裁判字號：臺灣新北地方法院107年訴字第441號民事判決
裁判日期：民國107年10月23日
裁判案由：給付管理服務費等
臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第441號原告三盈公寓大廈管理維護股份有限公司法定代理人 簡立明 原告三盈保全股份有限公司法定代理人簡立明共同訴訟代理人 鄭寶雄 被告悅灣悠悅社區管理委員會法定代理人 曾歆樺 訴訟代理人 楊仁欽 律師
陳兆梁 上列當事人間請求給付管理服務費等事件，本院於中華民國107年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告三盈公寓大廈管理維護股份有限公司新臺幣柒拾萬伍仟陸佰元，及如附表一所示之利息。
被告應給付原告三盈保全股份有限公司新臺幣陸拾陸萬壹仟伍佰元，及如附表二所示之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國106年2月22日分別與原告三盈公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱三盈管理公司）、三盈保全股份有限公司（下稱三盈保全公司）簽訂物業管理服務合約書（下稱系爭物業合約）、駐衛保全管理服務合約書（下稱系爭保全合約），將悅灣悠悅社區（下稱被告社區）自10
6年3月1日起至107年2月28日止之大廈管理維護事項、駐衛保全事項委託原告三盈管理公司、三盈保全公司處理，約定每月之管理服務費（下稱物業服務費）為新臺幣（下同）88,200元，保全服務費為110,250元，被告均應於次月10日前給付。惟被告竟未依約給付原告三盈管理公司106年4月、5月、7月、8月、9月、10月、11月及107年1月共
8月之物業服務費計705,600元，未依約給付原告三盈保全公司106年4月、5月、7月、10月、11月及107年1月共
6月之保全服務費計661,500元，經原告多次催討，均置之不理，爰依系爭物業合約及系爭保全合約之約定，請求被告如數給付及其遲延利息等語。並聲明：㈠被告應給付原告三盈管理公司705,600元及自每月應支付日（次日10日前匯入）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告應給付原告三盈保全公司661,500元及自每月應支付日（次日10日前匯入）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則抗辯：㈠對被告與原告三盈管理公司、三盈保全公司分別簽訂系爭物
業合約、系爭保全合約，及被告尚未給付原告物業服務費計705,600元、保全服務費計661,500元並不爭執。惟查，原告有未盡善良管理人義務提供服務之情事，屢經被告通知改善未改善，被告方依合約約定，針對原告違約事項予以開罰，應予撥付原告之服務費中扣除，並於本件訴訟中主張抵銷，詳述如下：
⒈原告依約本應自106年3月1日起提供服務，惟直至106
年3月10日晚間19時始進駐社區服務，原告卻領取走3月份整月服務費用，而未扣除10日之費用，經被告通知原告前開溢領情事，原告仍拒不返還，被告方自4月份應撥付予原告服務費中扣除10天保全服務費36,750元、物業服務費29,400元，共66150元。
⒉106年5月1日至106年5月12日間，原告應依約指派總
幹事進駐被告社區服務，惟其未依約指派以致於社區事務空轉，應扣除總幹事12日之物業服務費21,000元；又駐衛社區夜間保全上班時間睡覺，置社區安全不顧，扣除保全服務費15,000元；又社區總幹事多次洩漏委員個人資料予他人知悉，扣除物業服務費30,000元；又原告聘僱之清潔人員未將社區打掃乾淨，造成社區環境髒亂，扣除物業服務費15,000元，當月份服務費共扣款81,000元。
⒊106年6月間，駐衛社區夜間保全又於上班時間睡覺，置
