裁判字號：臺灣桃園地方法院107年訴字第181號民事判決
裁判日期：民國107年08月24日
裁判案由：拆屋還地
臺灣桃園地方法院民事判決107年度訴字第181號原告 王藤華 訴訟代理人 陳萬發 律師被告 江秀明
劉江雪梅 江雪珠 江秀炫 江秀晏 江雪娥 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國107年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落桃園市○鎮區○○段○○○○號土地如附圖編號Ａ、Ｂ所示，面積各五二點四三平方公尺、三二點七四平方公尺，及同段八八五地號土地如附圖編號Ｃ所示面積一六點八八平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地交還予原告。
被告應給付原告新臺幣肆拾萬柒仟參佰柒拾捌元，及自民國一○七年四月十日起至交還土地之日止，按月給付原告新臺幣柒仟壹佰壹拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項至第二項，於原告以新臺幣貳佰壹拾柒萬捌仟肆佰柒拾陸元供擔保後，得為假執行。但被告以新臺幣陸佰伍拾叁萬伍仟肆佰貳拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告江雪珠、江雪娥經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：坐落桃園市○鎮區○○段○○○○○○○○號土地（下分別以地號稱之，合稱系爭土地）為伊所有，訴外人 江松景 所有門牌號碼桃園市○鎮區○○路○○○○○號未辦保存登記建物（下稱系爭房屋）占用該881地號土地如附圖所示編號Ａ部分、面積52.43平方公尺，Ｂ部分、面積32.74平方公尺，以及上開885地號土地如附圖所示編號Ｃ部分、面積
16.88平方公尺，並無正當權源，被告江秀明、劉江雪梅、江雪珠、江秀炫、江秀晏、江雪娥（下稱江秀明等6人）為江松景之繼承人，繼受系爭房屋事實上處分權，仍無權占有系爭土地，致伊受有相當於租金之損害，伊自得請求返還自起訴前5年按申報地價年息10%之不當得利等情。為此爰依民法第767條、第179條規定，訴請被告拆除上開附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ等部分地上物，並將該部分土地返還予伊，及給付不當得利等語，並聲明求為判決：㈠、被告江秀明等
6人應將系爭土地上如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示面積各52.4
3、32.74、16.88平方公尺之地上物予以拆除，騰空返還上開土地予原告。㈡、被告江秀明等6人應給付原告新臺幣（下同）50萬9,372元，及自民國107年4月10日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告8,894元。㈢、願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告方面：
㈠、被告江雪珠、江雪娥均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出書狀，為任何聲明或陳述。
㈡、被告江秀明則以：江松景先前曾出面購買系爭房屋所在基地，但並未辦理登記，伊在法律上確實站不住腳，伊雖願意拆掉舊有建物，但希望能有所補償；伊等並無因此受有不當得利，且本件請求權已罹於時效等語，資為抗辯。
㈢、被告江秀炫則以：江松景購買土地時，係以口說為憑。當初確有付錢買地，但因為時間隔了太久，證據找不到了，另本件請求權業已罹於時效等語，資為抗辯。
㈣、被告江秀晏則以：江松景原本係向佃農黃金城承租土地使用，後來向黃金城購買土地後，才興建系爭房屋，等到房子蓋好之後，又有一個叫 唐明強 的人出面主張己為地主，江松景乃又再度向唐明強購買土地，另本件請求權已罹於時效等語，資為抗辯。
㈤、被告劉江雪梅則以：本件請求權已罹於時效。拆屋一定要有合理的賠償，否則不能叫伊等拆屋，當初一定是因為有買賣或其他共識，江松景才會在系爭土地上蓋房子，原告不得逕自要求拆除房屋，且應給予伊等補償等語，資為抗辯。
㈥、被告江秀明、江秀炫、江秀晏、劉江雪梅均答辯聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、系爭土地為原告所有。
㈡、被告江秀明等6人因繼承而取得系爭房屋之事實上處分權。
㈢、系爭房屋占有如附圖所示編號Ａ部分、面積52.43平方公尺，Ｂ部分、面積32.74平方公尺，Ｃ部分、面積16.88平方公尺。
五、本件爭點：
㈠、被告是否有權使用系爭土地？
㈡、原告主張依民法第767條之規定，請求被告拆除如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ等部分之地上物，並將該部分土地騰空返還予原告，有無理由？
㈢、原告得以請求之相當於租金之損害，如何計算？
六、得心證之理由：
