台灣台中地方法院豐原簡易庭民事判決 102年度豐簡字第99號
原 告 林淑芬
訴訟代理人 師景樑
複代理人 吳孟蓮
被 告 廖珮淇
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國102年8月15日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣6,210元，由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造之主張：
一、原告起訴聲明：被告應給付原告新臺幣(下同)480,000元
及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五
計算之利息。
二、原告 陳述 略以：
㈠原告於中華民國(下同)101年10月30日透過訴外人群義
不動產經紀股份有限公司(下簡稱群義房仲公司)仲介，
並委託訴外人即原告妯娌與被告簽訂台中市○區○○街
○○○○○號(下稱系爭房屋)之不動產買賣契約。簽約前原
告委託訴外人即原告小叔師景樑至買賣標的物屋內確認
屋況，被告親自帶領看屋並告知入門處通道(下稱系爭
通道)係原陽台外推後改為室內使用。原告詢問群義房
仲公司已確認陽台外推之區域，群義仲介公司表示被告
簽立不動產標的現況說明書時亦明確表示此處為陽台外
推並簽名確認。嗣後經代書過戶作業完成並於101年12
月6日交屋。
㈡原告委託師景樑於交屋後進行房屋修繕事宜時，大樓管
理委員會主委透過管理人員遞交存證信函，告知系爭通
道為公共空間不得占用，並要求回復原狀。另告知原告
，被告已佔用公共空間多年，且先前早已告知被告應盡
速拆還，不料被告搬離時未處理亦未告知將搬離。
㈢簽訂契約前，依被告說法，系爭通道為陽台，陽台屬室
內空間為私人使用。原告信任被告之說詞並有不動產標
的現況說明書為憑，不知物有瑕疵。然系爭通道為公共
設施，被告將之作為私人買賣有損原告權益。且大樓管
理委員會主委曾向原告表示，早在96年已有開會告知不
得佔用公設，同棟三樓在修繕期間已被要求回復公設，
據主委之詞該期間維持一年多，原告認被告應知悉鄰居
被追討公設面積之事。
㈣嗣後經群義房仲公司安排，被告與原告於群義房仲公司
協調，因被告推說不知情並極力撇清責任，雙方第一次
協調不成。102年1月22日原告、被告及群義仲介公司在
北區調解委員會進行調解，被告仍聲明不知情，經調解
委員說明，被告願以150,000元和解並要求50,000元由
群義房仲公司負擔，惟嗣後被告未能與群義房仲公司取
得共識，不願如約和解，於102年1月29日原告取得調解
不成立證明書。
㈤原告考量群義房仲公司係因被告對屋況之說明而被誤導
，及修繕作業無期延宕亦有損失，經再次退讓，主動告
知群義房仲公司願以120,000元和解，被告原已同意並
簽定和解書，然數日後又反悔，態度反覆不誠懇。原告
因減少之面積為11.16平方公尺，按買賣價金換算一平
方公尺為34,700元，減少之面積價金為387,252元，恢
復工程初估約100,000元。
㈥綜上，爰原告依民法第360條請求480,000元不履行之損
害賠償等語。
㈦提出：不動產買賣契約書影本、入門處通道照片、不動
產標的現況說明書影本、存證信函影本、調解不成立證
明書影本、格局圖影本、三樓通道照片、工程估算單影
本、管委會要求回復原狀之切結書影本等附卷為證。並
請求至現場履勘。
三、對被告抗辯之陳述：
㈠被告陳稱向前手購屋時即為現狀，惟被告與前手之買賣
關係及被告購屋時之情狀為何與原告無關，被告不能以
其不知情卸責。
㈡被告不承認管委會主委之陳述，惟不知情並非可以不遵
守，同棟三樓修繕時間長達一年多，被告陳稱不知情實
在強詞奪理。
㈢關於被告以系爭不動產買賣契約第8條第6項第2款、第3
款內容，表示原告不得主張不履行契約或物有瑕疵而行
使相關權利，惟原告認為被告於不動產現況說明書所示
之陽台外推，已與事實不符，系爭房屋入門處屬公設，
並非被告所示之陽台外推，原告於被告未告知之情形下
買受系爭房屋，對原告顯失公平。
㈣依消費者保護法第12條、第16條之規定，系爭房屋不動
產現況說明書為買賣契約之一部分，故契約有瑕疵，惟
原告僅提出契約之瑕疵依民法第360條請求不履行之損
害賠償，而實際減損面積求償標準依管委會提供之格局
圖計算，恢復工程費用依系爭不動產買賣契約第9條當
由被告支付。
四、被告聲明：原告之訴駁回。
五、被告陳述略以：
㈠被告向前手購買系爭房屋時，系爭通道即已被裝潢為室
內空間，前手告稱為陽台外推，經過裝潢後已屬可用之
私人空間，本於對人之信任及系爭通道若屬違法應被拆
除之觀念，又本於被告自購買系爭房屋後至出售為止已