社區安全於不顧，扣除保全服務費15,000元；又駐衛社區白日保全無端因個人情緒，竟對社區住戶咆哮，扣除保全服務費20,000元；又原告聘僱人員多次洩漏住戶個人資料予他人知悉，扣除物業服務費30,000元；又原告聘僱之清潔人員未將社區打掃乾淨，造成社區環境髒亂，扣物業服務費15,000元，當月份服務費共扣款80,000元。
⒋106年7月15日至106年7月30日間，原告未依約指派總
幹事進駐社區服務，應扣除當月總幹事15日之物業管理服務費26,250元；又社區總幹事多次洩漏委員個人資料予他人知悉，扣除物業服務費30,000元；又原告聘僱之清潔人員未將社區打掃乾淨，造成社區環境髒亂，扣物業服務費15,000元，當月份服務費共扣款71,250元。
⒌106年8月間，原告均未依約指派總幹事進駐被告社區服
務，應自當月物業服務費中扣除總幹事整月服務費52,500元；又社區總幹事多次洩漏委員個人資料予他人知悉，扣除物業服務費30,000元；又原告聘僱之清潔人員未將社區打掃乾淨，造成社區環境髒亂，扣除物業服務費15,000元，當月份服務費共扣款97,500元。
⒍106年9月間，原告均未依約指派總幹事進駐被告社區服
務，應自當月物業服務費中扣除總幹事整月服務費52,500元；又社區總幹事多次洩漏委員個人資料予他人知悉，扣除物業服務費30,000元；又原告聘僱之清潔人員未將社區打掃乾淨，造成社區環境髒亂，扣除物業服務費15,000元，當月份服務費共扣款97,500元。
⒎107年1月間，原告未盡社區資產保管責任，致使被告社
區第四屆與第三屆管理委員會交接清冊上大量資料、財報、社區資產遺失，影響社區營運甚鉅。且未依約提供服務至107年2月28日，於107年1月31日晚間原告即停止社區服務，依約扣除其一個月服務費作為懲罰性違約金共198,450元（即管理服務費88,200元、保全服務費110,250元）。
㈡綜上，原告於履行兩造間合約時確有諸多未依約善盡善良管
理人注意義務或其他侵害被告、所屬社區區分所有權人或住戶權益之情事，原告起訴請求實均無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件被告於106年2月22日分別與原告三盈管理公司、三盈保全公司簽訂系爭物業合約、系爭保全合約，將被告社區之大廈管理維護事項、駐衛保全事項委由原告三盈管理公司、三盈保全公司處理，合約期間均自106年3月1日起至107年2月28日止，系爭物業合約部分每月之物業服務費為88,200元，系爭保全合約部分每月之保全服務費為110,250元，被告均應於次月10前給付；又106年4月、5月、7月、8月、9月、10月、11月及107年1月共8月之系爭物業合約管理服務費計705,600元（即：88,200×8＝705,600），
106年4月、5月、7月、10月、11月及107年1月共6月之系爭保全合約保全服務費計661,500元（即：110,250×
6＝661,500），被告均未給付；嗣原告於107年1月29日以三盈（保）字等0000000000號函，通知被告因未給付管理費，將於107年1月31日晚間19時退場（即終止合約）等情，為兩造所不爭執，並有系爭物業合約、系爭保全合約及上開函文影本各1份在卷可稽（見本院卷㈠第129至165頁、卷㈡第279頁），自堪信為真實。
四、原告主張被告未依約給付上開物業服務費計705,600元、保全服務費計661,500元，其等得依約請求被告給付等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥為：原告是否有未盡善良管理人義務提供服務之情事，被告得否依合約約定認原告違約予以開罰，而於應給付原告之服務費用中扣除，並主張與本件原告請求物業、保全服務費相抵銷？茲說明本院得心證理由如下：
㈠被告雖抗辯：原告依約應自106年3月1日起提供服務，惟
直至106年3月10日晚間19時始進駐被告社區服務，卻領取
