裁判字號：臺灣臺北地方法院99年簡上字第168號民事判決
裁判日期：民國100年06月15日
裁判案由：返還押金
臺灣臺北地方法院民事判決99年度簡上字第168號上訴人金石堂圖書股份有限公司法定代理人 周正剛 訴訟代理人 高涌誠 律師訴訟代理人 黃旭田 律師訴訟代理人 許樹欣 律師被上訴人 游貽章
樓被上訴人 游貽富 前二人共同訴訟代理人 蔡德倫 律師
周燦雄 律師複代理人 蔡炳楠 律師上列當事人間請求返還押金事件，上訴人對於中華民國九十九年一月二十八日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭98年度北簡字第15450號第一審判決提起上訴，本院於一百年五月十八日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣陸拾貳萬伍仟陸佰玖拾伍元，及被上訴人游貽章自民國九十八年七月九日起、被上訴人游貽富自民國九十八年六月二十五日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：其於民國94年2月間與被上訴人游貽章、游貽富二人續簽房屋租賃契約（下稱系爭租約），由其向被上訴人繼續承租坐落於宜蘭縣○○鎮○○路133及135號1至3樓之房屋（下稱系爭房屋）作為營業使用，租期則自94年3月1日起至99年2月28日止，嗣雙方合意於98年3月18日提前終止前開租賃契約，上訴人並於同日將系爭房屋點交返還，雙方並協議被上訴人應返還上訴人押租金新台幣（下同）737,475元，於扣除上訴人應給付被告98年3月1日至3月18日之租金111,780元（含上訴人代扣繳之租賃稅12,420元）後，被上訴人應返還上訴人押租金為625,695元。詎上訴人於98年4月2日函催被上訴人返還系爭押金，被上訴人迄今仍未返還。
又上訴人於82年開始承租上址1至4樓房屋進行裝潢工程時，被上訴人即已知悉，並未表示任何反對意見，覆蓋於1樓外牆之波浪板，在上訴人承租系爭房屋前即已存在，並非上訴人所設，至於貨架、冷氣、天花板及地板等裝設之方式及地點，亦純係上訴人當時因考量經營書店之需要，始作如此規劃。上訴人就系爭房屋施作拆除外牆、改作樓梯及樓板等裝潢工程時（即尚未裝設貨架、冷氣、天花板及地板時），被上訴人即已完全知悉，並曾在場巡視，然被上訴人不僅未向上訴人表示任何反對意見，甚至還委請 朱凉 經營之裝潢公司為伊承作五樓加蓋之裝潢工程，雙方當時並協議就系爭房屋5樓加蓋之部份保留給被上訴人居住使用，並交付被上訴人一付保全鑰匙，供其隨時自由進出。另上訴人就拆除之外牆及通往後方之陽台部分，均有以C型鋼作ㄇ型支撐橫樑方式進行補強，樓梯板亦有用C型鋼橫樑方式予以補強，並無破壞或毀損系爭租屋結構之情形。當雙方所簽訂之第一次租約於88年2月28日期滿時，為避免將來雙方就系爭房屋之回復原狀產生爭議，雙方乃於續訂之租約中協議第九條第1項將租約期滿或終止時「租賃物返還」之部分，由原約定之「回復原狀」改為「現狀返還」，是上訴人並無終止契約後回復原狀之義務。又，系爭房屋在上訴人承租前，被上訴人係出租三商行使用長達13年，上訴人於82年3月將系爭房屋之裝潢完工開始營業，至雙方合意終止租約時止，上訴人承租使用系爭房屋亦長達16年，期間曾歷經包含921、331等無數次大大小小之地震，然均不曾見系爭租屋之結構有任何破壞及毀損；且上訴人承租系爭房屋為大型公共營業場所之用，每年依法均須面對建管及消防主管機關不定期之公安及消防檢查，然亦未曾見相關主管機關認定系爭租屋之結構有任何危害公共安全之事實，顯見上訴人承租使用系爭租屋後，並無任何證據證明系爭租屋之結構曾發生破壞及毀損之情形。而依鈞院委託結構技師公會回覆之鑑定報告，亦說明上訴人之裝潢工程並未損及系爭房屋之結構，實係被上訴人自行增建之五樓有影響系爭房屋之結構安全之虞，被上訴人以此為由拒絕返還押租金，並無理由。又，被上訴人係於82年間裝潢時，即已明確知悉系爭房屋之裝潢過程，故被上訴人主張之損害賠償請求權時效業已消滅，被上訴人應不能再以已消滅之請求權與上訴人之押租金返還請求權互為抵銷。爰提起本訴請求被上訴人應返還押租金625,695元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，上訴聲明為：⑴原判決廢棄；⑵被上訴人應給付上訴人625,695元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。
