裁判字號：臺灣彰化地方法院95年訴字第863號民事判決
裁判日期：民國96年07月25日
裁判案由：分割共有物
臺灣彰化地方法院民事判決95年度訴字第863號原告甲○○
丁○○乙○○上三人共同訴訟代理人 巫瑞村 律師被告丙○○法定代理人己○○被告戊○○上二人共同訴訟代理人 楊振裕 律師複代理人 林永貹 律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國96年7月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號、地目田、面積一七八三平方公尺之土地，應分割為如附圖二所示，即編號A部分，面積一０六平方公尺之土地分歸原告甲○○取得；編號B部分，面積一０六平方公尺之土地，分歸原告乙○○取得；編號C部分，面積一０六平方公尺之土地分歸原告丁○○取得；編號D部分，面積六七四平方公尺之土地分歸被告 陳昭民 取得；編號E部分，面積二八０平方公尺之土地分歸被告戊○○取得；編號F部分，面積一０一平方公尺之土地分歸兩造按原應有部分之比例保持共有；編號G部分，面積一六七平方公尺之土地分歸被告丙○○取得；編號H部分，面積八一平方公尺之土地分歸原告丁○○取得；編號I部分，面積八一平方公尺之土地，分歸原告乙○○取得；編號J部分，面積八一平方公尺之土地分歸原告甲○○取得。
訴訟費用由兩造按附表所示之比例負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號、地目田、面積1,783平方公尺之土地，分別為兩造所共有，兩造應有部分比例詳如附表所示。系爭土地地目雖為田，但屬彰化縣溪湖鎮都市計畫內之農業區，故非農業發展條例第3條第1項第11款及其施行細則第3條所明訂之耕地範圍，辦理分割時不受農業發展條例相關限制，有內政部90年4月24日台內地字第9006433號函意旨可資參照。又兩造就系爭土地並無不分割之協議，亦無因物之使用目的而不能分割之情事，惟共有人未能協議分割，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定請求分割系爭土地。又系爭土地呈南北走向之長方形，地形尚屬完整，西側臨○○○鎮○○街，惟南端與長青街間，因有一筆同段第394地號土地為訴外人所有，致該處無法與長青街連接，故此項負擔應由全體共有人分擔，但被告所主張之分割方案，由被告戊○○分得既方又面臨長青街較有價值之F部分之土地，卻不須分擔此項負擔，顯有違公平正義原則。原告認為兩造之方案均無須鑑價。
二、系爭土地上雖由共有人占有使用，並建築地上物，但均為鐵皮鋼架造之簡易建物，已建築逾1、20年之久，頹廢老舊，而兩造雖陳明無保留之必要，惟系爭土地屬彰化縣溪湖鎮都巿計畫區內之農業區，地目為田，故現有之地上物分割後如遽予拆除，在溪湖鎮都巿計畫使用分區未變更前，將無法申請核發一般房屋之建築執照，僅能依實施區域計畫建築管理辦法第5條規定申請建築農舍，將造成共有人鉅大之損失，故系爭土地應按使用現狀分割為宜，又系爭土地上之建物雖然是違建，但是是在區域計畫法前所建，可以使用，但是如果拆掉，就要受區域計畫法的拘束。另被告丙○○所建築如附圖一所示A部分之建物，目前由被告丙○○出租與他人設攤販賣檳榔飲料等物品，故該A部分理應分由被告丙○○取得，以免日後滋生訟端，被告主張將A部分由原告甲○○取得，顯非允當。又如附圖一所示B、C、D部分房屋乃分別屬於原告3人所有，且D部分房屋與E部分房屋中間本來就留有3公尺寬之衖巷，因之將
