臺灣高雄地方法院簡易民事判決 99年度雄簡字第871號
原 告 丙○○
兼 訴 訟
代 理 人 丁○○
上 二 人
訴訟代理人 唐治民 律師
被 告 維也納DC管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國99年11月3日言
詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○號上之同地段一０
五八建號建物，即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號二樓之
二如附圖所示B部分（面積三０‧七九平方公尺）遷讓返還予原
告。
被告應給付原告新臺幣伍萬捌仟零陸元，及自民國九十九年七月
二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國九十八年五月起，至遷讓返還第一項所示房屋之日
止，按月給付原告新臺幣玖佰陸拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾貳萬伍仟
玖佰壹拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有
明文。查本件原告起訴時，主張被告無權占用之面積為28.1
平方公尺，並請求被告給付管理費、土地租金及房租共新臺
幣（下同）118,972元及法定利息。嗣於訴訟進行中，原告
撤回管理費部分之請求，並因勘驗後確定被告占用部分為30
.79平方公尺，故擴張土地租金及房租部分之聲明為123,82
6元及法定利息。核其性質，應屬擴張訴之聲明，且兩者係
基於同一之基礎事實，按諸上揭規定，應予准許，合先敘明
。
二、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於
訴訟無影響。查本件原告雖於民國99年3月27日將坐落高雄
市○○區○○段○○○○○號上同地段1058建號建物（門牌號碼
為高雄市○○區○○路○○號2樓之2，下稱系爭建物）暨坐
落基地出售予素外人 蔡明珠 及 李逸斐 ，然揆諸上開規定，於
本件訴訟不生影響，併此敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：原告前於91年間向 長谷 建設股份有限公司（下稱
長谷建設 ）承租系爭建物供原告經營之托兒所使用，承租之
範圍為347坪。嗣原告於92年12月26日購買系爭建物時，購
買之範圍亦為347坪，即有包括系爭建物中如附圖所示B部
分，面積為30.79平方公尺（下稱系爭B部分）。然被告自
93年1月1日起至98年4月30日止，無法律上之原因而占用
系爭B部分，爰依法提起本件訴訟，請被告遷讓系爭B部分
，並給付相當於租金之不當得利與房屋租金等語。並聲明：
（一）被告應將系爭B部分遷讓返還原告；（二）被告應給
付新臺幣（下同）123,826元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按年息5％計算之利息；（三）被告應自98
年5月起，至遷讓系爭B部分之日止，按月給付原告1,921
元。
二、被告則以：緣長谷建設因登記予大樓住戶之公共坪數有短少
之情形，長谷建設遂於87年3月3日以系爭B部分所有權人
之地位，同意將系爭B部分交付予被告做為大樓住戶公共空
間使用迄今，且經區分所有權人會議通過，但因故未辦理所
有權移轉登記。又原告購買系爭建物當時，係以現況交屋，
故原告對於其不能因買賣而取得系爭B部分之管理使用權，
應已知悉，且願意購買，應認原告於買受系爭建物時即有默
示同意被告使用系爭B部分。何況原告於95年7月間尚且與
被告就系爭B部分之使用達成口頭協議，同意被告將系爭B
部分做為會客室辦公室使用。另原告請求給付自93年1月起
相當於租金之不當得利，然原告係於98年4月30日起訴，故
原告請求93年4月30日以前相當於租金之不當得利部分已逾
5年之消滅時效等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）被告之管理中心辦公室，現占用原告登記為所有權人之系
爭建物中之系爭B部分。
（二）系爭建物原為起造人長谷建設所有，因其建物瑕疵問題，
故將系爭B部分隔出做為補償住戶，並於87年間即交付予
被告使用。嗣經二次移轉後，於92年12月26日轉賣予原告
2人及訴外人 韓其樺 ， 鼎泰 段1399地號原告丁○○取得應
有部分萬分之94、原告丙○○及韓其樺各取得應有部分萬
分之47，系爭建物原告丁○○取得應有部分百分之50、原
告丙○○及韓其樺各取得應有部分百分之25，於95年4月
11日韓其樺將其所有系爭建物及土地所有權應有部分移轉
予原告丁○○。
（三）系爭建物93年房屋價值為7,768,300元、94年房屋價值為
7,681,900元、95年房屋價值為7,595,700元、96年房屋
價值為7,509,300元、97年房屋價值為7,423,100元。
（四）系爭建物所坐落○○○區○○段○○○○○號土地之法定地價
於93年至95年間為7,665元、96年至今為8,981.6元。
以上分別有高雄市政府地政處三民地政事務所98年9月10日
高市地民二字第0980008533號函暨測量成果圖（本院卷一第
156、157頁）、高雄市稅捐稽徵處三民分處99年7月14日高
