宣 示 判 決 筆 錄 95年度士簡字第1059號
原 告 旺鴻房屋有限公司
法定代理人 乙○○
被 告 丁○○
上列當事人間履行契約事件，於中華民國95年12月11日言詞辯論
終結，於中華民國95年12月18日下午4時，在本院士林簡易庭第
一法庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 洪慕芳
書記官 夏珍珍
通 譯 郭素華
朗讀案由到場當事人：均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
訴訟標的及理由要領
一、原告起訴主張：被告於民國95年6月17日與原告簽訂銷售委
任契約，就台北市○○區○○街○○巷○○號7樓之2房屋及基地
（下稱系爭房地）委由原告出售，委託售價為新台幣（下同
）815萬元，依委託銷售契約書第壹部分第4條第1項之約定
，若買方同意被告之銷售條件而簽署購屋承諾書者，毋庸經
被告簽認，買賣契約已有效成立。詎料，原告依被告之委託
，覓得買方甲○○願意以815萬元購買系爭房地並於95年6月
18日晚間簽署購屋承諾書且支付定金10萬元，惟被告竟不願
意出面與買方甲○○簽署買賣契約，依兩造間委託銷售契約
書第貳部分第5條第1項、第3條第6項之約定，視為原告已完
成仲介之義務，依第5條第2項約定被告應支付委託銷售總價
百分之二計算之違約金及百分之四服務報酬，亦即被告應給
付原告49萬元等語。
二、被告則以：被告將系爭房地委託原告銷售，當除即言明係一
般委託銷售，亦即除原告外，被告及其他仲介業者亦得銷售
，惟簽約當時，原告之受雇人以該公司並無一般委託銷售契
約為由，拿出定型化之專任委託銷售契約書要被告簽署，並
於其他約定事項以手寫註明「本委託契約書視為一般契約，
屋主及其他仲介亦可銷售」。按定型化契約手寫約定條款之
效力，高於其他定型化契約條款；於一般委託銷售之情形，
因並非僅有一家仲介業者代為銷售房地，若仲介業者可以於
覓得買家後，毋庸經賣方同意買賣契約即視為成立，勢必造
成一屋多賣之糾紛，故專任委託銷售契約書之定型化條款第
壹部分第4條第1項雖記載若買方同意被告之銷售條件而簽署
購屋承諾書者，毋庸經被告簽認，買賣契約已有效成立，惟
該條款性質上與手寫註記本件為一般委託銷售之記載牴觸，
應屬無效。查系爭房地業經太平洋房屋仲介股份有限公司（
下稱太平洋房屋）覓得買方丙○○於95年6月18日以810萬元
出價要約，被告亦已於95年6月18日晚間7、8時許，於太平
洋房屋提出之丙○○簽署之不動產購買要約書上簽字同意以
該價錢售出，被告並旋即電話通知原告系爭房地已售出請勿
再代為銷售，惟原告之受雇人電話中表示其已覓得買方願以
815萬元委託售價買受系爭房屋，但並未提出任何買方出價
或願意承買之書面證明，其主張被告違約而請求違約金、服
務報酬並無理由等語，資為抗辯。
三、查被告於95年6月17日與原告簽訂銷售委任契約，就系爭房
地委由原告出售，委託售價為815萬元，該委託銷售應屬於
一般委託銷售，亦即除原告外，被告及其他仲介業者亦得銷
售，惟原告係以定型化之專任委託銷售契約書與被告簽署等
情，為兩造所不爭執，且有專任委託銷售契約書1份在卷可
稽，堪信為真實。
四、本件兩造爭議首在前述委託銷售契約書第壹部分第4條第1項
「若買方同意本契約甲方（按即被告）之銷售條件而簽署『
購屋承諾書』者，毋庸經甲方簽認，買賣契約已有效成立。
」之約定，是否有效？經查：
㈠原告係以提供房屋仲介服務為營業者，屬消費者保護法所稱
之企業經營者，依消費者保護法第15條規定「定型化契約中
之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分
無效」。兩造個別磋商條款（即手寫註明條款）約定本件為
一般委託銷售，然原告以專任委託銷售之定型化契約條款要
求被告簽署，依前開說明，若定型化契約條款牴觸個別磋商
條款者，亦即與一般委託銷售性質牴觸之約款，應屬無效。
又，定型化契約之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者
，無效，消費者保護法第12條亦有明文規定。
㈡查兩造簽署之委託銷售契約書定型化條款第壹部分第4條第1
項雖為「「若買方同意本契約甲方（按即被告）之銷售條件
而簽署『購屋承諾書』者，毋庸經甲方簽認，買賣契約已有
效成立。」，惟於一般委託銷售之情形，因可能同時有多家
仲介業者代為銷售，若逕以仲介代覓之買方簽署「購屋承諾
書」時，即謂買賣契約已有效成立，毋庸通知賣方簽認，亦
毋庸將買方承諾之意思表示送達賣方，賣方即應支付仲介報
酬並與買方簽約，則若仲介業者收受買方簽署「購屋承諾書
」不立即告知賣方，賣方未能即時通知其他代售之仲介業者
，將使賣方陷於一屋二賣之違約責任，一般委託銷售契約定
