裁判字號：臺灣臺北地方法院100年重訴字第831號民事判決
裁判日期：民國102年05月30日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺北地方法院民事判決100年度重訴字第831號原告 張淑娟 訴訟代理人 周國權 被告 鄧曼君 訴訟代理人 許諺賓 律師被告 藍啓文 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國102年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有如附表一、二、三所示土地、建物准予分割，並全部分配於被告鄧曼君，被告鄧曼君應補償原告新臺幣陸佰叁拾叁萬叁仟叁佰叁拾叁元、被告藍啓文新臺幣叁佰壹拾陸萬陸仟陸佰陸拾柒元。
訴訟費用由被告鄧曼君負擔二分之一、被告藍啓文負擔六分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。本件原告主張分割之如附表一、二、三所示之房屋及其基地（下稱系爭房屋、系爭土地，合稱系爭房地），係位於本院轄區，是以本院就本件分割共有物訴訟自有管轄權，合先敘明。
二、本件被告藍啓文經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭房地為兩造所共有，應有部分各如附表一、
二、三所示。兩造就系爭房地未定有不分割之契約，亦無不能分割之限制，惟無法協議達成分割方法。又系爭房地如以原物分割，無法達原來使用之目的，故以變賣共有物後分配價金之方式為分割，應屬妥適。另原告與被告藍啓文為合法投資客，2人共同出資拍定取得系爭房地應有部分，以變賣分割之方式，可取得較高之價金分配於各共有人，始符原告與被告藍啓文投資獲利之目的，如被告鄧曼君欲取得系爭房地，亦得於拍賣程序中主張優先購買權以買受系爭房地，足見變賣分割之方式係兼顧兩造之權益。爰依民法第824條第
2項之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：兩造共有之系爭房地應予變賣，所得價金按兩造應有部分比例分配。
二、被告抗辯：㈠被告鄧曼君部分：
⒈被告鄧曼君同意分割，惟因於系爭房地居住良久，情感上無
法割捨，且被告鄧曼君之弟尚居住其中，倘遭變賣將無處居住，故希望將系爭房地全部分配於被告鄧曼君，被告鄧曼君願以新臺幣（下同）950萬元之價格依比例補償原告及被告藍啓文。
⒉系爭房地如附表一、二、三中編號1、3所示之應有部分原
為訴外人 鄧巧君 所有，後經原告與被告藍啓文於民國100年
4月間因拍定而取得，然執行法院已於拍賣公告上載明使用情形為「本件係拍賣應有部分，拍定後不點交；本件拍賣標的係由債務人之弟弟與其友人居住使用」，故原告早已知悉其拍定之標的物僅係應有部分而非全部所有權，且原告既自承與被告藍啓文係投資客而共同拍定系爭房地應有部分，則基於投資之立場，原告本應先將取得之應有部分出賣以獲取投資利益，原告卻於本件主張變價分割，不啻係間接逼迫被告鄧曼君將已居住多年而有濃厚感情之系爭房地予以變賣，以配合其等獲取利益之目的，則原告主張變價分割已違反民法第148條之規定。
⒊聲明：原告之訴駁回。
㈡被告藍啓文未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本件原告主張系爭房地為兩造所共有，應有部分各如附表所示，兩造就系爭房地未定有不分割之契約，亦無不能分割之限制，惟無法協議達成分割方法等節，業據原告提出系爭房地之登記謄本為證（見本院卷第7至9頁），且為被告鄧曼君所不爭執，至被告藍啓文已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定視同自認，是原告上開主張，堪信為真實。按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。兩造就分割之方法既無法達成協議，則原告依前開規定訴請裁判分割共有物，即屬有據。至原告主張系爭房地應予變價分割，始符原告與被告 藍啟文 投資獲利之目的等語，被告鄧曼君則辯以：被告鄧曼君就系爭房地有濃厚感情，宜將系爭房地全部分配於被告鄧曼君，再另以金錢補償其他共有人，且原告主張變價分割係違反民法第148條規定等語。是本件爭點厥為：系爭房地究竟採何種分割方法為宜？以下分別敘明之。
