臺灣臺東地方法院民事簡易判決 107年度東簡字第308號
原 告
即反訴被告 潘豐 承
訴訟代理人 傅爾洵 律師
被 告
即反訴原告 潘美華
訴訟代理人 蕭芳芳 律師
上列當事人間請求確認實際使用範圍事件，於中華民國108年11
月21日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
確認系爭土地上如附圖所示編號A部分（面積八十二平方公尺）
之鐵皮平房、編號B部分（面積四十六平方公尺）之鐵皮倉庫、
編號C部分（面積十五平方公尺）之貨櫃、編號D部分（面積六十
二平方公尺）之鐵皮倉庫、編號E部分（面積五百九十三平方公
尺）之空地，均係原告實際占有使用之範圍。
訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。本件確認實際使用範圍，原告實際使用範圍因
需經臺東縣成功地政事務所（下稱成功地政）進行測量後始
得確定，經本院會同兩造及成功地政測量人員至現場依原告
使用土地之位置及面積進行測量，成功地政依測量結果檢送
複丈成果圖（見本院卷第75頁，即本判決附圖）後，原告將
實際占有使用範圍依附圖所示更正，並聲明如後述，其訴之
變更，本於同一實際占有使用之糾紛事實，與民事訴訟法第
255條第1項第2款所設「請求之基礎事實同一者」准許變更
聲明之規定相符，而為合法，應予准許。
二、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提
起。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確
認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主
觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之
狀態，能以確認判決將之除去者而言。最高法院52年度台上
字第1240號判例揭示甚明。財政部國有財產署北區分署臺東
辦事處（本件有關業務自民國107年1月1日改制後，由財政
部國有財產署南區分署所屬之臺東辦事處負責，下稱國產署
臺東辦事處）以106年第5批逾期未辦理繼承登記土地或建築
改良物之名義辦理公開標售，於106年8月17日由被告得標系
爭土地，原告檢具相關文件向國有財產署申請准予就系爭土
地以決標價格之同一價格優先購買，惟被告於實地會勘時否
認原告之實際使用範圍，被告既否認原告對系爭土地有實際
使用並有優先購買之權，茲兩造就被告是否對於系爭土地有
實際使用範圍一事，攸關被告是否得進而享有優先購買系爭
土地之權利，既有爭執，並致被告買受系爭土地之地位有受
侵害之危險，而原告提起本件確認之訴，得以除去上開危險
，自具有即受確認判決之法律上利益，自應准許。
貳、實體部分：
甲、本訴部分：
一、原告主張：坐落臺東縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系
地）原係訴外人即被繼承人 潘先英 所有，原告之父即訴外人
潘天明 為潘先英之養子，原告自幼即與潘天明及家人同住並
占有使用系爭土地上如附圖所示編號A、B、C、D、E部分之
土地，分別作為客廳、臥室、倉庫、廚房、浴廁以及庭院使
用。因被繼承人潘先英之繼承人就系爭土地逾期未辦理繼承
登記，業經國產署臺東辦事處於106年8月17日進行公開標售
，由被告潘美華標得系爭土地。原告自潘天明繼受而實際占
有使用系爭土地迄今，自得以被繼承人潘先英之繼承人身分
，主張就系爭土地之實際使用部分有優先承買權，惟被告否
認之，爰依土地法第73條之1第1項、第3項之規定及逾期未
辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點第11點第1項、
第2項、第12點第1項第1款、財政部國有財產署北區分署標
售106年度第5批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物投標須
知第12點第2項、第4項，提起本件訴訟等語。並聲明：確認
系爭土地上如附圖所示編號A部分（面積82平方公尺）之鐵
皮平房、編號B部分（面積46平方公尺）之鐵皮倉庫、編號C
部分（面積15平方公尺）之貨櫃、編號D部分（面積62平方
公尺）之鐵皮倉庫、編號E部分（面積593平方公尺）之空地
，均係原告實際占有使用之範圍。
二、被告則以：被繼承人潘先英之繼承人應有多人，何以原告獨
排其他繼承人，進而主張單獨占有系爭土地上如附圖所示編
號A、B、C、D、E部分之土地？且—般係以用水、用電證明
實際占有使用房屋或土地，經查並無門牌號碼臺東縣○○鄉
○○村○○00○0號房屋（下稱22之2號房屋，即如附圖所示
編號A部分）之用電設戶資料，原告固設籍於門牌號碼臺東
縣○○鄉○○村○○00○0號房屋（下稱22之1號房屋），然
