裁判字號：臺灣臺北地方法院111年訴字第3602號民事判決
裁判日期：民國112年06月29日
裁判案由：修復漏水等
臺灣臺北地方法院民事判決111年度訴字第3602號原告 邱文雄 訴訟代理人 李協旻 律師被告 林斐嬈 上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國112年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應容忍原告偕同修繕人員進入被告所有門牌號碼新北市○○區○○路○○○○號六樓房屋內，依如附圖所載之修繕方式修繕至無漏水狀態。
被告應給付原告新臺幣參拾柒萬陸仟壹佰貳拾壹元，及自民國一百十一年六月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一、二項得假執行。但被告如以新臺幣參拾柒萬陸仟壹佰貳拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告係新北市○○區○○段0000○號建物即門牌號碼為新北市○○區
○○路00○0號5樓房屋（下稱系爭5樓房屋）之所有權人，被告則係新北市○○區○○段0000○號建物即門牌號碼為新北市○○區○○路0000號6樓房屋（下稱系爭6樓房屋）之所有權人，兩造均屬「三圓羅馬」社區之區分所有權人；原告於民國103年9月間購買系爭5樓房屋時整體屋況良好，室內天花板並無漏水之情形，原告自103年10月1日起將系爭5樓房屋全部出租予訴外人 陳書華 （下稱陳書華）使用，每月租金為新臺幣（下同）13,000元，此為原告就系爭5樓房屋每月可獲取租金收益，詎陳書華於110年2月間通知原告系爭5樓房屋室內天花板發生漏水情形，陳書華因不堪漏水困擾，與原告於110年2月終止租約；原告為確認漏水原因，先於110年7月間協同「三圓羅馬」社區大樓機電維修師傅前枉查看漏水狀況，再於110年9月25日委請抓漏公司將系爭5樓房屋天花板裝潢拆除以判斷漏水原因，經拆除後赫然發現天花板水泥剝落、鋼筋外露與鏽蝕之情形，研判應為系爭6樓房屋管線漏水。
茲按被告為系爭6樓房屋之所有權人，依公寓大廈管理條例相關規定，就其專有部分範圍內所設置之管線及防水設施應負修繕、管理及維護之責，豈料被告竟疏於適時維護，致使原告所有之系爭5樓房屋天花板處發生滲漏水，並導致天花板水泥剝落、鋼筋裸露與鏽蝕等毀損之情形，損害原告權益甚鉅，自應由被告將漏水管線或防水措施進行修繕，以藉此除去對原告所有權之侵害，並依民法第184條第1項之侵權行為損害賠償法律關係賠償原告所遭受之相關損失。
㈡茲就原告所為各項請求，說明如下：
1.承前所述，因被告疏於適時維護其所有系爭6樓房屋內部設置之管線及防水設施，造成原告所有系爭5樓房屋之室內天花板產生滲漏水現象，被告依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款之規定，應容忍原告偕同修繕人員進入被告所有系爭6樓房屋內，依鑑定報告記載之修繕方式修繕至無漏水狀態。
2.原告依公寓大廈管理條例第10條第1項、民法第184條第1項前段、第213條、第216等規定，得請求被告賠償1,261,000元暨其法定遲延利息，分述如下：
①系爭6樓房屋漏水處之必要修繕費用暫估為100,000元；
再者，系爭5樓房屋因系爭6樓房屋漏水，導致天花板水泥剝落、鋼筋外露與腐蝕，且系爭5樓房屋室內裝潢皆因漏水而毀損，需支出天花板裝潢拆除費用25,000元；又因系爭6樓房屋管線漏水或防水措施失效，導致系爭5樓房屋「和室」、「左房間」、「浴室」之天花板裝潢損壞，發生水泥剝落與鋼筋鏽蝕、牆面油漆剝落、木地板腐爛、浴室門框毀損、房間木門毀損、電線管路進水、燈具毀損等損害，經估價所需修復費用為941,000元；是以，系爭5樓房屋修復費用總計為1,066,000元（計算公式：100,000元＋25,000元＋941,000元＝1,066,000元）。
②又系爭5樓房屋自103年10月1日起以每月租金13,000元出
租予陳書華，詎因系爭6樓房屋漏水導致居住環境惡化，陳書華遂於110年2月與原告終止租約，致使原告於110年3月至111年5月期間受有租金損失195,000元（計算公式：13,000元×15月＝195,000元）。
③是以，原告所受損害總計為1,261,000元（計算公式：1,
066,000元＋195,000元＝1,261,000元），被告應予賠償。
㈢為此聲明：
1.被告應容忍原告偕同修繕人員進入被告所有系爭6樓房屋內，依鑑定報告記載之修繕方式修繕至無漏水狀態。
2.被告應給付原告1,261,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
3.原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則抗辯略以：㈠本件待鑑定結果確認責任歸屬等語。
㈡為此聲明：
