臺灣高雄地方法院100年度訴字第1095號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院100年訴字第1095號民事判決

裁判日期：民國100年12月07日

裁判案由：履行買賣契約

臺灣高雄地方法院民事判決100年度訴字第1095號原告滿慶資產管理顧問有限公司法定代理人 郝麗娟 訴訟代理人 吳豐賓 律師被告 陳意青 上列當事人間請求履行買賣契約事件，經本院於民國100年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國99年10月12日委託 伊代 為銷售其所有坐落於高雄市○○區○○段6小段第345地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）暨其上門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○號房屋（建號169號，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），雙方約定委託銷售期間自99年10月12日起至100年10月12日止，委託銷售底價為新臺幣（下同）23,470,000元（下稱系爭契約）。 嗣經伊 於100年1月14日覓得買主即訴外人林 夫榮 願以23,470,000元購買系爭房地，並繳納定金3,000,000元，經伊以電話通知被告簽立正式契約並辦理過戶、收款、交屋等相關手續，被告卻以售價太低為由不願出售。而依系爭契約第8條第2項約定，系爭房地買賣契約於買方同意被告之銷售條件而給付定金時，即視為有效成立，如事後因可歸責於被告之事由，致無法完成系爭房地買賣，則依系爭契約第8條第4項約定，被告應加倍返還已支付之定金予原告，為此爰依系爭契約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告3,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造固曾簽立系爭契約，惟伊在原告尚未覓得買主前，已於100年1月13日通知原告欲調高委託銷售價，詎原告非但拒絕配合提高售價，反於100年1月14日違背伊之意思，以23,470,000元之低價出售系爭房地，其顯違受任人義務。又原告於收取買方定金前未曾徵得伊同意，更未將買方所支付定金或斡旋金3,000,000元轉交予伊，自與系爭契約第8條第2項約定之要件尚屬有間，是伊與 林夫榮 間並未成立系爭房地買賣契約。再者，林夫榮僅簽立買賣議價委託書，委託原告代為議價，然伊並未於前開議價委託書上簽名同意出售，是依系爭契約第8條第3項約定，伊與林夫榮間並未成立房地買賣契約，本件自無適用系爭契約第8條第4項約定之餘地，原告主張系爭房地買賣契約已有效成立云云，係屬無據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項㈠兩造就系爭房地之委託銷售定有系爭契約，於99年10月12日約定之銷售底價為23,470,000元。
㈡林夫榮於100年1月14日就系爭房地與原告簽訂買賣議價委託書。
㈢被告未於該買賣議價委託書上簽名同意出售。
㈣系爭契約第8條第2項規定被告同意原告代收定金時，若買
方同意被告之銷售條件而簽署「買賣定金收款憑證」，給付定金者，毋庸經被告簽收，買賣契約有效成立。
㈤被告未於系爭契約第3條第2項勾選同意授權原告代為收受買方支付之定金。
㈥原告備有「買賣定金收款憑證」之定型化契約例稿可供客戶及仲介業務員取用。
四、得心證之理由原告主張被告應給付其3,000,000元，無非係依系爭契約第
8條第4項認系爭房地買賣契約已有效成立，因可歸責於被告之事由，致無法完成買賣，故被告應加倍返還定金，是本件被告應否依前揭約定加倍返還定金，尚須以系爭房地買賣契約已然有效成立為前提，茲說明如下：
㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號著有判例可資參照。是以契約之文意有疑義，如辭句模糊，或模稜兩可時，固應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，如契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為解釋。