裁判字號：臺灣屏東地方法院91年訴字第639號民事判決
裁判日期：民國91年11月27日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣屏東地方法院民事判決九十一年度訴字第六三九號
原告甲○○被告乙○○右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落屏東市○○○段二小段○○三○五─一號地上建號七二一號即門牌號碼屏東市○○路一四七之一號叁層樓房壹棟全部遷讓交還原告。
被告應自民國八十九年五月一日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付原告新台幣壹萬捌仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹佰陸拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落屏東市○○○段二小段○○三○五─一號地上建號七二一號即門牌號碼屏東市○○路一四七之一號三層樓房（下稱系爭房屋），原係訴外人 蔡義弘 所有，定期出租與被告，每月租金為新台幣（下同）一萬八千元，嗣租約期滿經本院民國八十七年度簡上字第三號判決，確認蔡義弘與被告間就系爭房屋有不定期之租賃關係存在。嗣蔡義弘於租賃關係存續中，將系爭房屋轉讓與伊，並於八十九年三月十五日辦理所有權移轉登記，由伊取得出租人地位，且經伊與蔡義弘於八十九年三月二十八日以高雄達仁郵局第六十四號存證信函，共同通知被告，系爭房屋已於八十九年三月十五日移轉登記為伊所有，於該日起租金應改向伊繳納。詎被告自八十九年五月一日起至九十一年六月底止，連續積欠原告租金二十六個月，共計四十六萬八千元，經伊於九十一年七月十一日以高雄郵局第○六七九一號存證信函通知被告應於五日內付清上開積欠租金後，被告仍置之不理。伊遂先後於九十一年七月十八日，以高雄郵局第○七○三六號存證信函；於九十一年七月二十六日，以高雄十七支局第二五三號存證信函通知被告終止租約，上開存證信函，分別於九十一年七月十九日及同年七月二十七日送達被告，已使被告居於可瞭解上開存證信函內容之地位及客觀狀態，雖被告拒收上開二件終止租約之存證信函，但仍應認為已發生終止租約之意思表示。是兩造間之租賃關係應已於九十一年七月十九日第一次終止租約送達被告時終止，被告嗣再繼續占用系爭房屋，即屬無權占有，爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權及民法第四百五十五條租賃物返還請求權之規定，請求被告遷讓系爭房屋，並本於租賃關係請求被告自八十九年五月一日起至租約終止日止，按月給付原告積欠之租金一萬八千元。租約終止後至被告遷讓返還系爭房屋日止，則依侵權行為損害賠償請求權及不當得利請求權，請求被告按月賠償原告相當於原租金一萬八千元之損害金。為避免無謂之爭議，茲再以本起訴狀繕本送達被告，為終止兩造租賃關係之意思表示等語。並聲明：㈠被告應將門牌屏東市○○路一四七之一號三層樓房屋遷讓返還原告，並自八十九年五月一日起至遷讓返還房屋於原告之日止，按月給付原告一萬八千元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告雖謂其與蔡義弘已於八十九年三月二十八日，以高雄達仁郵局第六十四號存證信函共同通知伊，系爭房屋所有權於八十九年三月十五日移轉登記為原告所有，然此存證信函並非伊本人所收受，代收之配偶 楊秀月 亦未告知伊此存證信函之內容，致伊自八十九年五月一日起至九十一年十月三十一日止，仍按月將租金支付原出租人蔡義弘，因蔡義弘自八十九年五月起即拒收租金，伊乃將應支付之租金依法提存，並以存證信函請求蔡義弘受領租金。雖伊又於九十一年七月十二日收受原告所寄發之高雄郵局第六七九一號存證信函，但伊仍不知原告已是法律上之出租人。因此，伊自始自終均有定期支付租金與出租人之意思，實無積欠原告租金之意，況原告於受讓系爭房屋所有權移轉登記後，既依法承受租賃關係，自當依法繼承原出租人之租金債權，則被告自八十九年五月一日起至九十一年十月三十一日止所依法提存之租金總額，自當然由原告承受，而依民法第三百二十九條規定，原告既得隨時以債權人身份受取提存物，當無理由再謂伊遲付租金。