臺灣臺中地方法院103年度重訴字第480號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院103年重訴字第480號民事判決

裁判日期：民國103年12月24日

裁判案由：給付租金

臺灣臺中地方法院民事判決103年度重訴字第480號原告臺中市政府法定代理人 胡志強 訴訟代理人 李易璋
廖志祥 律師上一人複代理人 藍明浩 律師被告永中有限公司法定代理人 江忠 原被告 江武德
宏益文具印刷有限公司上一人法定代理人 陳治 被告 孟村 股份有限公司法定代理人 林三傑 被告 林正義
金原股份有限公司上一人法定代理人 江忠融
江忠原 江例玲 被告 翁慈繁
雲上昇鼎贊食品企業有限公司上一人法定代理人 林金翰 被告 賴林鈴珠
鎖琳琅 鎖穎君 蘇桂梅 上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國103年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文附表一之被告各應給付原告如附表一「租金金額」所示之金額，及均自如附表一之「利息起算日」所示之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由各被告按附表一「應負擔之訴訟費用」所示之金額負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第24條、第25條定有明文。次按公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者，準用前三條之規定，同法第26-1條亦有明文。又按有限公司之清算，以全體股東為清算人。但本法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限，此觀之同法第79條、第113條規定自明。另股份有限公司公司之清算，以董事為清算人。但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限，同法第322條第1項定有明文。再按清算人有數人時，得推定一人或數人代表公司，如未推定時，各有對於第三人代表公司之權，推定代表公司之清算人，應準用第83條第1項之規定向法院聲報，同法第334條準用第85條定有明文。另公司之清算人，在執行職務範圍內，亦為公司負責人，同法第8條第2項亦有明文。
二、查被告永中有限公司（下稱永中公司）業於民國88年1月14日申請解散，經主管機關臺灣省政府准予解散登記在案，該公司股東並已決議選任江忠原為清算人，此有原告提出之公司變更登記事項卡附卷可稽（見本院卷一第51頁），並經本院調閱公司登記案卷查明屬實（見本院卷二第90-97頁），則被告永中公司應進入清算程序，並以江忠原為清算人，且於公司執行清算事務範圍內，亦為公司負責人。又被告永中公司迄未向本院聲報清算人就任或清算完結等清算事宜，亦有本院民事科查詢簡答表附卷足憑（見本院卷七第49-50頁）。揆諸上開規定，被告永中公司應仍為清算中公司，於清算範圍內，該公司之法人格仍視為繼續存在，並應以江忠原為其法定代理人。
三、次查被告金原股份有限公司（下稱金原公司）之董事原為江忠融、江忠原、江例玲，業經於83年11月3日經臺灣省政府撤銷登記，此有原告提出之股份有限公司變更登記事項卡附卷可憑（見本院卷一第67頁），並經本院調閱公司登記卷宗查明屬實（見本院卷二第98-104頁）。被告公司既係經撤銷登記，則應進行清算，而被告金原公司並未依公司章程規定或股東會選任清算人，且迄未向本院聲報清算人或清算完結一節，有本院民事科查詢簡答表附卷足憑（見本院卷七第49、51頁）。揆諸上開規定，被告金原公司應為清算中公司，於清算範圍，其法人格仍存在，又其全體董事均為清算人，並各有代表該公司之權利。是應以江忠融、江忠原、江例玲為其法定代理人，合先敘明。
四、本件被告均未於言詞辯論期日到場，無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告為辦理臺中市第一綜合市場大樓（下稱系爭大樓）獎勵民間投資興建計畫，自民國82年1月1日起向訴外人財團法人臺灣省私立臺中仁愛之家（下稱臺中仁愛之家）承租如附表二所示4筆土地（下稱系爭基地），提供投資人即訴外人眾城建設股份有限公司（下稱眾城公司）興建系爭大樓之用，系爭大樓由眾城公司興建完成後，眾城公司遂將地上1、2、3樓之全部店舖及攤位（包括公共設施）等建物無償捐獻原告作為零售市場使用外，其餘建物歸眾城公司取得。而由眾城公司就其所取得之建物將應有部分予以出售予如附表一之被告或其前手等人而取得建物所有權，而由渠等使用各建物代號之特定位置店舖或攤位，而各建物應有部分所有權人取得各建物應有部分時，均知悉對於該建物所坐落之系爭基地並無所有權，而需承租基地。嗣原告基於與臺中仁愛之家所簽立之基地租賃契約，經臺中仁愛之家授權，自82年間起，原告乃將所承租之系爭基地轉租予原告以外之建物應有部分所有權人，並與各建物應有部分所有權人簽訂基地轉租契約，並辦理公證在案。
(二)依照原告與各建物應有部分所有權人簽立之基地轉租契約書（下稱系爭轉租契約）所載，基地轉租之租金費率比照原告與臺中仁愛之家間所訂之基地租賃契約之費率，而各建物應有部分所有人所應負擔之租金則以各建物應有部分所有人所佔面積換算應負擔之比例（參見附表三所載之地租持分比）後計算之。而依原告與臺中仁愛之家間所訂之基地租賃契約所載，基地租金乃按每年公告地價總額年息3%計算，並依公告地價隨時調整，即系爭轉租契約之租金金額之計算如同原告與臺中仁愛之家間之租金，均依系爭基地每年之公告地價總額年息3%計算（如附表二所示）。