B、C、D部分土地分割與原告等取得，亦不至於因拆除E部分房屋而造成被告丙○○之損失。故原告之方案較公允適法，請求依附圖一所示分割方案分割等語。並聲明：系爭土地應分割為如附圖一所示，即編號A部分，面積153平方公尺之土地分歸被告丙○○取得；編號B部分，面積122平方公尺之土地，分歸原告甲○○取得；編號C部分，面積122平方公尺之土地分歸原告乙○○取得；編號D部分，面積122平方公尺之土地分歸原告丁○○取得；編號E部分，面積514平方公尺之土地分歸被告丙○○取得；編號F部分，面積216平方公尺之土地分歸被告戊○○取得；編號G部分，面積101平方公尺之土地分歸兩造按原應有部分比例保持共有，作為道路；編號H部分，面積174平方公尺之土地分歸被告丙○○取得；編號I部分，面積64平方公尺之土地分歸被告戊○○取得；編號J部分，面積65平方公尺之土地，分歸原告丁○○取得；編號K部分，面積65平方公尺之土地分歸原告乙○○取得；編號L部分，面積65平方公尺之土地分歸原告甲○○取得。
貳、被告則以：附圖一之分割方案將被告丙○○之土地分割為3筆，顯然不利被告丙○○作完整有效利用，難謂允妥，另不同意附圖一將南邊土地又分配Ｉ部分予被告戊○○，主張依附圖二將被告戊○○部分併在附圖Ｅ部分使用。又系爭土地一部份現由各共有人使用，而土地使用現況空地部分面臨長青街，因遭彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地阻隔，致無對外聯絡之道路可供通行，再參酌最高法院91年度台上字805號判決意旨，分割共有物應盡量依共有人使用現狀定分割方法，已維持現狀，減少共有人所受損害，故分割方法請求依附圖二所示分割方案分割，如依附圖二分割，則被告所有之鐵皮屋不保留。原告之方案將全體共有人之土地分成12筆，其中原告等及被告戊○○分於系爭土地南側之共有土地部分，面寬僅約3-4公尺，實難作為建築或其他有效之利用，顯有損土地之經濟價值。反觀被告之方案，僅分成10筆，且盡量使共有人分得之土地得合併利用，並兼顧原告在系爭土地南側所分得之土地均有約五米之面寬而得有效建築使用，故被告之方案較為可採。至於原告主張依被告之方案，被告戊○○不用分擔道路以南之土地不公平，惟被告戊○○分得部分為路沖，且原告之方案為求形式上之公平把土地細分，反而造成更不公平之情形。又被告之方案，將編號A部分分給原告甲○○，是因希望將被告丙○○之部分均分在一起。兩造之前就已都主張上面的建物都不保留，系爭土地已經被劃為都市計劃區，以後在建築上應該不會有建築面積不得超過耕地面積百分之十的規定限制。更何況系爭土地上的建物也都是違章建築。被告認為兩造之方案均無須鑑價等語，資為抗辯。並聲明：如主文所示。
參、得心證之理由：
一、本件原告主張彰化縣○○鎮○○段○○○○號、地目田、使用分區為溪湖都市計畫農業區、面積1,783平方公尺之土地，系爭土地之共有人及應有部分比例詳如附表所示。系爭土地無因物之使用目的不能分割或定有不分割期限之情形，兩造無法協議分割等情，有原告提出之土地登記謄本、地籍圖及彰化縣溪湖鎮都市計畫土地使用分區證明書為證，且為被告所不爭執，堪認原告此部分之主張為真實。是系爭土地既無不能分割之情形，且無不為分割之約定，是以原告依民法第第823條規定請求分割系爭土地，於法有據，應予准許。
二、至分割方案，本院審酌：⑴系爭土地呈南北向長方形，西邊面臨彰化縣○○鎮○○街，東、北、南邊及西側南端與訴外人所有土地相鄰，而系爭土地上目前有原告及被告等人所有建物分別坐落其上，彼等建物材質及坐落位置詳如附圖三即彰化縣溪湖地政事務所95年12月1日之複丈成果圖所示等情，業據本院會同彰化縣溪湖地政事務所測量員到場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄在卷可稽。