有21年，不曾被質疑占用公共空間與被要求拆除等事由
，被告當然深信系爭通道係陽台外推。是以，被告確係
依其認知誠實說明系爭不動產標的現況說明書，故被告
並無任何隱匿。
㈡原告指稱，大樓管理委員會主委曾向原告表示早在96年
已有開會告知不得佔用公設云云，惟主委從未告知被告
通道係屬公設，縱使上開開會提及不得佔用公設，並無
法證明係針對被告，被告對上開會議內容亦不知情。原
告復稱，同棟三樓在修繕期間已被要求回復公設，據主
委之詞該期間維持一年多，被告應知悉鄰居被追討公設
面積之事。惟如前述，被告不曾被質疑占用公共空間，
也不會特加留意其他樓層之情形，況且，大樓管理委員
會主委僅要求三樓回復原狀，未對被告提出要求，當然
讓被告深信其有合法使用權利。益徵被告並未詐騙原告
，亦無故意隱匿。
㈢被告係就房屋現況賣給原告，依系爭不動產買賣契約第
八條第六項第二款第三款，縱有增建違章建築，亦依簽
約當時之現狀承受，縱被拆除，原告無就此向被告主張
任何權利之餘地。
㈣原告陳稱因須回復原狀，致使減少面積為11.16平方公
尺，折算價金為387,252元，恢復工程初估約100,000元
，惟於估價單又稱共需173,079元，前後主張不一致。
又被告依兩造買賣契約賣給原告之房地面積，與系爭建
物、土地登記謄本所載完全相符，並無短少，原告請求
減少面積之價金，實屬無稽。
㈤被告不曾允諾以15萬元和解，其僅係調解委員之個人建
議。被告亦不曾允諾12萬元和解，不容原告無中生有，
若被告曾為上開合意，原告逕向被告請求給付即可，無
須再提本件訴訟。
㈥系爭不動產買賣契約為兩造基於方便使用坊間格式契約
所訂立，並非被告單方面訂立以此與多數相對人締結契
約，亦非企業經營者濫用其締約優勢地位與消費者締結
契約，故系爭不動產買賣契約自不受非定型化契約之規
制。基於契約自由原則，雙方當事人應受其拘束等語，
資為抗辯。
㈦提出：系爭大樓三、四、五、六樓之入門處通道照片及
原告封住系爭通道及圍牆照片等附卷為證。並請求傳喚
證人 黃裕評 、 吳兆偉 及 朱俊宇 等人。
貳、得心證之理由：
一、本件原告主張向被告購買之系爭房屋，因占用公用空間，
並加設門、牆，並非所謂陽台外推，而經系爭房屋之管委
會通知原告占用空間部分應拆除，並回復原狀；被告則稱
依二造買賣契約約定，當初即告知陽台外推情形，且所出
售之房屋面積為合法登記之部分，依二造契約，被告並不
負該部分回復原狀之費用賠償等語。是本件所應審酌者為
被告所稱陽台外推部分，買賣時現場有無指明清楚位置？
被告是否明知該所謂「陽台外推」部分占用公共空間，而
被管理委員會通知應行拆除回復原，故意不告知此狀況，
而將系爭房屋出售給原告？原告買受系爭房屋後，經管理
委員會通知應將占用公用間部分拆除並回復原狀之花費，
是否可對被告請求賠償？
二、經查：原告提起本訴所依據者為民法第360條及二造不動
產買賣契約書第9條二款約定；然按民法第360條規定「買
賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契
約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故
意不告知物之瑕疵者亦同」；而二造契約書第9條二款則
為約定「本買賣標的之進出與使用買方(指原告)同意依現
有狀況承受。訂約後如有第三者主張權利或妨礙買方進出
與使用，則由賣方負責處理」；被告則否認有何瑕疵隱匿
情事，並稱依二造契約書第8條第六款第㈢項約定「訂約
後買方不得以本買賣標的物有上開違章建築(指同條款㈠
中註明之陽台外推之增建)，主張不履行契約或物有瑕疵
而行使相關權利」，原告即不得再以訂約時即知之陽台外
推情形，再對被告主張任何權利。
三、原告於買受系爭房屋時是否知悉陽台外推之位置即為入口
處原走道處？依原告起訴狀事實及理由一之⒈即明示「簽
約前原告委託訴外人即原告小叔師景樑至買賣標的物屋內
確認屋況，被告親自帶領看屋並告知入門處通道係原陽台
外推後改為室內使用」、「⒉原告詢問群義房仲公司已確
認陽台外推之區域，群義仲介公司表示被告簽立不動產標
的現況說明書時亦明確表示此處為陽台外推並簽名確認」
；再經證人即群義房仲公司之吳兆偉到庭先則結證稱「是
由公司的另外一個業務接廖小姐的案件，我是負責銷售部
分，我們公司接案跟銷售會不同人，我接到有廖小姐這個
案的訊息，我就轉告給師先生，因為他是我的客戶，先前
就有委託我代找房屋，我們就聯絡接此案件的業務是否可
以到現場看房屋，約好大概是中午的時間到現場去看房屋
，現場有我，師先生還有一位接業務之同事，還有被告的
先生在家，我們到現場是被告的先生開門，我們有進去看
房屋內每個地方，陽台也有去看，當場有告知師先生坪數
及價格，師先生就請我回去拿壹份不動產說明書，我不知
