臺灣士林地方法院民事簡易判決 94年度湖簡字第1042號
原 告 中研山莊一期公寓大廈管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 壬○○
被 告 庚○○
被 告 己○○
被 告 辰○
被 告 寅○○
被 告 卯○○
被 告 丁○○
之1
被 告 癸○○
被 告 戊○○
被 告 辛○○
被 告 子○○
被 告 丑○○
兼 共 同
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間給付管理費事件，於民國94年11月29日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主文
被告應分別給付原告如附表所示金額及附表所示之日起至清償日
止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告各負擔十三分之一。
本判決得假執行。
事實及理由要領：
一、原告主張：被告壬○○等13人都是座落於台北縣汐止市○○
里○○街○○○巷○○○○號原告所屬中研山莊一期社區內之區分
所有權人。依第一次區分所有權人會議會議記錄第7條第3項
決議：「公共基金、管理費等各項費用之收繳、管理及運用
，授權管理委員會訂定之。」又依中研山莊一期公寓大廈規
約第10條第3項規定：「各項費用之收繳、支付方法，授權
管理委員會訂定。」而被告均未依規定繳納管理費，並迄民
國94年8月份止，分別積欠如附表所示管理費，均經原告定
相當期間催告，迄未給付，爰依公寓大廈管理條例第21條之
規定、社區規約約定，請求被告分別給付如附表所示之金額
及自附表所示之日起至清償日止按年息百分之五計算之利息
。並提出被告應給付原告金額明細表1張、中研山莊依區區
分所有權人第一次會議會議記錄、公寓大廈管理組織報備證
明、中研山莊一期公寓大廈規約、存證信函計24份等影本、
中研山莊一期管理費計算明細共12張及建物謄本12份。
二、被告主張及抗辯：
㈠被告等所有門牌號碼：台北縣汐止市○○街○○○巷○○○○號房
屋係獨棟別墅建物，編為B區計有12戶，每戶有獨立產權，
而同巷單號為大樓建築（編為A、C區），A、C區住戶計l12
戶，方為大樓區分所有權人。又A、C區住戶共同持分停車場
、水箱、屋突等大公公共設施，並共用樓梯、電梯等小公公
共設施，而B區為別墅區，完全未使用上述A、C區之大、小
公共設施，在使用、管理上係屬可分。另○○○區○○區○道
路所有權屬汐止市公所（社區住戶並未繳地價稅），路燈由
汐止市公所裝設○○區○○○道路二邊，管理、使用上確屬
可分。故B區與A、C區間並無區分所有權人關係，依公寓大
廈管理條例第3條第2、7、8款規定被告並非原告公寓大廈之
區分所有權人，自不受原告規約之拘束，並無依其區分所有
權人會議決議繳交管理費之義務。
㈡被告B區住戶為維居住和諧，與A、C區共同負擔該社區管理
費用，惟自92年初被告發現B區分攤管理費之計算，相當不
合理，此由原告自行一再將被告管理費調降（88年3月-90
年5月：48/坪、90年6月-93年6月：45/坪、93年7月-：40/
坪）可明。實則，A、C區與B區除有同一出入出入口外，其
他部分全部分開（包含污水處理系統），2棟建物間之道路
屬台北縣政府所有，道路照明亦由汐止市○○○設路燈，且
A、C區僱用清潔人員打掃A、C區樓電梯間、停車場，B區完
全未受惠，共用區域之修繕亦與被告無關，兩邊管理事務可
謂完全獨立，B區住戶雖同意與A、C區共同分攤管理費，惟
計算基礎遭原告拒絕，被告等已另於郵局開立帳戶，自行管
理B區事務，並將所計算之費用匯入專戶共同管理，並以存
證信函函覆原告，B區非A、C區之區分所有權人，不受其決
議拘束。
㈢原告所提出「中研山莊一期區分所有權人第一次會議會議紀
錄」並未決議管理費收費標準，會議紀錄第7條討論事項及
決議（三）記載：「（三）公共基金管理費等各項費用之收
繳、管理及運用授權管理委員會訂定之」。管委會僅有收繳
、管理權限，並未被授權決定管理費收費標準，況且如前述
管理費收費標準須經區分所有權人依區分所有權人會議決議
始有效力，縱授權管委會決定亦屬無效，被告無繳納義務。
三、本件爭點乃在：1.被告是否為原告之區分所有權人？2.管理
費收費標準是否得授權管理委員會制定？3.本件管理委員會
制定的收費標準是否公平合理？分述如下：
㈠按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使
用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準
用公寓大廈管理條例之規定，而其共同設施之使用與管理具
有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：(一)依建築
法第11條規定之一宗建築基地。(二)依山坡地開發建築管理
辦法申請開發許可範圍內之地區。(三)其他經直轄市、縣（
市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分
割之地區。公寓大廈管理條例第第53條、同條例施行細則第
第13條分別定有明文。經查：本件中研山莊一期社區坐落土
地係在山坡地保育區丙種建築用地，包括大廈及獨棟別墅共
分A.B.C三棟138戶，屬依建築法第11條規定之一完建築基地
。此有台北縣政府工務局87汐使字373號使用執照影本附卷
可參，且為被告所不爭執，應足認定。被告徒以其專有部分
為透天獨棟別墅，非公寓大廈，不適用公寓大廈管理條例之
規定，故非原告區分所有權人云云，揆諸前揭說明，即非可
採。
㈡關於公寓大廈管理費之有關規定，按「共用部分、約定共用
部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之
。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有
部分比例分擔之。」「前項共用部分、約定共用部分之管理
、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規
定。」及「本條例所定規約除應載明專有部分及共用部分範
圍外，下列各款事項非經載明於規約中不生效力，…四、共
用部分、約定共用部分管理、維護費用之特別約定。」公寓
大廈管理條例第10條第2項、第3項及同條例施行細則第2條
第2款分有明定；如未繳納前揭規定之費用，應依第21條規
定辦理。另管理委員會之職務有：1.區分所有權人會議決議
事項之執行，2.共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般
