臺灣士林地方法院民事簡易判決 95年度湖簡字第38號
原 告 甲○○○公寓大廈管理委員會
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 戊○○
被 告 乙○○
號23
兼訴訟代理人丙○○
上列當事人間請求回復原狀等事件，於中華民國95年1月10日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將其區分所有權標的物（即台北縣汐止市○○街○○○巷○○
弄○○○號23樓）露臺上如附圖所示部分之高六公尺，面積約30平
方公尺之金屬玻璃屋拆除及回復原狀。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由要領：
一、原告主張：被告為坐落台北縣汐止市○○街○○○巷○○弄○○○號
23樓甲○○○社區房屋區分所有權人，未經社區全體住戶決
議，擅自於其房屋露台上搭蓋2層金屬玻璃屋，高度6公尺，
面積約30平分公尺。依據公寓大廈管理條例規定，露台不得
擅自搭建。原告曾口頭、書面要求被告為維護社區建築本體
安全結構及美觀，亦有影響公共安全之虞，應主動拆除並回
復，均未獲被告善意之回應。原告乃於民國90年3月16日發
函臺北縣政府工務局建築管理處協助處理，臺北縣政府工務
局於90年6月11日發文要求被告應拆除，被告仍然置之不理
。原告於94年4月8日再度發函通知被告應限期自行拆除，被
告仍然置之不理。為維護權益，原告乃公寓大廈管理條例及
社區規約之規定，訴請被告拆除並回復原狀等情。
二、被告則以：公寓大廈管理條例賦予管理委員會起訴之權能者
，應僅限於共用部分之使用違反設置目的及通常使用方法為
限，而不包括專有部分之使用、收益及處分。查系爭露台座
落於被告所有建物之屋內，並未與他人所有之建物相通，必
須經由其房屋之客廳始可到達，且系爭露台已依法登記為其
單獨所有，其在構造上及利用上均與被告專有部分不可分離
，係專屬被告所有，並非共用部分，依同法第4條第1項規定
，被告得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，原告自
無權干涉被告對系爭露台之使用方式，則原告就本案即無實
施訴訟之權可言，原告提起本案訴訟自屬當事人不適格。另
系爭露台因排水不良，每遇下雨即有積水情況，被告不得已
才加上防水設施，另屋頂部分高於露台，為防範竊賊經由屋
頂侵入露台，造成人身安全及財物損失，乃加作防盜措施。
又露台女兒牆，中間留有空格，且樓高23層，為避免幼兒攀
爬跌落造成無法彌補之意外，始加以改善。公寓大廈規約，
係屬私權契約之一種，其內容不得採較法令所容許條件更嚴
格之標準。被告行為係屬被告對專有部分之使用及處分權利
，俱如前述，且此改善並未妨害建物之正常使用或違反其他
區分所有權人之共同利益，原告所謂有影響公共安全之虞，
並無任何證據，所訴全無理由，更遑論原告根本無提起本案
訴訟之權能等語置辯。
三、本件不爭執事項：
㈠被告2人為系爭房屋之區分所有權人，並位在屬於原告管理
之社區內。
㈡被告2人在系爭房屋露台搭建高6公尺，面積約30平方公尺的
金屬玻璃屋。並曾遭台北縣政府90年6月11日查報列為違章
建築。
㈢社區規約第2條第5項規定：本社區露台及庭院使用面積採光
罩之裝設，須經管委會決議後再統一辦理。同規約第17條第
1項第4款規定：住戶違反公寓法第15條第1項之規定，對於
專有部分部分之使用方式有違反使用執照及規約之規定應予
制止，經制止而遵從者，並報請主管機關處理，並要求其回
復原狀。
四、本件爭點在原告是否當事人適格及住戶規約就專有部分之規
定，可否排除公寓法第4條之規定？
經查：
㈠按所謂當事人適格，在給付之訴只需主張自己有給付請求權
對其主張有給付義務之對象提起訴訟，即為當事人適格。本
件原告係主張其有回復原狀之請求權，被告有回復原狀義務
，而被告依公寓大廈管理條例又有當事人能力，原告既係以
管理委員會之地位基於管理之職責而起訴，故原告之當事人
適格並無疑義，則兩造均為適格當事人。另原告原本基於公
寓大廈管理條例第8條而為主張，後改依規約主張請求回復
原狀，乃基於同一基礎事實而為請求，亦符合民事訴訟法第
255條第1項第2款之規定，合先敘明。
㈡按「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自