道是當天還是隔天我已經忘記了時間，我有拿不動產說明
書去找師先生，當面告訴師先生不動產的現況是依照說明
書來說明，我不記得陽台有幾個，陽台外推到底是指那個
陽台外推我也不記得，現在有爭執的部分我們都會稱之入
門玄關，當初我認為進入大門以後都是廖小姐的家，也沒
有想到是有占用公共走道，第二次的時候有我及師先生、
廖小姐、師太太，當場是由師先生及師太太量室內房屋的
長、寬，抓的極限到那裡，我已經忘記了，入門走道那邊
沒有量，我那個時候仲介是從入門到全部，詳細的情形我
忘記了，下次我會把相關的契約書資料帶來」；其後同公
司之證人朱俊宇到庭結證謂「被告是我同學的媽媽，當初
是被告直接告訴我她有房屋要賣，雙方有約定時間來我們
店，被告有委託我們銷售，有訂立委託書及不動產的現況
說明書，陽台外推是被告自己寫的，簽名也是她自己簽名
，當初來店簽約時，我還沒有看過房屋的狀況，所以我沒
有再細問，因為核對已經調到的建測圖是方方正正的房屋
，所以沒有細問，建測圖看不到陽台的部分，當初被告就
有告訴我說入門的玄關整條長方形是陽台外推並且有畫給
我看，因為受委託拍賣物件，不屬於我在店的業務範圍，
所以我將整件委託銷售案件轉到該物件所屬的我們公司其
他的店處理，我們先用電話聯絡好，再將全部物件資料用
公司本身的快遞送到該分店，我有在電話上跟對方說明有
陽台外推的情形，對方有無問陽台外推的情形我已經不清
楚了，售方有問我陽台外推的情形，因為陽台外推的情形
很多，我有請對方到現場瞭解清楚，我不記得有沒有講說
玄關陽台外推，有時候客戶要看房屋會透過我找被告詢問
有沒有人在家可以去看房屋，成交當天我陪被告坐在我們
公司隔壁一樓的咖啡廳喝咖啡，買方在公司的二樓包廂，
我沒有看到是誰，由店長在中間穿梭，交易到一半，我因
為另外客戶事情，所以就先離開，後來電話聯繫說當天有
成交，當天就簽立買賣契約，我都沒有去現場看過，收受
物件的其他同仁有去看過」等情；而同公司之證人黃裕評
亦結證稱「負責買賣雙方的價格與細節的確認，我是將買
方與賣方分坐兩個地方，由我中間穿梭對價格達成合意之
後才能見面簽約，因為現場我有先去看過，在買賣交涉那
天，我有問被告廖小姐，她說稱的玄關的地方是屬於什麼
？廖小姐告訴我說是陽台，因為已經包覆在她的房屋裡面
，所以我就跟她說是陽台外推，所以我就要求她要在說明
書上加註清楚，當初也有告訴買方一進門的地方是屬於陽
台外推，買方當時只有師景樑一個人在，當時師景樑他表
示他知道是陽台外推這件事情，當初在簽立契約那天我有
問被告是否曾收到違章建築查報拆除通知書，被告告訴我
沒有，所以在否的地方打勾並且簽名，成交後點交是吳兆
偉負責點交」等情以觀，原告於買受系爭房屋之前即知入
門玄關處即為被告所稱陽台外推處，再由二造間所訂定之
買賣契約書約定，被告出售給原告之系爭房屋面積乃該房
屋之保存登記面積，依證人前所述原告代理人等於購屋前
有在現場以尺測量被告所售系爭房屋之長寬，即應知當時
買受之室內面積較保存登記面積為大，則入門玄關處所謂
陽台外推，如有占用公共空間，原告應可推知；即或原告
認不知該陽台外推部分有占用公共空間，被告所出售系爭
房屋空間，面積並不包含入門玄關部分，亦不能認被告占
用公共空間之入門玄關部分併作價賣與原告，原告認是併
入計價出售給原告，但不能舉證述明。次查：原告認被告
係經管理委員會告知應拆除該入門玄關部分並回復原狀而
故意隱匿其事，將系爭房屋經過仲介售給原告，但為被告
否認，原告對此有利於己之主張亦不能依民事訴訟法第27
7條前段規定舉證證明，原告此部分之主張為不可採；末
查：由上可知被告於出售系爭房屋給原告時即己充分說明
系爭房屋之現況，並經原告知曉，且原告事先亦有到被告
之系爭房屋處實地查明狀況，被告出售系爭房屋情形與實
際情況相符，雖有增建入門玄關所謂陽台外推情形，亦為
原告事先明白，原告買受後，自不得再主張其事先業己知
悉甚詳之所謂陽台外推瑕疵，被管理委員會要求拆除，即
可向被告請求賠償，原告之主張，應不可採。
四、從而，原告依民法第360條及二造買賣契約書第9條二款約
定請求被告賠償損害為無理由，不應准許。
叁、綜上所述，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第436
條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國102年8月28日
臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法官林新竑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年8月28日
書記官林錦源