㈠、被告是否有權使用系爭土地？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院72年度台上字第1552、2516號判決意旨參照）。
⒉原告主張被告係以系爭房屋無權占有系爭土地之事實，業據
其提出地籍圖騰本、土地登及第一類謄本及現場照片（見本院卷第7頁、第8至9頁、第10頁、第113頁）等件為證，並經本院勘驗現場及囑託桃園市平鎮地政事務所測量屬實，分別製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖各1份附卷可稽（見本院卷第108頁、第109至111頁），惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲因兩造並不爭執原告為系爭土地之登記所有權人，揆諸前開說明，自應由被告就其抗辯如何有權占有系爭土地之事實，負舉證責任。
⒊被告雖辯稱：江松景先是向佃農黃金城承租土地，之後又向
黃金城購買土地，並在購買土地之後才在上面興建系爭房屋，結果唐明強又出面主張己始為真正所有權人，江松景乃又再度向唐明強購買土地云云。惟查：
⑴被告就此所辯，綜觀全卷，均未提出相關事證加以證明，本
院已無由輕信。實則倘若江松景在向黃金城購買土地之後，又再度陷入遭唐明強出面主張權利之窘境，衡諸一般交易常情，江松景既有因先前之重大疏失以致需要重複購買系爭土地之交易失敗經驗，理當會重視要以書面將其與唐明強間之買賣契約內容記載清楚，並特別注重系爭土地之產權歸屬情形，豈會既不去要求唐明強即刻辦理土地移轉登記，又單以口頭約定、絲毫未留任何契約文字以為自保，甚有可疑，本院難予採信。
⑵次按不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記不生效力，為民法第758條所明定。查，被告江秀明於本院審理時，既已坦言：江松景並未曾因買賣登記而取得系爭土地之所有權等語無誤（見本院卷第62頁反面）。顯見不論是江松景或被告江秀明等6人，均不曾因辦理土地移轉登記而取得系爭土地之所有權。訴外人江松景既未將系爭土地登記於自己名下，即無法取得系爭土地之所有權；江松景死亡後，被告江秀明等6人雖為江松景之合法繼承人，然因江松景並非系爭土地之所有權人，被告江秀明等6人當亦無從因繼承而取得系爭土地之所有權，自仍無從撼動原告所執有系爭土地所有權登記謄本之記載內容。
⑶此外，被告復未能舉證證明確有上開買賣契約存在之情事，
則其空言主張江松景曾有二度購買系爭土地云云，尚非有據，不足為取。
⒋再者，縱令被告上開所辯屬實，亦即江松景生前確曾各與黃
金城、唐明強為系爭土地之買賣，惟因債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則（最高法院96年度台上字第1809號判決意旨參照），是以，不論黃金城或唐明強當初究係如何與江松景約定系爭土地之使用收益或產權歸屬，充其量至多亦僅各係黃金城或唐明強與江松景間之私人協議，並不足以拘束第三人。是被告劉江雪梅辯稱：當初一定有買賣或其他共識存在，江松景才會在系爭土地上興建房屋云云，非但屬其個人臆測之詞，且與債之相對性原則有悖，委無足採。
⒌另外，江松景自始至終從未曾因移轉登記而取得系爭土地之
所有權，此已為兩造所不爭，復參以系爭房屋確係由江松景所興建，亦有桃園市政府地方稅務局中壢分局107年3月9日桃稅壢字第1077005950號函附房屋稅籍資料在卷可稽（見本院卷第34至42頁），另被告江秀晏於本院審理時，且有當庭陳稱：「江松景也有向黃金城買過土地才開始興建房子」等語（見本院卷第105頁）。顯見江松景雖係系爭房屋之所有人，但其從未同時取得系爭土地之所有權，此即與土地、房屋同屬一人所有，而將土地與房屋所有權先後讓與他人之情形有別，尚無民法第425條之1規定之適用餘地，本院仍無從憑此率為對被告有利之認定，附此敘明。
⒍從而，本件被告既無法舉證證明其究係如何有法律上之權利
，得以系爭房屋占有系爭土地，則被告無權占有系爭土地之事實，即屬明確，堪予認定。
㈡、原告主張依民法第767條之規定，請求被告拆除如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ等部分之地上物，並將該部分土地騰空返還予原告，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。
⒉查，系爭土地既為原告所有，被告占有系爭土地興建系爭房
屋，並無法律上之原因，而為無權占有，原告本於民法第76
7條之規定，請求被告應將如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ等部分之地上物予以拆除，並將土地返還予原告，即屬正當，應予准許。
⒊被告固辯稱：若原告請求拆除如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ等部分之地上物，應給予補償云云，惟查：
⑴迄至本院言詞辯論終結時為止，均未見被告表明渠等得以請
求原告為金錢補償之法律上依據究竟為何，斟諸被告江秀明且曾當庭陳稱：「（是否抗辯為有權占有系爭土地？）我們在法律上確實站不住腳，但請求依照情理判斷……」等語（見本院卷第62頁反面），顯見被告亦深知自身並無法律上之依據，得以請求原告為拆遷之補償甚明。是被告空言主張原告應給付補償云云，自屬無稽，不足為取。