二、被上訴人則辯以：系爭租約第六條第3項約定乙方（即上訴人）使用租賃物如有改裝設施必要，需經取得甲方（即被上訴人）之同意後始得自行裝設。被上訴人於上訴人98年3月18日終止系爭租約後，始發現上訴人於租賃期間內，未經被上訴人同意擅自將系爭1樓至3樓結構體R.C外牆拆除，拆除後只以波浪板覆蓋，並擅將4樓結構體後側R.C外牆拆除；室內部份則將1樓至4樓之室內後右側樓梯全部拆除、封閉；將1樓至2樓室內另一樓梯拆除、封閉，另行改作樓梯；破壞敲除2、3、4樓部份樓板，另行挖洞施作樓梯。上訴人上開行為已嚴重破壞並影響系爭建物結構與安全，且於終止租約時未將系爭房屋回復原狀，被上訴人自得行使同時履行抗辯權，拒絕返還押租金予上訴人。又，兩造所簽自82年3月1日起至88年2月28日止之租約，係購買坊間所販賣已印就之房屋租賃契約書使用，其中第四條第五項約定「房屋有改裝設施之必要，乙方（即承租人，即上訴人）取得甲方（即出租人，即被上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時應負回復原狀」。但兩造於88年3月1日至94年2月28日及94年3月1日至99年2月28日之房屋租賃契約書，均係由上訴人所擬就之定型化契約，上訴人於續約簽約當日當場拿給被上訴人時，向被上訴人謊稱除租期及租金外，續簽之契約內容與之前所簽之契約內容相同，並要被上訴人當場簽約，被上訴人因認上訴人為知名公司，遂信任而當場簽約。至上訴人於提起本訴時始發覺上訴人自行擬就之第
二、三次契約書，竟擅將第一次契約中「乙方於交還房屋時應負回復原狀」之條文刪除，顯然違背誠信原則。然本件約定現狀返還之條款係屬預先免除上訴人之故意或重大過失責任，令被上訴人拋棄回復原狀權利而有重大不利益，依據民法第222條、第247條之1第1款之規定，應為無效，應認上訴人就續訂之系爭租約仍負有回復原狀之義務。縱認上訴人依約不負回復原狀之義務，僅需現狀返還，然依系爭租約第六條第四項「乙方使用租賃物如有改裝或設施之必要，經事先取得甲方同意後得自費裝設，但不得損及租賃物之原有建築物結構安全」之約定，上訴人仍應負損害賠償責任。又，上訴人於98年3月方終止系爭租約，則被上訴人權利可得行使的時點應在上訴人返還系爭房屋之時，故請求權時效應從斯時起算，並未消滅。另，因上訴人未將系爭房屋遭拆除及破壞部份之損害回復，致被上訴人迄今無法出租他人，以出租予上訴人每月租金20萬元計算，自98年3月19日起至100年3月31日止，被上訴人已損失租金240萬元；而上訴人違約將系爭R.C外牆、室內樓梯拆除、封閉及破壞敲掉部份樓板另行挖洞施作樓梯之行為，回復各該損害約需1,315,760元，修復部分亦需花費7,468,507元；被上訴人本得依侵權行為及債務不履行等法律關係，請求上訴人為上開賠償，並以之主張抵銷，抵銷順序依序為租金之損害、系爭回復原狀及修復之費用，抵銷後之餘額為10,588,572元（計算式1,315,760+7,468,507+2,400,000-625,695=10,588,572），被上訴人將另行向上訴人請求。並聲明：上訴駁回。
三、兩造爭執與不爭執事項：
(一)兩造不爭執之事證如下（見本院卷第230頁背面頁至第231頁背面）：
1.上訴人主張其於82年間向被上訴人游貽章、游貽富二人承租坐落於宜蘭縣○○鎮○○路133及135號1至4樓之房屋（下稱系爭房屋）作為營業使用，租期則自82年3月1日起至88年2月28日止，租期6年，雙方簽訂房屋租賃契約（下稱第一次租約），上訴人於簽約後即在系爭房屋內施作被上訴人所稱之上述裝潢工程，並於裝潢完成後始進行營業。上開租約屆至後，兩造就系爭租屋進行續約，租期自88年3月1日起至94年2月28日止（下稱第二次租約）。迄上開租期再次屆滿後，上訴人因營業規模縮減之考量，便與被上訴人合意僅就系爭房屋部份進行續約，租期自94年3月1日起至99年2月28日止（下稱系爭租約），至於上開4樓部份，上訴人公司則不再續約並返還予被上訴人。此有兩造提出之系爭租約(見原審卷第6頁至第10頁、本院卷第33頁至第39頁)可稽。
2.第二次租約第6條第3項約定：「乙方（即上訴人）使用租賃物如有改裝或設施之必要，經事先取得甲方（即被上訴人）同意後得自費裝設，但不得損及租賃物之原有建築物結構安全。」等語(見原審卷第8頁及本院卷第35頁）)；第二次租約第4條關於履約保證金即系爭押金則約定：「一、本契約簽立時，乙方應給付甲方新台幣…，作為乙方履行本契約之擔保…。二、本契約租賃期滿乙方交還房屋時，甲方應將前項保證金無息返還乙方。但乙方無法履行契約係可歸責於甲方時，甲方仍應無息返還前項保證金。」等語(見原審卷第7頁及本院卷第35頁)。
