裁判字號：臺灣宜蘭地方法院97年訴字第201號民事判決
裁判日期：民國98年04月03日
裁判案由：排除侵害
臺灣宜蘭地方法院民事判決97年度訴字第201號原告丙○○訴訟代理人 李蒼棟 律師複代理人 林育鴻 律師被告甲○○訴訟代理人 李秋銘 律師複代理人 黃金亮 律師當事人間排除侵害事件，本院於民國98年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。原告於起訴時聲明：「被告應將門牌宜蘭縣宜蘭市○○路○段○○○號2、3樓房屋拆除。」。嗣於訴狀送達後變更聲明為：「被告於門牌宜蘭縣宜蘭市○○路○段○○○號第4層房屋拆除後，應將門牌宜蘭縣宜蘭市○○路○段○○○號第2、3層房屋拆除。」，經核，原告訴之聲明變更前後之訴訟標的均係本於所有權之作用為請求，所執之基礎原因事實無差異，所適用之證據資料亦大致相同，不致妨礙被告之防禦及訴訟之終結，則揆諸前揭說明，自屬合法。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落宜蘭縣宜蘭市○○段坤門小段296之2地號土地（以下簡稱系爭土地）係原告所有，前於民國63、64年間，原告無償提供予訴外人弟 盧黃炳煌 建造完成門牌宜蘭縣宜蘭市○○路○段○○○號第2、3層房屋，建號為1700號（以下簡稱系爭房屋），今訴外人盧黃炳煌未經原告之同意，將系爭房屋之所有權移轉給被告，原告與被告並無任何關係，原告不同意其使用系爭土地，又原告因經濟因素擬處分系爭土地或拆除房屋重建，原告已依民法第472條第1、2款規定，以存證信函終止與訴外人盧黃炳煌之使用借貸關係，系爭房屋占有系爭土地已無正當權源。原告卻因系爭房屋存在，而妨害其行使系爭土地之所有權。再者，同號第4層房屋為訴外人乙○○所有，有拆除之計畫，爰依民法第767條規定，請求被告應於同號第4層房屋拆除後拆除系爭房屋。並聲明：
被告於門牌宜蘭縣宜蘭市○○路○段○○○號第4層房屋拆除後，應將門牌宜蘭縣宜蘭市○○路○段○○○號第2、3層房屋拆除。暨願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則答辯如下：
（一）系爭土地及同小段296地號土地，原分屬原告及訴外人 游景賢 所有，嗣訴外人乙○○、盧黃炳煌取得同小段296地號所有權，應有部分各2分之1，另同小段296之6地號原為訴外人乙○○所有。原告及訴外人乙○○、盧黃炳煌合意將上開3筆土地合併作為一宗建地，並在其上共同興建1棟4層樓之建物，即門牌號碼宜蘭縣宜蘭市○○路○段○○○號1至4樓。該宗建地建造時業經土地所有權人及權利人互相同意他方使用自己之土地，且土地所有權人即原告及訴外人乙○○、盧黃炳煌並就所興建之建物，將其中地面層、騎樓、地下室之建號為1698建號，登記所有權人為原告，4樓部分為1699建號，登記所有權人為訴外人乙○○，另2、3樓部分之建號為1700建號，登記所有權人為盧黃炳煌，各為分層取得建物之所有權，當時同小段296之2地號土地所有權人即原告即簽立有土地使用權同意書，並同意以該3筆土地請領建造執照作為合併使用建地，則原告與訴外人乙○○、盧黃炳煌即有互為同意使用同小段296之2（即系爭土地）、296、296之6地號土地之合意。此一同意互為使用各別所有之土地，性質乃係交換地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與他方使用為對價，因而得以使用向他方換來之土地，其性質屬於互為租賃，且屬未定期限之租賃關係。而被告係於96年9月5日經由買賣，向訴外人盧黃炳煌購買同小段296地號土地應有部分2分之1及系爭房屋。被告繼受前手訴外人盧黃炳煌之權利，依民法第425條買賣不破租賃，被告就原告所有之系爭土地應有租賃關係存在，被告自非無權占有，原告主張其與被告前手盧黃炳煌使用系爭土地為使用借貸關係，進而終止使用借貸關係應非有理。