改良，3.收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用等
共13款，亦為同條例第36條所明定。本案原告社區有關公寓
大廈管理費收費標準既經區分所有權人會議及規約授權管理
委員會訂定決議通過。其目的均在於維護住戶安全，提升居
住環境品質，增進居民福利，促進社區團結、和諧，性質上
係多數住戶平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定
私法上之效力，其議決之事項，如不違反法律強制禁止規定
，或公共秩序及善良風俗者，應承認其效力，全體住戶即應
受該議決事項之拘束。
㈢按區分所有權人或住戶實際使用社區公共設施之頻率多寡及
程度不一，惟逐一區別各區分所有權人或住戶對於各項公共
設施之使用頻率或程度，而個別制定各區分所有權人應繳納
管理費之金額，非僅耗時費事，不易求得客觀正確之計算標
準，更容易造成區分所有權人間彼此錙銖必較、分裂對立之
局面，此絕非現今社會公寓大廈住戶之福，亦非公寓大廈管
理條例制定之初衷。反之，全然不顧及各區分所有權人或住
戶就社區共用部分之良善管理、維護所可能獲得之不同利益
，逕採齊頭式平等之管理費收取標準，亦非事理之平，而有
破壞社區和諧之虞。故公寓大廈管理條例就各區分所有權人
究應依如何之標準繳納公共基金及管理費，並未強制定出收
費標準，而係委諸區分所有權人會議決議，以期各社區得以
制定出符合該社區現況之合理收費標準。經查：
1.依原告之規約及管理委員會決議，B區住戶每月應繳之管理
費，由88年3月至90年5月每坪48元、90年6月至93年6月每坪
45元、93年7月迄今每坪40元，而A、C區則為每坪60元，為
兩造所不爭執。而原告社區係由A、B、C共分大樓及別墅二
種且坪數亦不同之所組成，依前開管理費收取標準，大樓與
別墅之基本收費標準已有不同，而且各區每戶又因其房屋坪
數不同，所繳之管理費亦有異。
2.又依卷附原告93年度管理費用評估分析表所示：被告所屬B
區住戶不用分攤電梯維護費，而由A、C區共同負擔；機電維
護費A、C區先分攤4分之3，餘由全區共同分攤；清潔費用由
A、C區先分攤2分之1，再由全區共同分攤，但B區不需分攤
水塔清洗費；電費A、C區先分攤2分之1，餘由全區共同分攤
；雜項購置費先由A、C區分攤4分之3，餘全區共同分攤；其
餘保全費、辦公設備、文具用品、電話費、修繕費、郵電費
、雜費、水權費、職工福利及薪資全區共同分攤。並註明：
「1.管理費用評估分析每3年依年度費用總支出之每月平均
值重新評估調整管理費每坪單價。2.本表需經管委會決議通
過，修改時亦同，公告後開始實施。」原告並依此標準及卷
卷附93年度管理費用坪數分攤暨年度預算統計表，調整93年
度管理費為A、C每坪60元，B區每坪40元。故原告按大樓與
別墅公共設施不同及坪數大小而異其管理費之繳交數額，就
該社區之現況言，尚非有顯失公平之情事。揆諸前揭說明，
本院認該社區區分所有權人會議所決議之管理費收取標準，
以該社區之現況觀之，並無何顯失公平之情事。
四、綜上所述，原告依社區區分所有權人會議決議之管理費收取
標準收費，並無被告所指之不公平情事，被告既為原告社區
之一員，自應依據為維護整體社區利益而依法決議之管理費
計算標準，繳納管理費。被告分別積欠自89年7月份起而均
迄94年8月止如附表所示之管理費，為兩造所不爭執。從而
，原告請求被告分別給付附表所示管理費及自附表所示之日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予
准許。
五、另本院認被告有繳納上述管理費之義務，被告聲請送相關機
關鑑定應繳納金額，應無必要，併此敘明。
六、本件為民事訴訟法第427條第2項第8款所規定之定期給付訴
訟，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，職權宣告
假執行。
中 華 民 國 94 年 12 月 13 日
內湖簡易庭法官李建忠
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀並
應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判
決送達後二十日內補提上訴內補提上訴理由書。(須按他造人數
提出繕本)
中 華 民 國 94 年 12 月 13 日
書記官蕭永同
附表
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│姓 名│金額（新台幣）│利息起算日│
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│壬○○│六萬四千元│94年10月11日│
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│庚○○│六萬八千五百元│94年9月30日│
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│己○○│六萬四千元│94年9月30日│
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│辰○│九萬一千七百六十七元│94年10月11日│
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│寅○○│六萬四千元│94年10月11日│
├────┼──────────┼────────┤
│卯○○│五萬七千六百元│94年9月30日│
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│丙○○│五萬七千六百元│94年10月11日│
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│丁○○│六萬五千七百六十元│94年9月30日│
├────┼──────────┼────────┤
│癸○○│六萬二千七百二十元│94年9月30日│
├────┼──────────┼────────┤
│戊○○│六萬七千一百三十元│94年9月30日│
├────┼──────────┼────────┤
│辛○○│六萬七千一百三十元│94年9月30日│
├────┼──────────┼────────┤
│子○○│五萬二千二百五十元│94年9月29日│
├────┼──────────┼────────┤
│丑○○│五萬二千二百五十元│94年11月3日│
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