裁判字號：臺灣臺北地方法院104年重訴字第1027號民事判決
裁判日期：民國105年09月08日
裁判案由：返還房地買賣價款
臺灣臺北地方法院民事判決104年度重訴字第1027號原告 蘇北山 訴訟代理人 俞浩偉 律師
朱宗偉 律師被告 李昊翰 訴訟代理人 呂承翰 律師上列當事人間返還房地買賣價款事件，本院於民國105年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣柒佰壹拾萬肆仟肆佰叁拾陸元及自民國一百零四年九月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰叁拾玖萬元供擔保後，得假執行；但被告以新台幣柒佰壹拾萬肆仟肆佰叁拾陸元預供擔保，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第1項前段定有明文。經查，兩造簽訂之不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約書)第12條第8項約定，合意台灣台北地方法院為第一審管轄法院，本件係因系爭買賣契約所生爭議，本院就本件訴訟有管轄權。
貳、實體
一、原告主張、聲明㈠原告於民國100年11月9日與被告簽訂系爭買賣契約書，以總
價款新台幣(下同)5,400萬元，購置被告所有台北市○○區○○路○○○巷○號建物及該建物地下層、地下二層(以下合稱系爭房地)。嗣原告計畫轉售系爭房地，由預定買家訴外人 林宜潔 請台北市土木技師公會取樣9個試體進行檢測，所得氯離子含量數據如下(kg/㎥)：①1.7887②1.1313③0.9710④1.1127⑤1.2823⑥0.0465⑦1.5564⑧0.9501⑨1.0709。除第⑥試體外，其餘8個試體均超出系爭買賣契約第8條約定之每立方公尺0.6公斤之標準。上述試體，亦僅第⑥試體符合經濟部標準檢驗局於83年7月22日訂定之CNS3090A2042國家標準第19節表10規定之標準，即鋼筋混凝土氯離子含量須小於每立方公尺0.6公斤(因該試體取樣樑柱曾經補強，並非原始混凝土)，其餘8個試體之氯離子含量均遠超前開標準，依上開數據，台北市土木技師公會乃判定系爭房地為高氯離子建築屋。次依台北市結構工程工業技師公會104年4月27日鑑定報告書，台北市結構工程工業技師公會亦於系爭房地取樣9個試體進行檢測，其所得數據如下(kg/㎥)：①1.9327②
2.5297③1.6191④1.7330⑤0.1371⑥0.9036⑦1.3450⑧1.1545⑨0.6806。除第⑤試體符合上開經濟部標準檢驗局所訂國家標準及本件買賣契約第8條約定之標準外(因該試體取樣樑柱曾經補強，並非原始混凝土)，其餘8個試體之氯離子含量亦均在每立方公尺0.6公斤以上，均不符合上開應有之標準。系爭房地經二次檢測，判定為高氯離子混凝土建築屋(海砂屋)，原告請律師函請被告於104年7月10日出面協商相關事宜，至104年7月14日雙方代表始會面商談，被告代表表示將於會後與被告討論賠償方案再向原告提出，然被告仍未提出任何賠償方案予原告。系爭買賣契約書第8條約定：「一、氯離子含量檢測約定：…民國87年6月25日(含)當日以前者，約定標準為每立方公尺0.6公斤(不含)以上；如為前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3公斤(不含)以上，除甲(按：即原告)、乙(按：即被告)雙方另有約定外，甲方得主張解除本約…。」、同條「三、上述一、二之檢測費用及回復原狀之費用應於檢測前由雙方議定負擔之方式。檢測報告完成前，本買賣標的暫停辦理產權移轉登記程序。且無論甲方有無辦理氯離子含量檢測或放射性污染檢測，乙方均應依民法負瑕疵擔保責任。」依據一般交易常情，海砂屋應屬房屋交易上之重大瑕疵。又據系爭買賣契約書第8條，原告、被告雙方已約定倘系爭房地之氯離子含量為每立方公尺
