裁判字號：臺灣臺北地方法院96年簡上字第364號民事判決
裁判日期：民國97年04月30日
裁判案由：給付租金
臺灣臺北地方法院民事判決96年度簡上字第364號
上訴人丙○○
乙○○共同訴訟代理人丁○○上訴人戊○○訴訟代理人 陳智義 律師複代理人己○○被上訴人 王竣民 即祭祀公業 王五祥 管理人訴訟代理人 王振志 律師複代理人甲○○上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國96年6月15日本院新店簡易庭96年度店簡字第258號第一審判決提起上訴，本院於97年4月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：臺北市○○區○○段1小段273地號土地（下稱系爭土地），原為祭祀公業王五祥（以下簡稱被上訴人公業）單獨所有，於民國67年間，出租並設定地上權予訴外人 陳賴阿銀 ，供其興建地下1層、地上5層共計20戶之集合式住宅。嗣上開集合住宅之地下層，即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號地下室（下稱系爭房屋），由訴外人 賴東亮 取得所有權後，未就使用被上訴人之土地，支付地租，經被上訴人起訴請求後，賴東亮與被上訴人於臺灣高等法院90年度上字第548號給付租金事件中，達成訴訟上和解，約定「系爭房屋使用被上訴人公業土地之比例為萬分之1665，被上訴人公業考量該建物有部分為防空避難使用，兩造同意自89年1月1日起之地租，以萬分之1580計算土地使用比例，並按當年度申報地價年息6%計算地租，賴東亮應於當年度7月15日給付地租」。其後於94年9月27日，系爭房屋經本院強制執行拍賣，由上訴人丙○○、乙○○拍定取得共有；丙○○、乙○○復於95年6月19日，將之出賣移轉於上訴人戊○○。依民法第426條之1規定，租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。丙○○、乙○○、戊○○均應繼受賴東亮與被上訴人公業間之土地租賃關係，並應按上述臺灣高等法院90年度上字第548號事件之訴訟上和解條件，給付被上訴人公業地租，金額各詳如附表二計算表所載。惟 渠等 迄不與被上訴人公業補訂土地租約，亦不給付地租，為此依租賃契約之法律關係，提起本訴，聲明請求上訴人各給付如附表一所示之租金本息等情。
二、上訴人戊○○辯稱：系爭房屋使用系爭土地之關係，是否為租地建屋之基地租賃關係？賴東亮是否為租用系爭土地建築系爭房屋之人？均有疑義，且未據被上訴人證明。而依系爭土地全部謄本所載，系爭房屋並無使用系爭土地之對應應有部分，房屋所有人應無需給付地租；再被上訴人公業僅為系爭土地共有人，並無出租全部土地之權利，即使其共有人間有分管之約定，亦為上訴人戊○○所不知，自不受其拘束，是被上訴人請求給付地租，並無理由，爰聲明請求駁回被上訴人之訴等語。
三、上訴人丙○○、乙○○辯稱：民法426條之1本意乃維持租賃關係，而非全部租賃條件。伊係拍賣取得系爭房屋所有權，事前並不知賴東亮與被上訴人公業間之土地租約內容，如令伊全盤繼受該租約之全部條件，並不公平。且系爭房屋為整棟住宅之防空避難室，無適當出入口，無法正常使用，致伊取得所有權期間內，從未利用，復以該屋坐落基地之保留空地，業遭他人占用，被上訴人所得請求之租金，應類推適用民法第425條之1第2項規定，由當事人協議調整降低。
又被上訴人忽略土地法關於租地建屋者地租限制之規定，其請求之土地租金數額，計算亦有誤，如依被上訴人所述租率6%，按系爭土地申報地價年息10%計算，租金數額僅新臺幣（下同）9,793元等語，爰聲明請求駁回被上訴人之訴，如受不利判決，並願供擔保請准免為假執行等語。
四、原審判決命上訴人各給付被上訴人如附表一所示之租金本息，上訴人聲明不服，提起上訴，其上訴聲明均為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在原審之訴駁回。被上訴人之上訴聲明則為：駁回上訴。
五、經查：㈠被上訴人主張系爭土地原為被上訴人公業單獨所有，於67年
間，出租並設定地上權予陳賴阿銀，供其興建地下1層、地上5層共計20戶之集合式住宅。嗣上開集合住宅之地下層，即系爭房屋，由賴東亮取得所有權後，未就使用被上訴人公業之土地，支付地租，經被上訴人起訴請求後，賴東亮與被上訴人於臺灣高等法院90年度上字第548號給付租金事件中，達成訴訟上和解，約定「系爭房屋使用被上訴人公業土地之比例為萬分之1665，被上訴人公業考量該建物有部分為防空避難使用，兩造同意自89年1月1日起之地租，以萬分之1580計算土地使用比例，並按當年度申報地價年息6%計算地租，賴東亮應於當年度7月15日給付地租」。其後於94年9月27日，系爭房屋經本院強制執行拍賣，由上訴人丙○○、乙○○拍定取得共有；丙○○、乙○○復於95年6月19日，將之出賣移轉於上訴人戊○○等事實，業據其提出其與陳賴阿銀簽訂之基地租賃契約書及臺灣高等法院90年度上字第54