3月份整月服務費用，而未扣除10日之費用，經被告通知前開溢領情事，原告仍拒不返還，被告得自4月份應撥付予原告服務費中扣除10天保全服務費36,750元及物業服務費29,400元，共66150元云云，另證人即被告第三屆主任委員 徐有祥 亦證稱：當初原告公司有說3月1日至10日這10天的服務費要自己吸收云云，並提出新北市政府工務局以106年3月10日新北工寓字第1060455460號函所檢送之106年3月9日上午10時「新北市政府公寓大廈悅灣悠悅社區管理委員會交接會議」為據（見本院卷㈠第242頁、第261至267頁）。
然查，原告否認有溢領上開10日服務費之事實，而前揭會議交接紀錄係因被告社區第二屆、第三屆管理委員發生交接之爭議，由新北市政府工務局派員協調所得之會議結論，且會議紀錄有關「二、社區事務協調」部分之第2點記載：「第三屆管委會決定服務社區之物業管理公司為『三盈物業公司』，原物業公司（雄衛物業）完成業務交接，將於3月10日下午19時前與新物業公司（三盈物業）完成交接業務。且以該時間點為訂立契約之劃分點。」等語，是著重被告社區舊物業公司雄衛物業公司與原告三盈管理公司之業務交接時點，以明責任，並非以該會議紀錄變更兩造所簽訂系爭物業合約、系爭保全合約之始日。雖該點另有記載「且以該時間點為訂立契約之劃分點」之語，然證人 郭國清 到庭證稱：「（問：是否曾經在原告公司任職？）在三盈物業，擔任總經理特別助理。期間是106年3月1日到106年7月31日。…（問：公司簽約之後，到現場辦理交接，你有沒有參予？）不是現場，是在新北市政府。106年3月當時悅灣社區的主委是 王霈 ，當時是在新北市政府那邊一個會議廳，是雄衛物業保全有一些議題，就是社區沒有續約，由我們三盈來承擔這個物業，然後社區有徐有祥這方面還有雄衛不辦理交接，就由新北市政府的公寓大廈管理使管科來，是社區有些反對不由三盈來承擔社區的保全業務，他們一直要由雄衛來繼續，我們三盈是由公開招標在合理的情況下來承擔悅灣的保全跟物業業務。我們三盈是經過公開招標，合法承擔悅灣的物業及保全相關業務。我們得標後，還有一些住戶反對，要求由雄衛繼續承擔物業。當時新北市00000000000000段○○○○號有個長官、就是這個協調會議的主席、說這段期間的費用是不是不要再算在三盈這邊，我當時回答說我要往回陳報給我們總經理才做決議性的判斷，我沒有決定權。就這樣子。（問：當天沒有會議結論？）會議結論我都沒有看到，照理講這方面由當時的管委會，雄衛應該出示行文給社區，然後再副本給我們三盈這邊，才有個文案的憑證，結果都沒有，如果要扣三盈的錢，基於保全業務的準則，應該要有文案給三盈，而當時雄衛跟悅灣管委會都沒有。…（問：當天你是以什麼身分參予協調會？）我們總經理簡立明指示叫我去。（問：原告公司從什麼時候開始進駐被告社區服務？）106年2月28日。我們有合約在，就從2月28日晚上由保全人員先遣進入，再者隔天3月1日就物業的社區主任跟清潔人員正式進駐。（問：當時雄衛保全不是還沒有退出嗎？）前任的王主委在我們合約上簽訂。我們與雄衛的時間有重疊，當時兩公司都有派人員在。新北市政府基於兩造方面及社區的和諧，提出106年3月1日至3月10日的服務費，先優惠一下，當時我提議說我再陳報給我們總經理，我沒有決定的決議權。（提示106年3月9日上午10時被告社區管委會交接會議記錄，有何意見？）是3月10日上午開會沒有錯，但我們承接業務是2月28日晚上正式上哨。當時交接的時候我不在。我與會沒有看到這個會議記錄。」等語（見本院卷㈡20至22頁），且前揭會議交接紀錄後附之簽名部分並未見原告法定代理人或其有權代理人之簽章（見本院卷㈠第365頁），可見原告並未同意106年3月1日至3月10日之服務費由自己吸收而不向被告請求。再者，被告法定代理人於本院言詞辯論時陳稱：「原告公司有進駐。當時我是住戶身分，的確有看到三盈公司的保全工作人員在我們大廳沙發執勤，大廳的櫃台是雄衛保全在那邊，所以3月1日到3月10日是有兩家同時立哨沒錯。」等語（見本院卷㈡第22頁），顯然原告確有依約自106年3月1日起提供服務無訛，原告當得依約向被告請求106年3月1日至3月10日之服務費，被告上開抗辯並非可採。