0.6公斤以上，原告即得解除雙方之買賣契約，可知本件兩造雙方已就系爭房地之品質、效用為特別約定，且言明被告應負擔瑕疵擔保責任。原告自得依民法第354條規定及本件買賣契約第8條約定，主張被告應負瑕疵擔保責任，系爭房地具交易上之重大瑕疵實屬明確，且被告對此瑕疵須負擔保之責，原告得依民法第359條規定，主張解除本件買賣契約或請求被告應減少價金。就原告所主張應減少之部分，被告受領此部分價金之原因已不存在，且被告受有該部分價金之利益，已造成原告受有損害，原告得依據民法第179條規定請求被告返還之。
㈡聲明：1.被告應給付原告2,700萬元，及自本書狀（即起訴
狀）繕本送達被告之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。2.願供擔保，請准予以假執行。
二、被告答辯、聲明㈠台北市土木技師公會之鑑定報告書之結論與建議第1點：「
參酌本案建築物傾斜測量成果報告書，其數值均小於1/200，且本案建築物為連棟式建築物，經評估應無傾倒之虞；其次，針對室內水準沉陷測量之數據，地坪最低點位為B33(4.9945m)，最高點位為B1(5.1995m)，兩者相差0.205m;而平頂之最高點位為A8(7.1380m)，最低點位為A44(6.9140m)，兩者相差0.224m。承上，地坪與樑底之高程差雖然均大於20cm，但現場已補修過並未發現不規則沉陷，且樓版或樑亦無撓曲或撓剪破壞，也無嚴重之裂損或粉刷剝落、鋼筋外露等情形。」第2點：「針對混凝土強度試驗之數值，因申請單位（申請人）所提供之原始設計圖說未載明混凝土強度，據此本會以一般建築物所常用之混凝土強度(210kg/c㎡)作為評定混凝土合格與否之依據；經判讀實驗報告後認定鑑定標的物1樓及地下1樓平均值均大於規定強度85%，且各樓層之單一試體亦大於規定強度75%;故本楝建築物之混凝土強度均符合規定。」判讀實驗報告後，建築物確有氯離子過高之情形，但係爭該棟建築物混凝土強度鈞符合規定，應無傾倒之可能，原告雖主張依一般交易常情，系爭房地價值應至少減少一半，作為請求2,700萬元之依據，然我國採房地所有權分離主義，系爭房屋雖氯離子過高並不影響土地交易價值，原告應就系爭房地價值減少一半之交易常情負舉證責任。故係爭建築物減損之價值為910,452元，逾此部分應由原告負舉證責任，縱有價值減損之事實，亦應依法院囑託不動產估價師所出具之鑑定報告第67頁第四條第(二)項，估算之瑕疵情況價格為49,41萬4,547元，依照買賣契約價格5,
400萬元扣減，價值減損僅為4,58萬5,453元，故請求逾4,58萬5,453元之部分，無理由，若不以瑕疵情況價格計算，而係以價值減損率計算，則依不動產估價師所出具之鑑定報告第67頁第四條第(三)項，減損之金額亦為7,10萬4,436元，故請求逾7,10萬4,436元之部分，並無理由。
㈡聲明：1.原告訴之聲明關於超過910,452元之部分駁回。2.願供擔保，請免假執行。
三、不爭執事項㈠兩造簽訂系爭買賣契約書，系爭買賣契約書第8條約定：「
一、氯離子含量檢測約定：…民國87年6月25日(含)當日以前者，約定標準為每立方公尺0.6公斤(不含)以上；如為前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3公斤(不含)以上，除甲(按：即原告)、乙(按：即被告)雙方另有約定外，甲方得主張解除本約…。」、同條「三、上述一、二之檢測費用及回復原狀之費用應於檢測前由雙方議定負擔之方式。檢測報告完成前，本買賣標的暫停辦理產權移轉登記程序。且無論甲方有無辦理氯離子含量檢測或放射性污染檢測，乙方均應依民法負瑕疵擔保責任。」㈡系爭房屋經台北市土木技師公會鑑定，氯離子含量數據為(
kg/㎥)：①1.7887②1.1313③0.9710④1.1127⑤1.2823⑥0.0465⑦1.5564⑧0.9501⑨1.0709（本院卷第16頁）。除第⑥試體外，其餘8個試體均超出系爭買賣契約第8條約定之每立方公尺0.6公斤之標準，而為高氯子建築物（海砂屋）（本院卷第18頁）。
四、本件爭執重點在：原告依民法第359條之規定所得請求減少之價金為何？以下略述本院的看法：
㈠台北市土木技師公會鑑定報告中，雖鑑定修復系爭房屋費用
