裁判字號：臺灣臺中地方法院100年訴字第2449號民事判決
裁判日期：民國102年01月30日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決100年度訴字第2449號原告 白春棉 訴訟代理人 蔡素惠 律師被告 何綿
何紡 何水勝 何育獎 何葉 何秀霜 共同訴訟代理人 李思樟 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102年1月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應連帶給付原告新臺幣貳佰伍拾玖萬貳仟伍佰玖拾肆元，及自民國一百年十月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔三分之二，其餘三分之一由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告於預以新臺幣貳佰伍拾玖萬貳仟伍佰玖拾肆元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告前向被繼承人 何錦泉 購買其所有坐落臺中縣清水鎮（縣
市合併後改稱臺中市○○區○○○段第331、331-1、332、332-1、332-2地號等五筆土地，及臺中市○○區○○路○○○巷○○○○○號未保存之建物乙棟，買賣總價款為新臺幣（下同）11,851,388元。上開建物坐落於第331-1、332-2地號土地上，乃數十年前之磚造房屋，價值甚低，隨時可拆除，故而未計總價。原告購買之目的係為農耕使用，並興建農舍輔助農用，何錦泉亦保證系爭土地可興建農舍，故而系爭買賣契約備註攔記載：「332、332-1地號未有建築套繪，331地號曾提供套繪」，何錦泉並口頭告知原告，331地號雖曾提供套繪，但未曾建築，原告隨時可申請解除套繪。原告信以為真，乃與何錦泉簽訂系爭契約書，買受系爭土地。又系爭331地號土地雖曾提供套繪，惟未曾興建房屋，原告嗣已申請解除該筆土地之套繪管制。而第332、332-1地號於93年間原告與何錦泉簽訂系爭買賣契約前，土地所有權狀及土地登記謄本，均無已提供興建農舍之記載。詎99年8月間，原告因故申請第332-1地號土地之電子謄本，始發現第332、332-1地號土地業已提供興建農舍，其建號為改制前之臺中縣○○鎮○○段○○○○號，土地所有權狀亦有相同記載。系爭第
332、332-1土地既已提供興建農舍，即系爭契約書上所載之「建築套繪」，原告即無法再次申請建築執照，於系爭土地上興建農舍。
㈡本件系爭第332、332-1土地既已提供臺中縣○○鎮○○段
○○○○號興建農舍，無法再供原告興建農舍之空地比例，從而，系爭土地於93年10月15日簽訂系爭契約書時，即無法申請興建農舍。然原告買受系爭土地之主要目的乃在於農耕使用，並興建農舍輔助農用，如系爭土地無法興建農舍，自足以影響原告買受系爭土地之價值及效用，亦不具何錦泉所保證之品質，當屬構成物之瑕疵無疑。是原告自得依民法第360條之規定，不請求減少價金而請求不履行之損害賠償。
而系爭土地之面積為3,501平方公尺，買賣總價為11,851,388元，第332、332-1地號兩筆土地面積為2,075平方公尺，占全部買賣面積之3501分之2075，從而，該兩筆土地之買賣價金應為7,024,173元（11,851,388×2075/3501＝7,024,173），該兩筆業經辦理建築套繪管制，無法再興建農舍，土地價值應只剩一半，為3,512,087元，是原告受有3,512,087元之價差損害。又被繼承人何錦泉業已死亡，被告何綿、何紡、何水勝、何育獎、何葉、何秀霜為其繼承人。原告自得依繼承之法律關係請求被告等人負連帶賠償責任等語。並聲明：被告應連帶給付原告3,512,087元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年息百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：㈠由證人 張金順 於鈞院 證述內容可知，原告一開始即表明要買