㈡被告又抗辯：106年5月1日至106年5月12日間，原告未
依約指派總幹事，應扣除總幹事12日物業服務費21,000元、駐衛社區夜間保全上班時間睡覺，置社區安全不顧，扣除保全服務費15,000元、社區總幹事多次洩漏委員個人資料予他人知悉，扣除物業服務費30,000元、原告聘僱之清潔人員未將社區打掃乾淨，造成社區環境髒亂，扣除物業服務費15,000元，當月份服務費應扣款81,000元；106年6月間，駐衛社區夜間保全又於上班時間睡覺，置社區安全於不顧，扣除保全服務費15,000元、駐衛社區白日保全無端因個人情緒，竟對社區住戶咆哮，扣除保全服務費20,000元、原告聘僱人員多次洩漏住戶個人資料予他人知悉，扣除物業服務費30,000元、原告聘僱之清潔人員未將社區打掃乾淨，造成社區環境髒亂，扣物業服務費15,000元，當月份服務費共扣款80,000元；106年7月15日至106年7月30日間，原告未依約指派總幹事進駐社區服務，應扣除扣除總幹事15日物業服務費26,250元、社區總幹事多次洩漏委員個人資料予他人知悉，扣除物業服務費30,000元、原告聘僱之清潔人員未將社區打掃乾淨，造成社區環境髒亂，扣物業服務費15,000元，當月份服務費共扣款71,250元；106年8月間，原告未依約指派總幹事進駐被告社區服務，應扣除總幹事整月物業服務費52,500元、社區總幹事多次洩漏委員個人資料予他人知悉，扣除物業服務費30,000元、原告聘僱之清潔人員未將社區打掃乾淨，造成社區環境髒亂，扣除物業服務費15,000元，當月份服務費共扣款97,500元；106年9月間，原告未依約指派總幹事進駐被告社區服務，應扣除總幹事整月物業服務費52,500元、社區總幹事多次洩漏委員個人資料予他人知悉，扣除物業服務費30,000元、原告聘僱之清潔人員未將社區打掃乾淨，造成社區環境髒亂，扣除物業服務費15,000元，當月份服務費共扣款97,500元云云，被告聲請訊問之證人徐有祥、 林威志 （被告第三屆監察委員）、 詹文婷 （被告第三屆財務委員）亦均到庭為同一之證述（見本院卷㈠第240至246頁）。然查，被告上述抗辯非但為原告所否認，且並未提出確實之證據加以證明，是尚難僅憑當時之被告管理委員會成員徐有祥、林威志、詹文婷之證詞即能認定原告有其所指之未盡善良管理人之情事；況原告確有指派總幹事至被告社區服務一節，業據原告提出106年5月1日至5月12日、106年7月15日至7月31日、106年8月份、106年9月份之總幹事出勤打卡資料原本（閱後發還，影本附卷）、資薪明細表為證（見本院卷㈡第187至217頁、第303至309頁），並經證人即當時之日間保全 林于哲 到庭證稱：「（問：這段期間，三盈公寓大廈，有派駐總幹事在被告社區服務嗎？）有。…（問：總幹事有換過嗎？）有陸續換了很多，因為之前主委的關係，他說不喜歡就換，或覺得這個人不是非常契合，他就說這個人不要、把他換掉。（問：在你印象中，換了多少位？）十幾位。（問：換的原因是前主委？）前主委徐主委，當時他常常會到我們櫃台要求一些東西，因為我們服務項目裡面沒有這些要求，所以沒有辦法替他做這個服務，他就感覺說我們沒有辦法答應到他的要求，他就要求把這個總幹事換掉，所以陸續換了十幾位。（問：總幹事到社區去上班的時候，要不要打卡？）要，我們每天只要有上班都要打卡，包含保全都要打卡。打卡鐘是我架設的，架設的地點是在社區裡面保全櫃台的右後方，有個小櫃子。我們沒有辦法早上去公司打卡再去社區上班，這樣時間會來不及。」等語明確（見本院卷㈡第294至295頁），故被告此部分抗辯亦難採取。
㈢被告再抗辯：原告未依約提供服務至107年2月28日，於10
7年1月31日晚間原告即停止社區服務，依約應扣除其一個月服務費作為懲罰性違約金共198,450元（即管理服務費88,200元、保全服務費110,250元）云云。原告則主張：因被告違反系爭物業合約第12條第3款、系爭保全合約第12條第
