裁判字號：臺灣新竹地方法院96年訴字第391號民事判決
裁判日期：民國97年10月08日
裁判案由：損害賠償
臺灣新竹地方法院民事判決96年度訴字第391號原告乙○○訴訟代理人 范坤棠 律師被告戊○○訴訟代理人 潘秀華 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國97年9月24日辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆拾玖萬貳仟元，及自民國九十六年八月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用百分之六十五由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如於假執行終結前以新臺幣肆拾玖萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。茲原告以被告前向其購買所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），於兩造簽訂買賣契約前，原告即將系爭土地交付被告使用。詎被告事後反悔不買，原告於解除兩造間買賣契約後，被告仍繼續占用系爭土地為由，依買賣契約約定、債務不履行損害賠償、不當得利之法律關係，請求被告給付違約金、損害賠償，占有利益，請求：一、被告應給付原告新臺幣（下同）500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告應給付原告458,814元，及自民國96年5月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、被告應自96年5月11日起至交還系爭土地日止，按月給付原告54,166元。嗣於本件言詞辯論程序中就債務不履行損害賠償及不當得利部分即第2、3項聲明縮減為：被告應給付原告255,702元，及自民國96年5月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；及被告應自96年5月11日起至交還系爭土地日止，按月給付原告9,256元之事實，有起訴狀、民事陳報暨變更聲明狀附卷可稽，經核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠被告於95年12月28日向原告購買所有系爭土地，買賣價金6,
500,000元，由被告當場交付500,000元與被告後，為確保契約之履行，前開款項另由兩造共同信託訴外人聯邦商業銀行股份有限公司（下稱聯邦銀行）。嗣原告依約履行，將相關證件交予代書辦理土地分割及移轉登記，詎被告事後反悔不買，拒不履行契約給付買賣價金，聯邦銀行則未經原告之同意，竟將兩造所共同信託之款項，交付被告。原告屢次催告被告履行契約未果，遂於96年5月9日以桃園府前21支局第99
7號存證信函通知被告解除兩造間之買賣契約。另原告否認仲介公司為買賣雙方之代理人，亦非原告之傳達機關或使者，且兩造亦未合意解除契約。
㈡又依兩造所簽訂買賣契約第10條約定，被告如違約不買，已
付價款由原告無條件沒收，抵作違約金。茲被告已於簽約時交付第一期款500,000元，嗣由兩造共同信託聯邦銀行，該項金額仍視為已付價金，被告事後反悔不買，即應由原告無條件沒收。事後聯邦銀行既未經原告同意將前開款項交付被告，原告即得依兩造約定請求被告給付500,000元違約金。
㈢按解除權之行使不妨害損害賠償之請求，民法第260條定有
明文。被告拒不履行買方義務，依兩造買賣契約第3、10條約定，應負損害賠償責任。茲系爭土地上原搭建有一鐵皮屋，原告於兩造簽訂買賣契約後，將前開鐵皮屋拆除，其中搭建及拆除費用共計137,900元：另原告應被告要求在系爭土地上搭建圍籬支出70,000元：及辦理移轉登記支出印花稅4,958元、代書費5,820元，共計218,678元，被告亦應負賠償之責。
㈣兩造在簽訂買賣契約前，就系爭土地另行簽訂租賃契約，被
告已實際使用系爭土地，於買賣契約解除後，被告使用系爭土地即無法律上原因而受利益，應返還占有之利益。為此請求被告給付自95年12月28日契約簽定時起至解約通知送達前即96年4月28日止不當得利37,024元，並以96年5月14日催告屆期為起算日，按週年利率百分之5計算之遲延利息。
