裁判字號：臺灣高等法院91年上易字第167號民事判決
裁判日期：民國91年07月23日
裁判案由：酌減違約金
臺灣高等法院民事判決九十一年度上易字第一六七號
上訴人即附帶被上訴人國揚實業股份有限公司法定代理人 侯西泉 被上訴人甲○○訴訟代理人施振基
施 張圓富 附帶上訴人乙○○附帶上訴人丙○○訴訟代理人 王國雄 右當事人間請求酌減違約金事件，上訴人對於中華民國九十年十二月二十八日臺灣士林地方法院八十九年度訴字第一二九四號第一審判決提起上訴，被上訴人乙○○、丙○○提起附帶上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
上訴人應另分別給付附帶上訴人乙○○、丙○○各新台幣叁萬伍仟元。
第二審及附帶上訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：被上訴人甲○○、乙○○與丙○○（原判決誤載為 潘廷媛 ），分別於民國八十六年五月三日、八十六年五月三日與八十六四月十一日，以上訴人所提供之定型化契約簽訂房屋土地買賣預定契約，向上訴人承買上訴人興建坐落台北縣汐止市○○段汐止小段一－二與七－四地號土地內，地上十六層、地下三層之「吾印良品」大廈（下稱系爭大廈），建築編號Ｄ２棟第一樓、Ｃ５棟第五樓與Ｃ５棟第七樓之房屋各一戶，及停車位各一個，約定總價金分別為新台幣（下同）四百五十四萬元、五百九十五萬元與六百四十七萬元，甲○○已繳交七十八萬元；乙○○已繳交一百零三萬元；丙○○已繳交一百四十七萬元之房地價金，乙○○、丙○○並已繳交代辦瓦斯管線裝置費用三萬五千元。又系爭大廈於八十六年三月二十六日開工，依買賣契約約定上訴人應於八十七年八月七日完工，惟上訴人遲至八十七年十二月四日始領得使用執照，遲延日數達一百一十九日；另嗣因系爭大廈地下室全部積水，機電設備疑遭污水汙泥淹沒，且上訴人出售之房屋，尚有其他諸多瑕疵，如管道設計不良，致影響被上訴人所購房屋價值甚鉅，被上訴人因而未依約辦理過戶，上訴人乃解除買賣契約，並沒收被上訴人所繳交之價金，使本件違約金高達總價的百分之十七‧一八（甲○○）、百分之十七‧三一（乙○○）、百分之二十四‧四九（丙○○）。惟被上訴人買受之房地已由上訴人轉售第三人，上訴人縱有損失，應係「委託銷售房屋公司負責銷售及廣告承作」之損失，其損失應為銷售總底價的百分之五，上訴人沒收之違約金顯屬過高，爰依民法第二百五十二條之規定，請求酌減違約金，並依民法第一百七十九條不當得利之規定，請求上訴人返還超過銷售總底價百分之五之違約金（丙○○僅為部分不當得利返還之請求）。又乙○○、丙○○所繳交之代辦瓦斯管線裝置費用，亦因上訴人之解除契約而為無法律上之原因受有利益，爰一併請求上訴人返還等語（原判決判命：上訴人應給付甲○○十四萬四千四百元本息；給付乙○○十九萬七千元本息；給付丙○○五十六萬四千二百元本息，駁回被上訴人其餘之請求。上訴人就敗訴部分聲明不服，被上訴人就其敗訴部分，僅乙○○、丙○○對所繳交之代辦瓦斯管線裝置費用各三萬五千元部分為附帶上訴，其餘則未聲明不服）。其答辯聲明為：上訴駁回。乙○○、丙○○之附帶上訴聲明為：上訴人應分別給付乙○○、丙○○各三萬五千元。
二、上訴人則以：本件違約金係依契約自由原則由兩造訂立，且符合內政部所頒之「預售屋買賣契約範本」第二十二條沒收價金在總額百分二十額度內之規定，並無過高之情，況本件僅乙○○與丙○○所購買之房地轉賣，乙○○部分以五百一十六萬元轉售，價差損失七十九萬元，丙○○部分以三百二十萬元轉售（不含車位），扣除車位一百萬元，價差損失二百二十七萬元，至甲○○所購買之房地則尚未經轉賣等語，資為抗辯。上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。就附帶上訴部分，則聲明同意乙○○、丙○○之請求。