受沒有空地比之土地，以後可以蓋農舍；證人亦曾向出賣人何錦泉解釋套繪之意義，明白告知套繪就不能蓋農舍；證人張金順亦於向臺中縣政府查詢系爭土地有無套繪之前、後，，分別詢問何錦泉，其均稱沒有套繪；尤其是簽約時，何錦泉仍堅稱未套繪，證人因而於契約備註欄記載部分土地（即331地號土地）有套繪，部分土地（332、332-1地號土地）未套繪。足見系爭土地出賣人何錦泉明確知悉「未套繪」即係可興建農舍，其既明知原告要買受未套繪之土地，並於議定土地買賣過程中一再表示第332與332-1土地未套繪，復於買賣契約中載明「332、332-1地號未有建築套繪」，堪認其已保證第332與332-1土地得以興建農舍。又依農業用地興建農舍辦法第3條第1項第3款規定，該條款所謂之「該宗農業用地面積」，乃指申請興建農舍之農業用地面積，其面積乃指申請之總面積，而非每筆土地之面積。否則系爭第332地號土地面積759平方公尺、第332-1地號土地面積1,353平方公尺，均不足2500平方公尺，何以得被套繪而興建農舍。何錦泉出售予原告之五筆土地面積總計3,501方公尺，大於申請興建農舍之最小面積之2,500平方公尺，從而系爭五筆土地自得合併為一宗土地，申請興建農舍。然系爭第332、332-1地號土地業經套繪，扣除該二筆土地之面積，其餘三筆土地共計1,426平方公尺，不足2,500平方公尺，未達申請興建農舍之最小面積，而無法興建農舍。又原告與何錦泉訂立系爭不動產買賣契約時，第331地號土地雖經套繪，惟該土地未興建農舍，得以申請解除套繪；土地出賣人何錦泉保證第
332、332-1地號土地未被套繪，從而系爭五筆土地面積總共3,501平方公尺，高於申請興建農舍之最低門檻2,500平方公尺，原告因而向何錦泉買受系爭五筆土地。而今證實第332、332-1地號土地已被套繪，其餘三筆土地面積不足2,500平方公尺，原告無法於系爭五筆土地上申請興建農舍，本件買賣欠缺出賣人何錦泉所保證之品質至明。
㈡再者，臺中市清水區建築套繪資料自69年始陸續套繪，且建
物套繪資料僅供臺中市政府都市發展局審核建造執照有無重複建築使用，不提供作為是否存在合法建築物及法定空地證明，此有臺中市政府101年8月17日中市00000000000000號函在卷可稽。由該函文內容可知，臺中市清水區之建物套繪資料僅供該府審核建造執照之用；且證人張金順證稱曾去臺中縣政府套繪室去看地籍圖，當時沒有著色；再參以93年間系爭土地之所有權狀、土地登記謄本以及電子處理前人工登記簿謄本均無第332與第332-1土地業經套繪或已提供興建農舍之相關記載，原告實無可能於契約成立時即可查知332、332-1土地已提供興建農舍。承前由於地政機關對於農地套繪公示制度之不完善，原告於買受系爭土地時，根本無從查知第332與第332-1土地業已被套繪，原告對此並無任何過失可言。是土地出賣人何錦泉曾保證系爭第332與第332-1土地未被套繪，從而何錦泉自不能免除物之瑕疵擔保責任。
㈢又99年間「農業發展條例」開放農地自由買賣後，由於法令
對於農舍未訂定建築機能之定義，以致出現農舍可從鐵皮屋至千萬豪宅的離譜現象。然事實上農舍之興建對農業生產有相當之助益，除可供臨時休息處所外，尚可放置農具、肥料及農作等。因而農業發展條例第18條第6項甚至規定「主管機關對以集村方式興建農舍者應予獎勵，並提供必要之協助」。可見農舍與農業經營不可分離，農地供農業使用，乃屬當然，於農地上興建農舍，用以輔助農業經營，亦屬必要。本件原告買受系爭土地之後，即於土地上種植水稻，系爭土地上現有一未辦保存登記之違章破舊農舍，原告於該農舍內堆放農作及農具。然該農舍興建於63年，業已老舊不堪，屋頂嚴重破損，連雨必漏水，該違章農舍實已不堪使用，原告確實有興建合法農舍用以堆置農具、肥料以及臨時休息之需。而今系爭332、332-1地號土地業經套繪，扣除該二筆土地之面積，原告向繼承何錦泉所購買之其餘三筆土地共計1,426平方公尺，不足興建農舍之最小面積要求，而無法興建農舍，原告從事農業生產時，除無處可臨時休息外，亦需租用他處放置農具、肥料與收成後之作物，再加上運送農具、肥料之運送費用與時間成本，原告自受有損害甚明。系爭第33
2、332-1號土地得否興建農舍之土地價值，經昇揚不動產估價事務所鑑定結果，僅供農作生產下之農地價值總額為6,620,537元，能供申請、興建農舍建築使用下之農地價值為9,213,131元，此有不動產鑑價報告書（見昇揚不動產估價師事務所102年1月10日102昇估字第011001號函）在卷可稽。準此，原告受有2,562,594元之價差損害。