㈤被告於買賣契約解除後，仍繼續占用系爭土地停放車輛，受
有相當於租金之利益，使原告受有損害。 爰依 不當得利之法律關係請求被告自95年5月11日起至交還系爭土地日止，按月給付原告9,256元相當於租金之不當得利等語。並於本院聲明：⒈被告應給付原告500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉被告應給付原告255,702元，及自96年5月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒊及被告應自96年5月11日起至交還系爭土地日止，按月給付原告9,256元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告於95年12月28日向原告購買所有系爭土地，被告當場交
付第1期款500,000元，於扣除佣金75,000元後，餘款425,000元則存入聯邦銀行託專戶。然因原告前夫癸○○以不當方式阻撓交易之進行，被告不堪其擾，與原告商議後，兩造合意解除買賣契約並終止為履行買賣契約而簽立之信託契約。且本件買賣兩造係透過仲介庚○○為雙方之代理為買賣契約之處理，被告既已向庚○○為買賣契約之解除，庚○○亦允受並以兩造代理人之身分向聯邦銀行為信託契約之終止，兩造間之買賣契約亦已解除。原告於96年5月10日對於已解除契約再次為解除，自非合法。茲兩造間買賣契約既係因不可歸責於雙方原因合意解除，依民法第249條第4款規定，原告本應將定金返還被告，原告請求被告給付違約金500,000元，尚屬無據。
㈡又兩造間之買賣契約因兩造合意解除，被告並無違約可歸責
事由，原告以被告違約不履行債務請求損害賠償218,678元，即屬無據。
㈢再被告從未使用系爭土地，雖兩造於簽訂買賣契約前，就系
爭土地另行簽訂租賃契約，惟該租賃契約僅係原告為在系爭土地所有權移轉前，讓被告得持之向原告之前夫癸○○為抗辯，非兩造有租賃之真意，故原告請求被告給付契約簽訂後至96年4月28日止及96年5月11日止至返還土地日止之相當於租金之不當得利，即無理由等語，資為抗辯。並於本院聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
三、兩造對於被告於95年12月28日向原告購買系爭土地，約定買賣價款為6,500,000元之事實，有不動產買賣契約書附卷可稽。是本件本院所應審就者為：㈠兩造間之買賣契約是否經兩造合意解除？㈡兩造間之買賣契約是否經原告解除？㈢原告是否得向被告請求給付500,000元違約金？㈣原告是否得向被告請求系爭土地上原有建物拆除前價值、拆除費用、搭建圍籬費用、辦理移轉登記支出印花稅、代書費？金額為何？㈤被告是否有使用系爭土地？㈥被告如有使用系爭土地，是否無法律上原因而受有利益？金額為何？經查：
㈠有關兩造間之買賣契約是否經兩造合意解除部分：
⒈證人庚○○於本院證稱：「（兩造在簽訂買賣契約書後，對
後續的進行，你有參與嗎？）有，被告跟我說原告的前夫會在買賣標的物上有干擾的動作，後來我多次去現場求證，我看到很大的、人可以進去的木頭箱子，當時原告的前夫不在現場，可是我知道他前夫住在土地的隔壁的隔壁，另我去現場也看到養雞的飼料也放在被告要買的範圍內。」「（被告簽了買賣契約後多久跟你反應原告的前夫在土地上有干擾的動作？）我記得是96年1、2月之間。我有將被告的反應告訴原告，原告說現在的土地產權是登記在原告的名義下，她前夫的動作是不具法律效力，買賣程序還是可以繼續進行，我後來跟被告說了原告的說法，被告說一般人都不願意接受這樣的狀況，買了地還會受到干擾，我們居間協調很久，雙方仍各說各話，沒有共識，之後我就打電話給證人辛○○說，本件買賣無法進行，…。」「（原告有無向你表示她前夫干擾行為，她可以處理掉的？）有，她說她和她前夫達成協議，她前夫不會再去干擾土地的買受人，我有看過協議，內容我不清楚，…，原告把協議給我看的時間是信託財產退給被告之前或之後我不確定，…。」「（你有跟原告說，被告要解除買賣契約？）有。」「（就被告要解約一事，原告有何反應？）原告說契約既然簽了，她前夫的事她可以處理，買賣應該繼續進行。」「（原告對於契約的解除，有表示過願意嗎?）沒有。」「（如果原告沒有表示願意解約，你為何打電話給聯邦銀行說買賣不成？）因為買方沒有繼續履約，雙方會卡在50萬元上面。」「（本件買賣契約若有一方沒有同意要解約的話，你為何要打電話給聯邦銀行說買賣不成？）被告的小姨子有來我們公司談，但原告沒有來，我們居間協調很久都沒有結果。如果買方不願意付錢，事情懸在那邊還是無法解決，我自己的想法是錢買方拿回去，地反正還在賣方名下。」等語（見本院卷第118-119、第121-122頁）。
