臺灣臺南地方法院97年度訴字第1301號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院97年訴字第1301號民事判決

裁判日期：民國97年10月22日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院民事判決97年度訴字第1301號原告甲○○訴訟代理人丙○○被告丁○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國97年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於台南縣新營市○○段566、567地號土地上門牌號碼臺南縣新營市○○路○○○巷○號房屋遷讓交還原告，並給付原告自民國97年6月27日起至交還房屋之日止，按月以新臺幣伍仟伍佰玖拾貳元計算之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣捌仟柒佰元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新台幣捌拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣原告於民國97年6月11日向本院民事執行處拍賣標得台南
縣新營市○○路○○○巷○號房地（下稱系爭房屋），於97年6月27日取得不動產所有權移轉證書，並據以申辦所有權移轉登記為原告所有，法拍公告內容執行標的現係出租於第三人乙○○租期自94年11月25日至97年11月24日，應買人自行查證，拍定後不點交。嗣乙○○切結其已於97年2月搬離系爭房屋，可知被告與乙○○已無租約事實，故現占有系爭不動產者，僅被告一人，原告自得依民法767條及不當得利法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋及損害金。
㈡並聲明：
⒈被告應將建物門牌號碼台南縣新營市○○路○○○巷○號房屋
全部遷讓返還，及自民國97年6月23日起至遷讓房屋之日止，按月賠償新臺幣10,000元。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告主張：㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。次按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。民法第425條及強制執行法第98條定有明文。訴外人乙○○於94年10月間將系爭不動產出售於被告，又同時租用系爭不動產部分房間供自己及家人居住使用，因工作因素，訴外人乙○○雖於97年2月搬離，但其妻 曾素微 係被告之妹，為照顧年邁重病之父親，每週回家2天，並未住於系爭房屋。本院執行拍賣中應買條件即拍定後不點交，不論被告、訴外人乙○○均受有合法之權利繼續居住使用該屋，原告請求損害賠償尚依法無據，且請求金額按每月賠償10,000元，係根據何種法令尚未陳述，難以信服等語，資為抗辯。
㈡並聲明：駁回原告之訴。
三、得心證之理由㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
不動產物權，依法律行為而取得者，非經登記，不生效力，然拍賣之不動產，買受人自領得執行法院發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，為民法第767條前段、第758條、強制執行法第98條第1項前段定有明文。經查，本件原告主張因拍賣而取得系爭房屋之所有權之事實，業據其提出新營市○○段00000-000建號建物謄本、建物所有權狀、南院雅96執坤字第89977號不動產權利移轉證書各1份為證，並經本院依職權調閱96年度執字第89977號民事執行卷宗核閱無訛，且為被告所不爭執，是原告此部分主張，自堪信為真。
㈡被告抗辯：拍賣條件訂定拍定後不點交，故被告有合法權利
繼續使用該屋云云，惟該拍賣公告僅係拍定人無法依該拍賣公告聲請執行法院點交而已，於本件實體訴訟中仍應審究被告是否有合法占用之權源。經查：⑴系爭房屋原為訴外人乙○○所有，於94年10月28日賣予被告，買賣雙方約定房屋尾款20萬元以3年房租抵付，是該系爭房屋所有權雖已賣給被告，然乙○○於94年11月25日至97年11月24日擁有租賃權，故執行法院拍賣公告載明拍定後不點交等情，為兩造所不爭執，並有被告所提出之買賣契約書影本及拍賣公告各1份附卷可參，自堪信為真實。⑵據原告提出乙○○搬遷切結書可知，乙○○已於97年2月搬離系爭房屋，被告就此亦不爭執，可知系爭房屋租賃契約已因乙○○搬離而終止，被告雖陳稱乙○○之妻仍居住其內云云，然查，租約係存在於被告與乙○○之間，乙○○之妻隨乙○○同居一處，應屬乙○○之占有輔助人，非獨立占有，且被告亦自承乙○○之妻與原告為兄妹至親，為幫忙照顧年邁病重之父親每週回來2次，並未住於系爭房屋等語（見本院97年10月8日言詞辯論筆錄），足見系爭房屋租約已因乙○○搬離而終止，並回復由被告自主占有，被告自不得再主張對原告有租賃權存在。⑶此外，被告並未舉證證明其有何正當占用權源占用系爭房屋，則原告本於所有權，請求被告遷讓交還房屋，核屬有據。
㈢次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地或不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地或不動產所得之利益，原則上應以相當於該土地或不動產之租金額為限，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益，而非以請求人所受損害為準最高法院61年度台上字第1695號判例、72年度台上字第4012號、94年度台上字第1094號判決可資參照。又土地法第97條第1項規定城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有房屋租金均照申報價額年息百分之十計算，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用基地之經濟價值、所受利益等項以為決定。查系爭房屋之所有權既已於97年6月27日為原告所取得，被告無權占用系爭房屋，乃無法律上之原因受有使用系爭房屋之利益，並因而造成原告無法使用系爭房屋之損害，依據前開規定，原告自可請求被告給付相當於租金之損害金，本院審酌系爭房屋位於巷內，附近均為住家，屋齡已有二十年，及前開執行卷附鑑價報告書有關系爭房屋現況分析表所載，被告利用系爭房屋之經濟價值與所受利益等情形，認原告所受相當於租金之利益應以系爭房屋之土地及其建築物申報總價額年息百分之6計算為適當。則依系爭房屋之基地坐落新營市○○段566、567地號，面積合計117.07平方公尺，依96年1月申報地價為每平方公尺2,720元，其總申報地價為318,430元（元以下四捨五入），系爭房屋拍定價為800,000元，有本院不動產權利移轉證書可證，則上開基地與房屋總價為1,118,430元，依年息百分之6計算，每年之租金為67,106元（元以下四捨五入），除以12個月，系爭房屋月租金為5,592元（計算式：67106÷12=5592，元以下四捨五入）。從而，原告請求被告應自97年6月27日起至遷讓日止按月給付原告相當於租金之損害金5,592元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓交還原告，並應給付原告自97年6月27日起至交還房屋之日止，按月以5,592元計算之損害金為有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回
五、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。並依職權免為假執行之宣告。
六、本件判決結果已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均與判決之結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項、第78條分別定有明文。本件原告之訴為有理由，訴訟費用8,700元（即第一審裁判費）應由被告負擔，爰判決如主文第3項所示。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項、第3項，判決如主文。
中華民國97年10月22日
民事第三庭法官蔡雅惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
中華民國97年10月22日
書記官詹書瑋