3.兩造嗣於98年3月18日合意提前終止該租賃契約，上訴人並於同日將系爭房屋點交返還，雙方並協議被上訴人應返還上訴人之押金737,475元，於扣除上訴人應給付被上訴人98年3月1日至3月18日之租金111,780元（含上訴人代扣繳之租賃稅12,420元）後，被上訴人應返還上訴人之押租金為625,695元（下稱系爭押租金）。詎上訴人於98年4月2日函催被上訴人返還系爭押金，被上訴人迄今仍未返還，此有上訴人提出之存證信函（見原審卷第11頁至第13頁）可參。
4.被上訴人抗辯上訴人將系爭房屋屬結構體之1至3樓、4樓後側R.C外牆拆除，復於室內部份將1樓至4樓之室內後右側樓梯全部拆除、封閉，並將1樓至2樓室內另一樓梯拆除、封閉等情，業據其提出系爭房屋現狀照片、系爭房屋建築執照申請書所附之樓梯位置圖（見原審卷第52-69頁、第180-188頁）。而依上開照片可見，上訴人將屬系爭建物結構體之外牆拆除，且拆除範圍及於系爭房屋1至3樓及4樓後側，即系爭房屋每一樓之外牆均有部分遭上訴人拆除，及上訴人職員 薛秀英 98年3月20日電子郵件於經被上訴人共同代理人 游双美 要求上訴人對系爭行為應負回復原狀之義務時，由其以E-mail向游双美表示：「有關1-3樓外牆拆除事宜，我已向公司呈報並請廠商估價中，另有關水塔拆除及外牆水管部份，是否下周估價出來，一並處理」等語（見原審卷第90頁）。上訴人就因係爭房屋之裝潢工程而有拆除部分外牆及樓梯乙事，亦不爭執。
5.系爭租賃期間，上訴人曾交付被上訴人一付保全鑰匙供被上訴人出入使用。
6.雙方於協議終止租約後，被上訴人代理人游双美小姐即於98年2月26日寄發e-mail給上訴人公司承辦人薛秀英副理，並表示欲先行確認「租賃物歸還」之內容，經薛秀英回覆確認後，雙方於98年3月18日進行房屋之點交返還，然由於點交當日，被上訴人又突然要求上訴人須將外牆及樓梯拆除部分均要一併回復原狀，經薛秀英當場表示因雙方契約就租賃物返還部分，係約定「現狀返還」，上訴人不可能同意回復原狀，而被上訴人亦知此點，便希望薛副理是否可回去向公司轉達至少就外牆部分能予以修復，薛副理表示回去向公司呈報，並於98年3月20日以e-mail回覆被上訴人，被上訴人則於98年3月23日再寄發給薛副理之e-mail中，要求上訴人須將外牆、樓梯、廁所及地板部分全部回復原狀。此有上訴人提出被上訴人代理人游双美於98年2月26日、98年3月23日所寄發之e-mail影本各乙份（見原審卷第156頁第157頁）可參。
7.上訴人所提出之原證5號電子郵件內容略以：「謝謝你已經跟公司反應，有關1-3樓外牆拆除毀損一事，因外牆連接鋼筋水泥樓梯，從1樓至4樓也全部被貴公司拆除毀損一空，這已損及原有建物結構體及安全，請將1樓到3樓外牆及1樓到4樓樓梯一併估價。原始1樓有男女生使用的廁所，貴公司楊主管答應要恢復也請一併估價。2樓及3樓為改變逃生口，原始鋁門窗不見請查詢。貴公司為改變賣場，將三樓及四樓鋼筋水泥地板部分毀損，改成挑高樓梯已損傷部份外牆，導致嚴重漏水，這已經損害原有建築結構，因乙方毀損部分房屋損及租賃物原有之結構及安全，乙方應負回復原狀之責。麻煩薛小姐快速跟公司上層稟報，謝謝！」等語，此有被上訴人代理人游双美於98年3月23日所寄發之e-mail影本（見原審卷第157頁）可考。
8.對本院於99年7月26日現場履勘之勘驗筆錄（見本院卷第99頁至第100頁）暨現場拍攝照片（見本院卷第112頁至第127頁）不爭執。
9.對本院囑託台北市結構工程工業技師公會鑑定之鑑定報告書（見本院卷第133頁至第215頁）不爭執。
(二)本件之爭點如下（見本院卷第232頁）：
1.上訴人依第二次租約第四條關於履約保證金即系爭押金之約定請求被上訴人連帶給付上訴人625,695元及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，有無理由?上訴人依約有無將系房屋回復原狀之義務？
2.上訴人有無違反系爭租約第6條第4項約定「乙方（即上訴人）使用租賃物如有改裝或設施之必要，經事先取得甲方（即被上訴人）同意後得自費裝設，但不得損及租賃物之原有建築物結構安全。」之行為？
3.上訴人是否未事先徵得被上訴人同意，即擅自拆除系爭房屋之結構體R.C外牆、拆除樓梯、改作樓梯、破壞敲除樓板、另行挖洞施作樓梯?
