裁判字號：臺灣桃園地方法院107年訴字第454號民事判決
裁判日期：民國107年10月31日
裁判案由：減少買賣價金
臺灣桃園地方法院民事判決107年度訴字第454號原告 陳玉枝 訴訟代理人 趙興偉 律師被告 黃鼎安 訴訟代理人 孫志堅 律師複代理人 馮鈺書 律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國107年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國106年7月22日經由住商不動產楊梅埔心加盟店（下稱住商不動產）居間，以新臺幣（下同）560萬元向被告購買門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○巷○○弄○號房地（下稱系爭不動產），原告已付清買賣價金，被告亦已完成所有權移轉登記，而兩造簽訂系爭不動產買賣契約（下稱系爭契約）前，被告與住商不動產店長即訴外人 鄧秋雲 曾共同出具系爭不動產現況說明書，內載房屋現況為：1樓租金5,000元（已出租）、2樓前屋租金6,000元（未出租）、2樓後屋租金5,000元（已出租）、3樓前屋租金6,000元（已出租）、3樓後屋租金5,000元（未出租）、4樓租金7,000元（已出租），被告保證系爭不動產點交後，原告每月可收取租金2萬3,000元。詎料，交屋後發現系爭不動產僅4樓出租，且每月租金僅6,500元，非7,000元。原告購買系爭不動產係作投資用，併同預期收租利益加以衡量買賣價金是否合理，惟系爭不動產並無被告所承諾之價值，且被告未告知系爭不動產現況已有變動，爰依民法第354條第1項本文、第359條規定請求減少買賣價金
100萬元等語。並聲明：被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：系爭不動產之出租情況會依租客之意願而變動，被告未保證系爭不動產點交後，原告每月可收取租金2萬3,
000元，且現況說明書記載出租狀況之目的，僅係讓購屋者瞭解該屋有承租情形；又租賃債權是否存在，非買賣契約必要之點，亦非物之瑕疵擔保責任之範疇，兩造亦未約定原有房客仍有與原告續約及給付租金之義務；原告清楚瞭解系爭不動產之出租情況，於點交後自行決定如何處理租約，如3樓原房客本欲續租，因原告無意續租而解約，4樓原房客 張龍吉 ，原告則同意續以租金6,500元簽定租約；況系爭不動產之房間，原告均已出租，每月出租收益達3萬1,786元，系爭不動產已達可供出租、居住之效用，並無價值或效用減少之瑕疵，原告自不得請求減少價金等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告於106年7月22日以560萬元向被告購買系爭不動產，原告已付清全部價金，被告已將系爭不動產所有權移轉登記予原告指定之賴子君，兩造約定現況交屋，已於106年8月16日完成點交；又系爭不動產現況說明書記載：1樓租金5,000元（已租）、2樓前屋租金6,000元（未租）、
2樓後屋租金5,000元（已租）、3樓前屋租金6,000元（已租）、3樓後屋租金5,000元（未租）、4樓租金7,000元（已租）等情，為兩造所不爭執（見本院卷第96頁），且有系爭契約、系爭不動產現況說明書在卷可稽（見本院卷第
5至18頁），堪信為真。
四、原告主張被告於現況說明書上保證系爭不動產點交後，每月租金收入有2萬3,000元，然系爭不動產之出租情形與現況說明書不符，被告應負物之瑕疵擔保責任，減少買賣價金10
0萬元等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審酌者為：㈠被告有無保證系爭不動產點交後每月租金收入有2萬3,000元？㈡被告所出賣之系爭不動產有無物之瑕疵情事？原告請求減少買賣價金100萬元，有無理由？茲分述如下：
㈠、被告有無保證系爭不動產點交後，每月租金收入有2萬3,00
0元？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第
359條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。