8號事件和解筆錄影本為證，並經本院向臺北市政府調取67建（景美）085號建照執照、67建（景）字第085號使用執照（69使字第617號）全案卷宗，核閱內附之系爭土地登記謄本、建照執照申請書、建照執照審查表、使用執照申請書等件無誤，且為上訴人丙○○、乙○○所不爭，堪認屬實。㈡至於上訴人戊○○雖辯稱被上所人所提出其與陳賴阿銀簽訂
之上述基地租賃契約書，未經證明為真正云云。惟本院以該基地租賃契約書之內容，與臺北市政府67建（景美）085號建照執照案卷內附之系爭土地登記簿影本相比對，該基地租賃契約書第一條所定之土地標示，與上開土地登記簿影本所載設定予陳賴阿銀地上權之土地標示相符；而該基地租賃契約書第二條約定土地租賃之目的，為「供建築房屋之使用並同時設定地上權登記」，亦與陳賴阿銀取得系爭土地地上權登記之結果，不謀而合；另該基地租賃契約書第四條地租繳納之約定：「每年每坪按申報地價百分之七稅率繳納外，稻谷四臺斤計算，依當年七月中旬之時價折合現款一次付清，如稅率調整時依政府新調整之規定繳納」，復與上開土地登記簿影本所載陳賴阿銀應付之地上權地租約定，完全吻合。參以上開基地租賃契約書之簽約日期，為67年1月20日；陳賴阿銀取得系爭土地地上權登記之日期，則為稍後之同年5月19日等時序關係，足認上開基地租賃契約書，應確為陳賴阿銀為取得系爭土地之地上權以興建房屋，而與被上訴人公業所簽訂者無誤。上訴人戊○○空言爭執其真正，尚無可取。
㈢按租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如
無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟，民法第42
6條之1增訂以前，實務上於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在，此參民法第
426條之1增訂以前所適用之最高法院43年臺上字第479號、48年臺上字第227號、52年臺上字第2047號判例意旨甚明。有鑑於此，民法遂於88年4月21日增訂第426條之1（89年5月5日施行），規定「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」，以杜紛爭。由上可知，租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人原則上應繼受前手與基地所有人間之租賃關係，始終為租地建屋法律關係所適用之定則。準此，陳賴阿銀租用被上訴人公業之系爭土地，建築系爭房屋後，賴東亮受讓取得系爭房屋所有權，即應繼受陳賴阿銀與被上訴人公業間之基地租賃契約。嗣上訴人分別於94年9月27日、95年6月19日，取得系爭房屋所有權，亦應繼受賴東亮與被上訴人公業間之基地租賃契約關係。是上訴人戊○○以系爭房屋使用系爭土地之關係，是否為租地建屋之基地租賃關係，及賴東亮是否為租用系爭土地建築系爭房屋之人均未據被上訴人證明云云，爭執其應繼受賴東亮與被上訴人公業間之基地租賃契約，尚屬無據。
㈣至於系爭土地於上訴人戊○○取得系爭房屋所有權時，已成
為被上訴人公業與他人所共有，且上訴人三人取得系爭房屋所有權期間，均未同時取得系爭土地之共有權，固有上訴人提出之土地暨建物登記謄本可證。惟共有人出租全部共有土地，與承租人所訂立者為債權性質之租賃契約，此項租賃契約之訂立，不以出租人對租賃標的物有處分權為必要，是縱使被上訴人公業對於系爭土地僅有共有權，亦不影響其與上訴人間基地租賃契約之效力。況被上訴人公業本為系爭土地之單一所有權人，僅因部分土地承租人及地上權人，向被上訴人公業價購其建物所使用土地面積之應有部分，始致系爭土地非全部為被上訴人公業所有。而該購地之承租人或地上權人，與被上訴人公業訂立之土地買賣契約，亦約定「與甲方（買受人）現有建物之同一建築基地上未購地之其他承租人、地上權人仍應向乙方（被上訴人公業）按年付租，與甲方無涉」，此觀被上訴人提出為上訴人不爭執真正之土地買賣契約書第十二條第㈢項約定甚明（原審卷第67頁背面），於此情形，更應認被上訴人與向之價購應有部分之承租人或地上權人間，於訂立土地買賣契約之際，已就其共有之系爭土地成立分管契約。益徵被上訴人雖僅為系爭土地之共有人，惟其與上訴人間依法所成立之基地租賃契約，效力並不因而受影響。是上訴人戊○○以被上訴人公業僅為系爭土地共有人，並無出租全部土地之權利，即使其共有人間有分管之約定，上訴人戊○○亦不知該分管契約，自不受其拘束云云，否認其與被上訴人間之基地租賃關係存在，亦非可取。
㈤又被上訴人與賴東亮就系爭房屋租用系爭土地之租賃條件，