⑵況按和解乃由兩造互相讓步而成立，經本院於本案行將言詞
辯論終結前，詢問兩造有無和解之可能時，已據原告當庭陳明：「對方開價1400萬元，還說這是經過考量後的善意決定」等語（見本院卷第136頁），顯見原告認被告所為之條件過苛而無法接受和解甚明。兩造既無從達成和解之意思表示合致，被告尤無可能憑空逕向原告要求給予補償之理。被告就此所為抗辯，於法無據，委無足採。
⒋被告再辯稱：任何情形都有時效，為何現在才來告云云。惟
按已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第125條消滅時效規定之適用，司法院大法官會議釋字第107號解釋闡釋揭櫫在案。本件系爭土地，既經地政機關核發土地登記謄本，自屬已登記之不動產，揆諸上開大法官會議解釋意旨，原告為已登記之系爭土地所有權人，其本於民法第767條所規定之回復請求權，自無消滅時效規定之適用餘地。被告以時間過久時效經過為由，抗辯原告之回復請求權業已罹於時效云云，仍屬無稽，並不可取。
⒌從而，本件原告主張依民法第767條之規定，訴請被告拆除
如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ等部分之地上物，並將該部分土地騰空返還予原告，為有理由，應予准許。
㈢、原告得以請求之相當於租金之損害，如何計算？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。故得請求之範圍，應以對方所受之利益為限。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。
查，被告以如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ等部分之地上物，無權占有原告所有之系爭土地，已如前述，依前開判例意旨，被告自有獲得相當於租金之利益。被告空言辯稱並無受有不當得利云云，核與事實不符，不足為取。
⒉其次，被告受有占有使用系爭土地之利益，致原告受有無法
使用系爭土地之損害，為不當得利。而無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得利之法則，請求返還（最高法院65年度第5次民庭庭推總會議決定參照）。是以，本件原告所得求相當於租金之不當得利，本以其訴訟繫屬時起往前推算5年之期間為限。今原告依民法第179條規定，僅請求被告給付自民事準備㈠狀繕本送達之翌日即107年4月10日起回溯5年期間（即102年4月10日），至交還系爭土地之日止所受相當於租金之不當得利，自屬有據，可以准許。
⒊再按城市地方房屋租金，以不超過土地及建物申報總價年息
百分之10為限，並為租用基地建築房屋所準用，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而土地申報總價額之基準，依土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，則以公告地價百分之80為其申報地價（最高法院91年度台上字第2130號判決參照）。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。
⒋查，系爭881地號土地於102年1月申報地價為8,053元、
105年1月申報地價為9,367.2元、107年1月申報地價為9,012元；系爭885地號土地於102年1月申報地價為15,680元、105年1月申報地價為18,240元、107年1月申報地價為17,760元，此有原告所提出之地價第一類謄本在卷可稽（見本院卷第11、12頁）。又系爭土地位於中壢消防局附近，接近義民路，但未直接臨路（步行約10秒鐘可到大馬路）。義民路為雙向道路，現場車水馬龍，商業活動頻繁，建物先前尚曾有供作鄰長辦公室使用等情，有本院前開勘驗筆錄、現場照片、網路地圖等件可參（見本院卷第108頁、第11
4至116頁、第117頁）。本院審酌系爭土地之坐落位置、經濟用途及使用狀況等一切情狀，認原告就系爭土地請求以土地申報地價年息百分之10計算其相當於租金之不當得利，並非適當，應以年息百分之8計算，較為公允。
⒌依上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還無權
占用系爭土地所受相當於租金之利益，依前開規定及說明，應以系爭土地遭占用之面積乘以申報地價後，再乘以年息百分之8，以及占用期間以計算不當得利。是原告請求被告自
102年4月10日起算至107年4月9日止相當於租金之不當得利，合計應為407,378元【計算式均詳如附表所示】，並自107年4月10日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利7,116元【計算式為：〔85.17（土地面積）×9,012元（公告地價）×8﹪÷12（月數）〕＋〔16.88（土地面積）×17,760元（公告地價）×8﹪÷12（月數）〕＝7,116元】，即屬有據，可以准許。逾此範圍所為請求，則非有據，本院不能准許。
