裁判字號：臺灣嘉義地方法院107年訴字第525號民事判決
裁判日期：民國107年12月06日
裁判案由：遷讓房地等
臺灣嘉義地方法院民事判決107年度訴字第525號原告 彭梅英 兼法定代理人 彭武南 原告 葉愛嬿
葉武讚 共同訴訟代理人 張巧妍 律師被告 蔡光 和上列當事人間請求遷讓房地等事件，經本院於民國107年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自坐落嘉義市○○段○○○○○○○號土地上如附圖所示代號Ａ部分面積二百三十八平方公尺鐵皮車棚遷出，將該鐵皮車棚返還原告。
被告應給付原告彭武南新臺幣壹萬陸仟肆佰伍拾壹元，及自民國一百零七年八月一日起至返還第一項鐵皮車棚之日止，按月給付原告彭武南新臺幣貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣壹萬陸仟肆佰伍拾壹元，及按月以新臺幣貳萬元為原告彭武南預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。復為民事訴訟法第262條所明定。原告起訴時聲明第1項原為「被告應自坐落嘉義市○○段○○○○○○○號土地如起訴狀附圖所示斜線部分面積約330平方公尺土地及其上鐵皮車棚（按：位置、面積以地政機關實測為準）遷出，將該土地及鐵皮車棚返還予原告等。」嗣原告更正為「被告應自坐落嘉義市○○段○○○○○○○號土地如嘉義市地政事務所民國107年10月15日複丈成果圖（即本判決附圖，下稱附圖）所示Ａ部分面積238平方公尺鐵皮車棚遷出，將該鐵皮車棚返還予原告等。」原告所為上開更正，關於土地部分，被告無異議，應屬合法撤回，關於鐵皮車棚部分，核屬補充、更正事實上之陳述，並未變更訴訟標的，非為訴之變更或追加，均應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：坐落嘉義市○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）原係訴外人即原告彭武南、葉愛嬿、葉武讚之父、原告彭梅英之夫 葉紹彩 所有，坐落系爭土地上如附圖所示代號A部分面積238平方公尺之鐵皮車棚（下稱系爭車棚）為葉紹彩以新臺幣（下同）150,000元購入，葉紹彩於104年12月18日過世後，系爭土地與車棚由原告共同繼承而公同共有。原告彭武南將系爭車棚出租予被告，並訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租金每月10,000元，租期為105年1月
1日起至106年12月31日止。期限屆滿後，因原告有意出售土地，故原告彭武南未與被告續訂書面契約，惟因原告葉武讚未注意及此，仍繼續收取107年1至3月之租金。系爭租約第8條約定：「乙方（即被告，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即原告彭武南，下同）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違約金至遷讓完了之日止。」系爭租約第21條約定：「甲、乙雙方在本契約有效期間內解約，必須在1個月前通知對方，同時支付對方1個月租金作為違約金，方可解約。」原告彭武南已於107年5月間告知被告於107年6月底終止租約，並以不收該期租金之方式，抵付1個月違約金，惟為被告所不接受，仍以存證信函寄達
107年4、5月份20,000元租金，原告彭武南乃於107年6月6日以嘉義中山路郵局存證號碼190號存證信函，以郵政匯票退還20,000元租金，再提前通知被告於107年7月20日終止系爭租約，及4至7月之租金扣除違約金後餘額30,000元，被告應於7月底前一次付清，則被告自107年7月21日起已無占用系爭車棚之合法權源，被告於租賃關係終止後，負有遷讓返還系爭車棚之義務。又系爭租約終止後，被告尚積欠107年4月至7月20日租金，扣除原告彭武南終止租約之違約金及押租金後，應給付餘額16,451元。再被告迄未遷讓返還系爭車棚，原告彭武南依系爭租約第8條得請求被告給付每月20,000元違約金至被告遷讓之日止。另被告於系爭租約終止後仍繼續占用系爭車棚，乃無法律上原因受有使用系爭車棚之利益，並因而造成原告無法使用之損害，原告自可請求被告給付相當於租金之不當得利。爰先位依租賃之法律關係、民法第767條第1項前段規定、系爭租約第8條約定，請求被告遷讓返還系爭車棚、給付租金及違約金，若認違約金部分請求無理由，爰備位依民法第179條規定請求不當得利等語，並聲明：㈠先位聲明：⒈被告應自系爭車棚遷出，將該鐵皮車棚返還予原告。⒉被告應給付原告彭武南16,451元，及自107年7月21日起至返還第1項土地及鐵皮車棚之日止，按月給付原告彭武南20,000元。若認違約金部分請求無理由，則㈡備位聲明：被告應自107年7月21日起至返還第1項土地及鐵皮車棚之日止，按月給付原告10,000元。㈢本件判決，原告願預供擔保准予假執行。
二、被告則以：系爭租約雖訂明承租期間自105年1月1日起至
106年12月31日止，但系爭租約屆滿後，原告自107年1月至3月止，仍繼續向被告收取每月租金10,000元，從而本件租約已屬不定期租約。又原告雖主張系爭土地已出售與訴外人 陳榮螳 ，但原告出售基地或耕地，依土地法第104條及第