四、得心證之理由：㈠按「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」、「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」，民法第824條第2項、第3項定有明文。分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院90年度台上字第1607號、94年度台上字第1768號、98年度台上字第2058號判決意旨參照）。
㈡次按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。固為民法第148條所明定。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，但茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院45年台上字第105號、71年台上字第73
7號判例意旨參照）。又所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年度台再字第64號裁判要旨參照）。被告鄧曼君雖稱：原告主張變價分割，係間接逼迫被告鄧曼君將居住多年之系爭房地變賣，以配合原告與被告藍啓文投資獲利之目的，而有違誠實信用原則云云。惟依前揭說明，原物分配或變價分割均為民法所明定之分割方法，縱共有人之主張並不拘束法院，仍得本於各自利益提出分割方案供法院參酌，而原告主張變價分割係基於變賣系爭房地整體可獲得較高利潤之投資動機，雖其結果可能使被告鄧曼君改變現有使用狀況、甚或喪失保有系爭房地所有權之狀態，然被告鄧曼君亦可獲得相當於其應有部分之價值，自難遽以推論原告係以損害被告鄧曼君為主要目的，亦未有因原告行使權利之結果致生原告利得極少、被告鄧曼君及國家社會所受損失甚大，即損人不利己之情形，是以，原告主張變價分割，為正當行使權利之行為，並未違反誠實信用原則，至本件分割方案究以何者為當，本院自得斟酌雙方提出之方案，並依職權審查考量，先予敘明。
㈢查系爭房屋之構造及使用上係屬公寓大廈中之1戶，作為一
般住家使用，格局為3房1廳，無法分割出獨立出入之門戶，為兩造所不爭執（見本院卷第149頁反面），且有系爭房屋照片3張附卷可憑（見本院卷第12頁），倘以原物分割於各共有人，就各共有人分得之部分，均有出入系爭房屋之需求，勢必須另劃出共同使用之門廳或走道空間，而該空間亦須維持共有、約定使用或其他方式之法律關係，各共有人方能各自使用分得部分。此舉不僅徒然減少各共有人所得使用之空間，且複雜化共有人間之法律關係，恐有害於各共有人日常生活，減損共有物之經濟價值，且本件被告鄧曼君雖有留空間給原告使用，但原告亦自承從未用過（見本院卷第
168頁反面），足見兩造亦不認同以原物分割於兩造之方式使用系爭房屋，而應採其他分割之方式。
㈣至本件究以原物分割而全部分配於被告鄧曼君，並以金錢補
償其他共有人為當，抑或以變價分割更為妥適乙節，原告於本件訴訟程序中數次表示：原告不願向被告鄧曼君購買房子，也不願將應有部分以低於系爭房地整體市價之價格賣予被告鄧曼君，如以變賣共有物之方式，原告及被告藍啓文可獲利益係高於被告鄧曼君出價之950萬元，故願以變賣共有物方式分割等語（見本院卷第56頁反面、75頁反面、148頁反面），被告鄧曼君則以：被告的親人長期居住系爭房地，情感上無法割捨，且年紀甚大搬遷不易，故希望保留系爭房地，願以高於鑑定報告價格之950萬元依比例補償原告及被告藍啓文等語（見本院卷第149頁正反面、151、174至175頁）。揆諸前開說明，共有物之分割方法仍以原物分割為原則，如原物分割顯有困難時，始為變價分割，而本件原告雖不同意原物分配於原告，然被告鄧曼君仍願受分配系爭房地並以金錢補償其他共有人，是以，本件自非屬原物分配顯有困難之情形。復分割共有物之規定，其旨趣在於促進共有物之利用，避免就土地、房屋等共有物過於細分而未能發揮其經濟效用及價值，而該經濟效用及價值，非以處分或出賣共有物得獲高價為唯一依歸，係指能否以符合共有物性質、貼近其使用狀態之方式利用共有物，此等解釋亦與前開衡量分割方法之考量因素兩相呼應，故尚難以變賣系爭房地可獲高價，而斷論變價分割為最適宜之分割方法。另衡酌系爭房地為被告鄧曼君及其家人長期居住，現亦為其家人使用中，且此情為原告與被告藍啓文拍定取得系爭房地應有部分前所知悉，有本院100年3月31日不動產拍賣公告在卷可稽（見本院卷第69至70頁），復原告與被告藍啓文之需求為拍定取得系爭房地應有部分後再予變價之金錢投資獲利等，綜合各該情狀，本院認系爭房地以原物分配於被告鄧曼君，並由被告鄧曼君以金錢補償原告及被告藍啓文，最能兼顧系爭房地之住家性質、使用現況、被告鄧曼君對系爭房地之情感及原告與被告藍啓文將系爭房地應有部分換價之投資獲利目的，而屬最符合公平經濟原則之分割方式。