(三)如附表一編號5之被告與原告簽訂之基地轉租契約書所記載之租賃期間係至101年12月31日屆止，原告得請求該被告依附表三所示地租比例繳納如附表四所示租賃期間內尚未繳納之租金。另如附表一編號3、4、6、8、10、13之被告，及如附表一編號11之被告就同段470建號應有部分（建物代號12FC17）部分，亦已與原告簽訂系爭轉租契約，雖其中如附表一編號3、4、6、8、10、13之被告，與原告簽訂之基地轉租契約書所記載之租賃期間固僅至87年12月31日屆止；而編號11之被告就同段470建號（建物代號12FC17）部分，與原告簽訂之基地轉租契約書所記載之租賃期間固僅至93年12月31日屆止，惟依民法第451條規定，上開被告與原告間之基地轉租契約均已成為不定期租賃契約，系爭轉租契約關係仍繼續存在，並未消滅，原告自得依各該基地轉租契約約定，請求上開被告依附表三所示地租比例給付如附表四所示之租金。
(四)另如附表一編號1、2、7、9、12之被告所有建物應有部分之前手所有權人，及如附表一編號11之被告所有同段406建號應有部分（建物代號B3FA276）之前手所有權人，亦曾與原告簽訂系爭轉租契約，嗣此部分被告之前手分別將其建物應有部分所有權轉讓予各該被告，依類推適用民法第426條之1規定之法律關係，原告亦得請求此部分被告依其前手與原告簽訂之系爭轉租契約約定，及依如附表三所示地租比例給付如附表四所示之租金。
(五)綜上，原告依兩造間之基地轉租契約之法律關係，或類推適用民法第426條之1規定之法律關係，請求如附表一所示各被告給付原告如附表一所示之租金及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按週年利率百分之5之利息（原告就附表一之被告請求給付租金之期間、金額，詳如附表四所示，惟關於被告自102年起使用基地之代價，不在本件起訴請求之範圍，併此敘明）。
(六)聲明：如主文第一、二項所示。
二、被告方面：
(一)被告蘇桂梅於言詞辯論期日未到場，惟提出書狀抗辯：⒈依系爭契約第3條約定，雙方租賃關係早已消滅。
⒉依系爭契約第9條約定，租賃關係消滅時，出租人應依稅捐
機關評定之價格收回建物，如今臺中市政府長期對無利用之處所課徵房屋稅實屬不合情事，應停收房屋稅，並即時依價收購被告之建物，並應將被告自88年至103年所繳納之房屋稅合計75,965元返還予被告，並給被告適當之補償。
(二)其餘被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
(一)查原告主張之事實，業據原告提出其與臺中仁愛之家簽訂之基地租賃契約書、原告與各被告或被告之前手簽訂之基地轉租合約書及公證書（見本院103年度司中調字第480號卷第一宗及本院卷二第131-138頁）與地價證明書（本院卷一第174-177頁）為證，核屬相符，並均為如附表一編號13以外之被告所不爭執；另附表一編號13之被告除為前揭抗辯外（此部分抗辯亦經本院認不可採，詳如後述理由），對原告其餘主張事實亦未爭執，是原告前揭主張之事實，均堪信為真正。
(二)次查，如附表一編號5之被告與原告簽訂之基地轉租契約書所記載之租賃期間係至101年12月31日屆止，原告於該租賃期間內請求該被告依如附表三所示地租比例給付如附表四所示租賃期間內尚未繳納之租金，即屬有據。另原告主張如附表一編號3、4、6、8、10、13之被告，及如附表一編號11之被告就同段470建號應有部分（建物代號12FC17），均已與原告簽訂系爭轉租契約，雖其中如附表一編號3、4、6、8、
10、13之被告，與原告簽訂之基地轉租契約書所記載之租賃期間僅至87年12月31日屆止；而編號11之被告就同段470建號應有部分（建物代號12FC17），與原告簽訂之基地轉租契約書所記載之租賃期間僅至93年12月31日屆止，此有原告提出各該契約書附卷可憑。惟按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查前開被告與原告就上開建物所簽訂之基地轉租契約書記載之租期固已屆滿，惟各該被告所有之建物應有部分仍坐落於原來向原告轉租之系爭基地上，且轉租契約之出租人即原告亦未即表示反對之意思，依上開規定，該基地轉租契約已視為不定期租賃契約，則原告據上開規定主張與上開被告間之系爭轉租契約關係仍繼續存在，並未消滅，自屬有據。是前述基地轉租契約關係，仍繼續存在。如附表一編號13之被告蘇桂梅抗辯伊與原告之基地轉租契約關係，業已消滅，即不可採。
(三)被告蘇桂梅雖抗辯：原告應依系爭契約第9條約定收購被告之建物，停收房屋稅，且應將被告歷年所繳納之房屋稅返還予被告，並對被告為適當補償云云。惟原告主張：系爭契約第9條部分，是屬於原告的權利，而且原告並未主張收購。且於原告請求租金這段期間租約也沒有消滅，被告蘇桂梅仍為所有權人，依法房屋稅應該由被告蘇桂梅繳納，而非原告負擔等語。經查；系爭契約第9條係約定：「本件如因積欠租金或其他費用致租賃關係消滅時，出租人得依稅捐機關評定之價格收購第1條所載建物，承租人不得拒絕。」是該約定係指出租人於「因積欠租金或其他費用致租賃關係消滅時」，「得」依稅捐機關評定之價格收購該建物，故該約定並未強制原告有收購之義務，僅係原告於「因積欠租金或其他費用致租賃關係消滅時」有權要求收購。況關於原告請求被告蘇桂梅給付如附表四編號13所示之租金之期間內，原告與被告蘇桂梅間之轉租契約並未消滅，且原告亦未行使收購權，且該建物應有部分所有權仍為被告蘇桂梅所有，依法其為該建物之房屋稅納稅義務人，本應依法繳納房屋稅，尚無權要求原告返還房屋稅或給予補償，是被告蘇桂梅之各項抗辯，尚屬無據，而不足採。是原告對如附表一編號3、4、6、8、10、13之被告，及如附表一編號11之被告就同段470建號（建物代號12FC17）部分，於各轉租契約關係存續期間內，依系爭轉租契約，請求依如附表三所示地租比例給付如附表四所示租金，即屬有據。