既於臺灣高等法院90年度上字第548號給付租金事件中，達成訴訟上和解，此項和解約定之租賃條件，即應由上訴人繼受之。上訴人丙○○、乙○○雖辯稱民法426條之1本意乃維持租賃關係，而非全部租賃條件；伊係拍賣取得系爭房屋所有權，事前並不知賴東亮與被上訴人公業間之土地租約內容，如令伊全盤繼受該租約之全部條件，並不公平，應類推適用民法第425條之1第2項規定，由當事人協議定之等語。惟民法第426條之1條文明定「基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」，旨在使房屋出讓人脫離與基地所有人間租賃契約之主體地位，而由房屋受讓人加入成為原租賃契約之主體，申言之，此項租賃契約，於房屋轉讓之際，僅發生承租人主體變更之效果，其餘契約內容，並不隨之變動。又民法第426條之1規定，係以房屋轉讓前，房屋所有人與土地所有人間，有基地租賃契約關係存在，為其規範之基礎；而同法第425條之1「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」之規定，則以房屋轉讓前，房屋所有人與土地所有人同一，兩者間無所謂基地租賃關係存在之情形為前提。簡言之，民法426條之1係使原基地租賃關係發生主體變動，425條之1則係創設基地租賃關係，兩者規範基礎並不相同，自無比附援引相互類推之可能。是綜上所述，可認上訴人丙○○、乙○○前開辯詞，應無可採。至於渠等另辯稱系爭房屋為整棟住宅之防空避難室，無適當出入口，無法正常使用，致伊取得所有權期間內，從未利用，復以該屋坐落基地之保留空地，業遭他人占用云云，核屬租賃物之利用問題，縱使系爭土地之利用價值因此有所降低，而認應予降租，亦僅屬民法第442條規定，應由承租人訴請法院減少租金之事項，並無從據以否認上訴人應繼受被上訴人公業與賴東亮間所約定租賃條件之效力。上訴人丙○○、乙○○上詞所辯，亦無可取。上訴人均應按上述臺灣高等法院90年度上字第548號事件之訴訟上和解條件，對被上訴人負給付地租之義務，迨無疑義。
㈥又被上訴人於本件請求租金之期間內，並未向主管機關申報
系爭土地之地價，為兩造所是認，依平均地權條例第16條第
1項：「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價」之規定，應以系爭土地公告地價之80%作為申報地價。
則以上開和解所約定之「自89年1月1日起之地租，以萬分之1580計算土地使用比例，並按當年度申報地價年息6%計算」為基準，依被上訴人所提出為上訴人不爭執之附表三所示系爭土地公告地價之80%計算，上訴人三人各應給付被上訴人之地租，即如附表二所載。雖上訴人丙○○、乙○○另辯稱被上訴人忽略土地法關於租地建屋者地租限制之規定，其請求之土地租金數額，計算亦有誤，如依被上訴人所述租率6%，按系爭土地申報地價年息10%計算，租金數額應僅9,79
3元云云。惟上訴人係按系爭土地申報地價年息6%計算請求之租金，該利率並未逾土地法第105條準用第97條第1項所定按土地申報地價年息10%計算之標準；又被上訴人所述之租率，係指申報地價年息6%之意，甚為明確，並非指申報地價年息10%計算所得之6%之意思。可見上訴人丙○○上情所辯，顯有誤會，自不足取。此外，上訴人戊○○固辯稱依系爭土地全部登記謄本所載，系爭房屋並無使用系爭土地之對應應有部分，房屋所有人無需給付地租云云。惟基地租賃關係，本非土地登記之事項，此觀土地登記規則並未就基地租賃規定為登記事項即明，是以土地登記謄本所載，並不能證明基地租賃關係之存否。而依上訴人所提出之系爭土地暨其地上建物全部登記謄本（本院卷第24頁至56頁）所載，被上訴人公業對系爭土地有所有權應有部分，對土地上之建物，則無任何所有權；上訴人三人雖前後取得系爭房屋所有權，惟未曾取得系爭土地任何所有權應有部分。據此對照觀察，亦不難推知系爭房屋應有使用被上訴人之土地所有權應有部分。再參以賴東亮與被上訴人公業之上述和解條件，亦載明「系爭房屋使用被上訴人公業土地之比例為萬分之1665，被上訴人公業考量該建物有部分為防空避難使用，兩造同意自
89年1月1日起之地租，以萬分之1580計算土地使用比例」等情，堪認系爭房屋確有使用被上訴人之土地應有部分。是上訴人戊○○此部分所辯，亦非可採。
㈦綜上所述，被上訴人主張被上訴人各應按附表一所示，給付地租，並無不合。
六、從而，被上訴人請求被上訴人各給付如附表一所示之租金本息，為有理由，原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告准免假執行，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國97年4月30日
民事第三庭審判長法官張靜女
法官賴錦華法官黃明發以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國97年4月30日
書記官陳怡如