裁判字號：臺灣士林地方法院100年訴字第1440號民事判決
裁判日期：民國101年03月20日
裁判案由：加倍返還定金
臺灣士林地方法院民事判決100年度訴字第1440號原告 蔡瑞星 訴訟代理人 楊偉奇 律師被告 洪映瑩 訴訟代理人 謝生富 律師上列當事人間請求加倍返還定金事件，本院於中華民國101年2月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬壹仟壹佰叁拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告為坐落臺北市○○區○○段三小段205地號土地暨其上同小段492建號即門牌號碼臺北市○○區○○街一段46巷16號建物（下稱系爭不動產）之共有人，權利範圍均為2分之1，其日前向原告稱其有權代為出售系爭不動產全部，原告因而委由訴外人 李武龍 為代理人，於民國10
0年9月17日與被告約定以新臺幣（下同）2,030萬元之價格，購買系爭不動產全部，兩造並當場簽署買賣房屋定金契約書（下稱系爭定金契約書），由原告開立面額200萬元、發票日100年9月25日、支票號碼AB0000000號之支票乙張（下稱系爭支票）作為定金，交由被告收受，並約定於100年9月25日備證簽約。然嗣後被告竟於100年9月25日與第三人 李百萬 簽署不動產買賣契約書，將系爭不動產以更高之價格出售，並於100年10月28日將系爭不動產移轉過戶至第三人 林麗美 名下。系爭不動產之買賣契約因被告違反誠信行為而無法簽立，顯係可歸責於被告之事由所致，原告自得類推適用民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金40
0萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告400萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：當初係李武龍要購買系爭不動產，並非原告，原告提起本件訴訟，當事人顯不適格。縱法院認原告係買受人，然系爭不動產為被告與訴外人 邱哲次 、 邱景星 、 邱勁銘 、 邱得禎 等五人共有，原告欲購買全棟，必先徵求其他共有人之同意始能議定系爭不動產之買賣價格，100年9月17日下午5時許被告偕同子 洪啟文 至李武龍所經營之布店與李武龍洽談，被告已表示應徵得其他共有人之同意始能簽約，若買價偏低，共有人不可能同意，李武龍則表示2,030萬元應與市價相當，約定由被告徵求共有人同意後始簽約，即以「其他共有人同意出售」作為定金契約之停止條件，並將原告所簽發之系爭支票交付被告作為定金，由被告簽收，約定如其他共有人不同意，則應將前開支票返還予原告。被告隨即向共有人邱哲次等人徵求是否同意以2,030萬元之價格出售予原告，然共有人邱哲次表示2,030萬元僅為市價之9成，不同意出售予原告。是系爭定金契約已因停止條件未成就而失其效力。且前開支票並非金錢或可代替物，嗣後亦未兌現，由此亦難認系爭定金契約已因定金之交付而生效。被告於共有人邱哲次等人表示不同意出售予原告後，在共有人邱哲次決定出售與訴外人李百萬之前，先於100年9月25日下午2時許偕同子女赴李武龍所經營之布店告知其未能徵得共有人邱哲次等之同意，無法簽訂系爭不動產買賣契約，並將上開支票返還，然為李武龍所拒收，嗣以郵局存證信函檢還上開支票，復遭原告及李武龍故意拒收，然依前述交易過程，兩造未能簽訂買賣契約，並無可歸責於被告之事由，是被告除返還系爭支票外，並無原告所主張應加倍返還定金400萬元之義務云云資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告為系爭不動產之共有人，權利範圍為2分之1。
㈡被告於100年9月17日簽署本院卷第10頁即原證2所示之買
