裁判字號：臺灣臺北地方法院96年訴字第8434號民事判決
裁判日期：民國97年06月30日
裁判案由：減少價金等
臺灣臺北地方法院民事判決96年度訴字第8434號原告即反訴被告丙○○訴訟代理人 李樂濟 律師
乙○○被告即反訴原告甲○○訴訟代理人 阮慶文 律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國97年6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬貳仟壹佰參拾肆元，及自民國九十六年十月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣貳拾捌萬貳仟壹佰參拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告之配偶 鄭金鍊 因年老患病力衰，無法上下4樓無電梯之住宅，原告之女乙○○見狀遂尋覓住家附近有電梯之欲售房屋時，發現被告張貼廣告出售門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號9樓、9樓之1房屋（下稱系爭房屋）及其坐落之臺北市○○區○○段第216地號土地（以下合稱系爭房地），原告與原告之女乙○○等人遂與被告接洽看屋，洽談時被告告知：「因目前住屋夠大，子女不可能住臺北，所以趁房價好要把房子賣出，她除自售房屋，同時委託東森等3家仲介出售，她花了不少錢重新整理過，並附所有室內家具及電器設備」等語，原告與原告之女乙○○見系爭房地客觀條件符合所需，遂與原告配偶鄭金鍊、原告之子女等多人於民國96年7月12日購屋前數日，再乘坐輪椅前往看屋，被告復對原告配偶稱：「這屋子你一定喜歡....交屋後要送我們一把筷子，增添喜氣」等語，嗣雙方於96年7月12日簽約，原告以新臺幣（下同）618萬元簽約購買系爭房地，至96年8月1日，原告女婿 蔡清彥 及孫女 蔡俐俐 從美返國探親，原告心想既然買了系爭房地，就讓女婿一家住，遂要求被告提前於96年7月31日交屋，被告同意並說要去臺中女兒住處數天，乃於96年7月30日提前送鑰匙至原告之子 鄭國榮 處。詎當天即有人告知系爭房屋有人自殺，非乾淨房子，不適宜給老人家居住等語，原告及原告之女 鄭美珠 、乙○○發覺受騙後，立即致電被告詢問，被告坦承該屋近月前房客搬家時，從窗戶跳樓自殺一情，並表示不可能買回系爭房地，原告發現系爭房屋係跳樓自殺而屬凶宅之重大瑕疵後，遂拒絕支付尾款58萬元，並多次聯絡被告協商處理，被告均置之不理。
（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保責任者，買受人得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例參照），且出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。經查，系爭房屋內曾發生跳樓自殺死亡之「非自然身故」事件，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏佈而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易觀念上之重大瑕疵，故屬於物之瑕疵，被告明知渠房客甫自房內跳樓自殺身亡，卻惡意不告知原告，還將死者用過之床及床墊等家具全數含價出售予原告，實讓原告不能接受與諒解，經鈞院委請臺灣大華不動產估價師聯合事務所鑑定結果亦肯認系爭房屋因有非自然身故而有交易價值減損之結果（鑑定結果係以該所鑑定之正常交易價格579萬5664元為基準，系爭房屋因有非自然身故而減損之金額為正常交易價格之15％即86萬9350元），是被告顯應負物之瑕疵擔保責任，爰依民法第
354、359條之規定請求減少價金185萬4000元（即依原告購買之房價之3成計算）。
（三）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同。又受領人於受領時，知無法律上原因或其後知之者，應將其受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還如有損害，並應賠償，民法第179條、第182條第2項定有明文。查系爭房地因有人自屋內跳樓自殺而成為凶宅，使系爭房地之交易價值減損達3成即185萬4000元，雖業經被告以買賣關係為由受領，然嗣因原告行使減少價金請求權，使被告受領該部分價金之法律上原因即不復存在而應返還，且原告尚有58萬7216元未支付，故原告行使民法第334條抵銷後，被告仍應返還126萬6784元。為此，爰依民法第354條、第359條、第179條、第182條第2項、第334條之規定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告126萬6784元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯稱：
