宣 示 判 決 筆 錄
100年度店簡字第276號
原 告 鄭萬全
被 告 郭慈瑀
林孝澤
上列當事人間100年度店簡字第276號遷讓房屋等事件，於中華民
國100年6月1日言詞辯論終結，同年月15日下午4時在本院新店簡
易庭一樓、第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 張明輝
書記官 吳建元
通 譯 徐英隆
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文：
被告應自民國99年12月21日起至遷讓交還系爭房屋之日（即民國
100年3月20日）止，按月連帶給付原告新台幣36,000元。
被告應連帶給付原告新台幣18,000元，及自民國99年12月21日起
至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣13,177元，其中新台幣1,318元由被告連帶負擔
，餘由原告負擔。
本判決第1、2項得假執行，但被告如以新台幣108,000元及新台
幣18,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由：
程序方面：
原告起訴原請求被告自民國99年12月21日起至遷讓台北市○○
區○○路二段109巷23之1號1樓A部分房屋全部（以下簡稱系爭
房屋）之日（100年3月20日）止，按月給付伊新台幣（以下同
）12萬元，及給付伊26,000元並自99年12月21日起至清償日止
，按年息5%計算之利息；嗣於100年5月11日言詞辯論時改為請
求被告連帶給付，核屬擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟
法第255條第1項第3款規定，尚無不合，先予敘明。
實體方面：
原告起訴主張：系爭房屋登記為伊子 鄭榮昌 所有，鄭榮昌已授
權由伊全權負責管理，伊於97年8月15日與被告郭慈瑀簽訂房
屋租賃契約，約定租賃期間自97年8月21日起至98年8月20日止
，每月租金18,000元，押金36,000元，由被告預付押金18,000
元與伊，並約定租約一年到期後，被告有優先承租權，租金每
月20,000元，並由被告林孝澤擔任連帶保證人；另於98年7月
21日雙方簽訂續約一年至99年8月20日止，租金延後一年調整
；詎被告自99年6月20日起即未依約給付租金，迄今積欠5個月
以上租金，經伊先後於99年11月10日、99年11月26日及99年12
月29日多次發函向被告為催告給付租金否則即終止租約之意思
表示，被告僅於99年11月11日以匯票支付四個月租金至99年10
月20日止，惟自99年10月21日起迄今未再給付，為此依終止租
約後之關係，請求被告連帶給付自99年10月21日起迄99年12月
20日止每月租金2萬元及99年8月21日至99年10月20日每月租金
差額2千元，2個月計4千元，以上共計44,000元，並扣除押金
18,000元後，尚欠伊26,000元，及加計自99年12月21日起至清
償日止之法定遲延利息；並應依民法第179條規定，連帶給付
自99年12月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月以20,000
元計算相當於租金損害之不當得利、及按租金5倍計算之違約
金100,000元，共計12萬元等語。並聲明：⑴被告應自99年12
月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告12萬
元。⑵被告應連帶給付原告26,000元，及加計自99年12月21日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
被告之答辯：
⑴被告郭慈瑀部分：
被告郭慈瑀辯稱略以：伊雖有遲繳租金，但並不是惡意不繳
納租金。99年10月時伊有付租金，99年3月系爭房屋的水管
有阻塞的現象，伊向原告反應，但是原告跟伊說自行找工人
修理，之後天花板也有漏水，當初續約時有約定一個月租金
一萬八千元，原告現在為何要請求一個月的租金二萬元，原
告違反合約書第五條規定，如前述水管未維修，而且原告幫
伊代繳水、電費損害到伊的名譽。100年3月18日伊有寄出存
證信函，請求當地的里長，幫我們做租賃契約終止，但是原
告卻一直都沒有實行，亦應給付伊違約金；且水管是事隔半
年以後才修復等語。並聲明：原告之訴駁回。
⑵被告林孝澤部分：
被告林孝澤辯稱略以：伊對於原告所提證物沒有意見。但伊
是系爭租賃契約的保證人，租賃契約續約伊知道，但延長租
約仍應經伊同意，伊和被告郭慈瑀原本有夫妻關係但之後離