由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」；「區分所有權
人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反
區分所有權人共同利益之行為。」；「住戶應依使用執照所
載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更
。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，
經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，
並要求其回復原狀。」，公寓大廈管理條例第4條第1項、第
5條及92年12月31日修正公布之同條例第15條亦有明文。又
公寓大廈管理條例之立法目的，乃為加強公寓大廈之管理維
護，提昇居住品質。有關專有部分之利用，依據上述公寓大
廈管理條例第4條第1項規定，固得享有排除他人干涉而使用
之權利，然該條例第5條、第6條第1項及第15條第1項等，則
為第4條第1項之特別規定，即僅得在不違反使用執照及規約
所定用途之範圍內自由使用，且於涉及其他區分所有權人共
同利益之情形下，亦應併受限制，不得有妨害建築物之正常
使用及違反區分所有權人共同利用之行為，亦非得任意變更
原定使用之用途，此為區分所有權人管領使用專有部分應受
之限制。
㈢再依同條例第3條第12款規定，所謂規約，乃公寓大廈區分
所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有
權人會議決議之共同遵守事項之謂。即規約性質上為共同行
為，依據私法自治原則，除規約有違反強制禁止規定或公序
良俗外，悉應認可其具有拘束全體區分所有權人之效力，而
非原始參與制訂規約之區分所有權人，依據公寓大廈管理條
例第24條第1項規定，亦於繼受取得區分所有權後，負有遵
守之義務，不得以不知或未參與制訂為由，拒絕遵守規約所
定之事項。
㈣被告現設置在露台之金屬玻璃屋，不符露台原設計用途，有
礙於社區外觀之整齊，亦可能影響逃生安全及市場交易價格
之評估，另從建物結構承重設計而言，仍有致生危險之虞，
事屬涉及他區分所有權人之共同利益者，社區規約與就此予
以限制，並未逾所有權社會化與專有部分獨佔使用利益平衡
上之相當性，應屬有效，並無違於強制禁止規定或公序良俗
。系爭規約第5條就此已規定應經管委會決議後再統一辦理
，而原告已決議露台加設採光罩應自外牆退縮1.57公尺，型
式依規定圖面施作（即按台北縣政府法規違建查報作業原則
第24條：建物露台搭建透明棚架，其高度在3公尺以下，面
積30平方公尺以下無壁體者，拍照列管，暫免查報。）此有
原告甲○○○管理委員會第1屆管委會第2次執委會會議紀錄
及公文簽辦單附卷可參。被告關於該專有部分之使用即應受
此限制，其違反該約定而在露台上搭建高度超過3公尺又有
壁體並未退縮搭建之金屬玻璃屋，被告所為已經違反使用用
途之限制，且如因此致生危險，必致危害公共安全與利益，
系爭規約就此等專用部分予以限制，並無逾越必要範圍，此
核之公寓大廈管理條例第15條第1項亦規定，應依使用執照
及規約所定用途使用專用部分，不得任意變更等情，更堪認
定，被告指摘系爭規約對其專有部分使用之限制，違反法律
，故原告不得依據規約規定請求拆除玻璃屋，為無理由。
㈤至被告另主張系爭社區其他住戶亦多所違規，不應僅針對被
告請求云云，參核各區分所有權人是否違反規約或法律規範
，而負有何種義務，應分別以觀，且互不相涉，自不能許其
以他人違反規範與否，資為抗辯之論據，是其此部分主張，
仍無可取。
五、從而，被告擅自搭建玻璃屋於露台上，顯然違反規約第2條
及第17條所定，原告援引規約，請求被告拆除以回復露台原
狀，為有理由，應予准許。
中 華 民 國 95 年 1 月 25 日
內湖簡易庭法官李建忠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並
應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判
決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 2 月 3 日
書記官蕭永同