三、查本件被上訴人主張伊等向上訴人購買系爭大廈之房屋，系爭大廈業於八十六年三月二十六日開工，八十七年十二月四日取得使用執照，嗣因伊等未依約辦理移轉手續，致為上訴人發函解除系爭房屋土地買賣預定契約，並沒收伊等所繳交價金，暨乙○○及丙○○已繳交代辦瓦斯管線裝置費用各三萬五千元，上訴人同意返還乙○○與丙○○二人代辦瓦斯管線裝置費用等情，業據提出買賣契約書影本、付款統一發票等件為證（見原審卷一原證一至原證六），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、本件被上訴人以上訴人沒收全部已繳交之價金為違約金，顯然過高，上訴人則認沒收之違約金在價金總額百分之二十以內，並無過高之情，是本件兩造之爭執，厥在於違約金之約定是否過高。經查：
㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有
訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；債務已一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十一條、第二百五十二條分別定有明文。次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人得享受一切利益為衡量之標準（最高法院四十九年台上字第八０七號判例意旨、五十一年台上字第一九號判例意旨參照）。再按「契約書約定「甲方（被上訴人）違約時……已繳付之全部價款任由乙方（上訴人）無條件移作違約金及損害賠償」等內容，探求其真意，該沒收之價金，雖屬賠償額預定性質之違約金，然違約金既係當事人為確保債務之履行，所約定不履行債務時之給付，衡理自以債務人違約之程度愈嚴重，違約之時期較長或違約之時間較早者，始須受較高額之違約罰款，不應反其道而行。預售屋之買賣，買受人之繳款係配合各工期而分期付款，依契約所為前述違約金之約定，倘買方違約情節嚴重者（如愈早違約不付期款），其所繳價款尚少，因被沒收所受之損失較輕微；其違約情節較輕者（如已繳大部分期款至施工後期始未續繳），因所繳價金已多，被沒收充作違約金之數額相對增加，所受損失反較嚴重，顯造成賞罰不平之待遇，實失約定違約金係為確保債務履行之本旨（最高法院八十三年台上字第二二九號判決意旨參照）。
㈡依兩造所簽訂之契約第十三條第一項約定「甲方（即被上訴人）有下列情形之一
者，乙方（即上訴人）得解除本契約，甲方無條件同意所繳全部價款作為乙方重行出售本房屋所需費用及稅捐之抵價及損害賠償金和違約金．．．。」，依上開兩造之約定，係以違約金為債務不履行所生損害之賠償總額之意。而違約金是否約定過高？是否予以酌減至相當數額？依民法第二百五十二條之規定，係法院依職權認定之事項，且依前揭說明，法院於認定時，自應參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及應就債務人若能如期履行債務時，債權人得享受一切利益為標準，此乃防止契約之一方，立於不平等之地位所為不利之約定，兼有保護立約當事人，避免受不合理對待。查預售屋之買賣，買受人係配合工期而分期付款，如依合約書約定，買受人違約時，由出賣人沒收已繳納之款項，則買受人繳交價款少，縱違約情節嚴重，沒收金額亦少；惟繳交價款越多，雖違約情節輕微，被沒收違約金反而增多，此項約定顯然有失公平合理，自不得聽任出賣人依該約定從事，法院自得應參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形及應就債務人若能如期履行債務時，債權人得享受一切利益為違約金金額之認定。是上訴人抗辯本件違約金之約定係基於契約自由原則而來，兩造自應同受拘束，依約履行，兩造既均有給付違約金條款之約定，地位並非不對等，司法自不應不當干涉契約自由原則云云，尚非可採。
㈢上訴人之營業項目其中之一為「委託營造廠商興建國民住宅、商業大樓出租出售
