裁判字號：臺灣嘉義地方法院106年簡上字第53號民事判決
裁判日期：民國106年12月06日
裁判案由：確認本票債權不存在
臺灣嘉義地方法院民事判決106年度簡上字第53號上訴人即附 陳夙俐 帶被上訴人訴訟代理人 吳美瑤
陳啟文 被上訴人即 廖綉蓉 ○○○○○號訴訟代理人 傅作書 上列當事人間請求確認本票債權不存在事件，上訴人對於民國
106年3月28日本院嘉義簡易庭105年度嘉簡字第423號第一審判決提起上訴，本院於民國106年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於確認被上訴人所持有上訴人簽發如附表所示之本票，於超過新臺幣拾柒萬元及自民國一百零四年四月十九日起至清償日止按年息百分之六計算之利息部分對原告之本票債權不存在，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴及附帶上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之六十四，餘由被上訴人負擔；附帶上訴費用由附帶上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴。但經第三審法院發回或發交後，不得為之。附帶上訴，雖在被上訴人之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴後，亦得為之，民事訴訟法第460條第1項、第2項定有明文；前開規定依民事訴訟法第436條之1於簡易訴訟之第二審程序亦有準用。本件上訴人於原審請求確認被上訴人所持有上訴人所簽發之本票債權新臺幣（下同）47萬元不存在，經原審確認被上訴人於超過25萬元及自民國104年4月1日起至清償日止按年息百分之六計算之利息部分，對上訴人之本票債權不存在。被上訴人即附帶上訴人就其敗訴部分於言詞辯論終結前之
106年6月26日準備程序期日當庭具狀提起附帶上訴，請求原判決關於確認附帶上訴人在第一審本票債權22萬元及其法定利息不存在之裁判廢棄；上開廢棄部分附帶被上訴人之第一審之訴駁回。第一審及第二審訴訟費用均由附帶被上訴人負擔。揆諸上開規定，尚無不合，應予准許，先予敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人上訴主張略以：
（一）上訴人以因被詐欺而為意思表示為由撤銷與被上訴人間之不動產買賣契約，然原審卻認為上訴人不得依民法第92條第1項撤銷意思表示，其理由略謂：「內政部公告之不動產說明書應記載及不得記載事項，第1條應記載事項、第二項成屋部分、第四款其他重要事項，第1目規定…，所訂有關電力方面之嫌惡設，包含台電變電所用地、地面高壓電塔（線）兩項，並不包含大樓供電用之配電場所及變電箱」、「…惟該配電場所設施乃屬系爭房屋周遭環境狀況，並非房屋本身之使用狀態，對於個別買受人而言，該設施存在是否重要或是否會影響購買意願乃繫於個別買受人主觀之感受及認知，個別買受人既可經由現場查看得知，殊難苛責出賣人均應詳細說明系爭房屋周遭所有建物及設備之狀況…」。
（二）惟：
1.內政部所公告之「台電變電所用地、地面高壓電塔（線）」僅為列舉項目，其意旨就是凡屬該類變電設施，皆應由出賣人負告知責任，更何況系爭房屋所在之變電箱是供應整座大樓之電力用途，台電之外管線必經該8個變電箱後才分配至大樓各戶使用，故仍可認為該8個變電箱是屬台電之附加設施。且就此種易使人產生嫌惡感之設施，應採取較為寬鬆之解釋，而非限縮在「台電變電所用地、地面高壓電塔（線）」的窄小範圍，如依原審之主觀見解，則只有台電的「變電所」及「南壓電塔（線）」才叫嫌惡設施，那恐怕很難找到符合此二項要件的房子（因在此二項設施之周遭本就禁止建造房屋）。
