裁判字號：臺灣花蓮地方法院103年訴字第328號民事判決
裁判日期：民國105年05月10日
裁判案由：分割共有物
臺灣花蓮地方法院民事判決103年度訴字第328號原告 陳元順
陳俊勳 陳俊榮 共同訴訟代理人 廖學忠 律師被告 陳月華
陳守邦 陳陸寬 陳洲凱 陳信廷 陳信宏 上三人共同訴訟代理人 曾錦足 兼上三人共同訴訟代理人 陳蕾玉 兼共同訴訟代理人 陳震 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國105年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落花蓮縣花蓮市○○段○○○○○○○○號土地及其上同段339建號建物（門牌號碼花蓮縣花蓮市○○路○○○○○○○號），准予變價分割，所得價金由兩造按附表所示之應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造按附表所示之應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示，10日內未提出異議，視為同意撤回。民事訴訟法第262條第1項、第4項定有明文。本件原告起訴原另以 陳月梅 為被告並聲明如主文第1項所示，嗣因審理中陳月梅已將下開房地應有部分全部移轉登記予被告陳信廷及陳信宏二人，其已非所有權人，爰撤回對其之訴訟（卷二第11-12頁），被告未於10日內提出異議，視為同意撤回，是原告所為上開訴之撤回，揆諸前開規定並無不合，應生撤回之效力。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠坐落花蓮縣花蓮市○○段○○○○號（地目：建、面積143平方
公尺）及同段791地號（地目：建、面積33平方公尺）土地（下稱系爭土地），連同其上同段339建號、木造一、二層房屋（下稱系爭房屋，以下合稱系爭房地）為兩造分別共有，應有部分詳如附表，有土地及建物登記謄本及地籍圖謄本可證。
㈡原告陳俊榮於民國103年9月25日提出之兩造和解條件，內容
為：「若陳震等人能於1個月內（103年10月26日前）塗銷大伯 陳炎坤 遺留之房子持分上的抵押債權，並答應我們將目前花蓮市○○路○○號店面之分割牆簡單延伸到後面，我們願意和解，並撤銷此次變價分配之法院申請」，惟被告迄未塗銷其被繼承人陳炎坤遺留系爭房地持分上之抵押權登記，故原告尚且不受提出和解之意思表示之拘束。
㈢有關民生段339建號建物能否辦理分割規定，花蓮縣花蓮地
政事務所104年3月10日花地所測字第0000000000號函覆鈞院之說明二：「按…建物申辦分割，以分割處已有定著可為分隔之樓地板或牆壁，且法令並無禁止分割者為限。…應填具申請書檢附分割位置圖說及編列門牌號證明文件為之。經法院判決分割者，依法院確定判決辦理。係「地籍測量實施規則」第288條所規定；旨案建物並無法令禁止分割，惟申辦時需現場已有定著之分隔牆壁。另關於門牌號證明文件乙節，雖依貴院確定判決即可辦理登記（分割後兩建物仍登記同一門牌），然為使登記公示明確免生後續糾紛，建請囑相關權利人先向戶政機關申辦門牌增編。」查系爭土地上之建物，有辦理保存登記之同段339建號建物及339建號建物後方之未辦保存登記建物，在上開建物編有門牌中山路53號及53-1號兩戶，其中53號為2層樓，祇有使用一門戶進出，且1樓至2樓亦僅在東側設置一樓梯上下；另53-1號則是在原53號樓下西北方靠中山路隔成一間獨立且與53號無法連通者，依房屋使用狀況，若為現物分割，亦將無法分割為獨立使用之兩部分，故縱使兩造就上揭原告陳俊榮提出之分割方式達成協議，仍無法辦理現物分割，而有以不能之給付為標的不能之情形，依民法246條第1項前段規定，協議無效。
㈣按各共有人除法令另有規定外，得隨時請求分別共有物，共
有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法不能協議決定，或於協議決定後，因消滅時效完成，經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為分配，民法第823條第1項、第824條之1第1、2項定有明文。且依據本院調解庭之調解委員提供花蓮縣政府依據建築法第46條訂定，並經內政部核定實施之「花蓮縣畸零地使用規則」第3條規定：本規則所稱畸零地係指本法規定地區內面積狹小之基地，前項所稱面積狹小基地，係指建築基地深度與寬度任一項未達下列規定者○○○區○○路寬超過15公尺至25公尺，最小寬度為4.5公尺，最小深度為15公尺。