裁判字號：臺灣屏東地方法院101年訴字第103號民事判決
裁判日期：民國102年05月29日
裁判案由：請求返還價金
臺灣屏東地方法院民事判決101年度訴字第103號原告 秦浩然 被告 許雪珍
黃明蒼 共同訴訟代理人 蔡將葳 律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國102年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。本件原告原起訴請求：㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）325萬元，及自民國100年10月31日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告應連帶給付原告87,731元。嗣於訴狀送達後，原告就上開第㈠部分，減縮為僅請求被告許雪珍給付，就上開第㈡部分之訴訟標的，則由民法第
184條第1項前段變更為民法第184條第1項後段，關於原告前揭減縮其應受判決事項之聲明及變更訴訟標的部分，均經被告表示同意（見本院卷第102頁反面、第140頁反面），揆諸前揭規定，原告所為訴之變更，於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：伊於100年10月3日透過業者大興房屋之仲介，以325萬元向被告許雪珍購買其所有坐落屏東縣屏東市○○段○○○○○○○號土地所有權應有部分40/10000及其地上1260建號建物暨1489建號建物所有權應有部分17/10000（即門牌號碼同市○○○路○○○號房屋，下稱系爭房屋），伊已於10
0年10月31日將買賣價金全數給付被告許雪珍，被告許雪珍亦於辦畢所有權移轉登記後，於同日將系爭房屋交付予伊。詎交屋後未久，伊即發現系爭房屋2樓天花板上方之水管有滲漏水之情形，且有放置水盆盛水，該處並有鋼筋銹蝕外露、混凝土剝落之現象，系爭房屋既有上開滲漏水、鋼筋銹蝕外露、混凝土剝落之情形，必然已減少其價值及效用，被告許雪珍應負物之瑕疵擔保責任，伊自得依民法第359條之規定解除系爭房屋之買賣契約（下稱系爭買賣契約），伊已於
100年11月18日寄發鳳山中崙郵局第103號存證信函，向被告許雪珍為解除系爭買賣契約之意思表示，經被告許雪珍於
100年11月21日收受，則系爭買賣契約業經解除，伊亦得依民法第259條第2款之規定，請求被告許雪珍附加自受領時之利息償還伊買賣價金325萬元。其次，被告許雪珍係委任其夫即被告黃明蒼與伊簽訂系爭買賣契約，被告黃明蒼與伊簽約時，竟於房地產標的現況說明書第3項「是否有滲漏水情形」欄均勾選「否」，而故意隱匿系爭房屋有滲漏水之情形，致伊陷於錯誤而與之簽約，並因此支出仲介費5萬元、契稅31,884元及其他辦理過戶所需費用5,847元，共87,731元，其等所為自屬共同故意以背於善良風俗之方法加損害於伊，致伊受有支出上開費用之損害，伊自得依民法第184條第1項後段及第185條之規定，請求其等連帶對伊負損害賠償責任等情，並聲明：㈠被告應給付原告325萬元，及自10
0年10月31日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告應連帶給付原告87,731元。
三、被告則以：系爭房屋固有原告所稱之滲漏水、鋼筋銹蝕外露、混凝土剝落之瑕疵，惟此瑕疵並非重大，且可以修復，原告主張解除系爭買賣契約，自有民法第359條所指顯失公平之情形，難謂適法，是原告請求被告許雪珍返還買賣價金32
5萬元，即非有理由。其次，系爭房屋先前亦有滲漏水之情形，惟被告已雇請 李信村 修復，且系爭房屋於97年10月1日至98年9月30日止，由被告許雪珍出租他人使用，此後即無人居住，被告許雪珍委任被告黃明蒼與原告簽訂系爭買賣契約時，其等均不知系爭房屋仍有滲漏水之情形，自無故意隱匿此情而使原告陷於錯誤之情事可言，是原告依民法第184條第1項後段及第185條之規定，請求被告連帶賠償其支出之仲介費、契稅及其他辦理過戶所需費用共87,731元，亦非有理由等語，資為抗辯，並聲明：如主文所示。
四、經查：原告於100年10月3日透過業者大興房屋之仲介，以
