宣 示 判 決 筆 錄
原 告 乙○○
訴訟代理人 蔡惠子 律師
莊立群 律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 李文欽 律師
上列當事人間九十四年度北簡字第二六一四號返還定金等事件，
於中華民國九十四年四月二十六日言詞辯論終結，同年五月二十
六日下午四時在本院臺北簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職
員如下︰
法 官 黃明發
書記官 呂美慧
通 譯 陳秋玉
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主 文：
被告應給付原告新臺幣拾萬元，及自民國九十四年二月二十五日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。被告如以新臺幣拾萬元預供擔保
後，得免為假執行。
訴訟標的：返還定金等請求權。
理由要領：
一、原告主張其依被告刊登於蘋果日報之售屋廣告所載，於民國
九十三年十一月六日至被告之臺北市○○路○段○○○巷○
號看屋，到達現場始見被告欲出售者為同址地下室其中一間
房屋（下稱系爭房屋），被告當場向原告表示其對該房屋有
獨立產權，原擬以新臺幣（下同）五百餘萬元出賣，因急於
出國才低價求售，如原告喜歡可先付定金，隔日之前會將所
有權狀傳真予原告查核，待同年十一月八日再行簽約等語。
因原告亦屬意該屋況，乃當場交付面額十萬元之支票予被告
作為定金，兩造並約定於同月八日簽訂買賣契約。嗣原告返
家後不斷以電話催促被告傳真所有權狀，被告則藉口拖延。
迄同月八日簽約前一刻，被告始出示該所有權狀影本，旋經
原告委託之 凌慶龍 代書當場查閱告知，原告始知被告所有權
之標示係在臺北市○○路○段○○○巷四、六號等房屋地下
二層之三三八六建號，權利範圍為應有部分萬分之一五九八
，系爭房屋並無獨立之產權。因原告不可能耗費三百多萬元
僅承購被告之所有權應有部分，兩造當場爭執不下，嗣經凌
慶龍代書勸諭，兩造始同意解除契約，並約定被告應於同月
十日退還原告十萬元定金。惟至同月十日，原告偕同母親依
約欲向被告取回定金時，被告則出示一紙記載退還定金十萬
元之收據要求原告簽收，原告之母為杜爭議，乃於該收據上
加註「因買方不願意承購（權狀登記與事實不合用）故退回
定金」等文字，詎料被告竟將收據取回，將原來願退還十萬
元之記載改為五萬元，雙方一言不合，被告竟拒不返還定金
。然被告刻意隱瞞系爭房屋之產權狀況，使原告誤信系爭房
屋係被告單獨所有，因而交付系爭定金，其後兩造已於九十
三年十一月八日解除買賣契約，且被告既無法移轉系爭房屋
單獨所有權予原告，系爭買賣契約即因可歸責於被告之事由
致給付不能，原告亦得解除買賣契約並請求被告加倍返還定
金。為此提起本訴，聲明請求被告給付二十萬元，並加付自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之
遲延利息等情。
二、被告則辯稱並無向原告表示系爭房屋有獨立產權，原告既至
現場查看屋況及坐落位置後始同意購買，被告以系爭房屋現
狀出賣與原告，並無不能交付系爭房屋之給付不能情事。原
告於九十三年十一月八日因其委託之代書凌慶龍表示系爭房
屋登記為共有，恐無法申辦銀行貸款，遂反悔不願購買，當
日變數非被告所能預料，於原告及其父母、代書一再言詞相
迫，不得已才同意解除契約，退還部分定金，以求脫身。惟
當時未言明退還定金比例，兩造因此再約於同月十日至被告
處所解約取款，嗣至同月十日復因原告在收退還定金之收據
上加註「因買方不願意承購（權狀登記與事實不合用）故退
回定金」等文字，與被告願解除契約退還部分定金之原意不
符，兩造因而再起爭執，遂未達成合意解除買賣契約。是本
件買賣既屬原告返悔不買，依民法第二百四十九條第二款規
定沒，被告即無須返還系爭定金等語。
四、按契約當事人之一方，為確保其契約之履行，而交付他方之
定金，依民法第二百四十九條第三款規定，除當事人另有約
定外，祇於契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履
行時，該當事人始負加倍返還其所受定金之義務，若屬給付
可能，即難謂有該條款之適用（最高法院七十一年度臺上字
第二九九二號判例意旨參照）；又民法第八百十九條第二項
固規定共有物之處分，應得共有人全體之同意，但共有人中