107條之規定，被告（即承租人）有依同樣條件優先購買之權，且出租人（即出賣人）應以書面通知承租人，表示是否主張優先購買權，出賣人未通知優先購買權，而與第三人訂立買契約者，其契約不得對抗優先購買權人等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如為被告不利之判決，願供擔保請准予宣告免假執行。
三、原告主張：原告彭武南與被告訂有系爭租約，原訂期限為10
5年1月1日起至106年12月31日止，自107年起雖未續訂書面契約，惟仍繼續收取107年1至3月份之租金，後原告彭武南於107年6月6日以嘉義中山路郵局存證號碼190號存證信函，以郵政匯票退還20,000元租金，再提前通知被告於107年7月20日終止系爭租約，並於107年6月7日為被告收受，而系爭車棚坐落於系爭土地上占用面積238平方公尺等情，業據其提出系爭租約、嘉義中山路郵局存證號碼19
0號存證信函、00000000000號郵政匯票、中華郵政掛號郵件收件回執影本為證，並經本院勘驗現場查明屬實，有勘驗筆錄附卷可稽，復經囑託嘉義市地政事務所測製複丈成果圖（即本判決附圖）在卷足憑（見本院卷第21-28、31-39、137-138、141-143頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告另主張被告應遷讓返還系爭車棚、給付積欠租金、違約金及不當得利等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠原告彭武南得否終止系爭租約？依據為何？㈡系爭租約何時終止？㈢被告應否遷讓返還系爭車棚？㈣原告彭武南得否請求被告給付違約金？茲分述如下：
㈠原告彭武南得依系爭租約第21條約定終止系爭租約：
⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出
租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。次按，租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號判例意旨參照）。末按，租賃不論是否定有期限，通常需經相當期限，始能達契約之目的，應屬一種繼續性契約。從而，租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅（最高法院51年台上字第2829號判例意旨參照）。
⒉查系爭租約原訂期限為105年1月1日起至106年12月31
日止，自107年起雖未續訂書面契約，惟原告彭武南仍繼續收取107年1至3月份之租金，已如前述，是被告於原租期屆滿後續就系爭車棚使用收益，被告彭武南續收租金而未為反對之表示，依民法第451條規定，系爭租約視為不定期租約。再依前揭說明，系爭契約默示更新後，僅期限發生變更，其餘內容並未隨同變更，是系爭契約第21條約定於原告彭武南及被告間仍有效。又系爭契約第21條約定：「甲、乙雙方在本契約有效期間內解約，必須在1個月前通知對方，同時支付對方1個月租金作為違約金，方可解除契約。」其文字雖言「解約」，揆諸前揭說明，基於租賃契約為繼續性契約之性質，其真意應係約定於一定條件下使租約向後失其效力，是本條實應為終止租約之約定，原告彭武南自得依此約定終止系爭租約。
㈡系爭租約於107年7月31日終止：
⒈按前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，
以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第450條第
3項定有明文。此先期通知及契約終止期規定之目的，在使承租人於出租人任意終止租約時，得對租約之結束有所準備，是為保護承租人之故，關於此法定契約終止期，出租人不得加以縮短，但加以延長者，則無不可。又當事人間既不得為縮短之約定，若全無契約終止期約定，對承租人保護自更為不利，是以，若契約當事人於租約內另為任意終止之約定，而無契約終止期之約定，基於保護承租人之目的，仍應有前揭規定之適用，而受法定契約終止期之限制。
⒉查系爭租約第21條為兩造間關於任意終止租約之約定，其
雖就先期通知之期限有所約定，惟就契約終止期則未約定，揆諸前揭說明，原告彭武南既為系爭租約之出租人，為令被告即系爭租約之承租人對租約之結束預作準備，原告彭武南任意終止系爭租約仍應受民法第450條第3項規定契約終止期之最低限制。系爭租約第4條既約定租金按月收付，即應以曆定一個月之末日為契約終止期，是原告彭武南於107年6月6日通知被告於107年7月20日終止系爭租約，該通知並於107年6月7日為被告所收受，其原定契約終止期短於民法第450條第3項之規定，依此規定，應以7月之末日為契約終止期，即系爭租約應於107年
7月31日終止。㈢按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。又所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第455條前段、第767條第1項分別定有明文。查系爭租約於107年7月31日終止，被告自應依民法第455條前段規定返還系爭車棚於原告彭武南，被告雖抗辯其對系爭土地有土地法第104、107條所定之優先承買權云云，惟系爭契約之標的物為系爭車棚，並非系爭土地，本件並非租地建屋或出租耕地，與土地法第104、10