查系爭契約第8條第2項乃定以委託人（被告）同意受託人（原告）代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署「買賣定金收款憑證」，給付定金者，毋庸經被告簽收，買賣契約已有效成立等語，是依該條之約定文義所示，其需委託人同意受託人代收定金時，始有後續收受定金使買賣契約有效成立之適用，且出賣人縱使同意受託人代收定金，尚須買受人同意銷售條件並簽署「買賣定金收款憑證」，系爭房地之買賣契約始為有效成立，而此既已為契約文字所明示而無疑義，此自無須再為解釋以探求。查本件買方林夫榮與原告簽署者僅係「買賣議價委託書」乙情，為兩造所不爭執，且有該買賣議價委託書附卷可參，堪信林夫榮所簽立者係買賣議價委託書，而買賣議價委託書與買賣定金收款憑證形式上為不同之契據，作用亦不相同，且林夫榮並未簽定買賣定金收款憑證等情，業據證人即負責簽定系爭契約之經紀營業員 蔡立聖 證稱：伊自98年11月進入原告公司任職迄今，伊曾受過職前訓練而素負經驗與能力，伊曾詳閱並瞭解系爭契約上之內容，系爭契約上所載之買賣議價委託書係供買方出價時作為差價的斡旋金使用，原告公司另備有買賣定金收款憑證的契據供客戶使用，買賣議價要轉為定金尚須簽定另一份轉定金合約，本件也沒有簽定任何轉定金合約，本件林夫榮之所以簽署買賣議價委託書而非買賣定金收款憑證，就是因中間尚有許多原因可能造成買賣契約無法簽定，所以讓雙方能保留議價的空間等語明確（見本院卷第70頁、第71頁），以其經本院告以偽證可能之處罰後，仍願具結以擔保其證言之可信性，且系爭契約第8條第2項、第
3項分別就買賣定金收款憑證與買賣議價委託書之使用時機定有明文，是證人陳稱買賣定金收款憑證與買賣議價委託書各有不同之作用，格式亦不相同，本件林夫榮所簽定者係買賣議價委託書之語，應與其處理之經過相符而得採信，是林夫榮並未簽定買賣定金收款憑證堪認屬實無訛。今依系爭契約第8條第2項之約定，出賣人縱使同意受託人代收定金，其亦必須經買受人同意銷售條件並簽署「買賣定金收款憑證」，系爭房地之買賣契約始為有效成立，然林夫榮僅簽定買賣議價委託書而未簽定買賣定金收款憑證，且該二契據之格式與作用均不相同已如前述，則依系爭契約之約定，林夫榮是否已與被告有效成立系爭房地買賣契約即非無疑。至原告雖辯稱：本件固未簽定買賣定金收款憑證，但該憑證僅係收受定金之證明，原告既已收受定金，則系爭房地買賣契約已有效成立云云，然觀諸該買賣議價委託書所載，林夫榮所支付者為委託原告代為議價之保證金，該委託書第4條第3項復約定，需議價成功時保證金始轉為定金之一部份，而被告始終否認曾與林夫榮就買賣之銷售條件達成合意，林夫榮所交付之保證金是否已因「議價成功」而可得轉為定金未見原告就此提出證據方法以實其說，則原告所受領之保證金是否為購屋之定金似非無虞。況本件買賣議價委託書所載之3,000,000元僅係供作斡旋金而非定金，若要轉作定金尚須簽定另一份轉定金合約，本件也沒有簽定任何轉定金合約等情已如前述，則原告所收受者應仍僅係斡旋金而非定金，是其此部分所辯亦不足採。
㈡次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例意旨可資參照。本件原告主張系爭房地買賣業因被告同意授權其代為收受買方支付之定金，且買方林夫榮已給付3,000,000元定金，系爭房地買賣契約已有效成立云云，然為被告所否認，揆諸前開說明，原告自應就其主張之事實，負舉證之責。經查簽定系爭契約當時，原告並未徵詢並取得被告授權其代收受定金乙節，業據證人即被告之配偶 蔡璟忠 證稱：原告和被告簽定系爭契約當時我有在現場，負責簽約的蔡立聖並沒有向被告徵詢是否願意授權原告代為收受買方支付定金等語明確（見本院卷第73頁），而證人蔡璟忠雖為被告之配偶，然其經本院明確告以得拒絕證言後，仍表明願具結以擔保其證言之可信性，且其證述之內容亦核與系爭契約第3條第2項所示未勾選授權原告代為收受定金等情相符，另觀諸系爭契約第3條第2項是否授權原告代為收受定金之條項隔行即緊接被告確認銷售條件無誤之簽名，若被告果真有意授權原告代為收受定金，被告理應如系爭契約第1條第1項（所有權人欄）主動勾選其認可之選項，豈會無視於該條項未勾選同意授權而仍予以簽名確認，證人之上開證述內容應與事實相符而可採憑，則被告於簽定系爭契約當日並未授權原告代其收受買方定金堪予認定。至原告固稱被告之前已以口頭授權原告代為收受定金云云，然訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立，民法第248條已定有明文，是定金之收受事關契約是否成立之情節重大，且系爭契約第8條第4項更增列違約者需加倍返還定金之約定，則被告縱使曾於先前口頭提及定金收受之事宜，然非不許其於簽定系爭契約當時權衡情事之變更（有無約定加倍返還定金之條款）而更為有利於現狀之選擇，則被告於簽約時既未勾選授權之條款，於此前縱有任何表意，亦應以其簽約時之真意為準，原告此部分所辯，自不足以證明被告於簽定系爭契約之時仍有意授權其代為收受定金；末原告另稱同意收受定金為地產經銷之慣例云云，然原告就地產經紀之慣例為何，於本院審理中均未曾舉證以實其說，則是否有此慣例即非無虞，況若同意收受定金為交易上之慣例，則系爭契約第3條第2項何需特別徵詢委託人是否同意代收定金之規定，是其此部分所稱亦不足以作為有利於己之認定。據上，被告於簽定系爭契約之時確實未曾授權原告代其收受買方支付之定金乙情既已如前述，則原告向買受人林夫榮收取定金之行為即純屬其個人之行為而與被告無涉，對之亦不發生契約該有之效力，原告於此依系爭契約第8條第2項之約定主張系爭房地買賣契約已有效成立云云亦無足憑。