㈤又系爭房地之價格經本院依職權送請財團法人中華工商研究
院鑑定之結果，原告之系爭房屋應有部分3分之1及其基地之價格為567萬8,009元，被告藍啓文之系爭房屋應有部分
6分之1及其基地之價格為283萬9,005元，合計為851萬7,014元，被告鄧曼君就系爭房屋應有部分2分之1及其基地之價格為1,039萬8,680元，兩造上開應有部分之總價為1,891萬5,694元，如不區分應有部分，系爭房地之總價則為2,475萬8,760元，有財團法人中華工商研究院不動產分析研究報告書可稽（見外放之該報告書第8至9頁），且兩造就該鑑定價格均無異議（見本院卷第149頁反面），被告鄧曼君並願以950萬元之金額比例分配於原告及被告藍啓文。原告雖主張補償原告與被告藍啓文之金額應以系爭房地總價之半為計，且原告與被告藍啓文尚須負擔鉅額之奢侈稅，被告鄧曼君僅願以遠低於總價之半之950萬元補償，係以損害其他共有人之方法獲取暴利，顯失公平云云（見本院卷第
173頁），然原告與被告藍啓文於買受時已知悉係買受共有物之應有部分，其等於100年4月27日以852萬元之價格拍定，於100年6月29日辦妥過戶登記後，旋及於100年7月
6日提起本件訴訟請求分割系爭房地，有原告起訴狀上本院收狀戳章、系爭房地登記謄本、本院拍賣公告、原告補正說明書等件在卷可參（見本院卷第3、7至9、33至35頁），經本院命其陳報系爭房地之交易價格以核定訴訟標的價額及裁判費，原告首先依其所提鑑定資料，主張其與被告藍啓文共同拍定系爭房地應有部分2分之1之價格為1,048萬9,79
3元，換算成系爭房屋總價則為2,097萬9,586元，並據以計算訴訟費用，原告復另稱依其與被告藍啓文拍定系爭房地應有部分2分之1之實際拍定價格為852萬1,200元計算，原告之應有部分3分之1價值為566萬7466.666元，應以此價格核定訴訟費用等語，有原告民事補充狀及後附之敬群不動產估價師事務所鑑定報告書附卷可稽（見本院卷第19至35頁），其既主張以該較低之價格核定訴訟費用，嗣後又主張系爭房屋應有2,900萬元之價值，希望以此價格之一半販售持分給被告等語（見本院卷第56頁反面、75頁反面），原告在核定訴訟標的價額即其應有部分可獲利益部分主張低價，卻在計算其應受補償或出賣應有部分之系爭房屋價值方面另主張高價，則其所提之價值究否可信或屬其合理期待之利益，尚非無疑。
㈥況由上開情狀可知原告希冀獲得之利潤為598萬元（計算式
：2900萬÷2－852萬＝598萬元），被告若欲獲得系爭房屋完整之所有權及維持現況自用狀態，必須付出將近600萬元之代價，以達到原告及被告藍啓文投資獲利之目的，若按原告之主張核定價格，則原告於取得系爭房地應有部分迄至提起本件訴訟將近1個月之時間內，即可以852萬元之成本而獲得將近600萬元之利益，此高度操作槓桿原理之舉，固為自由經濟市場之投資行為，然原告數次表明：「我不想要跟被告買房子。」、「張淑娟表示根本不可能會賣給鄧曼君小姐。」（見本院卷第75頁反面、110頁），顯然原告亦不願付出相當於其主張之市價購買被告鄧曼君之應有部分，則何以有立場要求被告鄧曼君應以同樣的代價向其購買其甫取得所有權之應有部分？是其主張應以系爭房地總價之半為補償，尚屬無據。再原告既自稱其與被告藍啓文為正當且有社會道德之合法投資客（見本院卷第80頁），則因投資所衍生應負之稅賦本為其自行應承擔之成本，尚難謂有轉嫁於其他共有人負擔之理。綜上，原告與被告藍啓文係以總價852萬元分別經拍定取得系爭房屋應有部分3分之1、6分之1及其基地，此為兩造所不爭（見本院卷第149頁），復依前揭本院依職權送請鑑定之結果，兩造應有部分價值總計為1,89
1萬5,694元，其中原告之應有部分3分之1與被告藍啓文之應有部分6分之1價格分別為567萬8,009元、283萬9,
005元，其等應有部分共2分之1之價格合計為851萬7,01