2.原告主張其購買系爭不動產係為投資收取租金，被告於系爭不動產現況說明書上保證點交後，每月租金收入有2萬3,00
0元，然點交後發現僅4樓出租，且租金僅6,500元，系爭不動產不具備被告承諾之價值云云。惟查：
⑴證人即系爭不動產買賣仲介鄧秋雲於本院審理時證稱：原告
在106年7月22日來找我說要買可以投資用的房子，我介紹本件套房出租的房子，並帶看房屋，當天價錢有點落差，有談了一下，從早上十點看房，到晚上七八點聯絡好屋主就簽約；因為房屋當時沒有滿租，我沒有跟原告說房屋滿租的情況下，租金報酬率將高達7.28％之事；當天沒有打開全部房間讓原告查看，我跟原告說只有二樓前面房間鑰匙，其他房間沒有鑰匙，或是現在有租客，看不到，我有問原告這樣可以嗎，原告說可以；現況說明書手寫的出租狀況是106年7月22日簽約的時候我寫的，當天沒有看相關文件，被告跟我們說出租情況，我就寫在上面；買賣契約簽立當時，被告沒有保證買賣成立後，這些租客仍然會續約，當時是跟原告說交屋時，會協助房客跟新屋主換新約，且實際上交屋時，我也有協助換新約，當時有我、原告、被告、還有四樓房客張先生；交屋後的隔幾天，三樓的房客因為不能提供身分證，所以原告就不租給三樓的房客，要求他退租，其他房客都是屋主自行處理；原告看屋時，沒有要求看租約，簽買賣契約時，也沒有要求看租約，當下就直接簽了，簽約前或簽約時，被告都沒有保證原告每月可以收租多少錢等語（見本院卷第101至104頁），依證人鄧秋雲上開證述可證，系爭不動產現況說明書僅在說明簽約當時房屋有出租之情形，而被告於簽約前或簽約時，均未向原告保證房屋點交後，原告每月可收取之租金數額，且原告於106年7月22日早上看屋後，晚上即簽定系爭契約，看屋及簽約時均未曾要求查看租賃契約；又兩造於106年8月16日點交房屋時，被告及證人鄧秋雲均有協助原告與原承租4樓之房客張龍吉換新約，原告亦自承與張龍吉簽定之租約，租金數額仍為6,500元（見本院卷第96頁），尤有甚者，原告更於交屋後數日，要求3樓原房客退租，而房屋所有權人變更，亦有可能影響原有房客繼續承租之意願，是點交房屋後之承租情形，並非被告所得掌控，則被告不需就原告每月可收取之租金數額負擔保之責任至明。
⑵另觀諸系爭契約，亦未有條款約定被告保證原有房客需向原
告續租房屋，或向原告保證每月可收租之數額，反而係於系爭契約第7條第4點前段約定：「買賣標的如有出租、被第三人佔用或有屬於非約定之物品留置者，概由賣方負責於點交前排除之」（見本院卷第9頁），益徵被告並未向原告為收租數額之保證，原告復未提出其他事證證明被告保證系爭不動產點交後，每月可收租金2萬3,000元一事，原告以系爭不動產現況說明書上有關房屋出租情形之記載，逕謂被告曾保證系爭不動產每月可收租2萬3,000元云云，自無可採。
⑶再者，原告自承交屋後自106年8月16日起至107年3月20
日止，房租收入共22萬2,500元，且全部房間均已出租等語（見本院卷第61頁、第86頁），則原告每月房租收入已達3萬1,786元（計算式：22萬2,500元÷7=3萬1,786元，元以下四捨五入），難認系爭不動產有減少價值或契約預定效用之瑕疵，原告亦無租金收入減少之損失。至原告雖主張係其大肆裝修後，始有該租金收入云云，然兩造均不爭執係以現況點交系爭不動產（見本院卷第96頁），則原告於系爭不動產點交後，自行裝修內部及安裝設備俾利出租，自與被告無涉。
㈡、被告所出賣之系爭不動產有無物之瑕疵情事？原告請求減少買賣價金100萬元，有無理由？被告既未保證系爭不動產點交後，原告每月租金收入有2萬3,000元，且原告實際收租情形亦高於2萬3,000元，系爭不動產未有減少價值或契約預定效用之瑕疵，被告自不負物之瑕疵擔保責任。原告主張被告應負民法第354條第1項所定物之瑕疵擔保責任，請求減少價金100萬元，自無可採。
五、綜上所述，原告依民法第354條第1項、第359條規定請求被告給付100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國107年10月31日
民事第四庭法官蔣彥威正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年10月31日
書記官李佳芮