（一）按凶宅者，指建物發生非自然死亡事故，依通常觀念，足令住戶心生不安、畏怖，有所忌諱，是以無屍留於建物即不成凶宅，乃當然之理，況系爭房屋雖發生有人跳窗戶自殺，惟身體既已跳出，即脫離室內範圍，自殺地點顯然已不在屋內，更難逕認系爭房屋屬於凶宅，故本件係跳窗自殺，與不慎墬樓無異。系爭房屋既非凶宅，，並無瑕疵，被告即不須負物之瑕疵擔保責任，原告亦無依民法第359條規定請求減少價金之權利，至被告於出賣系爭房屋時，是否故意不告知原告該屋曾經有人跳樓自殺死亡一事，有無惡意，已非重要，不須審究，仍不得據此令被告負物之瑕疵擔保責任，原告請求減少價金，並無理由。
（二）縱令被告應負物之瑕疵擔保責任者，惟因原告逕自請求依房價3成計算減少價金185萬4000元，其依據標準為何？儼然過高，不成比例，極不合理，被告不予同意，原告既無權請求被告減少價金，則被告受領該部分之價金即不生「雖有法律上之原因而其後已不存在者」之情形可言，是被告之受領上開價金，仍有法律上之原因，要與不當得利無涉，自不須負返還價金之責任，亦屬當然，是原告依不當得利之規定請求被告返還價金，即無理由。
（三）又減少價金仍屬價金性質，依理亦應買賣雙方協議定之，並非法院或其他第三人得代為決定，縱令系爭房屋確屬凶宅，究竟減少價金為何，仍應由兩造協議定之，始為允洽，是即不生應委由不動產鑑定公司鑑定之問題可言，蓋此種情形，顯然與鑑定房屋「市價現值」或因「結構瑕疵」致減少價值為何等情形有別，自非兩造以外之第三人或不動產鑑定公司所得鑑定，況究竟應減少之價值為何？並無客觀合理標準得據以評估，為免失之不公或有所偏差，當無委由不動產鑑定公司鑑定之必要，更遑論系爭房屋並非凶宅，尤無此需求之必要。同理法院縱然代為兩造指定不動產鑑定公司為鑑定，亦無實益。
（四）原告主張尚有尾款58萬7216元未給付予被告，而其請求減少價金185萬4000元，因行使民法第334條第1項抵銷後，被告仍應126萬6784元等語，於法無據，蓋主張抵銷者，限於二人互負債務，並均屬清償期，參照民法第334條第1項前段規定自明，惟查，系爭房屋是否確屬凶宅，原告依法請求減少價金乙節，尚未經審認確定，則原告是項請求權實際並未發生，債權債務仍未成立，被告即未對原告負擔債務，更無債務已屆清償期之問題，至原告尚未給付予被告之尾款已屆清償期，乃為兩造不爭之事實，原告對被告即負有債務，不容疑問。從而，本件不生二人互負債務，並均屆清償期之問題，原告逕為主張抵銷，實有誤會，並無理由。
（五）鑑定報告稱：「依臺灣民間習俗仍認自殺者之冤魂，應會以某種方式停留該跳出之室內…，則該跳出之室內在不動產交易習慣上，仍會被視為凶宅…」云云，顯然荒謬無稽，缺乏依據，蓋既為鑑定人，即指就鑑定事項具有特別學識經驗，民事訴訟法第328條定有明文，本件鑑定人係不動產估價師，其特別學識經驗即在不動產之估價，並不及於凶宅之認定，事實極為明確，不容疑問，是鑑定人竟就其特別學識經驗以外之事項逕為鑑定，顯然於法不合，其鑑定結果自難採信。尤有可議者，即鑑定人認定系爭房屋為凶宅之依據，竟是「依臺灣民間習俗」，並非本於其特別學識經驗，依法顯然要與鑑定人之資格不符，實際言之，又有未盡鑑定人責任之可議，其鑑定結果當然不應採信。倘臺灣民間習俗得合法作為鑑定依據，不啻變相鼓勵民眾崇尚迷信風氣而非著重法治及科學論證，依據事實合理判斷。法院辦案淪落至「不問蒼生，只問鬼神」，司法公信斷喪不彰，莫此為甚！況若民間習俗得作為鑑定或判斷依據，則不同信仰者，若主張迥異之信仰論據與立場，是否亦當同為尊重，適度採信，若有某信仰者（如基督徒）不畏凶宅，心中平安坦蕩，實際根本不認系爭房屋屬凶宅者，是否亦當尊重其信仰，不將該房屋視為凶宅？如此，凶宅之認定，永無公正客觀標準和依據，斷難定論，故本件跳窗戶自殺是否屬於凶宅，自不能依臺灣民間習俗而定。
（六）鑑定人認非自然死亡事故，其價格應減少之標準，應較無非自然死亡事故之正常價格減損15％乙節，其所憑依據為何？是否有公家機關法定標準遵循？鑑定人並未詳為說明，顯然15％之標準，毫無依據，缺乏公信，至為明確，自難採用。從而，原告之請求為無理由，應予駁回等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：兩造於96年7月12日簽訂買賣契約，約定反訴被告以618萬元購買反訴原告所有之系爭房地，惟反訴被告於給付部分價金後，尚欠尾款58萬7216元未給付，爰依民法第367條規定，請求反訴被告給付尾款58萬7216元及法定遲延利息等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告58萬7216元，及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告抗辯稱：反訴原告於出賣系爭房地前明知渠房客甫自屋內跳樓自殺身亡，卻惡意不告知反訴被告，故反訴原告交付之系爭房屋顯然欠缺買賣當時應具備之價值，而應負物之瑕疵擔保責任，此瑕疵擔保責任之金額，經鈞院委請台灣大華不動產估價師聯合事務所鑑定結果，亦肯認系爭房屋因有非自然身故而有交易價值減損之結果，反訴被告依民法第
354、359條之規定主張減少價金185萬4000元，則反訴原告於反訴被告主張減少之價金範圍內，已無價金請求權存在，故反訴原告請求反訴被告給付尾款，為無理由，應予駁回等語。並聲明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，反訴被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執之事項：