七、綜上所述，原告本於民法第767條第1項前段所有權人之物上請求權及民法第179條不當得利法律關係，請求被告應將系爭土地上，如附圖所示編號Ａ部分面積52.43平方公尺、Ｂ部分面積32.74平方公尺、Ｃ部分面積16.88平方公尺之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告，且請求被告給付407,378元，暨自107年4月10日起，每月給付7,116元，為有理由，應予准許；逾此部分所為之請求，為無理由，不應予准許。
八、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國107年8月24日
民事第三庭法官呂綺珍附表：
┌──┬──────┬────┬───┬────┬────────────────┬────────┐│編號│坐落位置│面積│年期│申報地價│計算式│相當於租金之利益│││││││（小數點以下四捨五入）│（新臺幣）│├──┼──────┼────┼───┼────┼────────────────┼────────┤│⒈│附圖編號Ａ、│52.43㎡│102年│8,053元│自102年4月10日至104年12月31日│149,521元│││Ｂ部分│、│││，經過期間為2年8月又21日│││││32.74㎡││├────────────────┤│││││││〔85.17（土地面積）×8,053元（││││││││公告地價）×8﹪÷12×32（月數）││││││││〕＋〔85.17（土地面積）×8,053││││││││元（公告地價）×8﹪÷12÷30×21││││││││（日數）〕＝149,521元│││││├───┼────┼────────────────┼────────┤││││105年│9,367.2│自105年1月1日至106年12月31日│127,649元││││││元│，經過期間為1年11月又30日│││││││├────────────────┤│││││││〔85.17（土地面積）×9,367.2元││││││││（公告地價）×8﹪÷12×23（月數││││││││）〕＋〔85.17（土地面積）×9,36││││││││7.2元（公告地價）×8﹪÷12÷3││││││││0×30（日數）〕＝127,649元│││││├───┼────┼────────────────┼────────┤││││107年│9,012元│自107年1月1日至107年4月9日│16,716元│││││││，經過期間為3月又8日│││││││├────────────────┤│││││││〔85.17（土地面積）×9,012元（││││││││公告地價）×8﹪÷12×3（月數）││││││││〕＋〔85.17（土地面積）×9,012││││││││元（公告地價）×8﹪÷12÷30×8││││││││（日數）〕＝16,716元││├──┼──────┼────┼───┼────┼────────────────┼────────┤│⒉│附圖編號Ｃ部│16.88㎡│102年│15,680元│自102年4月10日至104年12月31日│57,700元│││分││││，經過期間為2年8月又21日│││││││├────────────────┤│││││││〔16.88（土地面積）×15,680元（││││││││公告地價）×8﹪÷12×32（月數）││││││││〕＋〔16.88（土地面積）×15,680││││││││元（公告地價）×8﹪÷12÷30×21││││││││（日數）〕＝57,700元│││││├───┼────┼────────────────┼────────┤││││105年│18,240元│自105年1月1日至106年12月31日│49,263元│││││││，經過期間為1年11月又30日│││││││├────────────────┤│││││││〔16.88（土地面積）×18,240元（││││││││公告地價）×8﹪÷12×23（月數）││││││││〕＋〔16.88（土地面積）×18,240││││││││元（公告地價）×8﹪÷12÷30×30││││││││（日數）〕＝49,263元│││││├───┼────┼────────────────┼────────┤││││107年│17,760元│自107年1月1日至107年4月9日│6,529元│││││││，經過期間為3月又8日│││││││├────────────────┤│││││││〔16.88（土地面積）×17,760元（││││││││公告地價）×8﹪÷12×3（月數）││││││││〕＋〔16.88（土地面積）×17,760││││││││元（公告地價）×8﹪÷12÷30×8││││││││（日數）〕＝6,529元││└──┴──────┴────┴───┴────┴────────────────┴────────┘以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年8月24日
書記官謝菁菁