婚，現在是朋友關係，伊認為沒有欠原告這麼多租金等語。
惟未為任何答辯聲明。
兩造不爭執之事實：
系爭房屋為原告之子鄭榮昌所有，但授權由原告負責管理，被
告郭慈瑀自97年8月21日起租用系爭房屋1年並延長1年至99年8
月20日止，原約定每月租金2萬元，但經原告同意減為18,000
元，被告郭慈瑀曾繳付押金18,000元與原告，嗣因被告郭慈瑀
未給付租金，經原告於99年11月26日以存證信函通知租期屆滿
不再繼續出租，嗣被告郭慈瑀已於100年3月20日自行遷離系爭
房屋，惟租賃契約續約未經被告林孝澤簽名等之事實，為兩造
所不爭執，並有建物所有權狀、授權書、房屋租賃契約書、存
證信函暨回執、客戶服務需求單等件在卷可稽。
兩造爭執之爭點：
本件兩造爭執點在於：每月租金是否自99年8月21日起調回2萬
元？被告共積欠原告若干租金或相當租金之不當得利？原告請
求另給付違約金是否有據？被告辯稱原告亦有違約是否有據？
被告林孝澤對於延長租約一節是否仍應負連帶保證人責任？以
下分論之：
⒈被告郭慈瑀部分：
㈠按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；又第258
條及第260條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用
之，民法258條第1項、第263條分別定有明文。而查，兩造雖
於系爭租賃契約第二十條約定：租期壹年到期後乙方有優先承
租權每月貳萬元租金，嗣於98年7月21日經原告與被告郭慈瑀
簽名本合約順延壹年，第二十條延壹年實行等情，固為兩造所
不爭，惟原告先後於99年11月20日以存證信函向被告為催告給
付租金否則即終止租約之意思表示，並因被告郭慈瑀僅於99年
11月11日以匯票支付四個月租金至99年10月20日止，惟自99年
10月21日起未付租金，原告即於99年11月26日再以存證信函表
示溯及99年8月20日起因租期屆滿不再出租等語，為被告郭慈
瑀所不爭，原告既已表示租期屆滿而終止租約之意思，兩造間
之租賃關係即溯及99年8月20日租期屆滿終止，從而，上開租
約第二十條之約定自因租約已終止而無從調整，原告主張自99
年8月21日起應調整為租金每月2萬元云云，尚非可取。
㈡次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。民法第179條定有明文。次按無權占有他人之土地，可能
獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台
上字第1695號判例意旨參照）。本件被告郭慈瑀經原告於99年
11月26日以存證信函表示溯及99年8月20日起因租期屆滿不再
出租，兩造間之租賃關係即溯及99年8月20日租期屆滿終止，
業據論述如上，被告郭慈瑀雖於99年11月11日以匯票支付原告
四個月租金至99年10月20日止，惟自99年10月21日起迄今未再
給付等情，亦為兩造所不爭，被告郭慈瑀自該時起自屬無合法
之正當權源占用系爭房屋，獲有相當於租金之利益，致原告受
有相當於租金之損害，原告主張依民法第179條規定，請求被
告郭慈瑀給付自99年10月21日起相當於租金之不當得利等語，
雖非無據；惟應以原約定每月租金18,000元計算該相當於租金
之不當得利，亦如前述，從而，原告請求被告郭慈瑀給付自99
年10月21日起迄99年12月20日止每月相當於租金之不當得利
18,000元，2個月計36,000元，並扣除押金18,000元後，尚欠
18,000元之本息部分，為屬有據；其請求逾上開金額以外，及
請求99年8月21日至99年10月20日每月租金差額2千元，2個月
計4千元部分，則均為無據。
㈢再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總
額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時
，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視
為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總
額；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第250條、第252條亦分別明定。查，兩造於租賃契約第六條約
定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日
將租賃房屋誠心按照原狀遷空交甲方，不得藉詞推諉或主張任
