裁判字號：臺灣新北地方法院108年重訴字第156號民事判決
裁判日期：民國108年05月08日
裁判案由：返還房屋等
臺灣新北地方法院民事判決108年度重訴字第156號原告 林聰城
林聰桔 蔡孟穎 林春香 游阿梅 林佳佑 林欽華 共同訴訟代理人 沈志成 律師
劉彥麟 律師被告 張桂華 上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國108年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○○號之房屋一樓如附圖所示429(1)（面積為119.46平方公尺）房屋騰空後返還原告。
被告應自民國一○七年一月一日起至返還第一項房屋之日止，按月給付新臺幣陸萬元予原告。
被告應給付新臺幣肆萬元予原告林聰城，及自民國一○七年八月五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一○七年一月一日起至返還第一項房屋之日止，按月給付新臺幣叁萬元予原告林聰城。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決主文第一項部分，原告以新臺幣柒拾肆萬元供擔保後，得假執行。
本判決主文第四項部分，原告林聰城以新臺幣壹萬叁仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：緣原告等7人為門牌號碼新北市○○區○○街○○○○號房屋（下簡稱系爭房屋）之共有人，系爭房屋經全體共有人同意後，即將附圖如所示之部分地上物出租予被告，並由原告林聰城與被告訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自民國105年11月1日起至106年12月31日止，租期每月為新臺幣（下同）6萬元。詎被告自106年10月起即拒不依約給付租金，至106年12月31日止已積欠2個月共12萬元之租金；且被告於租賃契約屆期後，仍繼續無權占有使用系爭房屋，原告不得已分別於107年3月6日、10
7年4月27日、107年5月16日去函請求被告返還房屋，惟被告仍置之不理，爰依民法第767條之規定，請求被告應將系爭房屋全部騰空後返還予原告。又本件被告於106年10月起即未給付租金，至106年12月31日租約屆滿時已積欠2個月租金12萬元，扣除押租金8萬元後，被告尚積欠4萬元之租金，爰依租賃契約之規定，請求被告給付。又被告自107年1月1日起無權占有系爭房屋，使原告受有人無法使用系爭房屋之損害，依民法第179條之規定，請求被告返還自10
7年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利60,000元。復租賃契約第六條之規定，被告於租約屆期後，未依約返還房屋，原告林聰城得請求被告於遷讓交還房屋按月給付租金5倍之違約金，原告林聰城特僅請求一倍違約金即12萬元，請求被告應自107年1月1日起至返還房屋之日止，按月給付違約金12萬元。併聲明為：①被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○○號房屋1樓如附圖所示部分（面積為119.46平方公尺）騰空返還予原告。②被告應自107年1月1日起至返還第一項房屋之日止，按月給付60,000元。③被告應給付40,000元予原告林聰城，暨自本起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。④被告應自107年1月1日起至返還第一項房屋之日止，按月給付120,000元予原告林聰城。⑤第一項及第三項之請求，原告願供擔保，請宣告准予假執行。⑥訴訟費用由被告負擔。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、本院之判斷：
（一）原告主張系爭房屋為原告等人所共有，而原告林聰城經全體共有人之同意，與被告簽訂系爭租約，約定租賃期間自
105年11月1日起至106年12月31日止，租金為每6萬元，被告於106年10月起即未繳納租金，嗣於上開租約屆期後，被告未返還系爭房屋，原告分別於107年3月6日、
107年4月27日、107年5月16日寄發存證信函請求被告返還系爭房屋，然被告迄今仍未搬離等情，業據其提出與所述相符之系爭租約、存證信函等在卷可參。而被告經合法通知，未曾到庭爭執或具狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，應視同自認，是本院審酌原告所提上開證據資料，自堪信前情為真實。
（二）按所有權人對無權占有或侵奪其物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文；又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，亦得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號判例意旨參照）。經查，原告等人為系爭房屋之共有人，而系爭租約業於106年12月31日終止，已如前述，被告繼續占有系爭房屋即失合法權源，自屬無權占有，是依上述說明，原告請求被告應將系爭房屋如附圖所示部分騰空返還予原告，為有理由。
（三）依系爭租約第3條、第4條約定，租金每個月60,000元，應於每個月一日以前繳納，每次應繳一個月份。本件被告於106年10月即未繳納租金，至系爭租賃於106年12月31日終止以前，被告共積欠2個月共120,000元之租金。再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。被告向原告林聰城承租系爭房屋時已繳付押租金80,000元，則原告林聰城請求被告未依約繳付租金等情，即應就該押租金發生當然抵充之效力。故原告得請求被告給付租金金額為40,000元（計算式：120,000－80,000＝40,000元）。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項本文、第203條分別定有明文。原告林聰城以起訴狀催告被告給付上開積欠租金，是以，原告林聰城自得併請求自起訴狀繕本送達之翌日即107年8月5日（見本院三重簡易庭107年重簡字第1276號卷第47頁）起算之法定遲延利息，自屬有據。
（四）又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。而民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明定。而違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準（最高法院
79年台上字第1915號、51年台上字第19號判例意旨可資參照）。查系爭租約第6條約定：「乙方（按：即被告，下同）於租期屆滿時，除經甲方（按：即原告林聰城，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還予甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷出返還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」，可見系爭租約並未載明上開違約金係屬懲罰性質，揆諸前揭規定及說明，上開約定自屬損害賠償總額預定性之違約金無疑。是以原告林聰城依系爭租約第6條規定請求被告給付違約金，即屬有據。審酌近年來國內整體經濟景氣非佳，原告林聰城縱得將系爭房屋租賃他人，其每月所得租金收益未必能顯高於系爭租約所定租金數額，復考量原告林聰城前已請求被告給付在返還系爭房屋前，以相當於每月租金60,000元計算之不當得利，原告林聰城所受損害已獲有彌補，是原告林聰城請求被告按月給付以每月租金1倍計算之違約金顯屬過高，本院認應酌減為每月30,000元為適當。
（五）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查系爭租約已於106年12月31日期滿終止，而被告目前仍繼續占用系爭房屋等情，業經認定如前，是被告因此獲得占有使用之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依其性質屬不能返還，依上開說明，被告即應償還相當於租金之價額，而兩造既約定每月租金為每月60,000元，此有系爭租約在卷可佐，則原告主張被告應償還相當於租金之價額為每月60,000元，自為可採。是原告依民法第179條規定，請求被告自107年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付60,000元，自屬有據。
五、綜上所述，原告依民法物上請求權請求被告遷讓返還系爭房屋；原告林聰城請求被告給付積欠之租金40,000元，及自10
7年8月5日起至清償日止按年息5%計算之利息；並自租約終止日起即107年1月1日起至返還系爭房屋日止，按月給付違約金120,000元相當於租金；被告應自租約終止日起至返還房屋為為止，按月給付60,000元予原告，均屬有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請准為假執行宣告，經核其勝訴部分於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，亦應併予駁回，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國108年5月8日
民事第二庭法官吳幸娥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年5月9日
書記官丁于真