戶籍尚不足推論有實際居住之事實，且被告於106年8月17日
標得系爭土地後，22之1號門牌始於106年10月5日改編為22
之2號，加上被告提出之現場照片，顯示該屋老舊殘破，電
表遭拆除，窗外亦塞滿單據等情觀之，原告有何實際占有使
用系爭土地及22之2號房屋之事實；又原告於國產署臺東辦
事處於107年1月9日會勘時僅表示其占有範圍為系爭土地上
如附圖所示編號A部分，卻於本院審理時增加其占有範圍，
前後供述不一等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)按土地法第73條之1第1項規定：「土地或建築改良物，自繼
承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣
市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；
逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸
責於聲請人之事由，其期間應予扣除」；同條第2項規定：
「前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地
政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售
。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失
其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於
標售後以五年為限」；同條第3項規定：「依第二項規定標
售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或
其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權
人未於決標後10日內表示優先購買者，其優先購買權視為放
棄」。再依「逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業
要點」第5點1第1項第1款規定，其願優先購買者，應於決標
後10日內，檢具保證金及相關證明文件，以書面向執行機關
提出申請。再依同要點第11點第1項規定：「本條（點）第
三項所稱使用範圍，繼承人或其他共有人使用者，以實際使
用範圍為準。合法使用人使用者，應以登記或契約約定為準
…」。
(二)系爭土地原為原告之祖父潘先英所有，潘先英死亡後其繼承
人為林 潘玉蘭 、潘天明、 潘清娘 等三人，惟未辦理繼承登記
， 林清山 為 林潘玉蘭 之繼承人；原告為潘天明之繼承人；潘
春梅為潘清娘之繼承人，因系爭土地遲未辦理繼承登記，國
產署臺東辦事處公開標售，嗣由被告得標。原告於決標後十
日內依土地法第73條之1第3項規定向國產署臺東辦事處主張
其為繼承人而得優先購買系爭土地之實際使用範圍，遭被告
否認其實際使用範圍，國產署臺東辦事處函請原告循司法途
徑處理等情，業據原告提出國產署臺東辦事處函文2份（本
院卷第7至10頁）、戶籍謄本（本院卷第14頁）、系爭土地
之土地登記謄本（本院卷第5頁）、臺東縣成功戶政事務所
108年5月29日 東成功 戶字第1080001238號函覆之戶籍資料(
本院卷第87至109頁)附卷可稽，且為兩造所不爭執，應堪認
為真實。
(三)兩造就原告為原所有權人潘先英之繼承人之一乙事，並不爭
執，已如前述，則本件爭執之點厥為：原告就系爭土地如複
丈成果圖即附圖所示（本院卷第75頁）編號A部分（面積82
平方公尺）之鐵皮平房、編號B部分（面積46平方公尺）之
鐵皮倉庫、編號C部分（面積15平方公尺）之貨櫃、編號D部
分（面積62平方公尺）之鐵皮倉庫、編號E部分（面積593平
方公尺）之空地，均係原告實際占有使用之範圍（見本院卷
第75頁，下稱系爭實際使用範圍），其實際使用範圍是否存
在？而得依前開規定主張優先購買權？茲分述如下：
⒈被告主張系爭土地上，其自幼起即隨父潘天明及家人同住於
系爭實際使用範圍之土地上居住迄今，並提出住家門牌號碼
為臺東縣○○鄉○○村0鄰○○00○0號(原門牌忠勇22之1號
106年10月5日改編)，此有臺東縣成功戶政事務所108年6月
25日東成功戶字第0000000000函覆之戶籍資料可證(本院卷
第137至138頁)。而證人 許月英 目前居住於系爭土地上之鐵
皮屋及貨櫃，並據其於本院具結證稱：「(問：現在你住的
地方及重建後的房子、貨櫃屋是何人管理使用？)是 潘豐承
管理使用。」、「(問：潘豐承有無兄弟？)有，放假時才會
回來。主要是潘豐承在管理使用。」、「(問：家裡有問題
是找潘豐承？)是。」、「(問：潘豐承實際使用管理的範圍
為何？)69頁上方照片右邊的鐵皮屋及前面的水泥空地都是
