臺灣高等法院臺南分院107年度上易字第99號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺南分院107年上易字第99號民事判決

裁判日期：民國107年09月18日

裁判案由：返還租賃物

臺灣高等法院臺南分院民事判決107年度上易字第99號上訴人 廖三能 上訴人即附帶被上訴人 林祐誠 共同訴訟代理人 張智學 律師被上訴人即 林敬翰 附帶上訴人訴訟代理人 蘇書峰 律師上列當事人間請求返還租賃物事件，上訴人對於中華民國107年2月14日臺灣雲林地方法院第一審判決（106年度訴字第573號）提起上訴，本院於107年9月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用，上訴部分由上訴人負擔，附帶上訴部分由附帶上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人主張：坐落於○○縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭400-6、408-2地號土地）上如附圖所示編號A、F、G之建物（門牌號碼雲林縣○○鄉○○村○○路○○號，下稱系爭編號A、F、G建物）為未經保存登記之房屋，其中系爭編號A建物係伊父 林永連 於民國（下同）84年間出資所興建，並原始取得所有權。林永連於85年5月23日死亡，系爭編號A建物由伊與其兄弟姊妹即訴外人 林雅萍 、 林俊甫 共同繼承取得所有權，在於104年3月9日由伊受讓林雅萍、林俊甫之權利而取得全部之事實上處分權。伊曾起訴請求上訴人返還系爭編號Ａ建物，經原審法院105年度港簡字第43號判決伊勝訴，上訴人不服提起上訴，經同院以106年度簡上字第11號判決改判伊敗訴確定，其理由雖確認伊就系爭編號A建物有所有權，且伊之返還請求權未因罹於時效而消滅，但兩造間仍存有不定期租賃契約，伊無權要求上訴人返還房屋，此判決理由中之重要爭點應有爭點效之效力。惟依林俊甫與林祐誠於88年間簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約）第1條之約定，可知租賃標的包括附圖A、F、G所示房屋，上訴人林祐誠已多年未繳租金，經催繳而置之不理，並於上開訴訟中已自承將系爭編號A建物出借予上訴人廖三能使用，已違反上開契約第8條約定，伊不得已於106年9月13日以存證信函通知上訴人林祐誠終止租賃契。又上訴人林祐誠自94年間即未繳付租金迄今已有12年之久，伊僅請求5年，每月之租金新臺幣(下同)1萬元，合計60萬元。爰請求判命上訴人2人應返還系爭編號A、F、G之建物及林祐誠應給付租金60萬元及法定遲延利息等語。原審判命上訴人2人應返還系爭編號A、F、G建物予被上訴人，上訴人林祐誠應給付被上訴人12萬元本息，駁回其餘請求，上訴人就其敗訴部分不服提起上訴後，被上訴人就其敗訴部分附帶上訴。對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人林祐誠應給付被上訴人480,000元部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人林祐誠應給付被上訴人480,000元。
二、上訴人即附帶被上訴人則以：系爭400-6地號土地係由上訴人林祐誠經法院拍賣程序取得，並於94年9月24日與訴外人林俊甫間為協議，約定將系爭房屋事實上處分權移轉給林祐誠，由林祐誠拆除或整建。故被上訴人所提104年3月9日讓渡書應不生效力，被上訴人並未取得本件訴訟標的房屋之事實上處分權。又依據讓渡書第1條所提到標的為○○縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號土地上建物，然而本件訴訟之房屋是坐落同地段400-6及408-2地號土地，故編號F磚造瓦頂平房住宅及編號G鐵架造涼棚，並非該讓渡書之標的。則系爭租賃契約之標的不包括附圖A、F、G所示房屋。又林俊甫於90年4月23日出具同意書，載明其為系爭房屋之所有人，同意無償借給訴外人 黃桂珠 、 林韋婕 居住，並向麥寮戶政事務所辦理設立戶籍，而黃桂珠再出借予廖三能使用，廖三能自始就沒有租賃關係，且系爭房屋為林俊甫所有，則被上訴人與林祐誠間並無租賃關係，自無可終止租賃關係可言。設若林祐誠未取得系爭房屋之事實上處分權，則其占有系爭房屋之時間點，參照88年9月10日房屋租賃契約書，已經於89年12月20日除去，被上訴人之返還妨害排除請求權已經罹逾15年之時效等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