一、兩造於96年7月12日就系爭房地簽訂買賣契約書，約定總價618萬元（含屋內固定物、電視2臺、冰箱、洗衣機、沙發組、床組、冷氣機），分4期付款，第1期簽約款10萬元於簽約時給付，第2期備證款58萬元於被告備齊過戶證件同時給付，第3期完稅款80萬元於稅單核下後3日內給付，第4期尾款470萬元於交屋日給付，原告尚欠尾款58萬7216元未給付，系爭房地現登記為原告所有。
二、被告曾將系爭房屋出租第三人，該屋於96年3月底發生承租人自屋內窗戶跳樓自殺事件，被告於簽訂買賣契約前即已知情。
肆、兩造爭執要點及本院之判斷：
一、本訴部分：
（一）被告之承租人自系爭房屋內跳樓自殺身亡，是否屬於系爭房地買賣之瑕疵？⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時
，無滅失或減少其價值之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又所謂「物之瑕疵」，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例參照）。另有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指「曾發生凶殺或自殺致死之情事」之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當大之負面影響，因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及購買價格，亦造成該等房屋之市場接受程度及價格之低落情事，同時該等房屋從市場接受度而言，亦非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。再者，房屋是否因為曾有人於此「發生凶殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」，不僅屬個人主觀面及心理層面之範疇，復因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此，在判斷一房屋是否為「凶宅」，應考量事件發生之經過、事件經過時間長短等因素，並不以「發生凶殺或自殺致死」之「人」應死於屋內為必備要件。
⒉經查，系爭房屋於96年3月底發生非自然身故之跳樓自
殺身亡事件乙節，為被告所不爭執，又系爭房屋發生有人跳樓自殺身亡之事故，雖不致對於房屋造成物理性之損傷或房屋之通常效用降低，惟依我國社會民情，一般大眾對於此類非自然身故事件，多存有嫌惡畏懼之心理，對居住於其內之住戶而言，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面上造成相當之負面影響，亦造成系爭房屋之市場交易價格減損，已如前述，故就房屋交易市場之通常交易觀念而言，系爭房屋是否曾發生有人跳樓自殺身亡之非自然身故情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵，雖系爭房屋跳樓之人死亡地點並非在屋內，惟判斷房屋是否為凶宅，並不以自殺致死之人是否死於屋內為必備要件，業如前述，是原告主張其為物之瑕疵，自屬可採。
（二）原告以系爭房地有瑕疵，依民法第359條規定請求減少買賣價金，是否有理由？⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人
得請求減少其價金，民法第359條前段定有明文。又買受人請求減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與瑕疵物品之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，倘買賣當時之價金與市價相當或高於市價時，應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額；倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，應以買賣價金扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額。經查，系爭房屋於兩造簽約數月前發生有人跳樓自殺身亡之非自然身故情事，此屬房屋交易之重要資訊，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認確有減少房地價值之瑕疵，前已認定，而被告應負之瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論是否向原告保證系爭房屋未曾發生過非自然身故事件，均不能免責，是原告主張減少價金，自為有理由。
⒉經本院送請台灣大華不動產估價師聯合事務所鑑定系爭