325萬元向被告許雪珍購買系爭房屋，被告許雪珍則委任被告黃明蒼與原告簽訂系爭買賣契約，系爭房屋有滲漏水、鋼筋銹蝕外露、混凝土剝落之瑕疵，惟被告黃明蒼於房地產標的現況說明書第3項「是否有滲漏水情形」欄均勾選「否」。又原告已於100年10月31日將買賣價金325萬元全數給付被告許雪珍，被告許雪珍亦於辦畢所有權移轉登記後，於同日將系爭房屋交付原告，原告亦因購買系爭房屋而支出仲介費5萬元、契稅31,884元及其他辦理過戶所需費用5,847元，共87,731元。另原告於100年11月18日寄發鳳山中崙郵局第103號存證信函，向被告許雪珍為解除系爭買賣契約之意思表示，經被告許雪珍於100年11月21日收受。其次，原告因本件買賣糾紛，對被告提起偽造文書、詐欺刑事告訴，經臺灣屏東地方法院檢察署檢察官認定其等犯罪嫌疑不足，以
101年度偵字第1801號為不起訴處分，原告聲請再議，又經臺灣高等法院高雄分院檢察署檢察長以101年度上聲議字第2199號駁回再議，原告聲請交付審判，復經本院以102年度聲判字第1號裁定駁回，而告確定各事實，有不動產買賣契約書、授權書、房地產標的現況說明書、仲介費用收據、各項地政稅費明細表、契稅繳款書、現場照片、前揭郵局存證信函、掛號郵件收件回執在卷可證（見本院卷第6-25頁），且經本院到場勘驗屬實，製有勘驗筆錄在卷可憑（見本院卷第67-68頁），並由本院依職權調取前揭聲請交付審判案件偵、審卷宗查閱無誤，復為兩造所不爭執，堪信為實在。
五、本件之爭點為：㈠原告得否以系爭房屋有瑕疵為由，依民法第359條之規定向被告許雪珍解除系爭買賣契約？㈡被告是否共同對原告施以詐術，致其陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約？㈢原告請求被告許雪珍返還買賣價金325萬元本息，於法是否有據？㈣原告依民法第184條第1項後段及第185條之規定，請求被告連帶賠償其仲介費、契稅及其他辦理過戶所需費用共87,731元，於法是否有據？茲分別論述如下：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項本文及第
359條分別規定甚明。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定應負擔保之責者，為保護買受人之利益，買受人固得退還原物而解除買賣契約，亦得受領其物而請求減少價金，惟依買賣之情形，解除契約顯失公平者，為兼顧出賣人之利益，買受人僅得請求減少價金，以免出賣人因此受有重大損失；又所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院90年度台上字第1460號判決、88年度台上字第1438號判決意旨參照）。
㈡系爭房屋有滲漏水、鋼筋銹蝕外露、混凝土剝落之瑕疵，已
如前述。又關於系爭房屋之漏水原因及修復費用等節，經本院送財團法人屏東縣建築師公會鑑定，其鑑定結果略為：「㈠關於系爭房屋目前是否有滲漏水的情形：目前房屋排水管部分，經現場勘查發現於管路轉彎處清潔口有滲水情形……」、「㈡系爭房屋有無因滲漏水造成鋼筋外露、生銹及混凝土剝落的情形：現場勘驗時該房屋有漏水產生白華現象，產生範圍面積大小約100CM×85CM，其中混凝土因鋼筋鏽蝕而膨脹龜裂有2處……」、「㈢系爭房屋滲漏水的原因為何：
依現場勘驗可分成2部分，第一部分為建物排水管路滲漏如前第㈠點所述，第二部分為第㈡點所述白華區域之上方所引起……其上方為管道間，每當有水進入時即順流至上述白華區位，但於勘驗當時並未發現有滲漏情況」、「㈣依現場狀況，其房屋為可修復之情形」、「㈤因該建物構造類別為鋼筋混凝土構造，依樓板力學原理，樑四周之樓板下方為壓力區，主要由混凝土受力，且系爭該房屋滲水位置，房屋鋼筋銹蝕數量為2支，以常用每15CM間距一支計算其比例小於5％，故下方鋼筋尚不影響結構安全」等語，而所需修復費用則預估為18,667.26元，有鑑定報告書在卷可考。另證人即系爭房屋所屬緯城金座之管理委員會主任委員 羅蕙蘭 亦於檢察官偵訊中證稱：6樓住戶在100年10月份管委會開會時反應其住處有漏水情形，經水電行查修後，判斷係7樓之馬桶未對正，導致6樓有滲水情形，該情形已於101年4月份修繕完畢，此後未聽聞其他住戶反應有漏水之情形等語（見屏東地檢署101年度偵字第1801號卷第58-59頁）。