㈣被繼承人何錦泉應負物之瑕疵擔保責任及權利瑕疵擔保責任
，原告得依民法第360條規定、第227條債務不履行及繼承之法律關係，請求被告等連帶賠償原告之損害，已如前述，是原告並非依民法第365條規定請求減少價金，並無該條所定五年請求權時效之適用。
三、被告則辯稱略以：㈠原告以備註欄所載「332、332-1地號土地未有建築套繪」
、「331地號曾提供套繪」等語，推論何錦泉有保證系爭二筆土地可建築農舍，然契約簽定時，備註欄是否已有上開記載，不無疑問，且亦難由上開「建築套繪」之記載推論何錦泉有保證系爭土地可興建農舍之意思表示，又「建築套繪」應為專業之名詞，非專業人士實難知悉係何意思，何錦泉並非土地方面之專業人士豈能明瞭「建築套繪」一詞，即原告所謂可「興建農舍」之保證，自不能謂何錦泉有何保證系爭土地可興建農舍之意。又農業用地興建農舍辦法（90年4月間早已公佈實施）第3條1項3款規定「申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於0.25公頃」，是可供興建農舍之農地面積須達0.25公頃（即2,500平方公尺），查系爭農地332地號土地面積為759平方公尺，332-1地號土地面積為1,316平方公尺，地目皆為田，是系爭土地皆屬農業發展條例所規範之農地，兩筆土地面積皆未達2,500平方公尺，依前揭農業用地興建農舍辦法規定，系爭二筆土地於簽約之93年10月間已不得興建農舍，原告所委之代書張金順豈有不知，此更徵何錦泉更本不可能保證系爭二筆土地可興建農舍。況何錦泉所賣於原告之五筆農地完全相鄰其中早有未辦保存登記之農舍建於○○鎮○○段第331-1、332-2地號農地上，上開農舍本可提供原告使用所買受五筆農地時，置放農機具之用，亦符原告之初衷，既有農舍之存在，何錦泉又何需另外保證系爭土地可供興建農舍，是買賣當時已有農舍可用，足供原告置放農機具及耕作時暫時休憩之用，非無價值，已達原告購買系爭農地之目的，契約目的已達，原告嗣後起訴主張爭執上開磚造農舍價值甚低，隨時可拆除，另需於系爭土地興建農舍，要無理由。
㈡再者，臺中市政府101年1月13日以府授都建字第0000000000
號函回覆鈞院○○○區○○段332、332-1地號土地，依臺中市政府63建都營字第1132號建造執照之基地範圍，起造人為 柯楊絹 ，並附建照執照存根為證，是由該建照執照存根建築物各層用途欄所載裕嘉段331、332、332-1地號，可知柯楊絹於63年申請農舍建築執照時即以裕嘉段331、332、332-1地號為空地比，是331地號已不能申請解除套繪。且既然上開三筆土地被柯楊絹所建之同一農舍作為空地比，衡情當時職管之臺中縣政府必然會於地籍圖上將上開三筆土地著色，以明上開三筆土地已為興建農舍之空地比，豈有僅著色331地號一筆土地，而000-000-0地號土地不同時著色之理，是原告之代理人張金順既有向臺中縣政府查詢，於知悉311地號已為著色，且原告於起訴狀進一步說明著色（已被建築套繪）若未建築農舍時，仍可申請解除套繪，可證原告當時必知要去查詢將331地號作空地比之申請案中，究竟是否已有申請興建農舍之建造執照，否則如何知道可以解除套繪與否，既有查詢建造執照，實不難知悉332、332-1地號已作為同一農舍之空地比，證人張金順證稱僅查得一筆331地號被著色，而332、332-1地號則無著色，顯然不實，原告以證人張金順所證僅查得一筆331地號被著色，而332、332-1地號則無著色，顯係變態事實，應由原告負舉證之責。退言之，縱何錦泉有保證可興建農舍，然系爭331地號已作為柯楊絹起造之農舍之空地比，根不不能申請解除套繪，既331地號土地不能申請解除套繪，該五筆買賣之土地面積扣除331地號土地面積為2,419平方公尺（3,501－1,082＝2,419），未達
0.25公頃，縱332、332-1地號土地無建築套繪，亦不能興建農舍，原告亦無損害可言。
㈢又由昇揚不動產鑑價報告書可知332、332-1地號土地僅供農