市稽三房字第0998623291號房屋現值核定函（本院卷二第15
頁）、高雄市稅捐稽徵處93年及96年地價稅課稅明細表影本
（本院卷一第18、19頁）等件在卷可參，且為兩造所不爭執
，堪信其為真實。
四、得心證之理由：本件首應審究者，為被告是否有權占用系爭
B部分？若無，則被告應給付原告之損害賠償為若干？
（一）被告係無權占用系爭B部分。
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權
之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。
是如為所有權人，本得基於所有權限，依前開規定請求排
除侵害及防止妨礙所有權人行使權利。又按，二、區分所
有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用
部分按其應有部分有所有權。八、住戶：指公寓大廈之區
分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有
部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。十二
、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良
好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
公寓大廈管理條例第3條第2、8、12款分別定有明文。另
按，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住
戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約
除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非
經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共
用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物
共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之
特別約定。公寓大廈管理條例第23條第1項、第2項第1
、2款亦有明文。查本件被告辯稱有權占用系爭B部分，
無非係以長谷建設與伊訂立之和解書及87年10月18日之被
告第五屆第一次區分所有權人會議紀錄（本院卷第46、47
頁），然上開文件之內容雖有記載：「二樓管理中心辦公
室之拓寬工程施作」、「二樓中庭後側、服務中心完工」
等語，尚難以此遽認定有包含約定系爭B部分為共用部分
之意涵，且被告亦未將系爭B部分約定為共用部分之事項
載明於被告之住戶規約內，揆諸上開規定，被告不得以上
開文件對抗嗣後承買系爭建物（含系爭B部分）之原告。
至被告辯稱原告曾口頭同意被告將系爭B部分做為會客室
辦公室使用等語，業經原告否認，且依被告所提之協定同
意書（本院卷第48頁），並無被告或其法定代理人之用印
，難認兩造已就該事項達成合意。
2.次按共有物之分管契約，並不以訂立書面為必要，倘共有
人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相
容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之部分，未予干
涉，已歷有年所，即非不得承認有默示分管契約之存在（
最高法院83年度台上字第1377號判決意旨參照）。再按「
共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，
縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受
讓人仍繼續存在」最高法院著有48年台上字第1065號判例
，此就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有
部分之受讓人若不知有分管契約，亦無可得而知之情形，
受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人
受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首
開判例在此範圍內，嗣後應不再援用，有司法院大法官著
有釋字第349號解釋可資參照。依上開解釋意旨，茍分管
契約係受讓人所明知，或可得而知之情形，受讓人即應受
分管契約之拘束，不得為相反之主張。在區分所有建築物
之場合，若區分所有權人間就某共有部分，有約定專由特
定區分所有權人使用即所謂約定專用之事實，縱無書面契
約之約定，該約定專用之區分所有權人，如保留共有部分
之專用權，附隨於專有部分出賣時，為其他區分所有權人
及其繼受人明知或可得而知有此情形，各區分所有權人及
其繼受人即應受該分管契約之拘束。經查本件長谷建設與
被告間就系爭B部分縱有分管契約之約定，而原告亦自承
於承租及嗣後購買系爭建物時，已知悉系爭B部分係由被
告所使用等語，但原告亦稱原先對於系爭B部分係屬於其
所承租及購買之範圍等情形並不知情，係遲至95年間欲變
更裝潢時始知悉系爭B部分為其所有，核與被告所述情形
相符。再從本院實地勘驗系爭B部分乃以實牆隔間、地面