兩造就系爭房地，因有部分共有人之持分設定抵押權多年未能塗銷，致無法協議分割方法；又因共有物面積不大，共有人眾多，依現物分割後，每人按應有部分分配之部分，難以獨立使用，特別是建物為一棟2層木造房屋，內部相通，祇有一門戶出入，且現物分割尚需屋齡甚久之建物打通隔間，重新施工，將變更現有結構，花費不符經濟效益。而經本院現場勘查，發現○○段0000000地號土地均位於都市計畫區之商業區，依被告主張之分割方法辦理現物分割，臨路正面寬度無法達到分割後每筆土地最小寬度4.5公尺，分割後之土地將形成畸零地，無法單獨建築使用，土地效用將大為折損，故難以辦理現物分割，祇能以變價分割對共有人最有利等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則均以：㈠被告已依原告要求，不惜得罪被告陳震之父即訴外人陳炎坤
之舊識好友，委託律師提出塗銷抵押權訴訟，訴訟有其程序，並非可以隨意要求幾天之內完成，此點在進行訴訟前已向原告說明。原告既未要求被告停止進行該訴訟，意即認同被告之塗銷訴訟時程。被告為上開訴訟投下大筆訴訟費用，他日也許還需要大筆費用處理，且被告同意原告要求，將店面分隔牆簡單延伸到後面，原告自應履行其承諾，撤銷本件訴訟。
㈡依現場實地勘查所見，系爭建物1樓中間為走道，依雙方持
分分割並無問題，2樓房間只要立起隔板牆，另外建構樓梯即可獨立上下樓；2樓部分，靠中華路53-1號側都是房間，靠53號側大都是公共空間，需加改房間，系爭建物總面積為
219.82平方公尺，其中1樓為187.56平方公尺、2樓為32.26平方公尺，此為原來之建物面積，後因颱風損毀後半段建築，遂由訴外人陳炎坤出資整修成為2層建築，追加3間房間，以應付日漸增加之家族人口，因此只要雙方協調補償及施工費用，立起隔板，即可完成建物之分隔。由於是木造建物，施工很容易，並無原告所謂建物不能分割之述。且被告就土地分割問題請教花蓮地政事務所，確認其依據「建築基地法定空地分割辦法」第6條，建築基地之土地經法院判決分割確定，申請人檢附法院確定判決書申辦分割時，地政機關應依法院判決辦理，是否為畸零地並不影響地政事務所分割之執行。
㈢系爭建物及其周遭鄰居建物都是日據時代老建物，每戶面積
都不大，若以目前法規，都不能蓋高樓，所以原告進行分割，實際上就是保持現狀，由分割圖面可見其工整如同周遭鄰居建物店面一般，原告所謂畸零地之說並不正確。該店面原告持分為48.57%，被告持分為51.43%，原告持分並未過半，卻要求變價分割，顯然越權、不合情；況且原告之權益僅止於其分割後之持分，不可對被告持分要求變價出售，侵犯被告權益。又原告已將53-1號出租近50年，收取租金由原告分用，且經諮詢花蓮地政事務所，分割後與目前店面分隔情況一樣，其所謂會造成土地效用大為折損之說，不能成立。
㈣由於系爭建物及其周遭鄰居建物都是日據時代老建物，每戶
面積都不大，將來必須聯合起來進行大面積都市更新，才能為高樓層建築，倘屆時兩造均參與都市更新，就能因高樓層建設而獲取重大利益。若在此時為變價出售，不僅沒有好價格，所有共有人將遭受嚴重財產損失，且因系爭房地為老房產，公告地價、房價均低，若變價出售，初估每一共有人將面臨高達新臺幣（下同）100多萬元之增值稅，損失之大，遠超過原告所稱畸零地之些微價差，更會造成被告陳蕾玉流離失所、陳洲凱晚年生活無以依靠，晚景堪憐，此實非手足宗親之道。系爭建物是陳家4代近百年之共同回憶，家族於此茁壯成長，我輩子孫應感恩先人恩澤，珍惜先人遺留之產業，不應奢言變價出賣家產，傀對祖先。又被告陳震於105年3月5日以電話與原告陳元順聯絡，陳元順一再強調願意和解，如此只有原告陳俊榮堅持要變價出售祖產，家中長輩一致認為祖產必須保留，倘使原告陳俊榮堅持出售，長輩們願意買下原告陳俊榮、陳俊勳之持分等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠原告主張系爭房地為兩造所共有一情，業據其提出系爭房地
之登記謄本為證（本院卷二第56至72頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張系爭房地應予變價分割等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：系爭房地究竟採何種分割方法為宜？以下分別敘明之：
⒈按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完