作，而不得興建農舍之每平方公尺價值為3,191元，二筆土地面積以原證一所載面積計算2,075平方公尺，是332、332-1二筆土地不得興建農舍之價值為6,621,325元，另331、331-1、332-2三筆土地面積為1,426平方公尺，而不得興建農舍之每平方公尺價值為3,161元，故價值為4,507,586元，上開五筆土地不能興建農舍之價值為11,128,911元（6,621,325＋4,507,586＝11,128,911），再參原證一所示五筆土地之交易總價為11,851,380元，是五筆土地之鑑定價值比實際交易價值少722,469元，以千萬元之買賣標的而言，兩者相去不遠，此已再次證明雙方當時係以不能興建農舍之土地出賣，且原告亦知之甚明，否則何錦泉豈有以低於鑑價意見所稱可興建農舍之市價2,592,594元（9,213,131－6,620,537＝2,592,594）出賣。況買賣標的尚包含未辦保存登記之建物，上開建物亦有價值，此即實際交易價值比鑑定價值多72萬餘元之原因，從而，何錦泉出賣之五筆土地顯係以不能興建農舍之狀況出賣，原告亦知之甚詳，否則豈有可能實際交易價值與不能興建農舍之交易鑑定價值相去不多。縱上，除
331地號土地有套繪，原告當時亦知332、332-1地號土地亦已套繪，核以鑑定不能興建農舍之交易價值與實際交易價值相當，可證原告當時與何錦泉交易系爭土地，即係以不能興建農舍之情況下為之，否則，原告早於93年底過戶，為何遲至今日方提起本件訴訟，不無可疑。
㈣退萬步言，若鈞院仍認何錦泉有保證系爭土地可興建農舍，
則鑑定意見認損害額為2,592,594元，亦屬過高，應以實際交易總價11,851,388元，除以五筆土地總面積3,501平方公尺，每平方公尺為3385.14元，而332、332-1二筆土地之面積為2,075平方公尺，是交易價格應為7,024,165元（2,075×3,385.14＝7,024,165.5，元以下捨去），故實際上原告係支出7,024,165元，以取得系爭二筆土地，非以可興建農舍之9,368,836元取得，由此以觀，原告並無損害可言；反之，若以該二筆土地若以不能興建農舍之鑑定價值6,738,59
0元而言，原告支付7,024,165元，則係多付285,575元購買系爭二筆土地（此價格尚包括購買未辦保存登記建物一部份價金），是原告之損害至多僅為285,575元。
㈤末查，本件原告向何錦泉買受系爭土地辦理過戶交付登記日
期為93年11月11日，本件系爭不動產移轉登記日即為物之交付日，原告主張系爭不土地有物之瑕疵，原告之減少買賣價金請求權至遲應於98年11月10日向何錦泉或被告等請求，否則該請求權以罹於時效而消滅，是原告於100年8月間方提起本件訴訟請求減少買賣價金，已逾前揭民法第365條第1項規定之五年時效，被告以此為時效抗辯拒絕給付等語。並聲明：駁回原告之訴；願供擔保，請准免為假執行。
四、本件兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下：被告爭點整理：
㈠不爭執事項（本院採為判決之基礎）：
⑴原告於93年10月15日向訴外人何錦泉買○○○區○○段331
、331-1、332、332-1、332-2五筆土地（含未辦保存登記建物），並簽訂如原證一之不動產買賣契約書。
⑵何錦泉93年11月11日將上開五筆土地所有權移轉登記於原告，原告有給付買賣價金11,851,388。
⑶何錦泉已歿，被告等為何錦泉之法定繼承人。
⑷臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○號土地業已提供興建
農舍套繪，其基地坐落臺中市○○區○○段第1294、1294-1。
⑸原告現在已無法於上開第332、332-1地號土地上興建農舍。
㈡爭執事項：
⑴訴外人何錦泉於簽訂買賣契約時，有無向原告保證332、332
-1地號土地上可興建農舍？買賣契約備註欄記載『332、332-1地號土地未有建築套繪』、『331地號曾提供套繪』等語，是否於簽訂買賣契約當時即有記載，係由何人記載，何錦泉是否了解其義，上開記載能否等同何錦泉有特約保證系爭土地上可興建農舍？⑵若系爭土地不能興建農舍可評價為物之瑕疵，且何錦泉未為
保證可興建農舍，則原告是否於契約成立時，即知或重大過失不知上開土地不能興建農舍，被告等可不負擔保責任（民法第355條）？承上，如原告無明知物之瑕疵或重大過失不知物之瑕疵，則原告是否有怠於通知，而視為受領系爭土地之情？（民法第356條）？⑶如原告得請求之金額，其數額是否合理？⑷原告本件請求權是否罹於請求權時效？