4.上訴人所為前開行為，是否已達損及系爭房屋原有建築結構及安全？並違反系爭租約第6條第4項之約定？
5.被上訴人就系爭押租金部分，依序以租金之損害、系爭房屋回復原狀及修復費用提出抵銷抗辯，有無理由?
6.上訴人主張被上訴人就租金之損害、系爭房屋回復原狀及修復費用提出債務不履行及侵權行為之損害賠償請求權已罹於消滅時效，有無理由?
四、得心證之理由：
(一)上訴人主張被上訴人積欠系爭押租金迄未返還，為被上訴人所不爭執，僅提出同時履行抗辯及抵銷抗辯，上訴人則於言詞辯論終結前主張被上訴人所為抵銷抗辯之債權請求權已罹於消滅時效，是本件首要審究之爭點，即在於被上訴人所為抵銷抗辯之債權請求權是否已罹於消滅時效？
1.上訴人雖主張被上訴人如認上訴人施作之裝潢工程有損系爭房屋之結構安全，則該請求權於82年2月間被上訴人知悉時即可行使，且至遲應於97年2月間消滅，然上訴人之押金返還請求權於斯時尚未發生，是本件係在被上訴人之系爭房屋回復原狀及損害修復費用請求權時效消滅後，上訴人之押金返還請求權始屆清償期，依民法第125條、334條及第337條之反面解釋，被上訴人即不得以時效已消滅之系爭房屋回復原狀及損害修復費用請求權與上訴人後發生之押金返還請求權互為抵銷。惟為被上訴人否認。
2.經查，本件上訴人首次係自82年3月1日起向被上訴人承租系爭房屋，租期至88年2月28日止共6年，此有前開租約（見原審卷第33頁至第34頁）可考，依該租約第四條第5項約定「房屋有改裝設施之必要，乙方（即承租人，即上訴人）取得甲方（即出租人，即被上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時並應負責回復原狀」（見原審卷第33頁）等語，上訴人於簽約後即在系爭房屋內施作裝潢工程，並於裝潢完成後始進行營業。待上開租約租期屆滿後，兩造就系爭房屋進行續約，租期自88年3月1日起至94年2月28日止，然觀之該次租約第九條第一項則約定「..........乙方於遷讓返還房屋時，得按租約屆滿當時之現狀返還房屋。」（見原審卷第38頁、本院卷第35頁背面），此亦有前開租約（見原審卷第6頁至第10頁、本院卷第33頁至第39頁）可按，並為兩造所不爭執，應可信實。依民法128條規定，請求權時效應自被上訴人可行使時起算，準此，則自第一次租賃合約屆期日（即88年2月28日）起算請求權時效，計至103年2月28日被上訴人之請求權方罹於15年之消滅時效。是上訴人主張被上訴人損害賠償請求權罹於時效在前，其押租金返還請求權發生在後，被上訴人不得主張抵銷抗辯，容有所誤，合先敘明。
(二)上訴人於系爭租約終止時，依約有無將系爭房屋回復狀之義務？經查：
1.本件上訴人於82年3月1日起向被上訴人承租系爭房屋，上訴人於簽約後即開始在系爭房屋內進行裝潢工程，並於裝潢完成後始進行營業，至上開租約屆至後並續約二次，及至98年3月18日止，此有兩造提出之前開租約(見原審卷第6頁至第10頁、本院卷第33頁至第39頁)可稽，並為兩造所不爭執，應可信實。觀之系爭租約第九條第一項約定「本契約之租賃關係....消滅時......乙方於遷讓返還房屋時，得按租約屆滿當時之現狀返還房屋。」（見原審卷第43頁、本院卷第38頁）。兩造於系爭租約中既未約定承租人負有將系爭房屋回復狀之義務，則上訴人主張其依系爭契約並無終止契約後回復原狀之義務，僅需依現狀返還，信為可取。被上訴人抗辯上訴人依約應回復系爭房屋之原狀，即屬乏據。
2.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條第1項前段定有明文。主張法律關係存在之當事人，應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實（變更或消滅之特別要件），則應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887號判例意旨參照）。被上訴人雖抗辯，兩造於82年間所簽之租約，係購買坊間所販賣已印就之房屋租賃契約書使用，其中第四條第五項約定乙方於交還房屋時應負回復原狀，被上訴人於提起本訴時始發覺上訴人於自行擬就之88年3月1日之租約及系爭租約中，擅將前開「應負回復原狀」之條文刪除，其並不知情云云，惟為上訴人否認。