3款之約定，未給付服務費，經其定期催告，被告仍未給付，其得隨時終止合約，停止服務，撤回留駐人員等語。經查，系爭物業合約第12條第1款固約定：「一、任意終止：甲、乙雙方於本合約有效期間內，得於一個月前以書面通知他方後終止，惟提前終止本約一方應賠償他方壹個月之服務費用。」系爭保全合約第12條第1款第2目固約定：「一、任意終止：…⒉除本契約另有規定外未經雙方同意不得中途解約，任一方欲提前解約，則應支付一個月服務費予對方，作為違約金。」惟系爭物業合約第12條第3款另有約定：「甲方違反第五條規定，未按時給付服務費用予乙方，經乙方定期催告（含以電話或函件或派員方式）仍未於十五日內繳交者，以違約論，乙方除得隨時終止本約、停止服務及撤回留駐人員外，並得請求損害賠償。」系爭保全合約第12條第3款亦有約定：「三、因可歸責甲方事由之終止契約：⒈甲方違反第五條規定，未按時給付服務費用予乙方，經乙方定期催告（含以電話或函件或派員方式）仍未於十日內繳交者，以違約論。⒉乙方除得隨時終止本約、停止服務及撤回留駐人員外，並得請求甲方支付遲延給付之利息。」而被告前因積欠106年4月、5月之保全、物業服務費共398,559元（含年息5％遲延利息），經原告於106年7月5日以三峽郵局000323號存證信函，催告被告於收到函文後3日內支付，有上開存證信函影本1件在卷可憑（見本院卷㈡第145至14
7頁），然被告於收受後，並未依約給付106年4月、5月之保全、物業服務費，且其後之106年7月、10月、11月、
107年1月保全服務費，及106年7月、8月、9月、10月、11月、107年1月物業服務費亦未依約給付，可見本件被告有違反上開給付服務費之義務，並經原告以存證信函定期催告而迄未給付甚明，是以，原告嗣於107年1月29日以三盈（保）字第0000000000號函，通知被告於107年1月31日終止合約，於法亦屬有據。被告抗辯原告提前終止合約，應分別依系爭物業合約第12條第3款、系爭保全合約第12條第
3款約定，扣除一個月之物業服務費88,200元、保全服務費110,250元，亦無依據，不能採取。被告復抗辯：原告向被告表示將於107年1月31日為撤哨之意思表示，且確自107年2月1日即完全停止兩造間合約所定職務之履行，當時被告尚未與新得標之物業管理及駐衛保全公司進行簽約，且縱當時被告縱央求新得標之物業管理及駐衛保全公司先行派員駐點支援，惟新得標之物業管理及駐衛保全公司之人力是否足夠派遣、派註人員得否實際掌握被告社區之個別業務及住戶狀況等問題，亦屬未知，據此，原告單方片面提前終止兩造間合約之行為確係不利於被告之時期，且自原告撤離時起至合約約定屆至日約1個月之時間，被告得援依或類推適用系爭保全合約第12條第1項第3款（應係第12條第1款第3目）之約定，自應給付於原告2公司之107年1月份服務費扣抵云云，惟查，系爭保全合約第12條第1款第3目係約定：「甲乙雙方於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任，但因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限。」而本件係因被告未依約給付物業、保全服服務費，經原告定期催告後終止，業如前述，被告自不得依該點規定向原告請求損害賠償；何況原告業於107年1月31日與被告所委託之新物業公司完成交接，並由被告監交，亦有原告提出之有悅灣悠悅總幹事移交現金及待辦事項影本
1件在卷可證（見本院卷㈡第281頁），被告復未舉證證明其因原告之提前終止合約而受有何損害，是原告前揭抗辯亦非足取。
五、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件有關利息請求部分，原告雖主張應自每月管理費應支付日即次日10日起算，然被告倘依約於次月10日給付管理費，尚未構成給付遲延，其遲延利息應自每月管理費應支付日之翌日即次月11日起算，即原告僅能分別請求如附表一、附表二所示之利息，其請求應支付日即次月10日之遲延利息部分，於法無據，不能准許。