2.又原審亦已認定「該設施存在是否重要或是否會影響購買意願乃繫於個別買受人主觀之感受及認知」，此即買屋者對於嫌惡設施之主觀感受，既是如此，被上訴人即有告知買方的義務，但原審卻又認為此需由買方自行查看周遭環境？試問：買方尚未與賣方訂定買賣契約前，如何能在社區大樓內自由走動？又如何能查看大樓何處有何種嫌惡設施？凡此種種如皆需對買方課予自行查證之義務時，則未免太過寬貸賣方了，內政部也不需公告應記載事項以約束賣方。是原審之自由心證，顯然已違背了經驗法則，實難令上訴人苟同。
（三）上訴人依民法第373條規定請求被上訴人擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵，卻遭原審駁回，其所持之理由為：「然查，該會並未就該變電箱之運作方式、體積及電磁波發散功率等影響重大之基礎事實進行調查，亦未就變電箱與系爭房屋間之距離，進行實際測量並以此作為評估房價減損之參考依據，本院認該函文尚不足作為本件裁判之依據」。惟上訴人所提出之函文，是「中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會」所發之函文，而該仲介公會全國聯合會所代表的是全國之仲介經紀業者，當然不會有「變電箱之運作方式、體積及電磁波發散功率」的專業能力，但其所代表的是一般購屋者在購屋時對欲購之房屋週遭環境如有本案所述之8個變電箱，購屋人大部分皆會有拒絕之心態，相對的就造成房屋之價值減損。此種一社會大眾皆會有的拒絕心態，無法作為原審之裁判依據，顯然再次證明原審之自由心證已逾越了社會一般通念，而有主觀認知太過強烈之疏失。更何況原判決二、得心證之理由（二）之3小點最後討論違約金問題時，原審都認定被上訴人「尚須承受將來系爭房地價值下滑之風險等客觀事實」，即表原審認為系爭房屋之價值將來會下滑，卻又認為系爭房屋不會因8個變電箱而有價值減損之情形，此不啻原審判決理由前後矛盾之處？
（四）再者，如認上訴人之解除契約無效時，則請求原審依民法第252條規定酌減違約金，然原審卻以「系爭買賣契約相關利益之衡平」為由將違約金核減為25萬元，卻未指出本件是屬何種性質之違約金，亦未說明被上訴人所受之損害額，即認上訴人應給付25萬違約金予被上訴人，顯欠思慮。系爭房屋之買賣總價款為283萬元，原審判決違約金25萬元，已近系爭房屋總價之百分之10，然揆諸系爭不動產買賣契約第八條第二項之規定「…除同意賣方得沒收已支付之全部價款做為違約金，並應負擔因此所產生之全部稅捐及相關費用…」所表現之字詞，此處之違約金應屬懲罰性違約金，而非預定損害賠償總額之違約金（因該條項另規定「並應負擔因此所產生之全部稅捐及相關費用」，此即損害賠償的部分），故此既是懲罰性違約金，就表示被上訴人於此事件中並無任何損害存在（系爭房地真如原審認定不會價值減損時，被上訴人尚且可因新竹縣市房價的抗跌性而在將來售得更好的價錢），實無由課予上訴人如此高額之違約金，故如 鈞院 亦認上訴人解除系爭買賣契約為無理由時，上訴人懇請鈞院再予酌減違約金至原本於新竹地方法院雙方原要和解的金額6至8萬元，始為合理。
（五）上訴人於簽立契約前曾向仲介 陳嘉諭 詢問房屋頂樓之狀況，經告知僅舖設有草皮，致上訴人陷於錯誤而簽立不動產買賣契約，陳嘉諭既為代被上訴人出售房屋之使用人，則被上訴人應負同一之責任，上訴人得撤銷向被上訴人買受房屋之意思表示：
1.原審判決略以：「配電場所設施存在是否重要或是否會影響購買意願乃繫於個別買受人主觀之感受及認知，個別買受人既可經由現場查看得知，殊難苛責出賣人均應詳細說明系爭房屋周遭所有建物及設備之狀況，再參諸內政部公告之不動產說明書應記載及不得記載事項亦未將此部分列為應記載之事項，實難認被告有告知原告系爭房屋上方有配電場所及變電箱存在之義務」云云。本件上訴人於104年3月28日與被上訴人就新竹市○○段○○○○號、1069建號之建物（建物門牌分別為明湖路751號地下一層及明湖路715號地下一層之46)(下稱系爭房屋）簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），並於系爭契約第3條2項約定第一期款為新台幣（下同）470,000元。