五、得心證之理由：㈠何錦泉於簽訂買賣契約時，有向原告保證332、332-1地號土地上可興建農舍：
⑴被告何綿、何紡、何水勝、何育獎、何葉、何秀霜雖否認何
錦泉有向原告保證332、332-1地號土地可合法申請興建農舍乙情，惟系爭契約書備註欄記載『332、332-1地號土地未有建築套繪』、『331地號曾提供套繪』等語，此為兩造所不爭執，並有系爭契約書在卷可證。被告何綿、何紡、何水勝、何育獎、何葉、何秀霜雖辯稱：契約簽定時，備註欄是否已有上開記載，不無疑問，且亦難由上開「建築套繪」之記載推論何錦泉有保證系爭土地可興建農舍之意思表示，又「建築套繪」應為專業之名詞，非專業人士實難知悉係何意思，何錦泉並非土地方面之專業人士豈能明瞭「建築套繪」一詞，即原告所謂可「興建農舍」之保證，自不能謂何錦泉有何保證系爭土地可興建農舍之意云云。然證人即本件買賣之買方仲介張金順於本院言詞辯論時結證稱：「（契約書空白欄位記載部分，除後面當事人欄等，其他是何人填寫？）是我的筆跡，我寫的。」、（是否包括第一條備註欄？）是」、「（為何第一條備註欄記載這些字樣？）買賣農地的習慣會要求建築法上的建築套繪就是外面俗稱的空地比等，因為一開始買方就需求沒有空地比，以後可以蓋農舍」、「（賣方是否有表示可以蓋農舍？）賣方說沒有空地比，但我與死亡的另一位仲介去查其中一筆331有套繪」、「（該備註欄何時記載？）簽約當時」、「（何錦泉先生是否瞭解這樣記載的意義？）我們有告訴他有套繪過的空地比就是不能再蓋農舍了，有跟他講清楚，他說都沒有比過，我們有告訴他331有比過，他說應該都沒有比過」、「（本件你查到331有套繪，買方又很在意購買的土地有沒有被建築套繪，為何買方仍然要買？）因為其他的沒有，他說他還是願意買，所以我們特別寫清楚釐清雙方責任」等語。依證人張金順之證言觀之，原告於買賣契約簽訂當時確實曾要求買賣之標的係未經建築套繪可興建農舍之土地，賣方何錦泉亦曾保證「沒有比過」（即沒有空地比，未曾建築套繪），經證人張金順查詢331地號土地曾經套繪，兩造方於買賣契約備註欄為『332、332-1地號土地未有建築套繪』、『331地號曾提供套繪』之記載。被告何綿、何紡、何水勝、何育獎、何葉、何秀霜雖辯稱何錦泉不知上開備註欄之記載為何意云云，然而，一般農業區中興建農舍之情況普遍，此為眾所周知之事，且證人張金順亦已明確證稱何錦泉說「都沒有比過」，即何錦泉於簽約時曾表明系爭買賣契約之五筆土地，均未經建築套繪，此雖與證人張金順於簽約前向地政單位查詢之結果不符，然系爭買賣契約於備註欄記已依當時查詢結果為『332、332-1地號土地未有建築套繪』、『331地號曾提供套繪』記載，而成為買賣契約之一部，可見被告何綿、何紡、何水勝、何育獎、何葉、何秀霜雖辯稱何錦泉不知上開備註欄之記載為何意云云，顯與事實不符，要無可採。是何錦泉於簽訂買賣契約時，有向原告保證332、332-1地號土地上可興建農舍，應可認定。
⑵本件既已認定何錦泉於簽訂買賣契約時，有向原告保證332
、332-1地號土地上可興建農舍，則兩造間關於爭執事項⑵，係假設何錦泉並未保證332、332-1地號土地上可興建農舍之情形下，應否負瑕疵擔保之問題，即無庸再予討論，附此說明。
㈡原告得請求之金額為2,592,594元：
⑴按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。而我國之國土政策中，農地農用雖為最上位之原則，然因使用農地從事農地時，仍有興建農舍用以放置農具、肥料及農作等。因而農業發展條例第18條第6項甚至規定「主管機關對以集村方式興建農舍者應予獎勵，並提供必要之協助」。可見農舍與農業經營不可分離，農地供農業使用，乃屬當然，於農地上興建農舍，用以輔助農業經營，亦屬必要。是本件中原告與何錦泉間之系爭買賣契約，雖係約定農地買地，然業於系爭買賣契約備註欄註記『332、332-1地號土地未有建築套繪』，是如系爭土地無法興建農舍，自足以影響原告買受系爭土地之價值及效用，亦不具何錦泉所保證之品質，當屬構成物之瑕疵。
⑵又按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解