六、綜上所述，被告抗辯其得扣抵原告得請求之服務費，並得以本件原告請求之金額相抵銷，均非足採。從而，原告依系爭物業合約、系爭保全合約之約定，請求被告給付原告三盈管理公司物業管理費705,600元及如附表一所示之利息，給付原告三盈保全公司保全服務費661,500元及如附表二所示之利息，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國107年10月23日
民事第五庭法官高文淵上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國107年10月23日
書記官廖美紅附表一：原告三盈管理公司得請求被告給付之利息┌──┬─────┬───────┬─────────┐│編號│月份│金額（新臺幣）│利息起迄日│├──┼─────┼───────┼─────────┤│1│106年4月│88,200元│自106年5月11日起│││││至清償日止，按年息│││││百分之5計算之利息│├──┼─────┼───────┼─────────┤│2│106年5月│88,200元│自106年6月11日起│││││至清償日止，按年息│││││百分之5計算之利息│├──┼─────┼───────┼─────────┤│3│106年7月│88,200元│自106年8月11日起│││││至清償日止，按年息│││││百分之5計算之利息│├──┼─────┼───────┼─────────┤│4│106年8月│88,200元│自106年9月11日起│││││至清償日止，按年息│││││百分之5計算之利息│├──┼─────┼───────┼─────────┤│5│106年9月│88,200元│自106年10月11日起│││││至清償日止，按年息│││││百分之5計算之利息│├──┼─────┼───────┼─────────┤│6│106年10月│88,200元│自106年11月11日起│││││至清償日止，按年息│││││百分之5計算之利息│├──┼─────┼───────┼─────────┤│7│106年11月│88,200元│自106年12月11日起│││││至清償日止，按年息│││││百分之5計算之利息│├──┼─────┼───────┼─────────┤│8│107年1月│88,200元│自107年2月11日起│││││至清償日止，按年息│││││百分之5計算之利息│└──┴─────┴───────┴─────────┘附表二：原告三盈保全公司得請求被告給付之利息┌──┬─────┬───────┬─────────┐│編號│月份│金額（新臺幣）│利息起迄日│├──┼─────┼───────┼─────────┤│1│106年4月│110,250元│自106年5月11日起│││││至清償日止，按年息│││││百分之5計算之利息│├──┼─────┼───────┼─────────┤│2│106年5月│110,250元│自106年6月11日起│││││至清償日止，按年息│││││百分之5計算之利息│├──┼─────┼───────┼─────────┤│3│106年7月│110,250元│自106年8月11日起│││││至清償日止，按年息│││││百分之5計算之利息│├──┼─────┼───────┼─────────┤│4│106年10月│110,250元│自106年11月11日起│││││至清償日止，按年息│││││百分之5計算之利息│├──┼─────┼───────┼─────────┤│5│106年11月│110,250元│自106年12月11日起│││││至清償日止，按年息│││││百分之5計算之利息│├──┼─────┼───────┼─────────┤│6│107年1月│110,250元│自107年2月11日起│││││至清償日止，按年息│││││百分之5計算之利息│└──┴─────┴───────┴─────────┘