裁判字號：臺灣臺北地方法院103年訴字第1713號民事判決
裁判日期：民國103年08月25日
裁判案由：返還不當得利等
臺灣臺北地方法院民事判決103年度訴字第1713號原告 陳美伶 訴訟代理人 陳思蓉 被告 鄒明榮 上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國103年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○地號、六七八地號土地上，門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○○○號四樓之房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一百零一年七月四日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新台幣貳萬元。
原告其餘之駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾貳萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣陸拾伍萬元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項已到期新臺幣伍拾萬元於原告以新台幣壹拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾萬元預供擔保，得免為假執行；本判決第二項各到期部分，於原告每期以新臺幣柒仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告於各到期部分如以新臺幣貳萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告起訴主張： 緣伊 於民國101年6月21日以新臺幣（下同）885萬元向訴外人 柯漢川 購買坐落於臺北市○○區○○段0○段000地號、678地號土地，權利範圍四分之一，及其上門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○○號4樓之房屋得土地（下稱系爭房地），當時訴外人柯漢川表示因系爭房地尚有第三人占用而不點交，但同意以較低之價格出售系爭房屋，並表示占用人即被告占用系爭房地並非基於曾是所有權人或承租人等情形，而為無權占有，經原告向地政事務所調閱系爭房地之異動索引資料，亦證實被告非系爭房地之所有權人。詎原告於購買系爭房地後，曾多次委託他人前往系爭房地與被告溝通，請求被告遷讓返還系爭房地，但被告均罝之不理，原告不得以乃於102年9月4日再次以存證信函請求被告返還系爭房地，但被告仍拒絕收受。又依內政不動產交易實價查詢服務網所載，當地之租金標準為每坪1,031元，而系爭房地雖為4層樓建物，但有頂樓加蓋之5樓，被告使用系爭房地之4樓及頂樓加蓋之部分，合計約38坪，是每月受有相當於租金之不當得利約為39,178元（1031×38=39,178），原告僅以35,000元計算相當於每月為租金之不當得利，為此爰依民法第767條第1項前段及第179條之規定提起本件訴訟，請求被告騰空返還系爭房地予原告，並請求被告給付自101年7月4日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月以35,000元計算相當於每月租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將坐落於臺北市○○區○○段0○段000地號、678地號土地上，門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○○號4樓之房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自民國101年7月4日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告35,000元，未滿1個月以1個月計之。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。經查，原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之公證書、建物及土地所有權狀、存證信函暨招領逾期退回通知、不動產租賃資訊等件為證，而被告已受合法通知，卻未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何陳述，依民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項前段規定，視同自認，是原告前開之主張，應可信實。則原告主張其依民法第767條第1項前段規定，得請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，自屬有據。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。經查，原告依民法第179條規定，請求被告自101年7月4日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告35,000元，惟按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文；而土地法第97條規定之土地價額及建築物之總價額，土地價額係指法定地價而言，法定地價係指申報地價，建築物價額則依該管縣、市地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條、土地法第148條所明定。系爭房屋既坐落於城市地區，自有上開規定之適用。又土地法第97條第1項規定，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權(最高法院43年臺上字第392號判例參照)，復參諸土地法第97條第1項房屋租金最高額限制規定之立法意旨，乃於城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，則原告主張依鑑定單位所估定之市場租金行情計算相當於租金之損害，尚屬無據。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額。另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院68年度臺上字第3071號判例、61年度臺上字第1695號判例意旨參照）。本院審酌系爭房屋坐落位置交通狀況與附近生活機能尚屬完備，然系爭房屋僅8.6491坪，為鋼筋混凝土結構，位於4樓，供作住宅使用，且屋齡已達36.2年，經評估正常價格為646,919元，此有房屋照片、位置圖（見本院卷第67-77頁之不動產估價報告書）可稽，並經本院勘驗無訛，製有勘驗筆錄(見本院卷第40頁)可考，是認原告請求被告按月給付原告35,000元，尚屬過高，被告就占用系爭房屋所受相當於租金之利益，應以20,000元為適當，是原告請求逾此範圍之部分，不應准許。又，原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於規定，爰酌定相當之擔保金額予以宣告。至原告其餘之訴既經駁回，其該部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
五、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。
六、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國103年8月25日
民事第三庭法官林振芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年8月25日
書記官林思辰