惟契約成立後，上訴人始驚覺系爭房屋之正上方為配電場所並設置高達8個變電箱，上訴人曾於締約前詢問台灣房屋仲介陳嘉諭關於系爭房屋頂樓之狀況，卻經告知頂樓僅鋪設有草皮，足證 陳嘉論 非僅係未主動告知系爭房屋上方有配電場及變電箱之存在，而係於上訴人詢問系爭房屋頂樓狀況時，刻意隱瞞上開事實，此種積極欺罔行為已構成民法上之詐欺行為而得撤銷意思表示，又依被上訴人與台灣房屋仲介陳嘉諭簽立之帶看銷售同意書，陳嘉諭為受被上訴人委託代為出售系爭房屋之人，自係被上訴人之使用人，被上訴人需就陳嘉諭之行為負同一責任，上訴人自得依民法第92條1項之規定撤銷其向被上訴人買受系爭房屋之意思表示。
（六）上訴人因系爭房屋上方設有配電箱及變電箱致價值減損，構成物之瑕疵而解約，依兩造買賣契約違約金之約定，上訴人於本件僅需支付1,880元違約金：
1.原審判決略以：該會並未就該變電箱之運作方式、體積及電磁波發散功率等影響重大之基礎事實進行調查，亦未就變電箱與系爭房屋間之距離，進行實際測量並以此作為評估房價減損之參考依據，本院認該函文尚不足作為本件裁判之依據云云。
2.按「買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，買方應按該期價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期之次日起至完成給付日止）。經賣方定七日期限催告逾期仍不履行者，賣方得解除契約。如因買方擅自解約、不為給付，給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款做為違約金，並應負檐因此所衍生之全部稅捐及相關費用。」兩造之不動產買賣契約書第8條2項有約定。本件原審曾函詢中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會（下稱不動產仲介公會），並得到「基於一般人對於變電箱有電磁波之負面印象及在心理上通常會產生不良感受下，依實務經驗上應會影響交易價格。」之函覆，足證系爭房屋上方設有配電場所及變電箱乙事，確實已減損系爭房屋之價值，構成物之瑕疵；然原審以不動產仲介公會未全盤考量配電箱運作方式、體積、設置場所及電磁波發散功率等影響重大之基礎事實進行調查，認定該函文不足作為裁判之依據，是懇請鈞院檢附原審所述不動產仲介公會未予考量之資料再度函詢不動產仲介公會。
3.承前，上訴人既係因系爭房屋存有瑕疵而解約，則非屬契約約定「買方擅自解約、不為給付，給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除」之情形，是被上訴人不得沒收上訴人之第一期款作為違約金，而僅得視違約日數依該期價款萬分之二計算違約金，原審認定系爭契約於104年4月17日已經解除，則系爭契約自同年3月28日簽立之翌日起算至解除契約日僅經過20日，上訴人應負擔之違約金數額僅1,880元（計算式：470,000元X2/10,000x20日=1,880元）。
（七）原審考量被上訴人須承受將來系爭房屋價值下滑之風險、酌定違約金25萬元，惟依實價登錄查詢結果，與系爭房屋同一地址之其他物件，現今之交易行情與上訴人當初購入之價額幾無二致，原審酌定違約金所參酌之點與客觀事實有出入，原審酌定25萬元違約金顯屬過高：
原審判決略以：「本院審酌本件因原告未履約，業經被告解除系爭買賣契約，被告因締結契約所花費之勞力、時間、精神及相關費用化為烏有，並喪失取得其餘買賣價金之利益，且尚須承受將來系爭房地價值下滑之風險等客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情狀，…基於兩造於系爭買賣契約相關利益之衡平，認前揭違約金應核減為25萬元始為適當」云云。縱認系爭契約之解除可歸責於上訴人，惟以「新竹市○○路○○○號」為查詢條件，依591房屋交易實價登錄查詢之結果，自105年4月起至106年