對於被上訴人之附帶上訴，答辯聲明：附帶上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭400-6地號土地原係訴外人林永連所有，如起訴狀附圖
所示編號A面積98平方公尺之磚造瓦頂平房住宅，為林永連生前於84年間出資興建。林永連於85年5月23日死亡，訴外人林俊甫、林雅萍、林敬翰為其繼承人，於同年7月22日登記繼承上開土地，林雅萍、林敬翰於86年8月22日將所繼承上開土地贈與林俊甫所有。
㈡林俊甫與林祐誠於88年間簽訂系爭租賃契約，將系爭編號A
建物及坐落000000000-0地號土地出租予林祐誠，租賃期間自88年9月15日起至93年9月14日止，每月租金10,000元。該租賃契約第8條約定：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」第十四條約定：「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」，林祐誠自94年間起即未繳付租金，迄今已有12年之久。
㈢系爭408-2地號土地上如附圖所示編號F面積9平方公尺之磚
造瓦頂平房、編號G面積21平方公尺之涼棚，均係林祐誠於88年9月間，向林俊甫承租系爭400-6地號土地後興建，上開建物的動產材料與系爭編號A建物附合而成為系爭編號A建物之重要成分，且上開編號F建物、編號G建物無使用上及構造上之獨立性。
㈣系爭400-6地號土地經林祐誠於94年7月7日拍定，經原審於
94年7月22日發給不動產權利移轉證書。林祐誠因向訴外人 張嘉赤 借錢，於96年5月4日將該土地移轉登記予張嘉赤，張嘉赤轉售予訴外人 何瑞益 ，何瑞益又再輾轉出售予訴外人 林敏雄 ，林敏雄再將土地信託予訴外人 劉素玉 。
㈤訴外人林俊甫與上訴人林祐誠於94年9月24日簽訂協議書1份
（下稱系爭協議書），見證人為 許文利 ，系爭協議書第3點約定：「舊空房屋，乙方（即林俊甫）同意甲方（即被告林祐誠）拆除或整建」，其中舊空房屋所指為系爭編號A建物（含編號F建物、編號G建物）。
㈥林雅萍、林俊甫於104年3月9日簽訂讓渡書，其上記載「一
、讓渡標示：○○縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號等二筆土地之建築物全部。二、上列標示之建築物所有權人原為林雅萍、林俊甫、林敬翰等3人共有，今林雅萍、林俊甫所有之部分全部無償讓渡予林敬翰，特立此讓渡書為憑。」上開各情，有系爭租賃契約、協議書及讓渡書（見原審卷第29、85-88、135-145、147、211-218頁）等在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、兩造爭執之事項：㈠系爭租賃契約之標的是否包括附圖A、F、G所示房屋？該租
賃關係是否為不定期？㈡被上訴人於106年9月19日對林祐誠終止系爭租賃契約是否生
效？其請求返還上開A、F、G等租賃房屋之請求權是否罹於時效？㈢上訴人林祐誠是否應給付租金共60萬元予被上訴人？
五、本院之判斷：㈠按「自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不
符或經他造同意者，始得為之。」民事訴訟法第279條第3項定有明文。本件上開不爭執事項㈡之事實，經兩造於原審107年1月5日言詞辯論程序及本院同年7月23日準備程序中均列為不爭執事項，經上訴人自認為真（見原審卷第185、186頁、本院卷第183-185頁），上訴人於本院107年9月4日言詞辯論程序中改稱：不爭執事項㈡關於系爭編號A建物及坐○○○鄉○○段○○○○○○號土地出租予上訴人林祐誠有爭執，只有出租土地的B部分,A部分根本就沒有出租，撤銷該部分自認，有原證八租賃契約書最後1行手寫部分為證。然為被上訴人所否認，並提出原證九租賃契約書，爭執原證八租賃契約書之真正，且另原審法院105年度港簡字第43號、106年度簡上字第11號請求返還房屋事件，其判決理由已認定系爭房屋仍存在不定期租賃契約，此點亦為上訴人在該案中主張之事實（見同上卷第58、59、66、67頁）。又上訴人提出台中何厝郵局第1961號存證信函亦載稱上訴人林祐誠積欠逾期房租1年等語（見本院卷第243頁）及證人許文利於上開另案並無結證上訴人上開所辯屬實，均難據為上訴人有利認定之依據。基上，上訴人尚不能證明其所自認上開不爭執事項㈡所示與事實不符，從而其主張撤銷自認，於法無據。
㈡系爭租賃契約為不定期租賃契約，其標的應包括附圖A、F、G所示房屋且被上訴人請求返還該房屋，並未罹於時效：
⒈按「確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷
之事項為限，判決理由並無既判力。但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則。」（最高法院73年度台上字第4062號判決要旨參照），此即為民事訴訟法上所謂「爭點效理論」。準此，爭點效之適用要件有六：①須為前案當事人主張之重要爭點。②當事人就此重要爭點已為積極之攻擊防禦。③法院就此重要爭點亦為判斷。④前後訴訟兩造須為同一當事人。⑤前案判決無顯然違背法令之情形。⑥當事人未提出新訴訟資料以推翻原判斷。
⒉上訴人於106年間，對被上訴人提起請求返還房屋等民事
事件，經原審105年度港簡字第43號、原審106年度簡上字第11號判決確定。原審106年度簡上字第11號民事判決將被上訴人是否有權請求上訴人返還系爭房屋（即門牌號碼○○縣○○鄉○○村○○路○○號）？上訴人是否無權占有？乙節列為爭點；經審理及辯論後，該案判決理由㈠⒉：「系爭房屋為林永連於84年間出資興建，林永連於85年5月23日死亡，林俊甫、林雅萍、被上訴人為林永連之繼承人，繼承系爭房屋，既為本件兩造所不爭執（本院卷第188頁），而被上訴人於104年3月9日受讓林俊甫、林雅萍之權利而取得全部之事實上處分權，亦有被上訴人提出之讓渡書為證（港簡調字卷第23頁），縱未辦理繼承登記，林俊甫、林雅萍亦得將其事實上處分權讓與被上訴人。又該讓渡書雖僅記載讓渡400-3地號及400-6地號土地上之建築物全部，未包括系爭408-2地號土地上如附圖所示編號F、G所示部分建物，惟編號A、F所示建物均為磚造瓦頂之平房住宅，編號G所示建物為鐵架造涼棚，彼此緊密相連、相互依附，成為一整體建物，自外觀難以區分，有原審會同兩造至現場勘驗明確，並有現場照片、勘驗筆錄附卷可憑（港簡字卷第71至107頁），且附圖編號F、G所示建物與400-3地號及400-6地號土地上之建物同為林永連興建而為林永連之遺產，林俊甫、林雅萍既願讓渡其等繼承林永連遺產關於400-3地號及400-6地號土地上之建築物全部，實無特別排除附圖編號F、G所示建物之必要，足認林俊甫、林雅萍讓渡之真意尚包括編號F、G部分，被上訴人於104年3月9日取得系爭房屋事實上處分權全部。」、㈠⒊：「......系爭房屋之公同共有人林俊甫於94年間，未經其他公同共有人之同意而簽訂系爭協議書，縱有讓與系爭房屋全部事實上處分權之約定，依前開規定，應屬無權處分而效力未定，而系爭房屋未辦保存登記，上訴人林祐誠亦無從主張善意受讓，是上訴人林祐誠據此主張取得系爭房屋事實上處分權，要屬無據。」、㈡⒉：「......自被上訴人於105年1月18日提起本件訴訟之時點往前回推計算15年之時點為90年1月18日，尚於系爭租賃契約之租賃期間內，上訴人林祐誠於斯時就系爭房屋有租賃權之合法占用權源，並同意上訴人廖三能使用，上訴人廖三能得主張為有權占用，系爭房屋之所有人或公同共有人自無從行使返還房屋之請求權，亦無從起算15年消滅時效，是上訴人主張被上訴人之所有物返還請求權因罹於時效而消滅等語，於法尚有未合，委無足採。」及㈡⒊：「......上訴人林祐誠與林俊甫就系爭房屋簽訂系爭租賃契約，租賃期間自88年9月15日至93年9月14日，並於第6條約定：『乙方（即上訴人林祐誠）於租約屆滿時，除經甲方（即林俊甫）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。…』，固有租約期滿後不續租之約定，惟系爭租賃契約於93年9月14日期滿後，上訴人仍繼續使用系爭房屋，業據證人林俊甫證述甚詳，並經被上訴人 陳明 在卷（本院卷第225、226頁），系爭房屋之公同共有人林俊甫、林雅萍、被上訴人亦未即為反對之意思表示，揆諸前開說明，堪認系爭租賃契約於93年9月14日租期屆滿後，已轉變為不定期租賃契約。」足見前開確定判決已就①系爭房屋之範圍包括系爭編號A、F、G建物、②上訴人林祐誠於94年9月24日與訴外人林俊甫簽訂系爭協議書，並未使其取得系爭房屋之事實上處分權。③被上訴人於104年3月9日，與訴外人林雅萍、林俊甫簽訂系爭讓渡書後，已使其取得系爭房屋之事實上處分權。④被上訴人請求上訴人等返還上開A、F、G等租賃房屋之請求權並未罹於時效。及⑤上訴人林祐誠於88年間，與訴外人林俊甫所簽訂之系爭租賃契約，自93年9月14日租賃期間屆滿後，因上訴人林祐誠仍繼續使用系爭房屋迄今，兩造就上開建物成立不定期租賃關係等已為判斷。顯見兩造已就上開爭點為積極之攻擊防禦，前案法院業就此重要爭點而為判斷並詳為論述，並無違背法令之情事，兩造亦無提出新訴訟資料，足以推翻前案判決中關於上開爭點之判斷，況本院已如上所述，兩造間存有不定期租賃關係，故兩造應受原審106年度簡上字第11號民事確定判決書所示上開理由之爭點效拘束。故系爭租賃契約為不定期租賃，其標的包括附圖A、F、G所示房屋，且被上訴人向上訴人等2人請求返還該房屋之請求權，並未罹於時效。