上訴人主張續約是雙方先經過溝通後，確定簽約內容後，由上訴人代擬租約，再由上訴人公司副理薛秀英交由被上訴人簽訂，被上訴人在簽訂前均有閱覽該租約全文，並經證人薛秀英到場證稱：「2次續約的時間不同，.......談簽租約大概是在到期前的一個月到半個月。去簽約其實都是在家裡都沒有錯，那合約書，都有拿前一份在核對，拿新的合約去，她有拿前一份合約其實都有在核對，都有拿兩份合約核對。簽約的時間大概都有一到二個小時左右，不是拿給她簽約後就馬上走。」、「......，早期的合約都是簽原狀返還，後來的租約只要超過十年的都改成現狀返還。後來的租約超過十年以上的都會跟房東溝通說以後是現狀返還，因為說復原不知道要復原到什麼程度，後面因為景氣的關係所以就很多房屋都是沒有復原。這個案子是在82年簽約，6年期滿續約，所以在88年第一次續約時其實就有說，那時候我是在電話中有跟游媽媽講的，因為租約都是我跟游媽媽兩位簽約的。」、「我一提出她就同意，因為大家的關係都很好。其實簽約的時候有改變的部分有再加說明。」等語（見本院卷第84頁暨其背面）。參之兩造於82年3月8日所訂「房屋租賃契約書」第4條第5項之規定（即將雙方租約所約定租期屆滿或終止後，上訴人就系爭房屋之返還義務部份，由原租約之「回復原狀」，見原審卷第33頁）修改為「得依租約期滿當時之現狀返還」（即雙方於88年1月21日所簽訂「房屋租賃契約書」第9條第1項之規定，見原審卷第38頁），並於94年間續約時，仍維持上述「得依租約期滿當時之現狀返還」之條款（即雙方於94年所簽訂「房屋租賃契約書」第9條第1項之規定，見原審卷第43頁），前開租約之內容全文條數與首次所簽之租約格式內容暨條文排列方式完全不同，甚或在各條條文之內容及條數上，差異亦大，非如被上訴人所云之除租期及租金外都與原約一樣，且被上訴人抗辯上訴人違背誠信原則，擅將88年3月1日之租約及系爭租約中「應負回復原狀」之條文刪除，惟其就此有利之事實，並未舉證以實其說，是其前開所辯，即難憑取。
3.第按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，原則上固屬定型化契約，惟按契約當事人間所訂定之契約，是否顯失公平而為無效，除應視契約之內容外，並應參酌雙方之訂約能力、雙方前後交易之經過及獲益之情形等其他因素，全盤考慮，資為判斷之依據（最高法院92年台上字第963號判決意旨參照）。鑑於私法自治乃民事法律最高之指導原則，而契約自由原則則係自治經濟活動規範之具體實現，是當事人依此原則自訂契約，只要約款內容未違反公共秩序、善良風俗，或法律上強行禁止之規定，亦無違反民法第247條之1之規定或顯失公平之情事，原則上即難謂為無效。
且所謂定型化契約之條款因違反誠信原則，顯失公平，而為無效者，係以契約當事人之一方於訂約當時處於無從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之情況，而簽訂顯然不利於己之約定為其要件（最高法院90年度台上字第2011號判決、91年台上字第2220號判決、92年台上字第39號判決意旨參照）。又按定型化契約應受 衡平 原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則。被上訴人雖辯以上訴人刪除回復原狀之約定條款，係屬預先免除上訴人之故意或重大過失責任，令被上訴人拋棄回復原狀權利而有重大不利益，依據民法第247條之1第1款規定應為無效，應認上訴人就續訂之系爭契約仍負有回復原狀之義務，同為上訴人否認。綜觀兩造於88年3月1日之租約及系爭租約之全文內容，並無所謂刪除「應負回復原狀」之條文字樣（見原審卷第38頁、第43頁），且前開契約全文內容，並無何違反反公共秩序、善良風俗，或法律上強行禁止之規定，亦無違反民法第247條之1之規定或顯失公平之情事，參之兩造在簽訂續約之前，被上訴人亦非居於經濟弱勢之一方，原有充份之自由選擇是否要將系爭房屋繼續出租與上訴人，並非無從選擇締約對象，亦無無法拒絕締約之情形，即便被上訴人不予續約，對被上訴人亦無不締約之不利益清事，何況二次續約，均經被上訴人充分審閱系爭契約書之條款內容後，本於自由意志而同意與上訴人締結前開契約書，而於該契約上用印，被上訴人復未舉證其有意思表示不自由之情事存在，應認被上訴人於簽約時非處於無從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之情形，系爭契約條款既經被上訴人審閱後簽章其上，自無為被上訴人所不及知或無磋商變更餘地之可言，自難認被上訴人簽訂顯然不利於己之約定，是被上訴人抗辯系爭契約係違反前揭規定之定型化契約應為無效，上訴人就續訂之系爭契約仍負有回復原狀之義務云云，洵無足取。