3月止，該地址之物件成交價格約為每坪11至14萬元，上訴人於104年3月28日以283萬元向被上訴人購買23.53坪之系爭房屋，換算下來每坪約12.02萬元（計算式：
283÷23.53=12.02)，足證系爭房屋現今之交易行情與上訴人購入系爭房屋時之價額並無太大差異，原審將被上訴人須承受將來系爭房屋價值下滑之風險、作為酌定本件違約金之依據，與客觀事實有出入，原審酌定25萬元違約金顯屬過高。
（八）據上所陳，系爭房屋周遭設有8個變電箱，縱其實測結果皆認對人類身體無害，但因屬個人主觀認知及社會大眾之共同認知，皆對該8個變電箱存有恐懼及疑慮（就如同政府一再宣導電信基地台不會對人體產生影響，但一般人仍無法接受的道理一樣），而被上訴人於簽訂系爭買賣契約時未盡其告知義務，萬難認被上訴人無過失存在。並聲明：1.原判決不利上訴人的部分廢棄。2.前開廢棄部分，更判決確認被上訴人所持有上訴人於民國104年3月28日簽發之本票（票面金額：新台幣47萬元，到期日：民國104年3月31日，票據號碼：CH293347)其餘新台幣25萬元部分債權不存在。3.第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人除援引原審答辯外，並補稱：
（一）被上訴人並無告知變電箱存在之義務：
1.上訴人主張內政部所公告之「台電變電所用地、地面高壓電塔（線）」（下稱系爭規定）僅為列舉項目，其意旨就是凡屬該類變電設施皆應由出賣人負告知責任云云。惟系爭規定既係為規範不動產說明書應記載及不得記載事項，自須為詳細之規範，將各種情形臚列，亦或係於例示項目後，另設概括規定規範，惟觀系爭條文，並未有如此之情形，顯係有意將「配電場所」及「變電箱」排除於此規定適用範圍之外，上訴人主張應無理由。
2.且上訴人既已稱該規定係「列舉事項」，即代表除系爭條文所列項目，其餘未列舉者不受系爭條文規範，上訴人前稱卻又為與此相互矛盾之陳述，實令被上訴人費解。
3.又上訴人主張：「買屋者對於嫌惡設施之主觀感受，…，被上訴人即有告知買方的義務…，凡此種種如皆須對買方課予自行查證之義務時，則未免太過寬貸賣方了，內政部也不需要公告應記載事項已約束賣方。」惟買方個人對嫌惡設施之主觀感受倘若未明示於外，賣方豈能知悉，賣方倘若無從知悉買方對嫌惡設施之主觀感受，又如何能課予其告知義務？且內政部之系爭規定，既未將「配電場所」及「變電箱」納入規範，此部分即係交由契約當事人自行磋商協議，倘買方未曾提出或告知賣方此要求，賣方自無告知義務可言，故上訴人主張實無理由。
4.況上訴人於簽訂系爭房屋之買賣契約書前，即已居住在同棟大樓內3年，上訴人自應對附近環境知之甚詳，非如上訴人所稱無法知悉「配電場所」及「變電箱」之存在。
（二）再上訴人主張：「…該仲介公會全國聯合會所代表的是全國之仲介經紀業者，當然不會有變電箱之運作方式、體積及電磁波發散功率的專業能力…」，惟既然中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會不具調查變電箱之運作方式、體積及電磁波發散功率等影響重大之專業能力，其所出具函文自難以作為房屋減損之參考依據，且該函文僅稱「會影響交易價格」，並未說明變電箱是否有造成房屋本身有何減損或有何瑕疵，上訴人顯係將「房屋交易價格」與「房屋瑕疵」混為一談，容有誤會。
（三）上訴人復稱：「原審都認定被上訴人尚須承受將來系爭房地價值下滑之風險等客觀事實，即表原審認為系爭房屋之價值將來會下滑，卻又認為系爭房屋不會因8個變電箱而有價值減損之情形，此不啻原審判決理由前後矛盾之處？」云云。惟房屋價值本非一成不變，而係會隨所處地理位置、附近設施、經濟狀況等諸多因素產生波動，上訴人顯係將「系爭房屋是否會因8個變電箱而有價值減損之情形」與「房價將來是否會下跌」混為一談，原審判決實無矛盾之處。
（四）上訴人主張應再行酌減違約金，實無理由：上訴人主張：「…實無由課予上訴人如此高額之違約金，…懇請鈞院再予酌減違約金至原本於新竹地方法院雙方原要和解的金額6至8萬元」云云。惟觀之上訴人所提附件