及受政府工業主管單位委託辦理工業區之開發租售業務（營造業除外）」，有上訴人提出之台北市政府營業事業登記證影本在卷可資為憑（見原審卷一附件二），是上訴人所經營之事業顯非被上訴人所指之「房屋建築營造業」，應係房屋興建投資業（或稱不動產投資興建及租售業）。而八十六年及八十八年之「房屋興建投資業（行業代號六八一一－一二）」淨利率為百分之十四，有財政部賦稅署八十八年六月二十八日台稅一發第000000000號函影本及同業利潤標準表一紙在卷可考（見原審卷一被證二、卷二第六頁）。查財政部所訂定之房屋興建投資業同業利潤標準之淨利率，係依一般該行業之收入扣除支出成本及費用為計算基準，因認前揭同業利潤標準自得作為衡量被上訴人如期依約履行，上訴人所得享受一切利益之參考，再參酌上訴人於他買受人 林盈成 另案請求返還所交價金時，亦主張依財政部前揭所頒之同業利潤標準計算損害之情，有該案判決書可按（見原審卷一被證四），本院斟酌被上訴人已一部履行及綜合上情，認本件違約金以前開同業利潤標準百分之十四計算為適當。至內政部所頒預售屋買賣契約範本，未斟酌個案情形，雖可作為參考，但並無強制力，本院自不受其拘束，上訴人以其沒收之違約金在該範本規定之額度內，認兩造違約金之約定，並無過高之情，亦無可採。
㈣又違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅。惟依民法第二百六十條規定意
旨推之，其因契約解除之後所生之損害，並不在斟酌之列。本件上訴人於解除契約後之房屋轉售跌價損失、重行出售之佣金等損失，依前揭說明，自不在斟酌之列，且上訴人於出售系爭預售屋時所投入之管銷費用，為其營業成本，於被上訴人買受時應已列入該費用在內，且如被上訴人依約履行，其所受之利潤亦應為同業利潤標準，是上訴人以其轉售損失超過所收價金，將其差額作為損失依據，即無可採。
㈤甲○○、乙○○、丙○○所購房屋總價分別為四百五十四萬元、五百九十五萬元
、六百四十七萬元，依前述同業利潤淨利率之標準計算，上訴人所得獲取之淨利率分別為六十三萬五千六百元、八十三萬三千元及九十萬五千八百元，與甲○○、乙○○與丙○○分別已繳交房地價金七十八萬元、一百零三萬元及一百四十七萬元相較，上訴人所收取之違約金確屬過高，爰依民法第二百五十二條之規定，酌減甲○○、乙○○及丙○○之違約金額為六十三萬五千六百元、八十三萬三千元及九十萬五千八百元。則被上訴人依民法第一百七十九條之規定所得請求返還之違約金為：甲○○一十四萬四千四百元（780,000－635,600），乙○○一十九萬七千元（1,030,000－833,000），丙○○五十六萬四千二百元（1,470,000－905,800）。
五、按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第三百八十四條定有明文。本件乙○○、丙○○主張已繳交代辦瓦斯管線裝置費用各三萬五千元，上訴人既於言詞辯論時為訴訟標的之認諾，同意返還，依前揭說明，即應本於其之認諾而為上訴人敗訴之判決。
六、綜上所述，被上訴人基於不當得利之法律關係，請求上訴人分別給付甲○○一十四萬四千四百元、乙○○一十九萬七千元、丙○○五十六萬四千二百元，及法定遲延利息，為有理由。逾此範圍之請求，即非正當。另乙○○、丙○○附帶請求上訴人再各給付三萬五千元，亦屬有據，應予准許。原審就上開違約金應准許部分，為被上訴人勝訴判決，核無不合。上訴意旨，指摘此部分之判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，與判決之結果不生任何影響，無庸再逐一予以論究，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，乙○○、丙○○之附帶上訴為有理由，爰依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年七月二十三日
民事第八庭
審判長法官鄭三源
法官郭松濤法官周美月右正本係照原本作成。
兩造均不得上訴。
中華民國九十一年七月二十五日
書記官陳啟文