(三)被上訴人又以上訴人在系爭房屋內進行裝潢工程，事前並未依約取得其同意，且損及系爭房屋結構安全，是上訴人在系爭房屋內進行之裝潢工程，違反系爭租約第6條第4項之約定，仍為上訴人否認。經查：
1.依系爭租約第六條第四項固載明「乙方（即上訴人）使用租賃物如有改裝或設施之必要，經事先取得甲方（即被上訴人）同意後得自費裝設，但不得損及租賃物之原有建築物結構安全」等語（見原審卷第8頁及本院卷第35頁）。
2.被上訴人抗辯上訴人未先取得被上訴人同意，即擅自拆除系爭房屋之外牆、樓梯、改作樓梯、敲除樓板、另行挖洞施作樓梯等情，固據其提出系爭房屋現狀照片、系爭房屋建築執照申請書所附之樓梯位置圖並聲請證人 謝美珠 及被上訴人之外甥 連柏壽 、被上訴人游貽章之女游双美到場為證。惟查，前開系爭房屋現狀照片、系爭房屋建築執照申請書所附之樓梯位置圖（見原審卷第52頁至第69頁、第180頁至第188頁）及證人謝美珠、連柏壽及游双美到場所為之證詞（見原審卷第84頁、第85頁、第170頁），充其量僅能證明上訴人就系爭房屋因裝潢工程而有拆除部分外牆及樓梯之情事，卻未能證明上訴人有未先取得被上訴人同意，即擅自拆除系爭房屋之外牆、樓梯、改作樓梯等情事。
3.而上訴人主張其在首次簽約後即進行裝潢，覆蓋於1樓外牆之波浪板，在上訴人承租系爭房屋前即已存在，並非上訴人所設，上訴人就系爭房屋施作拆除外牆、改作樓梯及樓板等裝潢工程時（即尚未裝設貨架、冷氣、天花板及地板時），被上訴人即已明確知悉系爭房屋之裝潢過程，並在場巡視，然被上訴人不僅未向上訴人表示任何反對意見，甚至委請朱凉經營之裝潢公司承作五樓之加蓋工程，至於貨架、冷氣、天花板及地板等裝設之方式及地點，亦純係上訴人當時因考量經營書店之需要始作此規劃等情，業經證人即上訴人82年間開始營業時之第一任店長 游麗珠 及負責施作系爭房屋裝潢工程之朱凉到場證明屬實；證人朱凉並證明伊有施作拆除原有1樓外牆及1至4樓之室內右側樓梯，並另行增建外推之外牆及增設1至4樓之鋼造室內樓梯等裝潢工程，在施作改作樓梯之工程同時，有做補強措施，即拆的時候有再增加鋼架上去，為了防止地震，並證稱：「（提示本院卷第117頁，問：圖示1樓外牆後方所覆蓋之波浪板，是否係在你施作工程前即已存在於該處？）是，那是原來三商行就留下來，不是我做的。」、「（問:你在施作上述拆除外牆、改作樓梯及樓板等工程時，屋主游貽章是否均有在現場並看到你施作的過程？）都有，因為那時候屋主就住樓上。」、「（問：屋主游貽章當時看到你施作之拆除外牆、改作樓梯及樓板等工程時，是否曾向你表示任何意見？）他有說這樣拆會不會造成危險，我說不會，因為如果有危險，我們都有在樑下跟柱子撐鋼架，如果沒有拆除現在應該都還在。」、「屋主有看到就會問會不會有危險，但不是天天來，我有回答他如果有危險我們都會稱鋼架。」、「（問：屋主有沒有表示過以後要復原有無困難或要如何復原這類的話？）好像沒有，他只有問過我這樣拆會不會有危險，我說大公司這樣拆一定會考慮危險問題。」、「（問：屋主當時是否有看到你做的裝潢覺得不錯，請你作五樓增建的部分？）有，因為五樓是屋主自住的，請我作加蓋，還有牌位等等都是我處理的。」、「（問：你在施工時，屋主是否仍住在五樓並未搬出？）還住在那裡，沒有搬出。」、「（問：證人所作的鋼架支撐之補強措施，在施工完畢後是否就拆除？）沒有，就留在現場要支撐原來的結構。」、「（問：之所以有補強結構，是否是因為原結構被動過，所以才作補強結構？）不是，柱子與柱子中間有磚頂到樑，拆了以後我們就會撐鋼架上去，頂著他原來的部位。」、「（問:一到三樓的外牆拆除，你是否都有作補強措施？）大部分都有。」等語（見本院卷第292頁背面至第294頁）。證人游麗珠則到場證稱：「我去的時候還在裝潢，我記得當時是3月開始營業，我是2月初去的。」、「（問：在該店施作裝潢工程期間，你是否會到該店巡視工程進度？）是，因為要去張貼海報，所以我會去看工程進度。」