4元，是被告鄧曼君所提出之950萬元補償金額，不僅未低於原告與被告藍啓文應有部分共2分之1之價格，且以原告與被告藍啟文拍定應有部分共2分之1所實際支付之852萬元觀之，原告與被告藍啓文尚仍獲利共近100萬元，而切合其等投資之目的，況原告依比例獲分配之金額，亦遠高於其之前主張核定訴訟標的價額之價格即566萬7466.666元，益徵以總價950萬依比例補償原告及被告藍啓文係屬妥適。則由被告鄧曼君補償原告633萬3,333元（計算式：950萬元×2/3＝633萬3,333元，元以下四捨五入，下同）、被告藍啓文316萬6,667元（計算式：950萬元×1/3＝316萬6,667元），應為相當。
五、綜上所述，系爭房地既未訂有不分割之期限，且共有人間亦無不能分割之協議，原告依民法第824條第2項規定，請求分割系爭房地，為有理由。本院斟酌各共有人之意願、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等情形，爰定適當公平之分割方法如主文第1項所示。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物而涉訟，原告提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，且分割共有物之訴，實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，本院審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用，應由兩造各以主文第2項所示之比例分擔，始屬公平。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書。
中華民國102年5月30日
民事第四庭審判長法官張瑜鳳
法官陳靜茹法官梁夢迪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如共任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年5月31日
書記官蔡梅蓮附表一：
┌──┬───┬─────┬─────────┬───┬───────┬────┐│編號│共有人│建號│基地坐落│建築式│建物面積│權利範圍││││││樣主要│（平方公尺）││││││------------------│建築材├───────┤│││││建物門牌│料及房│樓層│││││││屋層數│附屬建物││││││││合計││├──┼───┼─────┼─────────┼───┼───────┼────┤│001│張淑娟│00000-000│臺北市○○區○○段│4層樓│第2層：107.22│3分之1│││││0000-0000、0137-0│鋼筋混│陽台：8.73││││││005地號│凝土造│合計：115.59││││││------------------││││││││臺北市松山區 民生東 ││││├──┼───┤│路4段75巷5號2樓││├────┤│002│鄧曼君│││││2分之1│├──┼───┤│││├────┤│003│藍啓文│││││6分之1│└──┴───┴─────┴─────────┴───┴───────┴────┘附表二：
┌──┬───┬────────────────┬──┬─────┬──────┐│編號│共有人│土地坐落│地目│面積│權利範圍││││││(平方公尺)││├──┼───┼────────────────┼──┼─────┼──────┤│001│張淑娟│臺北市○○區○○段○○○○○○○○○○號│建│642│5496分之106│├──┼───┤││├──────┤│002│鄧曼君││││1832分之53│├──┼───┤││├──────┤│003│藍啓文││││5496分之53│└──┴───┴────────────────┴──┴─────┴──────┘附表三：
┌──┬───┬────────────────┬──┬─────┬──────┐│編號│共有人│土地坐落│地目│面積│權利範圍││││││(平方公尺)││├──┼───┼────────────────┼──┼─────┼──────┤│001│張淑娟│臺北市○○區○○段○○○○○○○○○○號│建│130│5496分之106│├──┼───┤││├──────┤│002│鄧曼君││││1832分之53│├──┼───┤││├──────┤│003│藍啓文││││5496分之53│└──┴───┴────────────────┴──┴─────┴──────┘