⒉證人己○○則於本院證述：「（被告如何跟你說買土地的事
？）他跟我說，已跟仲介公司接觸過一次，他對土地買賣不清楚，他請我和我女友處理，我和我女友到竹北展進房屋和業務談，還有去土地現場看過，事實上到買賣契約終止都是我在處理的。」「（你所說的處理是何意？）被告只有在第一次付訂金時有碰過原告，之後被告就沒有出面了，我則是和仲介接觸，第一次接觸是談土地價格，第二次接觸是去付
50萬元訂金，簽約後兩個月沒有進展，仲介公司也沒有主動告知辦理進度，中間又發生原告的前夫來滋擾，…，第三次和仲介接觸，我們就表示希望把原告約出來，大家來談終止合約的事，我們約到展進房屋，當場代書、我姊姊、我和女友都在，原告沒有出現，我們等了二十分鐘後，仲介電話聯絡上原告，我女友和原告講電話，講到這土地有很多問題，被告要終止合約，…，電話又交回給仲介，…，…，仲介再打電話給聯邦銀行，表示信託的部分無法再繼續下去。…。聯邦銀行是隔天打電話給被告確認是否終止信託，…。」等語（見本院卷第151頁）。
⒊證人甲○○亦於本院證述：「（【提示卷內信託指示通知書
與信託結算報告書】這二份文件確實是96年3月19日或20日聯邦銀行新竹分行承辦人員寄給你的嗎？）我記得這兩份文件不是和信託契約一起寄給我的，…，這兩份文件寄給我時，除了有兩造的簽名用印外，其他都是空白的，這兩份文件上手寫文字都是我寫，日期章也是我蓋的，我記得是96年3月20日當天證人辛○○打電話給我，他說要我跟兩造確認，本件信託關係要終了了，…」等語（見本院卷第116頁）⒋綜上證人證詞，並參諸卷附之信託指示通知書上日期記載為
96年3月20日（見本院卷第83頁）以觀，足見兩造於簽訂買賣契約後，被告前以原告前夫癸○○曾出面在系爭土地上堆置物品阻撓土地買賣進行為由，於前開期日前一日即96年3月19日在展進仲介公司，由證人己○○代理被告向原告表示解除契約之意，惟為原告不同意，原告主張兩並未合意解除契約，應堪認定。被告抗辯兩造已合意解除契約，尚無足採。
⒌雖證人己○○於本院證述被告要解除契約原告有同意，及證
人及聯邦銀行承辦本件買賣信託財產之行員甲○○於本院證稱有電詢原告，原告表示同意終止信託關係，並將信託財產歸被告等語，惟與證人庚○○證詞相左，且參以原告於訴外人聯邦銀行將信託財產交付被告後，曾至聯邦銀行新竹分行與證人辛○○爭論（見本院卷第114頁），並向代書丙○○就聯邦銀行將信託財產交付被告投訴（見本院卷第75頁）等情以觀，足徵證人己○○證述原告同意解除買賣契約及證人甲○○證述原告同意終止本件信託信託關係，並將信託財產歸被告，尚無足採。
⒍另證人辛○○於本院證述：「（買賣雙方或代書有跟你說過
兩造買賣雙方有糾紛嗎？）是我主動去了解，我跟原告用電話說，可否把跟前夫的問題處理，且有一次原告和她的女兒和到新竹分行，那時信託財產已經交付給被告了，原告質疑我們將款項付給被告，原告先前在電話中就表示同意了，不過她覺得付款給被告時，她應該在場，不過我說信託指示通知書之前有先簽好，款項付給被告前也有跟兩造確認過，兩造都同意才付的。」等語（見本院卷第113-114頁），然依其所述，既然原告不同意將信託財產交付被告前去質問證人，豈會因證人告知原告其自身未同意事項而接受證人說辭？則前開證人證述內容，顯有可疑，且與常理不符，實不足為被告抗辯有利之認定。
⒎另被告抗辯本件買賣兩造係透過仲介庚○○為雙方之代理為
買賣契約之處理，被告既已向庚○○為買賣契約之解除，庚○○亦允受並以兩造代理人之身分向聯邦銀行為信託契約之終止，兩造間之買賣契約亦已解除等語。惟按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。訴外人庚○○雖為本件仲介，然依居間性質為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，並無代理雙方權限。而原告否認就本件買賣曾授權庚○○為其代理人，而被告就此部分主張復未舉證證明，則其前開主張，亦無足採。