從而，原告請求伊遷讓系爭房屋告，並按月給付所欠租金應無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、原告主張之事實，業經其提出與原本相符之本院八十七年度簡上字第三號民事判決影本、系爭房屋之建物登記簿謄本、高雄達仁郵局第六十四號存證信函及收件回執影本、高雄郵局第○六七九一號存證信函及收件回執影本、高雄郵局第○七○三六號存證信函及拒收退回之信封影本、高雄十七支局第二五三號存證信函及拒收退回之信封影本、九十一年度房屋稅單影本、駿陞不動產鑑定有限公司鑑估報告書影本各一件為證，惟被告則以前詞置辯，是本件之爭點為：㈠系爭房屋租金債權之移轉，是否對被告發生效力？㈡被告對訴外人蔡義弘所為之清償是否發生租金債務清償之效力？㈢原告已否合法終止租賃契約？經查：
㈠按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人
仍繼續存在，修正前民法第四百二十五條定有明文。依此規定，受讓人於受讓租賃物時，即當然取得出租人之權利義務，而與承租人當然發生租賃關係。又債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力，民法第二百九十七條亦有明文，而此項通知不過為觀念通知，使債務人知有債權移轉之事實，免誤向原債權人清償而已，不以債務人之承諾為必要，且其為通知債權讓與事實之行為，不需何等之方式，以言詞或文書為之，均無不可，除法律另有規定外，如經讓與人或受讓人通知債務人，即生債權移轉之效力（最高法院三十九年台上字第四四八號、四十二年台上字第六二六號判例意旨參照）。本件原告主張系爭房屋之原所有人蔡義弘於租賃關係存續中，將系爭房屋讓與原告，並於八十九年三月十五日辦理所有權移轉登記一事，已據原告提出系爭房屋之建物登記簿謄本一件為證，且為被告所不爭執，應堪信為真實。是依前開說明，該租賃契約對於受讓人即原告仍繼續存在，原告當然取得出租人之租金債權。又原告於承受出租人地位後，即與蔡義弘於八十九年三月二十八日以高雄達仁郵局第六十四號存證信函，共同通知被告其已於八十九年三月十五日取得系爭房屋所有權，於該日起應向其繳納租金一節，亦經原告提出高雄達仁郵局第六十四號存證信函及收件回執影本一件為證。雖被告辯稱此存證信函並非被告本人所收受，代收之配偶楊秀月亦未告知此存證信函之內容，因此，被告並不知原告已是法律上之出租人云云，惟查，本件該存證信函已於八十九年三月三十一日送達於被告之住所，由被告之配偶楊秀月代收，有收件回執一件為證，足見該存證信函所載租金債權移轉之內容，已置於被告得隨時瞭解其內容之客觀狀態。又被告於本院最初審理時，亦自承其配偶楊秀月有收到此存證信函，且其本人也有看過此份存證信函，並且有打電話與原告之母親聯絡等情（見本院九十一年十月九日筆錄第三頁），是被告嗣再改以上開情詞置辯，應不足採。從而，揆諸首揭判例意旨，原告以高雄達仁郵局第六十四號存證信函所為租金債權移轉之通知，應於八十九年三月三十一日送達被告時，對被告發生效力。
㈡次按「依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係
消滅。」、「向第三人為清償，經其受領者，其效力依左列各款之規定：一、經債權人承認或受領人於受領後取得其債權者，有清償之效力。二、受領人係債權之準占有人者，以債務人不知其非債權人者為限，有清償之效力。三、除前二款情形外，於債權人因而受利益之限度內，有清償之效力。」、「債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之。」民法第三百零九條、第三百十條及第三百二十六條分別定有明文。本件原告所為租金債權移轉之通知，既於八十九年三月三十一日起對被告發生效力，則被告自應於是日起對原告為租金債務之清償，始生清償之效力。被告縱於八十九年五月一日起至九十一年十月三十一日止，仍繼續按期給付租金與原出租人蔡義弘，並將應給付之租金依法提存，然蔡義弘已非出租人，且又無民法第三百十條、三百二十六條規定之情形，則被告對蔡義弘所為之提存清償對原告自不生清償租金債務之效力。是被告辯稱原告既依法繼承原出租人之租金債權，則被告自八十九年五月一日起至九十一年十月三十一日止所依法提存之租金總額，自當然由原告承受，原告得隨時以債權人身份受取提存物，當無理由再謂被告遲付租金云云，應無理由。