、「（問：當時在店內，你是否有看到屋主游貽章也在現場巡視裝潢工程？看到他巡視的次數若干？）是，有遇過，事情已經很久了，我不太記得有幾次，就是偶爾會看到他，有時是早上，有時是下午傍晚他一定會出現。」、「（問：證人在金石堂正式營業後，是否還有看到屋主游貽章先生？）有，在店內出現，次數很頻繁。」、「（問：證人你大部分都在哪個場所看見屋主？）大部分在一樓大門進去的地方，因為現場比較凌亂，所以我待在一樓的時間比較多。」、「（問：證人在整個裝潢過程中，是否全程都有到工地現場？）是。」、「（問：屋主在現場時都在做些什麼？）走走看看，跟工人講話。」等語（見本院卷第291頁背面至第292頁）。另證人薛秀英亦到場證稱：「雖然裝潢不是我去的，......但是在點交的時候被上訴人有到現場有講說，裝潢的時候他有到現場去看，所說的人是游貽章先生，..........整個裝潢過程被上訴人都沒有回去看是不正確的。」等語（見本院卷第85頁背面）。
4.由前開證人證述情節以觀，渠等之證詞互核相符，應可採信，參之被上訴人自承系爭房屋一開始出租的時候，就有留五樓加蓋的部分給屋主自己使用，上訴人並有交付系爭房屋鑰匙一副給被上訴人使用（見本院卷第85頁），使其可自由進出。且到五樓是要從屋內的樓梯才能到達，除為被上訴人所不爭執外，並經本院履勘現場無訛，製有勘驗筆錄暨現場照片（見本院卷第100頁背面、第127頁）可佐，堪認被上訴人應無不知系爭房屋進行前開裝潢之理。衡諸一般常情，設若上訴人未取得被上訴人之同意，亦應不致敢貿然違約進行如許大規模之裝潢工程，佐之前開證人所為之證詞，應認上訴人主張被上訴人確實知悉系爭房屋之裝潢過程，並曾在場巡視，不僅未曾向上訴人表示任何反對意見，甚至還委請朱凉經營之裝潢公司為伊承作五樓加蓋之裝潢工程，雙方當時並協議就系爭房屋五樓加蓋之部份保留給被上訴人居住使用等情屬實，應為可取。
5.又，上訴人於首次租約屆至後，又與被上訴人就系爭房屋進行續約，其租期自88年3月1日起至94年2月28日止，然至上開租期再次屆滿後，上訴人因營業規模縮減之考量，便與被上訴人合意僅就系爭房屋1樓至3樓之部份進行續約，租期自94年3月1日起至99年2月28日止，系爭房屋4樓之部份，上訴人則不再續約並返還予被上訴人，此不惟有前開租賃契約書可參，並為兩造所不爭執，且兩造於協議終止租約後，被上訴人代理人游双美小姐即於98年2月26日寄發電子郵件給上訴人公司承辦人薛秀英副理，並表示欲先行確認「租賃物歸還」之內容為：「1、冷氣主機風管是否全數拆除，清運完成？2、木質櫃子及木作隔間牆是否全數拆除，清運完成？3、天花板、地板（塑膠地板）是否全數拆除，清運完成？4、契約電力用電，請保留現狀。5、五樓電源不能切斷。……」（見原審卷第156頁），經薛秀英回覆確認後，雙方於98年3月18日進行房屋之點交返還，然由於點交當日，被上訴人又突然要求上訴人須將外牆及樓梯拆除部分均要一併回復原狀，經薛秀英當場表示因雙方契約就租賃物返還部分，係約定「現狀返還」，上訴人不可能同意回復原狀，而被上訴人亦知此點，便希望薛副理是否可回去向公司轉達至少就外牆部分能予以修復，薛副理表示回去向公司呈報，並於98年3月20日以電子郵件回覆被上訴人，被上訴人則於98年3月23日再寄發給薛副理之電子郵件中，要求上訴人須將外牆、樓梯、廁所及地板部分全部回復原狀，此有上訴人提出被上訴人代理人游双美於98年2月26日、98年3月23日所寄發之電子郵件影本各乙份（見原審卷第156頁、第157頁）可參，並為兩造所不爭執。徵之上訴人在前開往返之電子郵件中，就被上訴人之要求，除第3項即「天花板、地板（塑膠地板）是否全數拆除，清運完成？」回覆「此項現狀點交」外，均表示同意配合辦理（見原審卷第156頁），益見被上訴人確無不悉上訴人就系爭房屋有為前開裝潢工程之情，而上訴人公司代理人薛秀英就被上訴人所提出系爭房屋之外牆及樓梯等均回復原狀之要求，亦未曾表示同意至明。