成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項、第3項定有明文。分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。最高法院90年度台上字第1607號、94年度台上字第1768號、98年度台上字第2058號判決意旨參照。
⒉經查，系爭房屋為2層樓木造閣樓式建物，門牌號碼現編為
○○路00號及53-1號，中間有木製隔板，隔間延伸至廚房；2樓現有原告陳俊榮父親生前使用之房間、佛堂，走道均堆置有雜物，通往2樓之樓梯係設置於53號建物內。佛堂後方另有被告陳震父親即訴外人陳炎坤生前使用之房間，現均堆放雜物，且以木板隔間並橫跨1樓53號及53-1號建物中間，並與55號房屋相接。其餘2樓之臥室為訴外人陳炎坤數十年前於颱風後所出資增建，現由被告陳震、陳洲凱、陳蕾玉使用中，為兩造所不爭執等情，有本院勘驗筆錄附卷可憑（卷237-239頁），且有系爭房屋照片16張附卷可憑（卷239-246頁），倘以原物分割於各共有人，就各共有人分得之部分，均有出入系爭房屋之需求，勢必須另劃出共同使用之門廳或走道空間，而該空間亦須維持共有、約定使用或其他方式之法律關係，各共有人方能各自使用分得部分。此舉不僅徒然減少各共有人所得使用之空間，且複雜化共有人間之法律關係，恐有害於各共有人日常生活，減損共有物之經濟價值，反不利於兩造全體共有人權益，是原物分配顯有困難。惟若透過變賣方式，基於市場之自由競爭，可使系爭房地之市場價值極大化，對於共有人而言，則屬有利。故本院斟酌系爭房地之型態、使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情形，認為系爭房地之分割，以變價後價金按兩造之應有部分比例分配為適當。
⒊另參以變賣共有物方式為分割時，依民法第824條第7項規定
，除買受人為共有人外，共有人仍有依相同條件優先承買之權，是兩造如認經由公開拍賣機制所拍定之價格係一合理可接受之價格，亦得經由優先承買權之行使，取得系爭房地之全部，益且買受人取得系爭房地完整所有權，可使所有權歸屬與使用關係均趨於一致，而使物之交易及使用關係單純化，進而促進其經濟價值，併此敘明。
㈡綜上所述，系爭房地既未訂有不分割之期限，且共有人亦未
能達成分割之協議，原告依民法第823條第1項前段、第824條第2項之規定，訴請就兩造共有之系爭房地予以變賣後，將所得價金由兩造各按附表所示不動產之應有部分比例分配，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。
五、訴訟費用負擔之依據：按分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，且本件分割結果，共有人均蒙其利，訴訟費用之負擔自以參酌兩造就系爭房地應有部分之比例分擔較為公允，爰依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書等規定，依職權酌定如主文第2項所示。
中華民國105年5月10日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官李可文上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」「百分之1.5」繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。
中華民國105年5月10日
法院書記官郭怡君附表：
┌──┬────┬──────┐│編號│共有人│應有部分比例│││││├──┼────┼──────┤│1│陳元順│51/210│├──┼────┼──────┤│2│陳俊勳│1/50│├──┼────┼──────┤│3│陳俊榮│78/350│├──┼────┼──────┤│4│陳洲凱│8/35│├──┼────┼──────┤│5│陳月華│6/210│├──┼────┼──────┤│6│陳信廷│39/1050│├──┼────┼──────┤│7│陳信宏│39/1050│├──┼────┼──────┤│8│陳蕾玉│48/1050│├──┼────┼──────┤│9│陳震│48/1050│├──┼────┼──────┤│10│陳守邦│48/1050│├──┼────┼──────┤│11│陳陸寬│48/1050│└──┴────┴──────┘