1之調解筆錄，未提及「和解金額6至8萬元」等隻字片語，且系爭違約金之約定，係上訴人及被上訴人本於自由意志下所為之合意，且上訴人係基於其自身之好惡拒絕履行契約，而致解除契約，致使被上訴人為締結契約所耗費時間、勞力、精神等成本付諸流水，並喪失取其於買賣價金之利益，將來更需耗費其他時間及勞力出售房屋，被上訴人所受之損害不可謂不大，上訴人主張酌減違約金實無理由。
（五）上訴人簽訂不動產買賣契約書前，已居住明湖路751號B4之49同棟大樓內三年，跟被上訴人為樓上樓下住戶，上訴人自應對附近環境知之甚詳，非如上訴人所稱無法知悉「配電場所」及「變電箱」之存在。又內政部101年9月11日公告之不動產說明書應記載及不得記載事項，其中成屋之應記載事項包括：建築改良物標示、權力範圍及用途、權力種類、所有權人及其住址、目前管理與使用情況、建築改良物權利登記狀態、建築改良物瑕疵情形、重要交易條件、停車位記載情形等部分。而所謂建築改良物瑕疵情形、係包含有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋、是否有滲漏水情形及其位置、是否有損鄰狀況、有無違建或禁建情事、是否曾經發生火災及其他天然災害造成建築物損害及其修繕情形、是否被建管單位列為危險建築等，至重要交易條件則是指交易種類、交易價金、付款方式、應納稅額、規費項目及負擔方式、賣方是否有附贈買方之設備及他項權利及限制登記之處理放式等，對於有關電力方面之嫌惡設施之定義或範圍，並無規定。內政部於104年4月13日、104年11月25日公告之不動產說明書應記載及不得記載事項，第1條應記載事項、第二項成屋部分、第四款其他重要事項，第1目規定：「有關建築周邊300公尺範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化廠）、顯見之私人墳墓、加（氣）油站、瓦斯行（場）、葬儀社）」，所訂有關電力方面之嫌惡設施，包含「台電變電所用地、地面高壓電塔（線）」兩項，並不包含大樓供電用之配電場所及變電箱。上訴人主張被上訴人故意隱匿系爭房屋隔壁上方為配電所並設置8個變電箱之事實，而有詐欺之情事云云為該配電場所設施乃屬系爭房屋周遭環境狀況，並非房屋本身之使用狀態。參諸前述內政部公告之不動產說明書應記載及不得記載事項亦未將此部分列為應記載之事項，實難認被上訴人有告知上訴人系爭房屋隔壁上方有配電場所及變電箱存在之義務。上訴人主張依據民法第92條第1項撤銷其意思表示，上無可採。而不動產買賣契約簽於104年3月28日，屬於舊法，內政部地政司曾告知「不溯及既往」。而中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會，該會並未就變電箱與系爭房屋之距離進行實際測量及鑑定。另不動產仲介公會是私人民間機構不具公信力，可信度及專業度。
（六）並聲明：1.上訴駁回。2.第一審及第二審訴訟費用均由上訴人負擔。
（七）附帶上訴部分：
1.原審認定本件違約金應核減為25萬元始為適當，因而判決確認附帶上訴人所持有附帶被上訴人簽發如附表所示之本票，於超過新台幣25萬元及自104年4月1日起至清償日止按年息百分之6計算之利息部分，對附帶被上訴人之本票債權不存在。
2.惟系爭違約金約定，係附帶上訴人及附帶被上訴人本於自由意志下所為之合意，且附帶被上訴人係基於其自身之好惡拒絕履行契約，而致解除契約，致使附帶上訴人為締結契約所耗費時間、勞力、精神等成本付諸流水，並喪失取得其餘買賣價金之利益，將來更需耗費其他時間及勞力出售房屋，附帶上訴人所受之損害不可謂不大。
3.復參酌內政部所頒佈成屋買賣契約書範本第11條第三項：「…惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之15為限…」，本件附帶上訴人所沒收票面金額47萬元之本票僅占房屋總價約百分之15，參酌前開內政部所頒布之買賣契約書範本，本件附帶上訴人所沒收之違約金金額實屬合理，並無過高之情事。綜上所述，附帶上訴人沒收系爭票面金額47萬元之本票作為違約金，實屬合理。
