裁判字號：臺灣新北地方法院100年重訴字第274號民事判決
裁判日期：民國101年01月12日
裁判案由：返還土地等
臺灣板橋地方法院民事判決100年度重訴字第274號原告即陳 恒正 之承受訴訟人 陳莊白梅
陳淑玲 陳淑燕 陳明松 前列四人共同訴訟代理人 劉楷 律師複代理人 李德正 律師被告 李國榮 訴訟代理人 劉師婷 律師被告 李復乾 特別代理人李國榮上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國100年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告之被繼承人 陳恒正 於起訴後死亡，原告陳莊白梅、陳淑玲、陳淑燕、陳明松為其繼承人，有戶籍謄本可稽，渠等具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、原告主張：原告之被繼承人陳恒正依民法第450條第2項之規定，於民國100年8月5日寄發存證信函終止其與被告李復乾間於84年7月
1日就新北市○○區○○段1372、1373地號（1373地號嗣於100年6月28日逕分割為1373、1373-1地號2筆）所訂之土地租賃契約，李復乾將承租1372、1373地號之土地交由其子即被告李國榮經營大立停車場使用（門牌號碼為新北市○○區○○路1段38巷6號），李復乾則在1372地號上搭建鐵皮屋出租他人作攤位使用，被告二人於陳恒正終止租賃契約後已成為無權占有，原告依民法第767條第1項、第821條之規定及繼承之法律關係，請求被告將前揭二筆土地上所搭建之車棚及建物拆除，將土地返還原告及其他共有人全體。
三、被告則以：１被告李復乾為系爭1372地號土地共有人之一，自84年7月1日
起，向原告之被繼承人陳恒正及訴外人李 貴霖 （均為1372及1373地號之共有人）承租系爭1372、1373地號內約800坪面積，作為停車場出租使用，租金則按地主持分計算，每坪800元，此有土地租賃契約及租金給付記錄可稽。系爭土地其他共有人諸如：台灣省漁會、 曹毓坤 、利百代建設股份有限公司則同時與被告李復乾成立使用借貸契約，無償交付系爭土地供被告李復乾使用，94年11月間被告李復乾將停車場交付被告李國榮經營，多年來全體共有人均無異議，依民法第451條、第470條規定，被告李復乾與共有人間已成立不定期租賃契約及未定期限之使用借貸契約，嗣 李貴霖 將系爭土地贈與訴外人李 陳彩雲 ，被告李復乾繼續對 李陳彩雲 繳納土地租金迄今，訴外人 李芳玲 之後因買賣成為系爭1373、1373-1地號之共有人，亦出具協議書同意被告李國榮無償使用。
系爭土地上有租賃契約及使用借貸契約存在，顯見全體共有人間就系爭土地已達成分管協議。原告無視分管契約之存在，率然提起本訴，宛如共有物管理之變更，應依民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」始得為之，是原告未經被告李復乾以外之共有人之同意，遽以提起本件拆屋還地訴訟，顯然於法有悖，其起訴不合法（請參最高法院97年度台上字第1350號民事判決）。
２被告某日檢視土地登記謄本，發現原告之被繼承人陳恒正就
系爭土地之持分面積與兩造土地租賃契約記載陳恒正持分面積177.76坪不符，經計算1372號土地計1005平方公尺，陳恒正持分239300分之14022；1373號土地計2530平方公尺，陳恒正持分560000分之80273，兩筆土地合計持有坪數為127.52坪，然兩造租賃契約誤載陳恒正持有共177.76坪（見被證3），故被告李復乾自84年7月起至94年10月止，及被告李國榮自94年11月起至99年1月止，每月溢付50.2坪租金計新台幣（下同）10040元，二人共溢付175個月，以每坪租金200元計算，已溢付0000000元予陳恒正，陳恒正無法律上原因受有利益，應將溢領之租金返還被告，被告自99年2月起拒付租金。是被告依民法第334條第1項之規定，抵付自99年2月起算至104年9月止之租金，陳恒正於100年8月5日所為之終止租約為不合法，被告非無權占有。
３本件租賃契約為租地建屋契約，應優先適用土地法第103條
之規定，依土地法第103條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之ㄧ，出租人不得收回。ㄧ、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時」，原告主張依民法第450條第2項規定得隨時終止租約，並無理由等語置辯。
４並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭之事實被告李復乾為系爭1372地號土地共有人之一，自84年7月1日起，向原告之被繼承人陳恒正及訴外人李貴霖承租系爭1372、1373地號內約800坪面積，作為停車場出租使用，租金則按地主持分計算，每坪800元，陳恒正及訴外人李貴霖均為系爭1372、1373地號之共有人。原告之被繼承人陳恒正依民法第450條第2項之規定，於100年8月5日寄發存證信函終止其與被告李復乾間之前揭土地租賃契約。
五、經查，原告之被繼承人陳恒正及訴外人李貴霖將系爭1372、1373地號內約800坪面積出租予被告李復乾，雖陳恒正與李貴霖各自與被告李復乾簽訂租約，但從二份租賃契約訂立之時間均為84年7月1日、二份租約均有記載：出租之面積合計為800坪，按「復乾3/9=266.66坪=53332、貴霖3/9=266.66坪=53332、恒正2/9=177.76坪=35552、 彩霞 1/9=88.88坪=17776」之記載收取租金，可見陳恒正及訴外人李貴霖係共同將系爭土地內約800坪面積出租予被告李復乾，陳恒正固於100年8月5日依民法第450條第2項之規定向被告李復乾終止租約，惟訴外人李貴霖與被告李復乾之租約目前未經終止，此為原告所不爭執，則被告占有系爭土地非無正當權源，原告請求被告將土地返還予原告及共有人全體，為無理由，應予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年1月12日
民事第三庭法官陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年1月12日
書記官林勁丞