依此，系爭房屋之滲漏水、鋼筋銹蝕外露及混凝土剝落等情形，既非屬不能修復之瑕疵，亦無影響系爭房屋之結構安全，則其上開瑕疵情節堪認並非嚴重。況且，修復上開瑕疵所需費用經預估僅18,667.26元，倘解除系爭買賣契約，則被告許雪珍除須返還買賣價金325萬元外，尚可能另行支出辦理系爭房屋過戶所需之其他稅賦、費用，二者相較之下，上開瑕疵對原告所生損害，與解除系爭買賣契約對被告許雪珍所生之損害，明顯有失平衡，揆諸上開意旨，本件若由原告解除系爭買賣契約，自屬顯失公平。從而，原告以系爭房屋有前揭瑕疵為由，依民法第359條之規定解除系爭買賣契約，於法尚有未合，其主張系爭買賣契約業經解除，並依民法第259條第2款之規定請求被告許雪珍附加利息償還買賣價金325萬元，即非有理由。
㈢按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張被告故意隱瞞系爭房屋之滲漏水情事，而共同對其施以詐術，致其陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，為被告所否認，則原告自應就上開有利於己之事實負舉證之責任。經查：系爭房屋前揭滲漏水、鋼筋銹蝕外露、混凝土剝落之瑕疵，既非不能修復，且修復費用經預估亦僅需18,667.26元之事實，業據前述，以其瑕疵並非嚴重，修復所需費用非鉅觀之，尚難認為被告有何對原告故意隱匿系爭房屋之滲漏水情形之必要。又證人李信村於檢察官偵訊中證稱：先前系爭房屋2樓之天花板漏水，係伊所修繕，伊於修繕前有看到盛水容器置放於漏水處，漏水之原因則在系爭房屋樓上，伊是到樓上進行修繕，完工後伊再到系爭房屋2樓處觀看，已未見有漏水之情形，伊修繕完畢後，亦未將該處置放之盛水容器取下等語（見上開偵卷第76頁），足見被告對於系爭房屋之滲漏水情形，並非全無任何補救之措施。另被告抗辯系爭房屋於97年10月1日至98年9月30日止，係出租他人使用乙情，有租賃契約書在卷可佐（見本院卷第87-88頁），而證人即當時大興房屋之業務 項宜婕 亦於檢察官偵訊中證稱：伊曾陪同原告到現場看屋2次，原告亦曾向伊拿取系爭房屋之鑰匙自行看屋等語（見上開偵卷第68頁），原告於本院審理時亦陳稱：伊去看屋時，被告均不在場，系爭房屋當時是空屋等語（見本院卷第83頁、第84頁反面），則堪認被告許雪珍出售系爭房屋予原告前，被告均未居住於該處。其次，前引房地產標的現況說明書之買方確認簽章欄上，亦有原告本人之簽名蓋章，堪認原告已確認並同意該文件之內容，則以原告購買系爭房屋前曾至現場看屋，卻仍就該房地產標的現況說明書之內容未為異議之情節觀之，足見系爭房屋之滲漏水情形並非易於發現。基上，被告先前既曾雇請證人李信村修繕系爭房屋之滲漏水情形，且嗣後並未居住於該處，而系爭房屋之滲漏水情形亦非易於發現，則被告辯稱原告購買系爭房屋當時，其等均不知系爭房屋仍有滲漏水之情事等語，即非不可採信，尚難僅憑被告黃明蒼於房地產標的現況說明書第3項「是否有滲漏水情形」欄均勾選「否」乙節，即逕認被告有故意隱匿系爭房屋有滲漏水之情事。此外，原告復未能另行舉證證明被告有何共同對其施以詐術，致其陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約之情事，則其主張被告有共同故意不法侵害其利益之侵權行為，並請求其等連帶賠償其所支出之仲介費用、契稅及其他辦理過戶所需費用共87,731元，亦非有理由。
六、綜上所述，本件原告主張系爭買賣契約業經解除，並依民法第259條第2款之規定，請求被告許雪珍給付其325萬元，及自100年10月31日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，另依民法第184條第1項後段及第185條之規定，請求被告連帶給付其87,731元，均非有理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年5月29日
民事第二庭法官程士傑正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年5月29日
書記官邱淑婷