4.並附帶上訴聲明：⑴原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。
⑵前開廢棄部分，附帶被上訴人之第一審之訴駁回。
⑶第一審及第二審訴訟費用均由附帶被上訴人負擔。
三、本件兩造爭執之點為：
（一）兩造簽約時（104年3月28日）變電箱是否為嫌惡設施，被上訴人是否有告知之義務？上訴人之解除契約是否有理由？
（二）違約金是否過高？應如何酌減？
四、本院之判斷：
（一）查兩造前經台灣房屋仲介股份有限公司建中分公司居間仲介，於104年3月28日就被上訴人所有新竹市○區○○路○○○○○○○號兩筆房地簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價283萬元，約明第一期簽約款47萬元，上訴人同時簽發系爭本票作為擔保，上訴人嗣後並未依約將47萬元匯入履約保證專戶內，並於104年4月1日以存證信函主張被上訴人故意隱瞞系爭房屋上方為配電場所並設置8個變電箱之事實，認其被詐欺而為購買之意思表示，主張撤銷上開意思表示及解除系爭買賣契約；被上訴人則於104年4月7日以存證信函催告上訴人於7日內給付第一期簽約款47萬元，上訴人未依被上訴人催告給付47萬元，被上訴人乃於104年4月17日再以存證信函通知解除系爭買賣契約，嗣並持系爭本票向本院聲請本票裁定，經本院以105年度司票字第395號裁定准予強制執行在案等情，有系爭買賣契約書、存證信函（見原審卷第51至71頁、第129至139頁、第218至230頁、第244至248頁）、本院105年度司票字第395號案卷等件可佐，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。
（二）上訴人固主張被上訴人故意隱匿系爭房屋上方為配電場所並設置8個變電箱之事實，而有詐欺之情事云云。惟查，系爭配電場所及變電箱坐落之位置，係毗鄰系爭房屋上方，此有現場照片在卷可證（原審卷第125至127頁），並有臺灣新竹地方法院104年度竹簡字第386號104年11月
5日勘驗筆錄、新竹市地政事務所之複丈成果圖可佐（見原審卷第250至258頁）；又系爭8個變電箱所在之配電場所，係春福建設股份有限公司於93年因用電需要依建築技術規則及台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）營業規則規定提供台電公司設置供電設備，此有台電公司新竹區營業處106年2月6日新竹字第1061140225號函及所附平面圖、設置承諾書在卷可稽（原審卷第162至168頁），是系爭配電場所及變電箱應屬系爭房屋所在大樓社區不可或缺之設備；而系爭變電箱之電磁波強度，經台電公司於104年4月1日派員測量，於系爭房屋內量測值皆小於
1毫高斯，符合行政院環保署所規定之833毫高斯，此亦有台電公司新竹區營業處104年5月8日新竹字第1041140974號函在卷可稽（原審卷第73至81頁），足見系爭變電箱之電磁波，不致對生命、健康、財產安全形成威脅之虞。
（三）復參以內政部101年9月11日公告之不動產說明書應記載及不得記載事項，其中成屋之應記載事項包括：建築改良物標示、權利範圍及用途、權利種類、所有權人及其住址、目前管理與使用情況、建築改良物權利登記狀態、建築改良物瑕疵情形、重要交易條件、停車位記載情形、標的資訊等部分。而所謂建築改良物瑕疵情形，係包含有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋、是否有滲漏水情形及其位置、是否有損鄰狀況、有無違建或禁建情事、是否曾經發生火災及其他天然災害，造成建築物損害及其修繕情形、是否被建管單位列為危險建築等，至重要交易條件則是指交易種類、交易價金、付款方式、應納稅額、規費項目及負擔方式、賣方是否有附贈買方之設備及他項權利及限制登記之處理方式等，對於有關電力方面之嫌惡設施之定義或範圍，並無規定。