㈢承上，原告所為系爭房屋租金債權移轉之通知，既於八十九年三月三十一日送達
被告，對被告發生效力，且被告對蔡義弘所為之提存清償，復未發生清償租金債務之效力。而被告自接獲原告之通知後，除八十九年三月份及四月份之租金經蔡義弘轉交與原告外，其餘自八十九年五月一日迄九十一年六月底止，共計二十六個月之租金，均尚未對原告給付一事，又為被告所不爭執，是被告遲付租金之總額，顯已達二期以上。雖原告於九十一年七月十一日以高雄郵局第○六七九一號存證信函定五日期限催告被告繳納租金，並經被告於九十一年七月十二日親自收受，但本院徵之承租人上開積欠之租金，已高達二十六個月，共計四十六萬八千元，非短期之內即能全數清償完畢，認為原告所定之五日期限，並不相當，應以一個月以上之催告期限為適當，是原告以高雄郵局第○六七九一號存證信函所為之催告應於經過一個月之相當期限後，始生合法催告之效力。從而，原告在該催告發生效力前，於九十一年七月十八日及七月二十六日，以高雄郵局第○七○三六號存證信函及高雄十七支局第二五三號存證信函為終止租約之意思表示，並不發生終止租約之效力。而原告嗣於九十一年八月十五日再以本件起訴狀繕本為終止租約之意思表示，則因係在一個月催告期限經過後，始為終止租約之意思表示，應認為已發生終止租約之效力，是兩造間之租賃關係應於本件起訴狀繕本送達被告之日即九十一年九月二十三日時，已合法終止。綜上，兩造之租賃關係既經原告於九十一年九月二十三日合法終止，則被告於租約終止後仍繼續占有系爭房屋迄今，其占有顯無正當權源，自屬無權占有，原告自得依據民法第四百五十五條租賃物返還請求權及第七百六十七條物上請求權之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。
四、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第四百三十九條前段定有明文。查兩造之租賃關係於九十一年九月二十三日合法終止前仍繼續存在，故被告於租賃關係終止前仍須依約支付租金，又被告自八十九年五月一日起迄今，均未對原告依約給付租金一事，亦為被告所不爭執，是被告顯未依約給付租金，從而，原告自可本於雙方之租賃契約請求被告自八十九年五月一日起至租賃關係終止即九十一年九月二十三日止，按月給付租金一萬八千元。另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，最高法院六十一年臺上字第一六九五號復著有判例。本件被告於租賃關係終止後，仍繼續無權占有系爭房屋迄今，已如前述。又被告無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照），查兩造先前於租賃關係存續時所約定之租金為每月一萬八千元，此金額自可作為計算不當得利損害賠償金之標準，從而，原告自得請求被告自租賃關係終止之翌日即九十一年九月二十四日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償一萬八千元之損害金。
五、從而，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，及請求被告應自八十九年五月一日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告一萬八千元，為有理由，應予准許。
六、本判決兩造分別陳明願供擔保准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年十一月二十七日
臺灣屏東地方法院民事第二庭~B審判長法官阮世賢~B法官胡晏彰~B法官王炳人右為正本係照原本作成。
如不服本判決應於收受送達後二十日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官黃秀梅中華民國九十一年十一月二十七日