7條規定之要件不符，其抗辯非有理由，無解於其返還租賃物之義務。次查，原告主張系爭車棚原為綽號 老五 之人所建，後為訴外人葉紹彩以150,000元買受乙節，核與被告陳述系爭車棚係綽號老五之人所建大致相符，又有訴外人葉紹彩與 陳慧禎 間於98至100年間就系爭車棚簽訂之租賃契約影本在卷可佐（見本院卷第190-204頁）。苟系爭車棚非訴外人葉紹彩向綽號老五之人購得，訴外人葉紹彩如何將之出租予訴外人陳慧禎？訴外人陳慧禎或被告又如何願意給付租金予訴外人葉紹彩？足認系爭車棚前確為訴外人葉紹彩所有，於訴外人葉紹彩死亡後，即由原告繼承公同所有。又系爭契約既已終止，被告復未舉證證明其有何占有使用系爭車棚之正當權源，從而，原告本於系爭車棚所有物返還請求權之法律關係，請求被告自系爭車棚遷出並返還予原告，為有理由，應予准許。
㈣被告應給付原告彭武南16,451元及自107年8月1日起至返還系爭車棚之日止，按月給付原告彭武南20,000元：
⒈按系爭租約第3條約定：「租金每個月1萬元正（收款付
據），乙方不得藉任何理由拖延或拒納，且不得由保證金中抵扣作為租金。」、第8條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」⒉查系爭租約自107年7月31日終止，被告給付107年4、
5月份之租金共計20,000元，經原告彭武南以郵政匯票退還等情，已如前述，是被告尚有107年4至7月之租金共計40,000元未給付，扣除原告彭武南依系爭租約第21條約定終止租約應給付1個月之違約金10,000元及業已收取之押租金10,000元，被告應給付原告彭武南20,000元，惟基於民事訴訟所採之當事人處分權主義，法院需於當事人聲明之範圍內為判決，即需受當事人聲明之拘束，是以本件原告彭武南於租金部分僅請求被告給付16,451元，本院自僅得於此範圍內為判決，故原告彭武南請求被告給付16,451元，為有理由，應予准許。
⒊次查，系爭租約第8條約定之文字雖為「租期屆滿時」，
似僅限於約定之租賃期間屆滿時始有此違約金約定之適用，然觀諸此約定之目的在於促使承租人盡早遷讓交還租賃物，此目的非僅於約定租賃期限屆滿時始存在，舉凡租賃關係消滅、承租人遲未遷讓返還租賃物時均有此規定適用之必要。再觀諸系爭租約第20條關於承租人遺留雜物處置之約定，同樣使用「租賃期滿」之文字，當非僅於約定租期屆滿始有遺留物處置之必要，而係只要租賃關係消滅、承租人有留置物品時，均有賦予出租人任意處置留置物權限之必要，是探求當事人之真意，系爭租約第20條約定所指「租賃期滿」實指租賃關係消滅之意，衡諸常情，同份契約所使用相同之用語，通常指涉相同事項，是系爭租約第8條之租期屆滿應同指租賃關係消滅之謂。又租約終止實亦為租期屆滿之原因之一，故系爭租約第8條關於承租人遲未遷讓交還租賃物之違約金約定，於租約經終止時亦同有適用，是系爭租約既經終止，而被告遲未遷讓返還系爭車棚，原告彭武南自得依此約定向被告請求每月按租金
2倍計算至遷讓完了之日止之違約金，原告彭武南請求被告自107年8月1日起至返還系爭車棚之日止，按月給付20,000元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告先位依租賃之法律關係、民法第767條第1項前段規定、系爭租約第8條約定，請求被告遷讓返還系爭車棚、給付原告彭武南租金16,451元及自107年8月1日起至返還系爭車棚之日止，按月給付原告彭武南20,000元違約金部分，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原告先位之訴既有理由，則其另依民法第179條規定備位請求不當得利，即毋庸再予審究，併此敘明。
六、本件原告之訴雖一部有理由，一部無理由，然原告敗訴部分僅按月請求違約金之起算日期略有不同，故本院參酌兩造勝敗情形，依民事訴訟法第79條規定命應由敗訴之被告負擔第一審全部訴訟費用。
七、本件所命被告給付之價額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第38
9條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。原告雖 陳明 願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，亦僅係促本院依職權發動而已，至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失其所附，應併予駁回。又被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審核結果，均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國107年12月6日
民三庭法官黃茂宏以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年12月6日
書記官林秀惠