除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文，是出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人即得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。本件原告以系爭土地缺少出賣人何錦泉所為可興建農舍之品質保證，依民法第360條規定，不請求減少價金而請求不履行之損害賠償，自屬有據。
⑶而本件關於系爭332、332-1地號土地是否得興建農舍，究竟
有否影響332、332-1地號土地之價格，及其影響之價格為何？原告主張該兩筆土地之買賣價金應為7,024,173元，該兩筆業經辦理建築套繪管制，無法再興建農舍，土地價值應只剩一半，為3,512,087元，是原告受有3,512,087元之價差損害等語。被告則辯稱若認何錦泉有保證系爭土地可興建農舍，則原告之損害至多僅為285,575元等語。然查，系爭332、332-1地號土地是否得興建農舍，究竟有否影響332、332-1地號土地之價格，及其影響之價格為何，經送請昇揚不動產估價師事務所鑑定結果，其鑑定意見略以：「㈠估價原則與說明本案考量所有權人購買該等農業用地○○○區○○段
331、331-1、332、332-1、332-2等地號）之原意，係冀能於此五筆農地上按整體考量來作為申請興建農舍，惟其中
332、332-1等兩筆地號已為興建農舍地籍套匯管理中，致依法難再為它地作為申請興建農舍之需。據此，委託人欲知此兩筆土地於是否已供它案地籍套繪、申請興建農舍等不同客觀條件，其市場價格是否有所差異？換句話說，農地價格之形成，在前述兩種情況是否有顯著差異存在，這也是本鑑價報告主要探究的重要課題之一。查，農地價格形成有以下幾點特徵存在，舉其要者如下：⒈農地價格是由其收益能力為構成之基礎。⒉可變更使用之農地，收益價格與市場價格之差距較大。⒊農地買賣案例比較少，故農地估價是以收益價格為主。⒋農地價格通常以公頃或甲、分等單位表示。但在都市近郊的農地價格，也常用以坪來表是單價者。然而，本報告考量農地純收益之把握至為複雜，農地估價甚不容易得到合理之價格，故仍運用買賣實例比較法進行農地估價，合先敘明。綜上所陳，考量本案各筆土地均無法未達0.25公頃，倘要申請興建農舍，則必須整體合並利用尚可達法定要求。是以，本報告擬收集該區域未達0.25公頃農地之買賣價格，以為未能單獨申請興建農舍之農地實例，藉此分析、調整出不具興建農舍之農地價值，以代替僅從農作收益面推估而可能嚴重低估農地價值的收益法。此外，我們再從該五筆農地合併使用以申請興建農舍為前提下，進行整體土地估價，以為未供地籍套繪下之農地市場價格。不過，這通常是要先估計合併前各筆土地之正常價格，還要求取合併後整筆土地之正常價格後，計算各筆土地應分配之增值額，再將各筆土地合併前之正常價格加上增值分配額，則可得到各筆土地之限定價格。而各筆土地增值分配額之計算，需視其對增值額之貢獻程度而定。據此，本所係採取由面積比與單價比綜合求得之比率而進行分配，併此說明。㈡演算流程說明⒈求標準宗地的比準價格本案設以332、332-等兩筆土地合併後土地為該區標準宗地，依據買賣實例比較法求得其比準價格。⒉求勘估土地之素地價格考量標準宗地與同段331、331-1、332-2等地號合併後土地之臨路、深度、寬度、面積等條件差異，按基準地之比準價格為基礎，從而分析、調整，決定本案土地各區塊個別價格。⒊求合併後增加價值的掌握⒋按面積比與單價比組合的方法，進行增加價值的分配⒌計算勘估土地的限定價格四、價格決定㈠決定標準宗地之比準價格經價格識算結果，最後考慮市場現況、各估價方法之適用性及估價目的等情況，求得標準宗地比較價格每平方公尺新台幣（下同）3,070元，土地開發分析價格每坪1,029,600元。