型化契約條款若有該等約定，應屬違反誠信原則，對消費者
顯失公平之約定，依消費者保護法第12條規定該約定應屬無
效。本件原告以專任委託銷售之定型化契約條款為此約定，
亦應認為牴觸一般委託銷售性質，且違反誠信原則對消費者
顯失公平，而屬無效。
五、又，兩造所簽委託銷售契約第貳部分第5條第2項第3款雖約
定「甲方（按指被告）同意出售並簽署『附停止條件定金委
託書』後，或買方.....簽署『購屋承諾書』後，甲方拒絕
與買方簽訂買賣契約書；或簽定不動產買賣契約書後違約不
賣；或因可歸責於甲方之事由致買方解除買賣契約者，甲方
應支付乙方（按指原告）實際成交總價的百分之六（其中百
分之四為服務報酬，百分之二為違約金）」，惟一般委託銷
售之情形，約定於買方簽署購屋承諾書時買賣即成立之約定
，既屬無效，已如前述，則約定於買方簽署購屋承諾書時，
賣方即應支付服務報酬及與買方簽署不動產買賣契約之約定
，同屬牴觸一般委託銷售性質，且違反誠信原則，對消費者
顯失公平，而亦應無效。故本件原告能否請求被告支付服務
報酬、違約金，端視原告是否已完成仲介之義務，亦即其覓
得之買方甲○○與被告間就系爭房地之買賣契約是否已意思
表示合致而成立？經查：
㈠證人甲○○於本院到庭證稱，其欲購買系爭房地而於6月17
日出價800萬元，並支付10萬元斡旋金，但6月18日原告之受
雇人 劉建忠 告知出價太低，有其他買家出價810萬元，所以
其向劉建忠表示願意出價815萬元，並趕到原告店裡簽購屋
承諾書，到店裡的時候已經晚上11點了，其到店裡時，店長
正與被告通電話，店長請被告過來，被告不願意，其與被告
直接講電話，被告說店長他們說要告他違約，像這樣的態度
他怎麼敢跟原告簽約，被告說他現在還有一組客人有小孩子
，那小孩子很可愛，他想把房子賣給有小孩的那一組客人，
但並沒有提到那組客人出價多少，電話中被告也沒有要其加
價等語（見本院95年10月23日言詞辯論筆錄）。而證人即太
平洋房屋覓得之買方丙○○到庭證稱，其係於三四個月前某
個週日由太平洋房屋帶看系爭房地，因為喜歡當天晚上7點
多出價810萬元並填寫要約書，同日晚間10點多就接獲太平
洋房屋天母東路店王先生通知說屋主同意以810萬元出售等
語；證人戊○○即太平洋房屋業務人員亦到庭證稱，其係在
丙○○出價810萬元當天負責約被告出來談價格之人，當天
約在天母西路麥當勞談，被告同意以810萬元出售，其就請
被告在要約書上簽名，時間大概是晚上8、9點，簽字後其通
知買方店，由買方店再去通知丙○○本件可以成交看何時可
以簽約等語（均見本院95年10月23日言詞辯論筆錄）；參以
丙○○簽署之要約書日期為95年6月18日，其上由被告簽字
同意以該價格售出之日期亦為95年6月18日；再佐以原告之
業務人員劉建忠亦證稱，6月18日晚間與被告通電話時，被
告說太平洋房屋這邊已經有人寫要約書等語（見本院95年10
月23日言詞辯論筆錄）。而被告於6月18日晚間21時3分、22
時2分、22時11分、22時55分、23時29分均以行動電話與原
告之業務人員劉建忠聯繫，亦有中華電信股份有限公司行動
電話通話明細表在卷可參，參互以觀，足見被告於6月18日
晚間8、9點左右其就在太平洋房屋覓得之買方丙○○出具之
要約書上簽字同意售出，並通知原告。原告雖稱被告於電話
中並未告知系爭房地已售予太平洋房屋的客人，證人甲○○
亦稱電話中被告並未告知系爭房地已經售出等語，惟依證人
甲○○、劉建忠所述，被告去電劉建忠並未言及要原告的客
人再加價，若非通知系爭房地已由太平洋房屋代為售出，何
以證人甲○○於當晚11時許趕赴原告店內時，聽聞原告店長
與被告電話爭執，且電話中被告告知甲○○原告店長揚言要
告被告違約？原告稱太平洋房屋覓得之買方丙○○，是在原
告覓得之買方甲○○簽署購屋承諾書後始出現的云云，實難
採信。
㈡況原告並未將甲○○簽署之購屋承諾書及甲○○支付之定金
10萬元送交被告，此為兩造不爭之事實，原告雖稱係被告不
願出面所以無法送交云云，惟兩造係約定應由原告將定金「
送交」被告而非由被告至原告處收取定金，則原告未將定金
及購屋承諾書送交被告，買方甲○○願以815萬元承諾購買
系爭房地之意思表示並未到達被告，尚難認甲○○與被告間
就系爭房地已成立買賣契約，亦難認原告已完成仲介之義務
。
㈢從而，原告以其已完成仲介義務而被告違約拒不與甲○○簽
署不動產買賣契約書為由，請求被告支付服務報酬、違約金
即無理由，不應准許。
六、綜上所述，原告之訴無理由，其訴應予駁回。又原告之訴經
駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
中 華 民 國 95 年 12 月 18 日
士林簡易庭法 官 洪慕芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 12 月 18 日
書記官 夏珍珍