何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按
照租金五倍之違約金至遷之完了之日止，乙方及連帶保證人丙
方決無異議。」而查，原告於99年11月26日以存證信函通知租
期屆滿溯及不再繼續出租，而被告郭慈瑀遲至100年3月20日始
自行遷離系爭房屋等情，為兩造所不爭。是原告主張被告郭慈
瑀應自99年12月21日起給付相當於租金之不當得利等語，雖亦
非無據；惟應以原約定每月租金18,000元計算該相當於租金之
不當得利，已論述如前，從而，原告請求被告郭慈瑀給付自99
年12月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月以18,000元計
算相當於租金之不當得利，且原告既已得請求相當於租金之損
害，是其得依上開約定請求被告給付之違約金，本院認以租金
一倍計算即18,000元為已足，其請求按五倍計算違約金，本院
認即屬過高，應予酌減為一倍計算。從而，原告請求在36,000
元範圍內，為屬有據，其請求逾每月18,000元及逾該金額一倍
以外計算之違約金部分，即亦均非有據。
㈣至被告郭慈瑀雖另辯稱略以：「99年3月系爭房屋的水管有阻
塞的現象，伊向原告反應，但是原告跟伊說自行找工人修理，
之後天花板也有漏水，」等語，及「原告違反合約書第五條規
定，如前述水管未維修，而且原告幫伊代繳水、電費損害到伊
的名譽，亦應給付伊違約金。」等語。惟原告主張已修復漏水
，為被告郭慈瑀所不否認，縱係經半年始修復，惟被告既未能
舉證證明有向原告表示保留遲延之損害賠償請求權，自難於時
隔半年之久後再事爭執；又原告縱有代被告郭慈瑀繳納水、電
費之事實，惟此可使其免於因遲延繳納水電費而受罰，有利於
被告，亦難認有何損害被告之名譽可言；是被告郭慈瑀辯稱原
告亦有違約，亦應給付違約金云云，自無可取。
⒉被告林孝澤部分：
㈠按就定有期限之債務為保證者，如債權人允許主債務人延期清
償時，保證人除對於其延期已為同意外，不負保證責任，民法
第755條雖定有明文。
㈡經查，原告與被告郭慈瑀係於97年8月15日與簽訂系爭房屋租
賃契約，約定租賃期間自97年8月21日起至98年8月20日止，並
由被告林孝澤擔任連帶保證人，是被告林孝澤雖係就定期債務
負保證責任。原告嗣另於98年7月21日與被告郭慈瑀簽訂續約
一年至99年8月20日止，租金延後一年調整之事實，雖僅由被
告郭慈瑀簽名，而未經被告林孝澤簽名，亦有系爭租賃契約可
稽。惟查，被告林孝澤並不否認其知悉系爭租賃契約續約一年
之事實，且其與被告郭慈瑀原為夫妻關係，雖之後已離婚，但
二人於續約後仍共同繼續於系爭租賃房屋內經營洗衣店之事實
，亦為被告二人所不否認，足見被告林孝澤顯已同意續任連帶
保證人，否則豈會仍共同於該址繼續經營洗衣店，是被告林孝
澤雖爭執續約未經伊簽名同意云云，顯係臨訟飾卸之詞，所辯
並無可取，原告主張被告林孝澤仍應負連帶保證人之責任等語
，則屬有據。
綜上所述，原告請求被告連帶給付自99年10月21日起至99年12
月20日止每月相當於租金之不當得利18,000元，2個月計36,00
0元，並扣除押金18,000元後，尚欠18,000元之本息部分，及
自99年12月21日起至遷讓交還系爭房屋之日（按即100年3月20
日止）按月連帶給付相當於租金及加計違約金在36,000元範圍
內，均屬有理由，應予准許；至其請求逾每月18,000元以外部
分，及99年8月21日至99年10月20日每月租金差額2千元，2個
月計4千元部分之本息，及逾每月18,000元及逾該金額一倍以
外計算之違約金部分，則均為無理由，應予駁回。
本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序
所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依
職權宣告假執行。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌
與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
本件訴訟費用為裁判費，金額確定為13,177元。
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
書記官吳建元
法官張明輝
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按
他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳
納上訴審裁判費。
中華民國100年6月15日
書記官吳建元