又據內政部於104年4月13日、104年11月25日公告之不動產說明書應記載及不得記載事項，第1條應記載事項、第二項成屋部分、第四款其他重要事項，第1目規定：「有關建物周邊300公尺範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加（氣）油站、瓦斯行（場）、葬儀社）」，所訂有關電力方面之嫌惡設施，包含「台電變電所用地、地面高壓電塔（線）」兩項，並不包含大樓供電用之配電場所及變電箱。依上開不動產說明書應記載及不得記載事項，堪認系爭配電場所及變電箱於兩造簽訂買賣契約時尚非屬於公認之嫌惡設施，且位在頂樓平台，在視覺上不若置在戶外變電箱所可造成之心理壓力所可比擬，亦不致對居家生活造成干擾，是被上訴人於斯時並無告知之義務，應可認定。
（四）又上訴人雖以中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會106年2月7日房仲全聯雄字第106017號函為據，主張系爭房屋因系爭配電場所及變電箱之設置致價值減損，構成物之瑕疵云云，然觀之該函文略以：「有關不動產標的物為頂樓，其上置有8個變電箱是否會影響出售價格乙節，本會函覆如下：基於一般人對於變電箱有電磁波之負面印象及在心理上通常會產生不良感受下，依實務經驗上應會影響交易價格」等語。本院審酌該不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會並未就該變電箱之運作方式、體積及電磁波發散功率等影響重大之基礎事實進行調查，亦未就變電箱與系爭房屋間之距離，進行實際測量並以此作為評估房價減損之參考依據，本院認該函文尚不足作為本件認定系爭配電場所及變電箱之依據，自難認其屬物之瑕疵。
（五）綜上，兩造於104年3月28日就被上訴人所有房地簽立買系爭買賣契約時，因系爭配電場所及變電箱尚非屬於公認之嫌惡設施，被上訴人縱於兩造簽訂系爭買賣契約時未主動告知系爭房屋上方有配電場所及變電箱之存在，尚難認有何違反法律上或交易習慣上應告知之義務之情事。是上訴人依據民法第92條第1項主張撤銷其意思表示，或依第
359條物之瑕疵擔保規定已解除系爭買賣契約，應無理由。從而，本件上訴人撤銷意思表示或解除契約均不生撤銷或解除之效力，則依約其自應給付第一期簽約款47萬元，然上訴人拒不履行，經被上訴人先後以存證信函定期催告及解除契約等情，業如前述。依兩造系爭買賣契約第8條第2項規定：「買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，買方應按該期價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期之次日起至完成給付日止）。經賣方定七日期限催告逾期仍不履行者，賣方得解除契約。如因買方擅自解約、不為給付，給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。惟已移轉於買方或其指定登記之名義人之產權，買方應於解除本契約後請求登記名義人立即無條件歸還賣方。」，是被上訴人依上開約定，解除契約並沒收上訴人已交付之全部款項即系爭本票，即非無據。
（六）按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。又此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅。惟依民法第260條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列。原審依民法第252條規定，核減兩造約定之違約金額，竟依被上訴人提出之計算表所列，將轉售可能跌價損失，重行出售之佣金、增值稅、代書費等未來可能遭受之損失。作為被上訴人之損失依據。而非就債務不履行所生損害而為衡量，自屬可議（最高法院86年度台上字第1084號民事判決參照）。