磁磚交界不同等情，有本院98年4月9日之勘驗筆錄附卷
可佐（本院卷一第154頁），故依系爭建物之外觀並無法
知悉系爭B部分本屬於系爭建物之一部份，且從原告買受
系爭建物之買賣契約書及被告之住戶規約中，亦均未見系
爭B部分有約定由被告使用之記載，尚難以原告已知悉系
爭B部分係由被告使用，即遽認原告知悉長谷建設與被告
就系爭部分之使用曾有訂立分管契約，而應受該分管契約
之拘束，是應認定原告不受被告與長谷建設間就系爭B部
分之分管契約的拘束。
3.綜上，應認被告係屬無權占用系爭B部分，原告自得依據
所有物返還請求權，請求被告遷讓系爭B部分，原告此部
分之主張，為有理由，應予准許。
（二）復按無法律上原因而受有利益，至他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條前段規定甚明，原告為系爭B部分
之管所有權人，被告無合法權源占有系爭B部分，而無權
占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常
之觀念。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建
築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1項
定有明文，又前開所稱土地價額，依同法施行細則第25條
規定，係指法定地價，而系爭房屋坐落之土地為公有土地
，依平均地權條例施行細則第16條規定，以公告地價為申
報地價。經查，系爭建物自93年至97年間之房屋現值及其
所坐落○○○區○○段○○○○○號土地於93年迄今之法定地
價，已如前述不爭執事項之第（三）、（四）點，又本院
審酌系爭建物所在之位置、新舊狀態、被告使用該房屋之
經濟價值及所受利益等各項情事後，認原告因系爭房屋遭
被告無權占用所受無法使用收益之損害，應以系爭房屋及
其坐落基地申報總價額年息百分之五計算為宜。準此，則
依各該系爭房屋課稅現值、占用基地面積、基地申報地價
價額等標準核計後，則被告因占用系爭B部分每月所給付
之不當得利分述如下：
1.相當於租金之不當得利（即土地租金）之數額分別為：
93年5月1日至95年12月31日為3,565元（計算式：
7,665元×129.96平方公尺×30.79平方公尺÷1147.2平
方公尺×5％×8/3年，小數點以下四捨五入）；96年1
月1日至98年4月30日為3,655元（計算式：8981.6元×
129.96平方公尺×30.79平方公尺÷1147.2平方公尺×5
％×7/3年，小數點以下四捨五入），共計7,220元。
2.房屋租金之數額分別為：
（1）93年5月1日至93年12月31日為6,950元（計算式：
（2）94年度為10,309元（計算式：7,681,900元×30.
（3）95年度為10,193元（計算式：7,595,700元×30.
（4）96年度為10,077元（計算式：7,509,300元×30.
（5）97年度為9,962元（計算式：7,423,100元×30.79
（6）98年月1日至同年4月30日為3,295元（計算式：
3.綜上，被告不當得利金額共計58,006元（計算式：土地租
金利益7,220元＋房屋租金利益50,786元）。
4.至原告另請求被告自98年5月起，按月給付土地租金及房
屋租金部分，因被告無權占有他人土地，他人已受損害，
其占有之事實狀態，就交還土地前，僅履行期未到，並非
履行之條件未成就，原告有預為請求之必要，故原告就此
履行前未到前之損害金提將來給付之訴、請求返還不當得
利，於法要無不合，然其每月所得請求之金額應以土地租
金為131元（計算式：8981.6×129.96平方公尺×30.79
平方公尺÷1147.2平方公尺×5％×1/12年，小數點以
下四捨五入），房屋租金則為830元（計算式：7,423,
100元×30.79平方公尺÷1147.2平方公尺×5％×
1/12年，小數點以下四捨五入），共計961元為適當，逾
此範圍之請求，為無理由，應予駁回。。
五、綜上所述，原告依據所有物返還請求權，請求被告遷讓系爭
B部分，為有理由，應予准許。原告依據不當得利之法律關
係請求被告給付相當於不當得利之土地租金及房屋租金共計
58,006元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理
由，應予駁回。另原告請求之將來給付亦以每月961元為限
，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予
駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院
審酌後，核於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告
假執行。並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，
得免為假執行之宣告。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國99年11月17日
高雄簡易庭法官朱世璋
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併
繳納上訴審裁判費。
中華民國99年11月17日
書記官林芊蕙