潘豐承管理使用，70頁貨櫃屋及水泥廣場也都是，70頁背面
照片鐵皮屋及照片左方的水泥牆的那個房子就是我現在住的
房子的廚房也是，71頁下方照片是我現在住的地方也是潘豐
承的，72頁背面上下及73頁上面的照片就是後面空地的地方
也是潘豐承的，73頁下方左邊是鐵皮屋右邊是水泥屋潘豐承
是用到中間的界線，73頁背面上方照片水溝潘豐承使用的範
圍就到水溝。」、「(問：你現在住的地方的範圍包括鐵皮
建物等，是潘豐承借你住的?)是。」、「(問：所以你是借
住在那裏?)是。」等語（見本院卷第150至153頁及其反面）
」。顯見被告將房屋借用予許月英，而對於系爭實際使用範
圍確有充分處分權能，進而對該房屋所坐落之系爭實際使用
範圍內之土地確有實際使用之情形存在。再參以台灣自來水
股份有限公司第十區管理處成功營運所108年7月2日以台水
十成室字第1084500916號函覆之水表使用情形，臺東縣○○
鄉○○村00○0號：該用戶69年5月23日啟用時登記地址為忠
勇村22之1號，經查戶政司網站資訊該戶於106年10月5日門
牌整編臺東縣○○鄉○○村00○0號，該戶正常使用中，益
證原告確係有實際使用坐落於系爭實際使用範圍內之房屋無
疑。
⒉至被告主張戶籍尚不足推論有實際居住之事實，且忠勇村22
之2號房屋並無用電設置資料云云。然戶籍僅為戶政管理便
利而設，原告對於系爭實際使用範圍實際上有處分權能，亦
實際使用系爭使用範圍內之土地，業經認定如前，縱令原告
於被告標得土地後方改編戶籍之事實，仍並未排除原告對系
爭實際使用範圍實際使用之情形。又用電設置情形，與所有
權之取得無關，不能僅憑用電之有無，逕為有無實際占有使
用之認定，從而被告之上開主張，均不足採信。
四、綜上所述，原告既為系爭土地原所有權人潘先英之再轉繼承
人，對於系爭土地亦確有如附圖所示編號A部分（面積82平
方公尺）之鐵皮平房、編號B部分（面積46平方公尺）之鐵
皮倉庫、編號C部分（面積15平方公尺）之貨櫃、編號D部分
（面積62平方公尺）之鐵皮倉庫、編號E部分（面積593平方
公尺）之空地有實際使用事實存在，原告請求確認對系爭土
地之實際使用範圍均係原告實際占有使用之範圍，為有理由
，應予准許。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張：因反訴被告潘豐承向國產署臺東辦事處表示
其為被繼承人潘先英之繼承人，實際占有系爭土地之特定範
圍並主張其有優先購買權存在，此攸關反訴原告承購系爭土
地之面積及範圍，自有對反訴被告提起確認優先購買權不存
在之必要等語。並聲明：確認反訴被告對於系爭土地所指實
際占有部分優先購買權不存在。
二、反訴被告潘豐承則以：反訴被告自幼即與潘天明及家人同住
並占有使用系爭土地上如附圖所示編號A、B、C、D、E部分
之土地，分別作為客廳、臥室、倉庫、廚房、浴廁以及庭院
使用，迄今亦居住於此；又依台灣自來水股份有限公司第十
區管理處成功營運所108年7月2日台水十成室字第108450091
6號函所示，22之1號房屋之水表係於69年5月23日申請啟用
，嗣因門牌整編為22之2號房屋，現仍正常使用等情觀之，
足證反訴被告確有實際居住使用系爭土地及其上房屋之事實
；縱反訴被告遠赴外地工作，不表示其拋棄占有，其將房屋
借他人居住，亦不能謂其並無占用等語，資為抗辯。並聲明
：反訴原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)按逾期未辦理繼承登記之土地，由地政機關列冊管理15年，
逾期仍未聲請登記者，經地政機關將該土地清冊移請國有財
產局依土地法第73條之1第2項規定公開標售，繼承人、合法
使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權，土地
法第73條之1第3項前段定有明文。
(二)依前揭所述，原告既為系爭土地原所有權人潘先英之繼承人
之一，對於系爭土地亦確有如附圖所示編號A部分（面積82
平方公尺）之鐵皮平房、編號B部分（面積46平方公尺）之
鐵皮倉庫、編號C部分（面積15平方公尺）之貨櫃、編號D部
分（面積62平方公尺）之鐵皮倉庫、編號E部分（面積593平
方公尺）之空地之實際使用範圍存在，則原告應就其使用範
圍全部有優先購買權。
四、綜上所述，本件反訴原告請求確認反訴被告對於系爭土地所
指實際占有部分優先購買權不存在，為無理由，應予駁回。
丙、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無
影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年12月26日
臺東簡易庭法官施伊玶
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國105年12月26日
書記官張坤校