1.被上訴人因上訴人未履約，而於104年4月17日以存證信函解除系爭買賣契約，有該存證信函在卷可稽（原審卷第
244至248頁），而該函於104年4月18日到達上訴人，由其收受等情，業經本院於106年11月22日言詞辯論時，向上訴人確認收受日期無訛（見本院卷第193頁言詞辯論筆錄）。是以被上訴人解除系爭買賣契約之時間為104年
4月18日，違約金之計算應自存證信函送達上訴人之次日起算，是以原審認上訴人應自104年4月1日起至清償日止，按年息6%計算之利息，容有未洽。
2.又本件被上訴人依系爭買賣契約第8條第2項規定，沒收上訴人簽發之47萬元之本票，應屬懲罰性違約金之性質，業經原審認定在案。而上訴人主張縱其違約，亦有違約金過高之情，本院審酌被上訴人因締結系爭買賣契約所花費之勞力、時間、精神及相關費用，並因此喪失取得其餘買賣價金之利益等情及上訴人於104年3月28日簽立系爭買賣契約後，至104年4月17日被上訴人解除契約止，其期間尚未屆滿1個月。且違約金之審酌事項，依上開說明，並不以被上訴人因系爭房地價值下滑之風險致未來可能遭受之損失，作為酌定之標準。是基於兩造於系爭買賣契約相關利益之衡平，認前揭違約金應核減為17萬元始為適當，從而上訴人應給付系爭本票票款17萬元及自104年4月19日起至清償日止，按年息6%計算之利息。
（七）附帶上訴部分：
1.附帶上訴人固主張系爭違約金約定，係附帶上訴人及附帶被上訴人本於自由意志下所為之合意，且附帶被上訴人係基於其自身之好惡拒絕履行契約，而致解除契約。復參酌內政部所頒佈成屋買賣契約書範本第11條第三項：「…惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之15為限…」，本件附帶上訴人所沒收票面金額47萬元之本票僅占房屋總價約百分之15，並無過高之情事云云，並提出內政部所頒佈成屋買賣契約書範本為據。
2.按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年度台上字第1915號判決參照）。是以違約金是否過高，為法院得依職權酌減事項，且違約金是否相當尚須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形為斷，並非僅以房地總價款百分之15作為本院斟酌之唯一標準，本件違約金之酌減，業如前述。則被上訴人以房地總價款百分之15認得沒收上訴人47萬元本票，並無理由。
五、因本案事證已臻明確，審酌兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與前開論斷結果無涉，爰不一一另行論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由。附帶上訴人之附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之
1第3項、第449條第1項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國106年12月6日
民事第二庭審判長法官李文輝
法官柯月美法官陳婉玉以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國106年12月6日
書記官高文靜附表：
┌────┬──────┬─────┬──────┬───────┬─────┬────────┐│發票人│發票日│票面金額│到期日│利息起算日│票據號碼│備註││││（新臺幣）│││││├────┼──────┼─────┼──────┼───────┼─────┼────────┤│陳夙俐│104年3月28日│47萬元│104年3月31日│104年4月19日│CH293347│即本院105年度司││││││││票字第398號本票││││││││裁定之本票│└────┴──────┴─────┴──────┴───────┴─────┴────────┘