⑵本院審酌系爭土地之建物均為鐵皮鋼架造，且建物外觀老舊，均為違章建築，兩造對系爭建物屋齡均已逾1、20年，經濟價值不高等情，亦不爭執，故本院認系爭土地上之鐵皮建物尚無保留之必要，否則為牽就屋齡老舊之違章建物而為分割，反而有損土地日後利用。系爭土地上之建物既無保留之必要，則本院分割後，日後建築時是否應受實施區域計畫建築管理辦法第5條規定之拘束，即非本院所應審酌之因素，否則若依原告之主張及附圖一之分割方案，如附圖一編號Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ部分，日後要建築，所能建築之面積豈非更小。又兩造提出之方案，於編排順序上大同小異，惟原告提出之附圖一方案，將被告丙○○分得部分分為三筆，不利於被告丙○○利用土地，又編號Ｆ部分劃分予被告戊○○，於編號Ｇ道路以南部分，又分成５份由兩造各取得一部分，使得編號Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ部分東西之寬度過窄亦不利於土地之利用。反觀被告附圖二之方案，被告丙○○分得部分僅為二筆，且被告戊○○已分得編號Ｅ部分，即順便將編號Ｆ道路以南部分原本應分得被告戊○○之土地一併劃歸於編號Ｅ部分，而道路Ｆ以南部分，即僅分得Ｇ、Ｈ、Ｊ、Ｊ四筆，每筆取得之寬度亦不至於過窄，故整體而言，被告之分割方案不致於使土地過於細分，共有人分得部分亦較集中，較有利於土地之利用。原告雖另主張被告戊○○不用分擔道路以南之土地，有違公平，惟原告為求形式上之公平，反而將土地過度細分，誠不利於土地經濟上之效用。另原告主張將附圖一編號B、C、D部分土地分割與原告等取得，亦不至於因拆除E部分房屋而造成被告丙○○之損失，惟被告丙○○既不贊同原告之方案，主張依附圖二為分割，足見被告丙○○並不在意拆除如附圖一E部分之房屋，則原告之主張顯然多慮。此外，原告主張被告丙○○所建築如附圖一所示A部分之建物，目前由被告丙○○出租與他人設攤販賣檳榔飲料等物品，故該A部分理應分由被告丙○○取得，以免日後滋生訟端，被告主張將A部分由原告甲○○取得，顯非允當等語。被告丙○○對如附圖一所示A部分出租與他人設攤販賣檳榔飲料等物品乙節並不爭執，辯稱被告之方案，將編號A部分分給原告甲○○，是因希望將被告丙○○之部分均分在一起等語。查本院審酌被告丙○○僅是將如附圖一所示A部分出租與他人設攤販賣檳榔，而該檳榔攤本身並非價值高昂之建物，且本件是否有買賣不破租賃之問題，尚須視本件有無民法第425條第2項之問題，故本院認為牽就該檳榔攤之存在，反而將被告丙○○分得部分分為三塊，顯然不利於被告丙○○，且被告丙○○日後對原告甲○○分得部分，亦須依民法第825條規定負與出賣人同一之擔保責任。再者，原告若認被告之分割方案不公，大可主張被告應補償價金，惟兩造於本院均表示本件毋庸鑑價。從而，本院認被告之分割方案仍較原告之方案為適當，爰判決如主文所示。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。中華民國96年7月25日
民事第二庭法官詹秀錦以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本或影本）。
中華民國96年7月25日
書記官陳秀香附表：
┌──┬─────┬─────────┐│編號│共有人姓名│應有部分及訴訟費用││││負擔之比例│├──┼─────┼─────────┤│１│戊○○│1/6│├──┼─────┼─────────┤│２│丙○○│1/2│├──┼─────┼─────────┤│３│甲○○│1/9│├──┼─────┼─────────┤│４│丁○○│1/9│├──┼─────┼─────────┤│５│乙○○│1/9│└──┴─────┴─────────┘