（二）如認被告就原告所有之系爭土地並無租賃關係存在，被告亦認就系爭土地有使用借貸關係存在。且因前開3筆土地於興建建物當時，係作為建築基地使用，原告已可預見系爭土地應使用至建物無法使用為止，既然使用目的尚未完成，又原告於系爭土地上亦有建物使用，自無原告所主張民法第472條第1款規定之情事，亦不得依同條第2款終止使用借貸關係。
（三）另原告所有之系爭土地既係供建物所有權人建築使用，原告即有將該土地讓他人使用至建物無法使用時之合意存在。而建物所有權得以自由移轉，亦為原告所知，則於建物移轉時，土地所有權或使用權勢必同時移轉，方使權利能為完全移轉，此亦為原告所明知。又被告所有之建物上方尚有訴外人乙○○所有之第4層建物存在，原告之主張有違建築使用基地之原則及誠信原則。
（四）答辯聲明：原告之訴駁回暨如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執之事項（參見本院卷第34、35頁、土地暨建物登記簿及97年7月24日府建管字第09700095086號函所附之建造執照、建築物使用執照卷）：
（一）系爭土地為原告所有。
（二）系爭房屋為被告所有，並坐落於同小段296、296之2地號土地上。
（三）系爭土地與同小段296、296之6地號土地，於63、64年間分別為原告、訴外人游景賢、乙○○所有，為興建門牌宜蘭縣宜蘭市○○路○段○○○號第1至3層房屋，合併為1宗建地，由游景賢、原告及乙○○出具土地使用權同意書予起造人原告及盧黃炳煌，其中地面層、騎樓、地下室為同段1698建號，登記所有權人為原告。另第2、3層為同段1700建號（即系爭房屋），登記所有權人為盧黃炳煌，並申請建造執照及建築物使用執照在案。復於65年間申請增建第
4層，建號為同段1699建號，起造人為訴外人乙○○。同段296地號土地至77、78年間由訴外人乙○○、盧黃炳煌各取得應有部分各2分之1。嗣被告於96年9月5日向盧黃炳煌購得同段296地號土地，應有部分2分之1及系爭房屋，並辦理所有權移轉登記。
四、原告主張，被告以其所有之系爭房屋占有系爭土地，係屬無權占有乙節，為被告所否認，並以前詞為辯。經查：
（一）被告雖辯稱，同小段296、296之2及296之6地號土地合併為1宗建地，並在其上興建4層樓即建號1698、1699、1700號房屋，土地所有權人及權利人互相同意他方使用自己之土地，並分層取得建物之所有權，其性質屬於未定期限之互為租賃關係。被告繼受前手訴外人盧黃炳煌之權利，依民法第425條買賣不破租賃，被告就原告所有之系爭土地應有未定期限之租賃關係存在云云。但查，所謂數筆土地間，其等所有權人成立互為租賃關係者，必須有一方以自己所有或有權使用之土地換與他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，亦即，需有交換土地使用之對價關係存在始得成立。本件系爭房屋原所有權人為訴外人盧黃炳煌，其於63、64年間在所使用之該宗建地，即同小段296、296之2、296之6地號土地上並無所有權存在；復參酌證人乙○○於本院證稱：「我二哥（指盧黃炳煌）本來在這裡沒有土地，巷道的土地原來是我父親所有，他的土地是在別的地方，二哥沒有房子，又要結婚，才提供土地給二哥蓋二、三樓，就是說房子一起蓋起來之後，一樓及地下室給我大哥，二、三樓就給我二哥，四樓及頂樓樓梯間給我。」等語，足見訴外人盧黃炳煌於興建系爭房屋之初，對前開土地並無所有權或其他權利存在，與原告間無任何交換土地使用之對價關係存在，自無互為成立租賃關係之情事，至其後盧黃炳煌再取得同段296地號土地應有部分2分之1之所有權，因系爭房屋已蓋完畢，應不致再產生交換土地使用互為租賃之合意存在。訴外人盧黃炳煌與原告間既無成立租賃關係，繼受盧黃炳煌所有權之被告，與原告間即難認有何租賃關係存在，是被告辯稱其本於租賃之法律關係而占有使用系爭土地乙節，尚難採信。