㈡有關兩造間之買賣契約是否經原告解除部分：
⒈原告主張被告於簽訂買賣契約後，被告即依約履行將相關證
件交予代書辦理土地分割及移轉登記，詎被告事後拒不履行契約之事實，有土地登記謄本、存證信函、回執附卷可稽（見本院卷第17-21頁、第214-215頁）。
⒉雖被告抗辯兩造於簽訂契約後，原告之夫癸○○以不當方式
阻撓交易之進行等語。惟依證人癸○○於本院證稱：系爭土地係伊贈與原告，在贈與之前，證人即已在系爭土地上搭建鐵皮屋及養雞。 嗣伊 接獲原告於96年1月3日所寄發之竹北中山郵局存證信函，要求伊於96年1月15日前將地上物清除，並將雞遷走。事後原告將鐵皮屋拆除，伊就報警，另在系爭土地上砌水泥柱，在水泥柱前堆置2、3個木箱。於96年除夕伊將水泥矮柱搬走，大木箱應該是在農曆過完年後搬走等語（見本院卷第141-143頁），參以原告於96年4月3日與癸○○協議，癸○○不得再以其他理由干涉原告處理使用、收益系爭土地等情，亦有協議書附卷可按，足見原告於兩造簽訂契約後，即積極履行契約之內容，將被告所購買土地委由代書辦理分割，並排除癸○○占用系爭土地。被告於簽訂契約，交付第一期款後，因恐原告前夫癸○○將來於被告興建房屋時有所阻撓，乃拒不配合辦理土地所有權移轉事宜。而依兩造約定，被告應於簽約後5日內配合辦理過戶，有關第2期價金交付，係以被告向銀行貸款支付，證人丙○○為前開貸款事宜亦曾向合作金庫銀行股份有限公司接洽，經該行初步同意貸款，惟被告事後卻未向該行辦理乙節，亦有證人丙○○證詞可按（見本院卷第71-72頁），綜上事證，被告於96年3月19日向原告表示不願意購買系爭土地拒絕給付不履行債務，乃屬可歸責被告事由，應堪認定。
⒊再債務人拒絕給付後，債權人得不經催告，逕行解除契約。
茲被告於契約簽定後5日內未配合辦理過戶事宜，就債之履行已負遲延責任，原告復催告被告履行契約未果後，遂於96年5月9日以桃園府前21支局第997號存證信函通知被告解除兩造間之買賣契約之事實，亦有存證信函、回執附卷可稽（見本院卷第22-27頁），則原告主張兩造間契約，業經原告解除，足資認定。
⒋雖被告抗辯兩造間買賣契約業經兩造合意解除，原告於96年
5月10日對於以解除契約再次為解除，自非合法等語。然查，兩造並未合意解除契約，已據前述，被告前開抗辯，自非可採。
㈢有關原告是否得向被告請求給付500,000元違約金部分：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額民法第250條定有明文。
⒉依不動產買賣契約書第10條約定：「本契約簽訂後，倘甲方
（即被告）不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方（即原告）無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。」內容所示，兩造前開違約金之約定，應屬當事人約定買方於因可歸責事由拒絕給付時，所生損害賠償之總額。茲被告拒絕給付係可歸責於自己之事由，已據前述，則原告即得依前揭約定，將原告給付價金沒收，充作違約金。
⒊又依不動產買賣契約書第2條第㈠款記載，被告於簽約時，
當場交付價金500,000元，原告將其中75,000元支付仲介費用，其餘425,000元則信託訴外人聯邦銀行，由該銀行扣8,000元支付信託管理費，剩餘415,000元則由訴外人聯邦銀行於96年3月20日交付被告，另仲介事後亦將前開75,000元仲介費用亦交付被告之事實，亦據證人甲○○證述：兩造簽訂信託契約後，將425,000元提交信託帳戶等語（見本院卷第67頁）、庚○○則證述：本件簽約時被告付了500,000元，伊從中拿走75,000元賣方應之付之報酬，餘額才拿去信託，後來買賣不成，75,000元就退還給被告等語在卷（見本院卷第121頁），則被告實際取回金額為492,000元，其餘8,000元經由兩造同意支付信託費用。雖原告得沒收金額依買賣契約書約定為500,000元，惟原告前此既同意其中8,000元支付信託費用，並已支付聯邦銀行，前開金額應予扣除，故原告得沒收金額應為492,000元，原告請求被告給付金額逾前開數額範圍，即屬無據。再給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第229條第2項定有明文。茲原告請求被告依兩造約定給付違約金係屬不定期債務，原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日起即96年8月18日起至清償日止，按法定利率即週年利率百分之5計算之遲延利息，亦屬有據。