房屋買賣交易價格減損若干之結果，鑑定人於97年3月21日勘察現場，並依不動產估價技術規則第18條、第21條規定之比較法，以系爭房地鄰近且使用型態相同之案例作為比較標的，將比較標的就價格日期、情況補正、個別因素及區域因素等影響價格之條件修正其調整率，推估系爭房地之比較單價為每坪28萬9182元，再依不動產估價技術規則第29條、第34條規定之收益法、直接資本化法，以系爭房地鄰近且使用型態相同之租金案例作為比較標的，將比較標的就價格日期、情況補正、個別因素及區域因素等影響價格之條件修正其調整率，推估系爭房地所在區域每建坪租金行情介於900至1000元間，每建坪單價則介於26萬元至30萬元間，每坪收益單價為27萬4822元，據此推估系爭房地之正常價格單價為上述兩種方法之平均（即每坪28萬2000元），總價為579萬5664元（計算式：282000X20.552=0000000），另考量系爭房地發生非自然身故情事，將影響經濟價值減損、原有合理市場價格、市場上被接受程度、承買價格支付意願高低及市場交易習慣等因素，推估應較無非自然身故情事之正常價格減損15％，因認系爭房地特定價格評估單價為每坪23萬9700元，總價為492萬6314元（計算式：0000000X85％=0000000，元以下四捨五入）等情，有台灣大華不動產估價師聯合事務所97年4月8日（97）台華估字第013號函暨所附估價報告書乙份可參。⒊按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又所謂無法律上之原因而受利益，就受損害人之給付情形而言，對給付原因之欠缺，目的之不能達到，亦屬給付原因欠缺形態之一種，即給付原因初固有效存在，然因其他障礙不能達到目的者是。本院審酌系爭房地之瑕疵程度為有人跳樓自殺之非自然身故事件，在房地產交易市場實務中，確會影響一般人購買意願，亦造成其市場接受程度較低及交易價格減損等一切情狀，認上開鑑定結果推估系爭房地於有非自然身故之情事下，其特定價格較正常價格減損15％，尚稱適當，應為可採，復參酌系爭房地之買賣總價高於市價，認應以市價扣除系爭房地之實際價值，即86萬9350元（計算式：0000000-0000000=869350）為原告所得主張減少之價金。另因原告前已給付房地價款559萬2784元，尚有尾款58萬7216元未支付，此為被告所不爭執，則就原告尚未支付部分，自得拒絕給付，就已支付部分，被告受有溢領價金28萬2134元之利益（計算式：
000000-000000=282134），即無法律上之原因，故原告依不當得利之規定，請求被告返還28萬2134元為有理由，應予准許，逾此部分之請求，尚屬無據，應予駁回。
二、反訴部分：反訴原告起訴主張兩造於96年7月12日簽訂買賣契約，約定反訴被告以618萬元購買反訴原告所有之系爭房地，惟反訴被告於給付部分價金後，尚欠尾款58萬7216元未給付等情，固有買賣契約書、交款備忘錄各乙份為證（見本院卷第8至14頁），且為反訴被告所不爭執，堪信為真實，惟因反訴原告所出賣之系爭房地於兩造訂約前，發生非自然身故之跳樓自殺身亡事件，確造成交易價格減損，屬交易上之重大瑕疵，反訴被告主張反訴原告應負物之瑕疵擔保責任，並依民法第359條規定請求減少價金，其所得請求減少之價金為86萬9350元，已如前述，則反訴原告基於買賣契約之法律關係，請求反訴被告給付尾款58萬7216元，即非有據，不應准許。
伍、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保請求權之規定請求減少系爭房地之買賣價金86萬9350元，並依不當得利之法律關係請求返還被告溢領之價金28萬2134元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即96年10月30日）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回；反訴原告依買賣契約之法律關係，請求反訴被告給付尾款58萬7216元及法定遲延利息，為無理由，不應准許。
陸、兩造 陳明 願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，經核如主文第1項所示部分，所命給付之金額未逾50萬元，應由本院依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，並依被告之聲請，准被告預供如主文第4項所示擔保金額免為假執行，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回；反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果均無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
捌、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由；反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條但書、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年6月30日
民事第二庭法官鍾素鳳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年6月30日
書記官林玗倩