十六日向黃欉購買系爭土地，迄今三十餘年，均無人耕作，亦無人向被上訴人繳納租金，現場一片荒蕪，雜樹高達數十尺，樹幹直徑粗達二尺餘，雜草叢生，且系爭土地謄本復未有耕地租約之登記，直至第三人欲承租該地搭建鐵屋，經向三峽鎮公所申請建築使用，始知訴外人陳月與林王秀綿就系爭土地有耕地租約之事實，業據被上訴人提出土地登記謄本、照片、證明書及覺書（見原審卷第二三四頁至第二四六頁、第三四一頁）為證，且證人蘇國義、周賢鑄均證述系爭土地約在六十年間以前係堆煤之用，之後出租他人開車行，歇業後則閒置不用等語明確（見原審卷第四二九頁至第四三七頁），上訴人亦自認：「前手轉給原告（即被上訴人）不過三十多年，這三十多年我們確實沒有給付租金給他們」等語（見原審卷第三二一頁），倘若上訴人或原承租人林王秀綿於三十餘年間繼續占有系爭土地耕作，卻從未繳付租金，被上訴人豈有不以上訴人或林王秀綿未給付租金為由，訴請返還系爭土地之理；雖上訴人辯稱前因系爭土地附近灌溉水溝因興建大樓而受阻，致無法引水種植水稻，其不為耕作，顯係受不可抗力之因素而影響云云，惟迄未舉證以實其說，殊不足取。再者，系爭土地位於○○鎮○○路旁，呈似三角形地形，其上種植地瓜葉、芥菜、高麗菜、菠菜及香蕉樹，香蕉樹則不及一公尺高度等情，業據原審履勘現場屬實（見原審卷第二九二、二九三頁），然觀諸被上訴人分別於八十五年五月十八日、八十八年九月二日所攝現場照片（見原審卷第二四四、二四五頁），系爭土地上雜草叢生，並無從事農耕之景況；復參酌被上訴人於八十八年九月二十八日所攝現場照片（見原審卷第三四四、三四五頁），上訴人持鋤頭整地，系爭土地除部分有新植農作外，其餘盡為木頭、石塊、廢輪胎置於未耕作之土地上，足證上訴人於八十八年九月二日至同年月二十八日間始在系爭土地上耕作；另台北縣政府耕地租佃委員會於八十九年八月二十九日至系爭土地現場查勘之結果，該地僅部分種植地瓜葉，且水路破壞無法灌溉，此亦有該委員會租佃爭議查勘紀錄及現場照片（見原審卷第十四頁至第十六頁）可參。是若上訴人於四十七年間至今有繼續耕作之事實，何以會水路破壞無法灌溉，而僅能種植地瓜葉？又何以原審於九十年一月十一日至現場履勘時，系爭土地上已加種芥菜、高麗菜、菠菜及香蕉樹等，益證上訴人於被上訴人主張系爭土地無租約存在，而聲請調處前，上訴人應無繼續耕作之事實，自難僅以系爭土地現有部分耕種之情形，而遽認上訴人自始即基於承租人之地位在系爭土地耕作，是被上訴人主張於八十八年九月二日前，系爭土地未有耕作等語，自屬有據。而上訴人迄未舉證證明承租人林王秀綿或上訴人於四十七年一月二十七日至八十八年九月二十八日長達四十一年期間內，有繼續耕作之事實，其僅空言辯稱前因系爭土地附近灌溉水溝因興建大樓而受阻，致無法引水種植水稻，係受不可抗力之因素而無法耕作云云，自屬無據。是被訴人主張上訴人有符合耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定，非因不可抗力繼續一年不為耕種之情形，其得依此向上訴人主張終止系爭租約等語，自屬有據。
㈢末查，三峽鎮公所耕地租佃委員會於八十九年三月八日第一次為兩造調處時，
申請人即被上訴人即表示：「本人要將租約終止，不再續租」（見原審卷第二三頁）；另台北縣政府耕地租佃委員會於八十九年六月二十七日調處時，申請人即被上訴人陳述：「主張終止坐○○○鎮○○段地號二四０─二、二四０─十一及二四０─八等三筆土地租約」、「已逾三十多年無任何繳租及耕作事實；因不識佃農為何人，故無法催繳佃農，也未曾催繳」，對造人即上訴人則表示：「主張繼續租賃」、「父親在世時，曾以現金繳納租金，但因父不識字，遂無任何字據可提供」（見原審卷第八頁）；又同年九月五日再次調處時，申請人即被上訴人陳述稱：「主張終止租約」、「耕地已荒廢多年，且於八十九年八月二十九日也曾至現場勘查，應得知耕地未曾耕作；從不識承租人，且四十多年來也未曾收租金」，相對人即上訴人則表示：「主張繼續租賃」、「原訂立租約為林王秀綿（母親），逝世後，由父親繼續耕作，後父親去世，才由子女繼承；七年前因部分徵收，也曾在三峽鎮公所申請調解；若要返還土地，除非依照法令規定補償」（見原審卷第六頁），兩造既當面對話，被上訴人並當場表示終止系爭土地租約，及已逾三十多年無任何繳租及耕作事實，即已明確表示因系爭土地多年未為耕作，且未繳付租金，而主張終止租約之意思，自生終止租約之效果。是上訴人抗辯租賃契約未合法終止，自不可取。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第七百六十七
條前段定有明文。被上訴人係系爭土地之所有人，而兩造間之租約已合法終止，已如前述，上訴人雖抗辯出租人陳月與承租人林交間之耕地租約，林交至五十一年十月二十五日死亡，由林交之養女林王秀綿繼承，並由林王秀綿繼續耕作，此期間亦經台北縣政府核定續訂租約，縱未經當事人續訂，亦有民法第四百五十一條不定期限之適用，在承租人林王秀綿不定期限耕地租賃期限內，訴外人黃欉又於五十六年九月二十日將土地再出賣予被上訴人，當時原所有權人黃欉與承買人即被上訴人，均未依三七減租條例第十五條第一項之規定，將出賣條件以書面通知林王秀綿，依同條例第三項之規定，其出賣契約不得對抗原承租人林王秀綿云云，惟查，系爭土地之租約已合法終止，兩造間就系爭土地已無租賃契約存在，已如前述，上訴人自無行使優先承買權之權利。系爭土地原係訴外人陳月所有，嗣於四十七年一月二十七日移轉登記予訴外人黃欉，黃欉復於五十六年十月二十七日移轉登記予被上訴人，承租人林王秀綿或上訴人在本件耕地租約於六十四年十二月三十一日租期屆滿後，並未繼續耕作且未繳付租金，上訴人亦無法舉證證明其有續約繼續耕作或繳租之事實，自難遽認係屬不定期限之租約，益證兩造間已無租賃關係存在。是上訴人此部分之抗辯，自屬無據。
三、綜上所述，兩造間之租賃關係已因被上訴人之合法終止而歸消滅，上訴人占有使用系爭土地，顯係無權占有，被上訴人依據民法第七百六十七條前段所有物返還請求權之規定，請求上訴人返還系爭土地，自屬應予准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不盡相同，但其結果並無二致，自應維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，應認為無理由，應予駁回。
四、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。又被上訴人爰依物上請求權，訴請返還系爭土地既有理由，自毋庸再行審酌其依租賃物返還請求權，聲明返還系爭土地部分，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴應認為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年四月三十日
民事第十三庭
審判長法官劉清景
法官謝碧莉法官王聖惠右正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十一年五月一日
書記官陳樂觀附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。