賣房屋定金契約書，其上記載「立契約書人買主蔡瑞星、賣主洪映瑩，茲收到臺北市○○街○段○○巷○○號全棟，買賣總價新臺幣貳仟叁拾萬元整，定金支票新臺幣貳佰萬元整無誤」。
㈢被告於100年9月17日收取乙張如原證三所示之系爭支票。
㈣被告及系爭不動產全體共有人於100年9月25日另與第三人
李百萬簽署不動產買賣契約書，以2,210萬999元整之總價將系爭不動產出售，系爭不動產已於100年10月28日以買賣為原因，移轉登記為第三人林麗美所有。
㈤被告於100年9月25日欲將系爭支票返還李武龍，然遭拒收，系爭支票迄今尚未兌現。
四、得心證之理由：本院依民事訴訟法第270條之1規定協議並簡化兩造爭點如下：㈠原告與被告是否就系爭不動產已成立定金契約？㈡系爭定金契約是否附有「其他共有人同意出售」之停止條件？㈢原告類推適用民法第249條第3款規定請求被告加倍返還定金400萬元有無理由？茲論述如下：㈠原告與被告是否就系爭不動產已成立定金契約？⒈按契約有預約與本約之分。其因當事人由他方受有定金，依
民法第248條規定，視為成立之契約。究為「本約」抑係「預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立「本約」（最高法院70年台上字第1474號判決要旨參照）。又定金者，乃契約當事人之一方以確保契約之履行為目的，交付他方之金錢或其他代替物。故定金之交付為契約行為，因以擔保主契約之履行為目的，故為從契約、要物契約。次按定金除有證明本約成立之「證約定金」外，民間尚有僅能證明預約成立之「立約定金」（亦名 猶豫 定金），在成立本約以前交付定金，其目的係取得一定之考慮期間，用以擔保本約之成立，如交付定金之當事人拒不成立本約，則受定金之當事人得沒收其定金，受定金之當事人如拒不成立本約，即應加倍返還定金，此項定金之作用僅在證明並擔保預約之成立及履行，即在擔保本約之成立，與用以證明本約成立並確保本約履行之證約定金有間。故若解釋當事人之真意，認其合意所交付之定金性質屬「立約定金」，則該定金之交付只發生視為成立預約之效力，至於本約是否成立，仍須視本約必要之點是否合致而定。又買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定範圍進行商議，於獲得具體結論後，再據以訂立本約，自不能以就標的物及價金已先擬定，即認買賣契約成立。
⒉經查，被告前於100年9月17日簽署系爭定金契約書，其上
明載「立契約書人買主蔡瑞星、賣主洪映瑩，茲收到臺北市○○街○段○○巷○○號全棟，買賣總價新臺幣貳仟叁拾萬元整，定金支票新臺幣貳佰萬元整無誤」，已明示買受人為原告蔡瑞星，並非李武龍，且被告於100年9月28日所發五股德音郵局79號存證信函係以原告蔡瑞星為收件人，記載「台端委由李武龍向本人購買臺北市○○街○段○○巷○○號房屋…」，亦認買受人為原告，是被告臨訟始主張買受人為李武龍云云，自不可採。
⒊而依系爭定金契約書之文義觀之，兩造雖就買賣標的物及價
金為擬定，然系爭不動產為被告與他人所共有，被告於簽訂系爭定金契約之時尚未取得其他共有人授權被告簽訂買賣契約及處分系爭不動產之證明，則系爭買賣標的物得否順利移轉登記於買受人名下，實仍有相當之風險，且系爭不動產之價值高達2,030萬元，是除標的物及價金等必要之點須當事人互相同意外，就權利保障、付款方式、產權移轉、違約處理等項目，亦應係買賣契約之重要之點。是兩造雖就標的物及其價金已先為擬定，應認僅屬買賣之「預約」，而其上所載200萬元訂金，應僅在證明並擔保預約之成立及履行，故其性質應屬「立約定金」。
⒋按定金契約為要物契約，以金錢或其他代替物之交付為其成