6.再，被上訴人抗辯上訴人在系爭房屋內進行之裝潢工程，已損及系爭房屋結構安全，是其有違系爭租約第6條第4項之約定，仍為上訴人否認，上訴人主張其就拆除之外牆及通往後方之陽台部分，均有以C型鋼作ㄇ型支撐橫樑方式進行補強，樓梯板亦有用C型鋼橫樑方式予以補強，並無破壞或毀損系爭租屋結構之情形。經查，被上訴人自行委託訴外人楊金龍結構技師就系爭建物所為現況安全鑑定報告書，既未經通知上訴人會同參與，復未於原審進行攻擊防禦，且未經原審採用，自難據為被上訴人有利之認定。次查，本件經兩造同意本院囑託台北市結構工程工業技師公會就上訴人所為之裝潢工程是否影響系爭房屋之結構安全進行會勘鑑定後，該會認定標的物結構體除有些許微裂縫外，尚無其他嚴重性裂損，此有該會99年12月18日以99北結師雄（十）字第0991027號函檢附99北結師鑑字第2269號鑑定報告書載明：「（略）㈢標的物之現況：依現場會勘所見，標的物結構體除有些許微裂縫外，尚無其他嚴重性裂損。」（見本院卷第138頁）及該會會勘紀錄表（見本院卷第146頁）可按，且該會前揭99北結師鑑字第2269號鑑定報告書載明：「十、鑑定結果（略）㈤現況結構體安全評估：本案鑑定標的物原有建築結構系統已有變更，目前經檢視結果尚未發現有嚴重性裂損，但建議回復原核准建照時結構系統狀態及結構桿件力學設計之理念，以符合當時之結構安全要求。」等語（見本院卷第138頁至第139頁）。而前開鑑定報告之鑑定結果所稱系爭房屋原有建築結構系統已有變更，然該變更究有無損及系爭房屋之結構安全，亦經該公會以100年3月08日(100)北結師雄(十)字第0100175號函覆：「說明：本鑑定案標的物依據使用執照及建照平面圖標示為四層樓建築物，但現況為五層樓建築物，與原有核准建照時結構系統有變更，該變更會損及系爭房屋之結構安全。」，並進一步說明：「標的物增建時，會增加建築物靜載重及活載重地震力，導致建築物會有安全疑慮」等語（見本院卷第249-250頁），可見上訴人當時於系爭房屋施作拆除外牆、改作樓梯及樓板之裝潢工程時，證人朱凉確有再以鋼架支稱橫樑之方式進行補強措施，故經上開結構技師公會之鑑定認上訴人施作之裝潢工程並未損及系爭房屋之結構及安全，反而係被上訴人自行增建之五樓建物，有影響系爭房屋之結構安全之虞。是被上訴人抗辯上訴人之裝潢已造成系爭房屋結構安全之顧慮云云，與前開結構技師公會之鑑定報告及函覆意見不符，並無可取。
(四)承前所述，上訴人所為之裝潢工程，既經台北市結構工程工業技師公會鑑定結果認未損及系爭房屋之結構安全，是被上訴人抗辯上訴人在系爭房屋內進行之裝潢工程縱經其同意，因損及系爭房屋之結構安全，故違反系爭租約第6條第4項之約定云云，即無可取。又，依系爭租約第4條關於履約保證金即系爭押金之約定：「一、本契約簽立時，乙方應給付甲方新台幣…，作為乙方履行本契約之擔保…。二、本契約租賃期滿乙方交還房屋時，甲方應將前項保證金無息返還乙方。但乙方無法履行契約係可歸責於甲方時，甲方仍應無息返還前項保證金。」內容以觀，系爭押金固為上訴人履行系爭租約約定之擔保，惟本件上訴人依系爭租約既無將系爭房屋回復原狀之義務，已詳如前述，被上訴人復未能證明上訴人就系爭房屋所為之上述拆除、改裝工程，有何違反系爭租約第6條第4項之情事，則被上訴人以此為由，抗辯上訴人負有回復原狀之義務，並藉此行使同時履行抗辯權，拒絕返還押租金，即屬無據。
(五)再，上訴人既係經被上訴人同意後進行系爭房屋之裝潢工程，而其所為之裝潢工程復未損及系爭房屋之結構安全，一如前述，且被上訴人亦未能證明上訴人有何違反系爭租約第6條第4項之情事、抑或負有將系爭房屋回復原狀之義務，則被上訴人主張其受有系爭房屋損失租金240萬元、回復上訴人違約將系爭R.C外牆、室內樓梯拆除、封閉及破壞敲掉部份樓板另行挖洞施作樓梯之損害1,315,760元及修復花費7,468,507元等依債務不履行而得行使之債權，並執此行使抵銷抗辯，均屬無據，不應准許。被上訴人既不否認其積欠系爭押租金迄未返還，準此，則上訴人訴請被上訴人應返還押租金625,695元及自起訴狀繕本送達之翌日即被上訴人游貽章自98年7月9日起、被上訴人游貽富自98年6月25日起，均至至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，即屬有據，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國100年6月15日
民事第三庭審判長法官郭美杏
法官汪怡君法官林振芳以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國100年6月15日
書記官林思辰