1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實如下：（以下見本院卷㈠第29、30、311頁）㈠原告為新北市○○區○○段0000○號建物即門牌號碼：新北市○○區○○路00○0號5樓房屋（即系爭5樓房屋）登記所有權人。
㈡被告為新北市○○區○○段0000○號建物即門牌號碼：新北市○○區○○路00○0號6樓房屋（即系爭6樓房屋）登記所有權人。
㈢兩造均為「三圓羅馬」社區之區分所有權人。
㈣原告曾就系爭5樓房屋與陳書華簽署原證2之租賃契約（下稱
系爭租約），約定由原告於103年10月1日至104年9月30日止，以每月租金13,000元將系爭5樓房屋出租陳書華使用（見店司調卷第17至19頁）。
㈤系爭5樓房屋之和室、左房間、廁所、左房間與廁所出口處、
客廳牆面有原告111年9月8日民事準備㈡狀所附「編號0至84照片」（見本院卷㈠第137至304頁）所示之漏水（下稱系爭5樓房屋之和室、左房間、廁所、左房間與廁所出口處、客廳牆面之滲漏水）。
四、茲論述本件之爭點及本院得心證之理由如下：㈠按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任」、「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任」、「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀」，民法第184條第1項前段、第191條第1項前段、第213條第1項、第3項定有明文。次按「住戶於他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕」、「住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶得按其性質訴請法院為必要之處置」、「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用」，公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第3項、第10條第1項亦有明文。是以，房屋所有權人就其屋內管線及防水設施負擔維護及修繕之責，如有侵害他人權利者，應負損害賠償之責，且對於其他住戶因維護修繕專有部分須進入或使用其專有部分，應予容忍，不得拒絕，先予敘明。
㈡經查，兩造對於渠等均為「三圓羅馬」社區之區分所有權人
，原告為系爭5樓房屋登記所有權人，被告為系爭6樓房屋登記所有權人，系爭5樓房屋之和室、左房間、廁所、左房間與廁所出口處、客廳牆面有發生滲漏水現象一節並無爭執，已如前述，應堪採信為真實。
㈢再查，本件經送社團法人新北市土木技師公會（下稱新北市
土木技師公會）就「系爭5樓房屋之和室、左房間、廁所、左房間與廁所出口處、客廳牆面之滲漏水形成原因暨修繕必要費用」進行鑑定，經該會「以E4紅外線熱感應儀檢測濕度及範圍，以混凝土濕度計以相對比較法檢測混凝土濕度變化、使用積蓄水檢測結構體是否漏水」，鑑定試驗方法採舊有給水管壓力檢測、滲透原理，測試漏水，為確實記錄檢測位置之滲漏差異，過程以混凝土水分，計與紅外線熱感應儀為主，並以經驗目視為輔作為判讀依據，鑑定結果為：「九、鑑定結果：…⑴針對五樓房屋之和室、左房間、廁所、左房間與廁所出口處測點1、2、3、4、5及6研判有滲漏水現象，主要可分為以下狀況：（詳附件六）A.混凝土濕度由初始檢測經冷熱給水管給水後，混凝土濕度有上升情形：檢測點1〜6濕度檢測前混凝土濕度分別為，52.6、56.7、52.0、51.0、
38.1及45.4，檢測後混凝土濕度分別為61.0、64.5、77.3、
100、56.7及56.0。混凝土含水率由初始檢測經試水後含水率有上升。B.本次鑑定查驗漏水主要原因為六樓舊有冷熱給水，查驗時無法壓力提升，舊有管路部分仍有明確漏水現象，樓板濕度於檢測位置均全面上升，六樓冷熱給水現況已改為明管。C.漏水位置編號72-80於6樓浴廁淋浴間及廁所蓄水後門檻大量水流出，應有直接關係。D.浴廁舊有給水管檢測時有水流出情形。E.5樓屋主告知：六樓改明管後及減少漏水現象。…⒉修繕上揭漏水情形之必要費用為何？（詳附件七，即如附圖所示）⑴鑑定會勘時依實際修復需要實地丈量之尺寸加以估算，修繕數量係根據損壞調查之結果，按標的物受損部分之長度或面積計算。⑵修繕費用之估計僅針對工程性之費用進行估價，『利潤、稅捐及管理費及職安』以所有損壞項目費用之15%作為計算(内含加值型營業稅）。⑶6樓冷熱水管已改為明管，研判應已修繕完成，針對6樓積蓄水時有水流出情形，進行修繕作業，估算6樓修繕費用為69,000元。⑷5樓修繕為室内壁癌、鋼筋除鏽、室内油漆及相關裝潢拆除等，估算5樓修繕費用為307,121元。