立要件。次按支票係發票人簽發一定之金額，委託金融業者於見票時無條件支付與受款人或執票人之票據（票據法第4條第1項規定參照），是金融業者於見票時，即應依委任契約約定支付票面金額予受款人或執票人，故支票性質上係有價證券、金錢證券、支付證券。然發票人簽發支票後，支票是否兌現，視發票人帳戶之存款餘額或付款人允許墊借金額而定，且國人在交易習慣上又常開立遠期支票作為付款工具，用以支付將來到期之款項。是支票雖係有價證券，然本身並非代替物，原不能充作定金，惟如雙方另有特約以支票面額所表彰之金錢價值，充作定金之交付，以支票未獲兌現為解除金錢給付效果之條件，或雙方均有代物清償之意思，契約仍得認為成立（司法院71年3月13日司法業務研究會第一期研究意見參照）。本件被告於100年9月17日簽訂系爭定金契約書，原告表示願以2,030萬元之價格承購系爭不動產，並於同日簽發系爭支票充作定金，而由系爭定金契約書記載「茲收到臺北市○○街○段○○巷○○號全棟，買賣總價新臺幣貳仟叁拾萬元整，『定金支票』新臺幣貳佰萬元整無誤」等文字可知，被告應有同意以支票面額所表彰之金錢價值充作定金之交付（惟如支票未獲兌現，則解除金錢給付效果）。故應認系爭定金契約已因系爭支票之交付而成立。
㈡系爭定金契約是否附有「其他共有人同意出售」之停止條件
？被告主張系爭定金契約附有「其他共有人同意出售」之停止條件，因其他共有人不同意出售予原告，故系爭定金契約不生效力等情，雖為原告所否認，然查，被告前開主張，業據證人即被告之子洪啟文到庭證述：「李武龍向被告表示，你去說服其他共有人看看，如果說服不成，隨時可以把支票退回給李武龍。如果說服的成的話，可以去提示這張支票作為定金之用。」、「（問：雙方有無約定何時要簽約？）完全沒有，因為條件是要說服其他共有人同意。」等語綦詳（本院卷第68頁），而兩造就被告與其他共有人間並無親戚關係乙節並不爭執，則縱被告之子洪啟文現居住於系爭不動產，亦難以此即認被告對於其他共有人之應有部分有處分權。是以，被告就系爭不動產之應有部分既僅有2分之1，當日亦未提出其他共有人授權出售或處分之證明文件，顯見系爭不動產得否順利移轉予原告所有，顯有相當之不確定性及風險，而繫諸於其他共有人是否同意。則衡諸交易常情，縱被告同意原告所提出之價格，然因存有履約是否可能之風險，故兩造約定以「其他共有人同意出售」為系爭定金契約之停止條件，應符常情。且原告所交付之支票發票日係100年9月25日，並非即期支票，顯不欲被告得即時持以提示兌領，其可能之原因即為以此期間作為被告徵求其他共有人同意之時間，並以系爭支票作為原告欲購買系爭不動產之憑據。至原告之代理人李武龍到庭雖證稱因被告拍胸脯保證其有權作主，故伊即代理原告向被告購買系爭不動產云云，惟衡諸常情，李武龍係經營布店之商場人士，而系爭不動產價值高達2,
000多萬元，其既明知被告僅係共有人之一，買全棟需其他共有人同意，焉有未見任何授權文件、不顧履約不能風險，即遽信而與其簽約之理？是其前開所言尚難憑採。綜上，被告主張系爭定金契約附有「其他共有人同意出售」之停止條件，應為可採。
㈢原告類推適用民法第249條第3款規定請求被告加倍返還定
金400萬元有無理由？系爭定金契約既附有「其他共有人同意出售」之停止條件，而其他共有人已確定不同意出售予原告，則停止條件未成就，系爭定金契約自不生效力。從而，原告依據系爭定金契約，並類推適用民法第249條第3款規定請求被告加倍返還定金400萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊方法核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
六、本院依職權定本件訴訟費用額為4萬1,130元（第一審裁判費4萬600元、證人旅費530元），應由原告負擔。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1項。中華民國101年3月20日
民事第二庭法官藍雅清正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國101年3月23日
書記官張純華