之一人與他人訂立出賣共有物內特定部分之債權契約，並非
法所不許。債權契約成立後，該共有人得以請求分割共有物
方式取得該特定部分之單獨所有權，移轉登記與買受人，以
履行其出賣人之義務（最高法院五十五年度臺上字第三二六
七號判例意旨參照）。而共有人如未先徵得他共有人全體之
同意擅自處分共有物，此項處分行為僅對他共有人不生效力
而已，祗須他共有人全體事後承認，仍得溯及行為時發生效
力。是以出賣共有物內特定部分之債權契約，尚不得逕謂出
賣人必屬不能履行；再者法定解除權之行使除有民法第二百
五十五條或第二百五十六條所定情形外，必須經同法第二百
五十四條所定催告程序，始得解除契約。共有人未得他共有
人全體之同意，擅自與他人訂立處分共有物之契約，此項契
約既可因他共有人之承認而生效，自與民法第二百五十五條
或第二百五十六條所定之情形有間，縱有法定契約解除之原
因，他方當事人非經同法第二百五十四條所定之催告程序，
亦不得逕行解除契約。
五、經查，原告主張因向被告購買系爭房屋而交付被告十萬元定
金，及被告並無系爭房屋之單獨所有權，僅有該房屋所屬三
三八六建號房屋所有權應有部分萬分之一五九八等事實，為
被告所不爭，並有原告提出之建物登記及所有權狀等影本在
卷可證，固堪信為真實。惟系爭房屋所屬建物既為被告所共
有，且被告陳稱該房屋為獨立空間，並有單獨通往電梯之出
入口等情，復為原告所不爭，則被告非必不能以徵得他共有
人同意，或請求裁判分割共有物之方式，取得系爭房屋單獨
所有權移轉登記與原告，以履行其出賣人之義務。縱被告於
買賣契約成立後，未能履行移轉系爭房屋所有權之義務，亦
須經民法第二百五十四條所定之催告程序，始得逕予解除買
賣契約。原告並未證明被告絕無可能以上述方式履行系爭買
賣契約，或已定期催告被告移轉系爭房屋所有權未果，僅以
被告無系爭房屋單獨所有權，即遽行主張得予解除買賣契約
，並依民法第二百四十九條第三項規定，請求被告加倍返還
定金云云，自無可採。
六、次按合意解除契約，為契約行為，一經當事人要約承諾意思
表示合致，即生合意解除效力。依兩造所陳事實，兩造於九
十三年十一月八日經凌慶龍代書勸諭，均已同意解除系爭買
賣契約，則依上開說明，系爭買賣契約此時即經兩造合意解
除生效。至於兩造於同月十日就退還定金數額之爭執，乃屬
買賣契約解除後，關於被告返還不當得利數額之磋商，雖不
能達成協議，亦僅生民法不當得利規定適用之問題，要不影
響兩造於前日所為合意解除買賣契約之效力。而法院判斷契
約之效力，並不受當事人所為法律上陳述之拘束。是被告所
辯及原告於本件言詞辯論期日所改稱系爭買賣契約未達成合
意解除云云，並無可取。應認系爭買賣契約業經兩造合意解
除確定，則兩造於契約解除後已無履行契約之義務，被告即
不得以原告不履行契約為由，依民法第二百四十九條第一款
規定沒入原告之定金。是被告收受原告給付之定金十萬元，
乃屬無法律上之原因受有利益，致原告受有同額之損害，自
應依民法第一百七十九條後段、第一百八十二條第二項規定
，返還定金十萬元並附加自受領時起之利息予原告。又應付
利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率
為百分之五，民法第二百零三條定有明文。從而原告請求被
告給付十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十四年二月二
十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，洵
屬有據，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回
。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第四百二十七條訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一
項第三款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第三百九十
二條第二項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假
執行。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 94 年 5 月 30 日
書記官 呂美慧