（二）被告又辯稱，其就系爭土地如無租賃關係存在，應有使用借貸關係存在等語。經按民法第470條第1項規定：「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物。未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。」。又建築基地，包括供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地；而法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之；應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用，其分割辦法由內政部定之。此有建築法第11條規定。本件原告、訴外人盧黃炳煌及乙○○等人為興建合法建物，乃將同小段296、296之2及296之6地號土地合併為1宗建地，並在其上興建4層樓即建號1698、1699、1700號房屋，有宜蘭縣政府前揭函所附之使用執照及建築物使用執照卷可參，並經證人乙○○於本院審理時作證明確。職是，前開3筆土地係作為建物主體所在及法定空地所使用，於建物所有權人經原先所有權人同意使用而具有使用權，並由訴外人游景賢、原告及乙○○出具土地使用權同意書予起造人原告及盧黃炳煌。前開土地使用權同意書乃為申請3層（其後增建1層為4層）RC加強磚造建築物1棟，經土地所有權人完全同意，為申請建造雜項特立該同意書為憑，此為前開土地使用權同意書記載明確，則原告於同意提供系爭土地予訴外人盧黃炳煌起造系爭房屋時，即知使用之目的乃為興建3層（4層）RC加強磚造房屋，且係為申請建造執照及建築物使用執照之目的而出具，準此以觀，所謂借貸物使用完畢之時，應為該4層RC加強磚造房屋不堪使用之時，亦於斯時，貸與人始得請求返還。是原告主張，其與盧黃炳煌間使用借貸關係已終止乙節，即與民法第470條第1項所定未符。
（三）證人乙○○固證稱：當初3筆土地共同作為建築基地時，沒有作書面的約定，只有說要給二哥（即訴外人盧黃炳煌）使用而已，直到二哥不用為止等語，惟所謂「直到盧黃炳煌不用為止」之證詞，實無從自前揭土地使用權同意書，或其他申請建造執照及建築物使用執照之相關資料看出。且系爭房屋目前仍然存在，其下尚有原告所有之房屋，其上亦有訴外人乙○○所有之房屋，房屋外觀尚佳，無破落無法使用之情，亦有卷附照片可參，難謂已不堪使用，則其借貸目的應尚未使用完畢。再質之證人乙○○是否有拆除其所有第4層房屋之計畫，其證稱：前提是與2、3樓之關係釐清，再看看是否拆除等語（參見本院卷第114頁），亦無何原告所指將拆除重建之情形，原告單獨訴請整棟建物中間樓層屬於被告所有之建物，勢需先拆除原非屬於訴外人盧黃炳煌所有，而係屬於訴外人乙○○所有之第4層房屋，則建造之初，豈有可能約定兩造使用借貸關係至訴外人盧黃炳煌不再居住使用時，亦即，可不顧第4層房屋之存在，而可以逕自拆除第2、3層房屋？是證人乙○○證稱：原告、伊與訴外人盧黃炳煌本有約定使用至盧黃炳煌不用為止等語，實不足採。
（四）按最高法院48年台上字第1457號判例謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。本件被告所有系爭房屋占有使用原告所有系爭土地之情形，固與前開之判例說明未盡相同，但揆諸上開規範之目的及債權物權化之趨勢考量，應依「相類事實，應為相同處理」之法理，而類推適用前揭法文之規定，推定房屋受讓人與土地所有人間於房屋得使用期限內，有使用借貸關係（最高法院91年度台上字第1919號判決意旨參照）。則被告以系爭房屋占有使用系爭土地，借貸之目的尚未完成，自難認兩造間使用借貸關係已經終止，被告應得以系爭房屋繼續占有使用系爭土地。
五、從而，被告所有系爭房屋使用所有原告系爭土地，並非無權占有，原告本於所有權作用，請求被告拆除系爭房屋，不應准許。本件原告敗訴，其假執行之聲請亦失其附麗，併予駁回。
叁、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國98年4月3日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官郭淑珍正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國98年4月6日
書記官林慶生