㈡求對象地（區塊）之素地價格根據上述比準地之評估單價，我們再對本案各區塊土地（詳見圖一：區塊示意圖）按地形、寬深比、面積、臨路情形、利用限制、其他狀態等條件進行調整，從而決定區塊A、B及其合併AB等之評估價格如下表2-1所示。由該表不難看出○○○區○○段332、332-1地號土地在僅供農作生產下之農地價格約莫為3,191元。五、價格結論經價格試算結果，求得勘估標的之評估價格如下○○○區○○段332、332-1地號土地之正常價格（僅供農作生產下之農地價值）每平方公尺為3,191元，而土地總額為6,620,537元。○○○區○○段332、332-1地號在與鄰地331、331-1、332-2等地號整體合併申請興建農舍下之限定價格（能供申請、興建農舍建築使用下之農地價值）每平方公尺約為4,436元，而土地總額為9,213,131元」等語。有昇揚不動產估價師事務所11年6月25日101昇估字第000000000號函、102年1月10日102昇估字第011001號函附鑑定報告書在卷可佐。而鑑定書中已載明鑑定之鑑價原則及價格估定過程，且其均係針對系爭332、332-1地號土地是否得興建農舍，究竟有否影響332、332-1地號土地之價格，及其影響之價格為何所為之具體鑑定，且其內容已將系爭332、332-1地號土地合計面積未達0.25公頃之因素考量在內，兩造復於本院言詞辯論時均表示對於鑑定結果無意見，是本院認鑑定人針對系爭332、332-1地號土地是否得興建農舍，究竟有否影響332、332-1地號土地之價格，及其影響之價格為何所為之鑑定結果應屬可採，是本件系爭332、332-1因經套繪而無法興建農舍所減損之價值應為2,592,594元（9,213,131－6,620,537＝2,592,594）。
㈢原告本件請求權並未罹於請求權時效：
又被告雖再辯稱：本件原告向何錦泉買受系爭土地辦理過戶交付登記日期為93年11月11日，本件系爭不動產移轉登記日即為物之交付日，原告主張系爭不土地有物之瑕疵，原告之減少買賣價金請求權至遲應於98年11月10日向何錦泉或被告等請求，否則該請求權以罹於時效而消滅，是原告於100年8月間方提起本件訴訟請求減少買賣價金，已逾前揭民法第365條第1項規定之五年時效，被告以此為時效抗辯拒絕給付云云。惟按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，民法第365條固有明文，惟本件原告係依民法第360條規定，胡貴昭缺乏所保證之品質請求不履行損害賠償，非依同法第365條規定請求減少價金，無該365條所定法定期間之適用（最高法院76年度臺上字第1449號判決參照），故被告抗辯：原告提起本件訴訟，已逾民法第365條第1項「自物之交付時起經過五年而消滅」云云，容有誤會。是原告本件請求權並未罹於請求權時效而消滅，已可認定，被告為時效抗辯，並無理由。
㈣綜上所述，原告向何錦泉購買系爭土地，因何錦泉保證系爭
332、332-1地號土地可興建農舍，而系爭土地卻業經建築套繪而，無法再興建農舍，致原告因而受有之損害，自得向何錦泉請求不履行之損害賠償。再按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利義務；繼承人對於被繼承人之債務，負連帶責任，修正前民法第1148條前段、第1153條第1項分別定有明文。本件何錦泉死亡後，被告均為其繼承人，且未為拋棄繼承或限定繼承，揆諸前開說明，被告自應就前開債務負連帶清償責任。從而，原告依物之瑕疵擔保責任即民法第360條規定及繼承法律關係請求被告連帶給付2,592,594元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年10月8日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即有理由，應予准許。其逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
六、本件兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，原告勝訴部分，經核無不合，爰各酌定金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，均與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
八、訴訟費用之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中華民國102年1月30日
民事第五庭法官張清洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年1月30日
書記官林柏名