(四)另原告主張如附表一編號1、2、7、9、12之被告所有建物應有部分之前手所有權人，及如附表一編號11之被告所有同段406建號應有部分（建物代號B3FA276）之前手所有權人，亦曾與原告簽訂系爭轉租契約，嗣此部分被告之前手分別將其建物應有部分所有權轉讓予各該被告，該部分被告均未到庭或提出書狀為爭執，復有原告提出各轉租契約（見本院103年度司中調字第480號卷第一宗及本院卷二第131-138頁）或建物登記謄本及異動索引（見本院卷五第91-92、97-100、103-112、119-129頁）為證，原告上開主張堪信為真正。按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定有明文。查依前述本院認定之事實，原告係向臺中仁愛之家承租基地提供投資人眾城公司興建系爭大樓之用，再由眾城公司將興建取得之地上1、2、3樓以外店舖及攤位之建物之應有部分出售予如附表一編號1、2、7、9、12之被告之前手，及如附表一編號11之被告就同段406建號應有部分（建物代號B3FA276）之前手，並由各該前手所有權人與原告簽訂轉租契約，則各建物應有部分之前手所有權人固非直接向原告租用基地而建築房屋，惟應得類推適用民法第426條之1規定，使原告與各前手所有權人所訂定之轉租契約，對於自前手受讓系爭各建物應有部分之被告繼續存在。是原告本於類推適用民法第426條之1規定之法律關係，及依原告與被告之前手所有權人間訂立之轉租契約，請求此部分被告依如附表三所示地租比例給付如附表四所示之租金，亦有理由，應予准許。
(五)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第203條分別定有明文。查系爭轉租契約第5條係約定「租金以6個月為一期，承租人於每年6月及12月分別就該期租金之總額依出租人填發之繳款通知書規定期限自動向指定繳款處所繳納」，此有系爭轉租契約書附卷可憑。是該租金係屬無確定期限之債務，則原告以本件起訴狀之送達代前述繳款通知，就其向各被告請求之金額，併請求自起訴狀繕本送達被告翌日起算至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，核無不合。
(六)綜上所述，原告依兩造間基地轉租契約之法律關係或類推適用民法第426條之1規定之法律關係，對如附表一所示之被告請求判決如主文第一項所示，為有理由，應予准許。
四、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85第1項，判決如主文。
中華民國103年12月24日
民事第三庭法官張瑞蘭以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月24日
書記官陳錫威附表一：
┌──┬──┬────┬─────┬─────┬─────┬─────────┬───┬──────┐│編號│本件│被告姓名│租金金額（│起訴狀繕本│利息起算日│訴訟費用負擔計算式│應負擔│備註│││訴訟│【註⒈】│元，新台幣│送達被告之││（元以下四捨五入）│之訴訟││││被告││，下同）│日（民國，││【註⒉】│費用（││││序號│││年/月/日，│││元）││││││││││││├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤│1│19│永中有限│252,956│103/10/27│103/10/28│143,824×252,956÷│2,429│││││公司││││14,976,735＝2,429│││├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤│2│21│江武德│49,376│103/02/19│103/02/20│143,824×49,376÷│474│││││││││14,976,735＝474│││├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤│3│38│宏益文具│10,424│103/10/15│103/10/16│143,824×10,424÷│100│││││印刷有限││││14,976,735＝100││││││公司│││││││├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤│4│68│孟村股份│11,192│103/10/14│103/10/15│143,824×11,192÷│107│││││有限公司││││14,976,735＝107│││├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤│5│74│林正義│8,776│103/03/28│103/03/29│143,824×8,776÷│84│