為910,452元，被告並抗辯系爭房屋價值減損應以該費用為準云云，惟查，該鑑定報告有關氯離子含量過高之修復，認為「建議每年列油漆修繕費用，利用油漆阻隔空氣中二氧化碳及水氣藉由裂縫之滲入，延緩鋼筋氧化而產生混凝土剝落之現象；若預算較為充裕，建議於平頂施作碳纖維貼片，除阻隔空氣中二氧化碳及水氣滲入外，亦可防此混凝土剝落造成危險。」（本院卷院20頁），並未有澈底修復氯離子含量不符合系爭買賣契約書第8條約定標準之方法，足認該修復費用僅為一次性修復之費用，不足以憑為認定系爭房屋價值減損之依據，被告以該費用，抗辯系爭房屋價值減損僅為910,452元云云，並不可採。
㈡其次關於系爭房屋價值之減損，因為法官並無價值鑑定減損
之專業職能，所以在審判實務上，如果當事人能夠成立證據契約，則可依證據契約之內容調查證據，法院並應加以尊重（最高法院102年度台上字第246號判決意旨參照），至若無法成立契約，則僅得由法院依職權委託相關鑑定單位加以鑑定，本件因兩造無法成立證據契約，經本院開庭時闡明將以不動產鑑價公會為鑑定單位，兩造均於該審判期日稱尊重法院之決定（本院卷第86頁反面），該兩造所述尊重本院決定，既係基於對法院公正指定鑑定單位之信任所為，惟究與基於訴訟處分權所成立之證據契約仍屬有別，本院尚無法以該陳述逕認兩造已成立證據契約。惟查，若鑑定之結果，並無明顯逸脫社會通常交易之經驗法則，法院亦不得無視客觀之鑑定結果而為恣意之認定。本件本院委託之社團法人台北市不動產估價師公會所出具之鑑定報告，自形式觀察，係以不動產估價技術規則為依據所出具，且係經斟酌系爭房屋於10
0年11月9日價格日期時現行不動產市場件下合理評估價值所為（本院卷第102頁反面），並有海砂屋比較實例分析表（本院卷第129-130頁），足認係符合鑑定常規所為具有參考價值之鑑定報告。原告以他院及本院他案之判決主張系爭房屋之平均價值減損為18.79%云云，因具體個案情節不同，且時空背景未盡一致，為免本院逕採該平均價值減損之比例使可採之鑑定結果流於形式，本院只得以上客觀經原告於鑑定前表示尊重本院選定鑑定單位所為之鑑定報告為認定本件價值減損之依據。
㈢被告雖另抗辯，應依系爭房屋之成交價5,400萬元減去系爭
房屋因含高氯離子瑕疵之價值49,414,547元為本件價值減損之金額云云，惟查，兩造既已議定以5,400萬元成交並分別交付價金、移轉登記而履約，被告未依鑑定報告較好之價值出售系爭房屋，該減價出售之不利益，即應由被告自行吸收，而不宜於本件價值減損之評價時再予以考量，以免有違當初兩造所形成之價格共識，蓋若被告當時要求以鑑定之正常價值（無氯離子含量過高之狀況）56,518,983元出售時，原告或因價格過高而不願意買受，若原告未買受系爭房屋，即無本件之訴訟紛爭，準此，在審酌系爭房屋之價值減損時，自應通觀本件鑑定報告以為整體認定，不容被告以有利於己之上述抗辯為計算價值減損之方法，被告上項抗辯，尚有未洽，而無可採。綜上，本院因認以鑑定報告所述，本件建物含有高氯離子所減損之金額應為7,104,436元（本院卷第135頁）。
五、綜上，被告違反系爭買賣契約書第8條之約定，足堪認定，從而，原告依民法第359條、第179條之規定請求被告給付7,104,436元及自起訴狀繕本送達被告之翌日即104年9月
5日起按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原告超出該准許部分之主張，尚乏依據，為無理由，應予駁回。原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行、免假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，假執行之聲請已失所依據，應併駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。中華民國105年9月8日
民事第四庭法官詹駿鴻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年9月8日
書記官王文心