㈣有關原告是否得向被告請求系爭土地上原有建物拆除前價值
、拆除費用、搭建圍籬費用、辦理移轉登記支出印花稅、代書費？金額為何部分：
⒈按民法第260條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求
，據此規定，債權人解除契約時，得併行請求損害賠償。惟其請求損害賠償，並非另因契約解除所生之新賠償請求權，乃使因債務不履行所生之舊賠償請求權，不因解除失其存在，仍得請求而已，故其賠償範圍，應依一般損害賠償之法則。
⒉原告主張因本件買賣解除，受有將系爭土地上原有建物拆除
，受有建物價值損害，及支付拆除建物、搭建圍籬費用、辦理移轉登記支出印花稅、代書費共計218,678元縱然屬實，惟前開費用係因原告依買賣契約為履行其義務所支出，並非因債務不履行如給付不能或給付遲延所生之賠償請求權，則原告依民請求被告賠償此項損害，依前揭說明，即屬無據。
㈤有關被告是否有使用系爭土地部分：
⒈原告主張被告在簽訂買賣契約前，兩造就系爭土地另行簽訂
租賃契約，被告已實際使用系爭土地，被告於買賣契約解除後，仍繼續占用系爭土地停放車輛等語，惟為被告所否認。則原告主張被告有使用系爭土地之事實，自應由原告負舉證之責任。
⒉依兩造所簽訂之買賣契約所示，原告應於被告支付第3次付
款時，將系爭土地交付被告，參以原告於兩造訂立買賣契約後即96年1月間尚發存證信函通知訴外人癸○○，請其於96年1月15日前將系爭土地上搭建之鐵皮屋拆除、飼養之雞隻移往他處，嗣因癸○○未予處理，被告始另行僱請訴外人丁○○將鐵皮屋拆除、搭建圍籬防止癸○○復行占用，及事後癸○○於鐵皮屋拆除後又在系爭土地上砌水泥柱堆置木箱等情以觀，足見兩造於契約簽訂後，原告持續在排除其前夫癸○○之占用及阻撓，被告當無從使用系爭土地，原告主張被告於簽訂契約前即已實際使用系爭土地，即有疑義。
⒊雖兩造於95年11月30日定有土地租賃契約，期間自95年12月
1日至96年11月30日止，惟既然被告已將系爭土地出售被告，如被告有先行使用系爭土地之必要，儘可於買賣契約中先行約定，毋庸另就買賣標的簽具租賃契約，且依租賃契約書所載，被告已先行支付1年租金，倘該租賃契約書為真，被告已支付1年租金，則被告於解除契約之前使用系爭土地，即屬有權使用，原告復主張被告於解除契約後，於解除契約前使用系爭土地有不當得利，即前後矛盾；況證人 王羿升 亦於本院證稱：該租賃契約僅係形式等語，足見被告抗辯該租賃契約僅係形式，亦可採信。
⒋另證人即被告父親壬○○於本院證稱：伊及其兒子 黃政一 於
晚上有將所有車輛停放在系爭土地上，自鐵皮屋拆除後，即停放在該處，沒有人告知伊系爭土地上可以停放車輛等語（見本院卷第226-227頁），參以被告所主張停放車輛分別為證人壬○○及訴外人黃政一所有，尚難認定該2人為原告占有輔助人而在系爭土地上停放車輛使用系爭土地。則原告主張被告在簽訂買賣契約前，已實際使用系爭土地，被告於買賣契約解除後，仍繼續占用系爭土地停放車輛，即不可採。㈥有關被告如有使用系爭土地，是否無法律上原因而受有利益？金額為何部分：
被告在簽訂買賣契約前，並未使用系爭土地，於買賣契約解除後，亦無占用系爭土地，已如前述，則原告有關被告如有使用系爭土地，是否無法律上原因而受有利益？金額為何部分爭點，即毋庸再行審酌。
四、綜上所陳，兩造於簽訂買賣契約後，被告因可歸責事由拒絕履行契約，原告於解除兩造買賣契約後，依兩造約定請求如
主文第1項所示之違約金、利息，即有理由，應予准許，逾此範圍請求，即無理由，應予駁回。另原告係為履行買賣契約而將系爭土地上建物拆除、搭建圍籬、負擔印花稅、代書費及建物原有價值，非因債務不履行如給付不能或給付遲延所生之賠償請求權，而被告亦未占用系爭土地，原告請求被告賠償前開損害及相當於租金不當得利，均無理由，應予駁回。又本判決所命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年10月8日
民事第一庭法官邱玉汝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年10月8日
書記官朱苑禎