…」等語，有新北市土木技師公會112年3月14日新北土技字第1120000837號函附該會案號：111－A0487鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）附卷足憑，兩造對系爭鑑定報告書之鑑定結果亦無意見，有本院112年5月4日言詞辯論筆錄附卷足憑（見本院卷㈡第12頁），堪認系爭5樓房屋之和室、左房間、廁所、左房間與廁所出口處、客廳牆面之滲漏水確係因系爭6樓房屋舊有管路滲漏水所導致，需就系爭5樓房屋、6樓房屋分別以如附圖所示工程進行修繕，修繕費用為307,121元、69,000元，合計為376,121元（計算公式：307,121元＋69,000元＝376,121元），則依前揭說明，原告依民法第184條第1項前段、第191條第1項前段、第213條第1項、第3項、公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第3項、第10條第1項，請求被告容忍原告偕同修繕人員進入被告所有系爭6樓房屋依如附圖所載之修繕方式修繕至無漏水狀態，並賠償如附圖所示修復費用376,121元暨法定遲延利息，核屬有據，應予准許；至原告所主張系爭5樓房屋修復費用超出上揭376,121元之部分，因依原告所提之證據尚不足以認定確屬修復系爭5樓房屋上揭滲漏水所必要，即屬無據，不能准許。
㈣原告又主張因被告未即時修繕系爭6樓房屋之滲漏水，導致其
於110年3月至111年5月期間受有租金損失195,000元，爰依民法第184條第1項前段之侵權行為法律關係，請求被告賠償其所受上揭租金損失云云，然遭被告否認；經查：
⒈「損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，
並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在」、「損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。且所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形下，有此環境、有此行為之同一條件，均可發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之困果關係」、「依民法第一百八十四條第一項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任」，有最高法院48年台上字第481號民事判決、98年度台上字第673號民事裁判、100年度台上字第328號民事裁判可資參照。準此，原告自應就其所受上揭租金損失係因被告之過失行為導致，亦即上揭租金損失與被告之過失行為有相當因果關係負舉證責任，先予敘明。
⒉兩造就原告曾系爭5樓房屋與陳書華簽訂系爭租約，約定由
原告於103年10月1日至104年9月30日止，以每月租金13,000元將系爭5樓房屋出租予陳書華使用一節並無爭執，應堪採信為真，又縱認原告主張陳書華與原告於110年2月間與原告終止系爭租約一節為可採信，然原告並未舉證證明陳書華確係因系爭5樓房屋因發生嚴重滲漏水現象導致不堪居住而與之終止租約，衡以現今社會經濟發展情勢及不動產市場發展現況，承租人主動要求終止租約並非罕見，各該動機及考量不一，非可概括而論，原告復未提出證據證明系爭5樓房屋早於110年2月間即已發生滲漏水現象，且已達不堪居住使用之狀態，自不能僅憑其單方主張而認定係陳書華主動提出，原告因而與陳書華在110年2月合意終止系爭租約，更遽而推論原告係因被告未即時修復系爭6樓房屋舊有管路滲漏水而受有110年3月至111年5月期間租金損失195,000元，亦即原告並未舉證證明其所受租金損失與被告之過失行為間有相當因果關係，則其依侵權行為法律關係，請求被告賠償上揭租金損失，即屬無據。
⒊況按「民法第二百十六條規定，損害賠償除法律另有規定
或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性」，有最高法院95年度台上字第2895號民事裁判可資參照。
承上，系爭租約於104年9月30日即已告屆期，因原告同意陳書華繼續使用系爭5樓房屋，依民法第451條之規定，視為以不定期限繼續該租約，則陳書華依民法第450條第2項之規定，本得隨時終止系爭租約，是以，原告主張其就系爭5樓房屋可向陳書華收取每月13,000元之租金，經核非屬依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，自非所謂「損失利益」，則其請求被告賠償上揭租金損失，要屬無據。
五、綜上所述，原告依侵權行為損害賠償法律關係及公寓大廈管理條例相關規定，請求被告容忍原告偕同修繕人員進入被告所有系爭6樓房屋依如附圖所載之修繕方式修繕至無漏水狀態，並賠償如附圖所示修復費用376,121元，及自111年6月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決所命給付之金額及價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。至原告就敗訴部分所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中華民國112年6月29日
民事第四庭法官李家慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年6月29日
書記官鍾雯芳附圖：