││││││││14,976,735＝84│││├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤│6│98│金原股份│299,612│103/10/27│103/10/28│143,824×299,612÷│2,877│││││有限公司││││14,976,735＝2,877│││├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤│7│119│翁慈繁│5,856│103/03/31│103/04/01│143,824×5,856÷│56│││││││││14,976,735＝56│││├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤│8│179│雲上昇│36,216│103/03/31│103/04/01│143,824×36,216÷│348│││││││││14,976,735＝348│││├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤│9│206│鼎贊食品│263,392│103/10/14│103/10/15│143,824×263,392÷│2,529│││││企業有限││││14,976,735＝2,529││││││公司│││││││├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤│10│236│賴林鈴珠│12,076│103/08/29│103/09/09│143,824×12,076÷│116│││││││寄存送達││14,976,735＝116││││││││於103/09/8││││││││││生送達效力│││││├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤│11│253│鎖琳琅│48,944│103/04/03│103/04/14│143,824×48,944÷│470││││254│││寄存送達││14,976,735＝470││││││││103/04/13││││││││││生送達效力│││││├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤│12│255│鎖穎君│48,400│103/04/07│103/04/18│143,824×48,400÷│465│││││││寄存送達││14,976,735＝465││││││││103/04/17││││││││││生送達效力│││││├──┼──┼────┼─────┼─────┼─────┼─────────┼───┼──────┤│13│261│蘇桂梅│17,012│103/04/03│103/04/04│143,824×17,012÷│163│││││││││14,976,735＝163│││├──┴──┴────┴─────┴─────┴─────┴─────────┴───┴──────┤│註：││1.因本件原告起訴之被告眾多，本判決僅就本附表所示被告為判決。││2.本件原告起訴之訴訟標的價額合計14,976,735元（已扣除於本院調解程序中與原告成立調解或經原告撤回起││訴部分之訴訟標的價額），應徵第一審裁判費143,824元，各被告就其敗訴之本金金額，應按比例負擔訴訟費││用。││3.按寄存送達，自寄存之日起，經十日發生效力，民事訴訟法第138條第2項定有明文。是寄存送達者，經10日││始生送達效力。│└─────────────────────────────────────────────────┘附表二：
┌──┬──┬──┬──┬──┬────────────────────────┐│編號│段名│小段│地號│面積│歷年公告地價及總價（新台幣）││││││(㎡)├────────────┬───────────┤││││││94~95年│96~101年│├──┼──┼──┼──┼──┼────┬───────┼────┬──────┤│1│ 綠川 │4│1│3755│34,973元│131,323,615元│23,502元│88,250,010元│├──┼──┼──┼──┼──┼────┼───────┼────┼──────┤│2│綠川│4│1-1│630│34,973元│22,030,990元│23,502元│14,806,260元│├──┼──┼──┼──┼──┼────┼───────┼────┼──────┤│3│ 繼光 │4│11│3650│35,200元│128,480,000元│23,275元│84,953,750元│├──┼──┼──┼──┼──┼────┼───────┼────┼──────┤│4│繼光│4│11-1│3650│35,200元│23,020,800元│23,275元│15,221,850元│├──┼──┼──┼──┼──┼────┼───────┼────┼──────┤││合計│││││304,857,405元││23,231,870元│├──┼──┼──┴──┴──┼────┴───────┼────┴──────┤││3%│臺中市政府 向仁愛 │9,145,722元│6,096,956元││││之家承租之土地租││││││金總額│││└──┴──┴────────┴────────────┴───────────┘