裁判字號：臺灣新北地方法院97年訴字第84號民事判決
裁判日期：民國97年05月16日
裁判案由：減少價金
臺灣板橋地方法院民事判決97年度訴字第84號原告甲○○訴訟代理人丙○○被告乙○○上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國97年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告起訴主張：
（一）緣原告於民國95年9月6日向被告購買門牌號碼臺北縣新莊市○○街○○○○○號房屋（以下簡稱：系爭房屋），原告於同年10月17日交屋後隨即發現房間漏水，然被告遲至96年2月底方由原告找師傅修繕，被告僅負擔部份修繕費用。而原告於交屋時，因其他房間有承租人承租，致使無法即時查覺屋況，嗣經承租人反應或陸續退租後，始於96年
4月發現房間5A、5B漏水，同年6月發現水管漏水至樓下，同年7月發現房間5B、5C漏水，同年8月發現房間5D漏水，同年10月颱風來襲更發現5B、5C、5D、5E及走道皆在漏水。又系爭房屋漏水事件層出不窮，非但損害屋內裝潢及傢俱，每每告知被告後，被告均未能積極處理，造成原告財產上損害和精神上困擾。
（二）查原告於前承租人及鄰居口中得知，其等早已告知被告系爭房屋漏水狀況，被告卻隱瞞未告知原告。而被告於買賣時並未出示不動產說明書，經原告向臺北縣政府申訴後，臺北縣政府地政局於96年12月14日實地檢查後，發現被告所提供之不動產說明書內物件現況調查篇第2項「有無滲漏水情形，標示為無」，足證被告故意不告知瑕疵，且該瑕疵已嚴重造成原告房屋價值之減少。又被告兼具房屋仲介身份，卻未誠實製作及出示不動產現況說明書，依不動產經紀業管理條例第23條、第24條之規定，被告應交付不動產說明書予原告，並視不動產說明書為買賣契約之一部份，被告既於不動產說明書標示無漏水情形，則其自須為漏水情形負瑕疵擔保責任。是原告爰依民法第359條之規定，請求被告減少買賣價金並返還仲介費用。
（三）對被告抗辯之陳述：末查，被告所附委託議價書確實曾有其事，然其並不具任何效力。而上開議價書之議價金額為新臺幣（下同）400萬元，議價期間至95年8月20日止，原告確曾備註條件，然此委託議價書並未成交。嗣住商不動產副店長 陳志展 於95年9月原告詢問是否願以405萬元再度議價，原告口頭答應，待陳志展至原告處收取訂金時，原告再次將備註條件交予陳志展，並告知簽約時要附帶約定條件，然陳志展於簽約當天宣稱找不到備註，被告亦宣稱已告知所有承租方業將房屋出賣予原告，遂表示租約不要換約，並由被告代收租金再交予原告，則被告所宣稱之備註事項，並未明定於買賣契約書，亦未予以執行。又原告於簽訂買賣契約時，曾要求簽訂漏水保固，惟被告表示無制式格式，且保證若有問題一定修繕到底，最終未於買賣契約書上言明。
（四）聲明：1.被告應給付原告98萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，惟據其所提出答辯狀略稱：
（一）緣兩造確於95年9月6日簽訂不動產買賣契約，原告於交屋前及交屋當日均至現場確認房屋現況無誤，始於同年10月17日完成交屋，嗣被告接獲原告告知系爭房屋漏水，被告亦主動負擔3萬元修繕費用。而被告所提不動產說明書製作當時系爭房屋漏水現況表示為無，被告並未製作虛偽不實之說明書，且於簽約當日委由專業代書向原告解釋無誤。
（二）查原告委託議價曾在議價書上備註需確認每個房間無誤，買賣合約始可生效，若未達備註條件買賣合約解除、價金全數返還。而原告支付訂金時，亦備註簽約完成經產權移轉至交屋，自無原告所稱因承租人承租無法即時察覺屋況，導致被告有故意欺騙之嫌等情。又系爭房屋係屬頂樓加蓋公寓建築，其加蓋部分係屬違建，自不生任何保固問題，且原告對於天災所生損害，竟要求被告負賠償責任，顯無理由等語，資為抗辯。
（三）聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。
四、原告起訴主張其於95年9月6日向被告購買系爭房屋，其於同年10月17日交屋後隨即發現房間漏水，然被告遲至96年2月底方由原告找師傅修繕，被告僅負擔部份修繕費用，而原告於交屋時，因其他房間有承租人承租，致使無法即時查覺屋況，嗣經承租人反應或陸續退租後，始於96年4月發現房間5A、5B漏水，同年6月發現水管漏水至樓下，同年7月發現房間5B、5C漏水，同年8月發現房間5D漏水，同年10月颱風來襲更發現5B、5C、5D、5E及走道皆在漏水，被告於買賣時並未出示不動產說明書，經原告向臺北縣政府申訴後，臺北縣政府地政局於96年12月14日實地檢查後，發現被告所提供之不動產說明書內物件現況調查篇第2項「有無滲漏水情形，標示為無」，足證被告故意不告知瑕疵，且該瑕疵已嚴重造成原告房屋價值之減少，被告既於不動產說明書標示無漏水情形，則其自須為漏水情形負瑕疵擔保責任，是原告爰依民法第359條之規定，請求被告減少買賣價金並返還仲介費用等語，被告則以前開情詞資為抗辯，是本件所應審究者，為本件原告請求因漏水而減少買賣價金並返還仲介費用有無理由之問題，茲敘述如下。
五、按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第373條、第354條、第355條、第356條分別定有明文。而買受人如主張物之出賣人交付之物有瑕疵，依民法第35
9條之規定主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任，欲主張減少價金者，自應就物之出賣人交付之物有瑕疵之有利於己之事實負舉證責任。
（一）查原告係於95年9月6日向被告購買系爭房屋，嗣於同年10月17日交屋乙節，為兩造所不爭執，而被告既主張物之瑕疵請求減少價金，則其就此一有利於己之事實，自應負舉證責任，惟觀諸原告所提之漏水照片，其拍攝日期為96年4月5日，距上開交屋之日期已近半年，是縱系爭房屋確有漏水之情形，然是否為交屋前即已存在，已非無疑，況本件系爭房屋其漏水原因為何，亦未見原告說明，尚難認漏水之責任歸屬於被告，原告就被告應負責一節復無法舉證證明，依前開說明，其主張被告應為漏水情形負瑕疵擔保責任等語，即屬無據。
（二）再按買受人因物有瑕疵，而得請求減少價金者，其請求權於物之交付後六個月間，不行使而消滅；前項規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第356條亦有明文。所謂出賣人故意不告知瑕疵，係指物交付時，買受人不知瑕疵，出賣人明知瑕疵仍不為告知，此乃因出賣人故意背於交易之誠實及信用，而不告知物之瑕疵時，買受人應受保護，其價金減少請求權始不受關於通知後六個月期間之限制。查原告主張於95年10月17日交屋後隨即發現房間漏水，並已通知被告，被告並未修繕完成，然原告並未舉證證明被告有何故意不告知瑕疵之情，是仍應受上揭法律規定之六個月除斥期間限制，即迄於起訴時之97年1月11，顯已逾六個月之除斥期間，是原告之請求，亦難認有理由。
六、綜上所述，本件因原告之舉證，尚有未足，其主張即難憑採，是其請求被告應給付98萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回，而其假執行之聲請，因訴之駁回而失附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊、防禦方法，於判決結果不生影響，爰不逐一審究。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國97年5月16日
民事第三庭法官邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年5月16日
書記官白俊傑