裁判字號：最高法院108年台上字第1692號民事判決
裁判日期：民國108年09月20日
裁判案由：租佃爭議
最高法院民事判決108年度台上字第1692號上訴人 連進福 訴訟代理人 謝世瑩 律師被上訴人財團法人新北市私立樂山園社會福利慈善事業基金
會法定代理人 蘇茂仁 訴訟代理人 劉祥墩 律師
劉宇倢 律師 張雅喻 律師上列當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國106年7月19日臺灣高等法院第二審判決（105年度上字第1502號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：兩造於民國72年間就伊所有如原判決附表（下稱附表）所示土地（下稱系爭土地）簽訂租約，並於73年12月15日向原臺北縣八里鄉公所辦理原臺北縣八下字第26號私有耕地租約（下稱系爭租約）登記在案，每6年延展租期1次。詎上訴人就其中重測後新北市○里區○○段○○○○號土地，在如原判決附圖（下稱附圖）所示A部分搭建棚架，並放任B1、B2部分荒蕪，有不自任耕作之情形，系爭租約依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條規定為無效。另上訴人就其中重測後同段330地號土地如附圖所示D部分，亦有繼續1年以上不為耕作之情，伊得依減租條例第17條第1項第4款規定，以105年8月10日民事變更聲明暨準備㈡狀（下稱系爭書狀）之送達為終止系爭租約之意思表示，依民法第767條規定請求上訴人返還系爭土地等情，求為確認兩造間系爭租約不存在，及上訴人應將系爭土地返還伊之判決。
上訴人則以：自歷年衛星照片及航照圖觀察，350地號土地之地貌持續變化、邊界明顯清晰有種植作物，無不自任耕作之情形；另330地號土地部分，伊亦有持續整地耕作，嗣雖因颱風造成界址不明致耕作位置南偏，實屬不可歸責，且均有種植作物，並無繼續1年以上不為耕作之情事。被上訴人主張系爭租約無效或得終止該租約，均屬無據。況被上訴人數年來對伊耕作狀況並無爭執，且持續收取租金，事後始主張租約無效或終止，有違誠信原則等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：依被上訴人所指摘上開事實，僅屬消極不為耕作之情形，與減租條例第16條第1項規定承租人有擅自變更用途之積極行為有別，其主張上訴人有該條項規定之情形致系爭租約無效，固不可採。惟依系爭土地98年10月19日、99年6月8日、100年7月24日、101年6月6日、102年6月8日、103年7月13日、103年11月5日航照圖，以及104年1月3日空拍圖，顯示330地號土地靠近鄰地白色建物部分為雜木或蔓草叢生，離白色建物較遠部分或為空地，或為雜草，或為與鄰地雜木圖像相近之綠色，或為草地及零星樹木，可認已繼續1年以上未為耕作。證人 張天爐 表示不知系爭土地地號與相關位置，另證人 林映 汝自承於作證前已由上訴人告知作證內容，且與被上訴人間另有租佃爭訟，所為證詞均無從為有利於上訴人之認定。上訴人就330地號土地既任令如附圖編號D所示部分荒蕪，不為耕作繼續1年以上，有減租條例第17條第1項第4款規定情形，被上訴人以系爭書狀之送達為終止系爭租約之意思表示，即屬有據，且與誠信原則無違。系爭租約既經合法終止，350地號土地如附圖編號A、B1、B2部分有無相同情形，不再贅論。
從而，被上訴人請求確認與上訴人間系爭租約不存在，及請求上訴人返還伊系爭土地，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查上訴人於事實審一再抗辯：伊於330地號土地之承租範圍，僅東北側部分，且於約定承租範圍時，僅在紙上作業，並未至現場勘測指界等語（原審卷第16頁背面、第133頁）。徵諸新北市八里區公所105年2月22日函檢附兩造於73年12月15日簽訂系爭租約，登記重測前下罟子段長道坑口小段195地號土地（即含重測後楓林段330、342地號）面積為2175平方公尺、承租面積為1305平方公尺（一審卷第133頁、第134頁），租約登記簿96年5月29日續訂租約則登載該重測前195地號面積2110平方公尺、承租面積1265平方公尺（同上卷第135頁背面），耕作位置圖更標示上訴人承租範圍僅重測前195地號土地內之1265平方公尺（一審卷第136頁）。另重測後楓林段330、342地號土地登記面積分別為2042平方公尺、68.69平方公尺，有土地登記謄本可佐（原審卷第98頁、第104頁）等情，似非全然無稽。乃原審未究明上訴人承租該筆土地實際位置及範圍，及是否包括如附圖編號D所標示「失耕」部分，即遽認上訴人於330地號土地不為耕作已繼續1年以上，進而為上訴人敗訴之判決，已屬速斷。又按減租條例第17條第1項第4款所稱之「繼續1年不為耕作」者，係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言。上訴人所承租330地號土地，於105年4月26日一審法院現場勘驗時，確有耕作事實，有勘驗筆錄及現場照片可參（見一審卷第159頁背面、第177頁）。且上訴人於事實審抗辯：如附圖編號D所示部分所以標示為「失耕」，係依被上訴人指界所為，不能認為於勘驗時有未耕作情事等語（原審卷第74頁背面），核與上開勘驗筆錄記載相符（一審卷第159頁背面）。上訴人於事實審復抗辯：自被上訴人提出歷年航照圖及空拍圖，及伊提出自95年至105年之衛星照片，均見330地號土地有明顯人為整地，有黑點處較大果樹及淺綠色星點文旦柚植株，範圍與伊承租面積相當，僅因界址不明位置南偏，伊並於近界址處種植牧草，避免越界，並無不為耕作之主觀意圖及客觀事實等語（原審卷第144頁背面至第146頁），引據前揭經局部翻拍放大之航照圖、空拍圖，及其自行提出之衛星照片為證（原審卷第17頁至第20頁、第119頁至第125頁），並聲請訊問證人 朱宥縈 及連啟宏為其繼續耕作之證明（原審卷第24頁、第30頁背面），凡此，對上訴人就該地號土地是否有繼續不為耕作之客觀事實及主觀意圖攸關，自屬重要防禦方法，原審未於判決理由項下說明不可採或不予訊問之具體理由，即為上訴人不利之判決，亦有判決不備理由之違誤。上訴意旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末查被上訴人另主張上訴人就系爭土地中之353地號有不自任耕作之租約無效原因、350地號另有不為耕作繼續1年以上之終止租約事由（原審卷第74頁背面、第170頁正、背面、第172頁背面、第173頁），案經發回，宜由原審法院注意及之，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中華民國108年9月20日
最高法院民事第七庭
審判長法官王仁貴
法官李寶堂法官滕允潔法官林金吾法官李瑜娟本件正本證明與原本無異
書記官中華民國108年9月27日