㈢末按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟
對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，苟當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立，最高法院
40年台上字第1482號著有判例可資參照。被告主張其於獲悉林夫榮出價之前，已然向原告表示欲提高系爭房地買賣之價金乙節，業據證人即被告之配偶蔡璟忠到庭證述：伊與被告曾於100年1月13日在立道路11號的住處內與蔡立聖進行面談，被告並於當時明確表示要抬高底價，然蔡立聖卻係事後才跟被告說林夫榮有出價23,470,000元等語在卷（見本院卷第74頁），而證人蔡璟忠雖為被告之配偶，然其已具結以擔保其證言之可信性，且其為系爭委託之實際處理人，對所生事務爭執自甚清楚，而其所言經核之蔡立聖於100年1月20日晚間8時許前往被告住處與被告及證人蔡璟忠洽談之所言：「（蔡璟忠質問）蔡立聖，當天我媽有無說要抬高底價？（蔡立聖回答）那天一直強調要改一般約，是後來有講堅持要改一般約及抬高價格，我就說要回公司請示公司」（見本院卷第91頁、第92頁），此有原告不爭執形式上真實之錄音譯文在卷可憑，且證人蔡立聖亦到庭證稱：伊係於100年
1月13日中午或晚間曾告知被告林夫榮之出價已經接近打底，然在此之前伊也曾向被告提過林夫榮曾經出價但金額尚未達被告合意之價格，被告即表明要抬高價格且欲改為一般約，不讓我們專賣等語（見本院卷第71頁、第72頁）亦大致吻合，堪信證人蔡璟忠所述被告確實曾於獲悉林夫榮出價之前，預向原告表示其欲提高系爭房地買賣之價金應屬可採，是被告同意出售系爭房地之底價，應已非系爭契約所示之23,470,000元，原告於委託人已變更底價之表示後，縱未及修改契約，其亦應依此指示以處理委託事務，且除有民法第536條之急迫情事外，亦不得變更此之指示，否則即違善良管理人之注意義務甚明。又觀 諸林 夫榮與原告所簽定之買賣議價委託書第1條係約定：買方（林夫榮）購買總價額為新臺幣23,470,000元，此有該買賣議價委託書附卷可參（見本院卷第9頁），則依該買賣議價委託書所示，林夫榮應僅係於23,470,000元之範圍內，授權原告代其向被告進行系爭房地買賣之議價，逾此範圍，原告即無權代理其與被告簽定系爭房地之買賣契約，且原告所提出之證人蔡立聖亦證稱：林夫榮之所以簽署買賣議價委託書而非買賣定金收款憑證，就是因為擔心中間尚有許多原因可能造成買賣契約無法簽定，所以想讓雙方能保留議價的空間，買方出了價以後也會反悔，所以我們才讓他簽斡旋金等語明確（見本院卷第70頁），據此顯見林夫榮應仍憚於諸多可能影響契約成立之因素，而僅願在23,470,000元之範圍內，初步授權原告代其向被告斡旋議價亦堪認定，則倘其獲悉被告早抬升系爭房地之售價高於
23,470,000元後，其是否仍欲委請原告代其與被告成立買賣契約，即非無疑。今本件被告委託出售系爭房地所定之售價既已高於23,470,000元，原告自無可能於其由買方所受授權之23,470,000元範圍內與被告就買賣價金乙節達成合致，而原告亦未證明林夫榮曾授權其以更高之價格洽購系爭房地，且被告亦未授權原告可以原價與買方訂約，而系爭房地買賣契約本以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，則被告與林夫榮對系爭房地買賣之價金意思既未能一致，其契約即難謂已為成立，原告主張自為無據。
五、綜上所述，系爭房地買賣契約難認已為有效成立，原告自不得依系爭契約第8條第4項之規定向被告求償，從而原告依系爭契約向被告請求給付3,000,000元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年12月7日
民事第三庭審判長法官黃宏欽
法官黃宣撫法官謝宗翰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月7日
書記官王居玲