㈢被上訴人對林祐誠終止系爭租賃契約為有效：
⒈按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」民法第440條第1項、第2項定有明文。又「民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。是苟出租人催告承租人支付欠租，其所定催告之期限相當，縱未敘明承租人欠租數額，但在承租人應付之租額範圍內，似難謂不發生催告效力。」（最高法院85年度台上字第2356號、98年度台上字第335號判決意旨參照）。再按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第767條第1項定有明文。復按對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第940條、第941條之規定自明。出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人。同法第767條規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院82年度台上字第1178號判決參照）。⒉經查，本件被上訴人於106年8月30日，以虎尾圓環郵局第
81號存證信函向上訴人林祐誠通知，於文到一週內付清5年之租金，經上訴人林祐誠合法收受後仍未繳納。嗣於同年9月13日以虎尾圓環郵局第92號存證信函，向林祐誠為終止系爭租賃契約之意思表示，並經林祐誠分別於同年月4日、19日收受，有上開二存證信函及中華郵政掛號郵件收執聯等在卷可稽（見原審卷第71-81頁），堪信為真實。足見出租人即被上訴人已向承租人林祐誠催告並定相當期限命其繳納租金，縱承租人對於租金數額有疑義，亦不影響上開催告之效力。是被上訴人與林祐誠間就系爭房屋成立之租賃關係，業於106年9月13日終止，堪予認定。終止租約後，林祐誠已無占有使用系爭房屋之權源，依上開規定及說明，林祐誠無將系爭房屋出借廖三能使用之權利。故上訴人等2人就系爭房屋既無合法占用之權源，則被上訴人依民法第767條規定之所有物返還請求權，訴請林祐誠、廖三能返還系爭房屋，自屬有據。
㈣林祐誠應給付被上訴人租金12萬元：
依不爭執事項㈡所示，系爭租賃契約於88年間簽訂，而原約定之租賃標的包括系爭編號A建物及系爭400-6地號土地，租賃期間自88年9月15日起至93年9月14日止，每月租金10,000元，然於租期屆滿後，上訴人2人仍繼續使用系爭房屋，被上訴人未為反對之意思表示，致該契約於93年9月14日租期屆滿後，已轉變為不定期租賃契約，已如前述。又依不爭執事項㈣所示，林祐誠於94年7月7日拍定取得系爭400-6地號土地之所有權，自可知自94年7月7日後系爭租賃契約之租賃標的僅剩系爭編號A建物，則系爭租賃契約之每月租金自當為適當之調整，經原審調閱原審105年度港簡字第43號卷，審酌該事件105年7月20日勘驗測量筆錄所紀錄之系爭編號A建物構造、材質（見原審港簡字第43號卷第71-107頁）及該建物之面積為98平方公尺，林祐誠使用系爭400-6地號土地之範圍除系爭編號A建物外，尚包括附圖所示編號B之155平方公尺工廠廠房、編號E之10平方公尺廁所等一切情狀，認為兩造間就系爭編號A建物之租金，應調整為每月2,000元為合理，則被上訴人請求林祐誠給付每月2,000元，計5年之租金，共計120,000元（2,000元×12月×5年＝120,000元），乃屬有據，逾此部分即屬無憑。
六、綜上所述，被上訴人依租賃契約法律關係，請求上訴人2人返還系爭編號A建物（含系爭編號F建物、編號G建物），並請求上訴人林祐誠給付租金120,000元，及自起訴狀繕本送達上訴人林祐誠之翌日（即106年11月24日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求則屬無據，應予駁回。從而，原審就上開應予准許部分所為上訴人等2人敗訴之判決，及就上開不應准許部分所為被上訴人敗訴之判決，並依職權准為假執行之宣告部分，核無違誤。上訴人等2人上訴意旨及被上訴人之附帶上訴意旨分別指摘原判決各該部分為不當，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴及被上訴人之附帶上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國107年9月18日
民事第一庭審判長法官丁振昌
法官吳上康法官王浦傑上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國107年9月20日
書記官翁心欣