臺灣士林地方法院民事簡易判決
110年度士簡字第1314號
原告 賴玉霖
上二人共同
訴訟代理人 賴志賢
被告林〇家
兼上一人
法定代理人 林盈輝
居臺北市○○區○○路000號地下0層收費處
被告陳〇愷
陳〇佑
兼上二人
法定代理人 李柔漪
上列當事人間返還不當得利等事件，於中華民國111年6月21日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應連帶給付原告賴玉霖新臺幣陸萬陸仟陸佰陸拾柒元，及自民國一百一十年十二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應連帶給付原告賴鴻達新臺幣陸萬陸仟陸佰陸拾柒元，及自民國一百一十年十二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟玖佰玖拾元，其中新臺幣壹仟肆佰參拾參元由被告連帶負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由要領
一、被告均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：緣被告林盈輝在未簽訂房屋租賃契約書及未支付租金情形下，長期與被告李柔漪、林〇家、陳〇愷、陳〇佑共同居住在原告賴鴻達、賴玉霖與其他4名共有人所共有門牌號碼：臺北市○○區○○○路00巷0弄0號2樓(下稱系爭房屋），居住期間自民國108年2月起至110年3月6日止共2年又1個月，又被告李柔漪、林〇家、陳〇愷、陳〇佑既於上開期間共同與被告林盈輝共同占用系爭房屋，自應與被告林盈輝負連帶給付責任。原告賴玉霖與原告訴訟代理人賴志賢前與訴外人 賴阿俊 間返還不當得利事件，所請求無權占用系爭房屋相當於不當得利之租金係以每月新臺幣（下同）22,000元計算，故本件系爭房屋之租金應以每月22,000元計算。則原告賴玉霖所得請求被告連帶給付之金額應為91,666元【計算式：22,000元（租金）×25（月）/6（人）＝91,666元；元以下無條件捨去）】、原告賴鴻達所得請求被告連帶給付之金額亦應為91,666元【計算式：22,000元（租金）×25（月）/6（人）＝91,666元；元以下無條件捨去】。屢經催索，未予置理。為此，爰依租賃契約、不當得利及侵權行為等法律關係提起本件訴訟等語；並聲明：（一）被告應連帶給付原告賴玉霖91,666元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（二）被告應連帶給付原告賴鴻達91,666元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
三、被告李柔漪、林〇家、陳〇愷、陳〇佑未於言詞辯論期日到場，被告林盈輝曾於言詞辯論期日曾到庭陳稱：伊確實有於上開期間居住在系爭房屋，被告李柔漪、林〇家、陳〇愷、陳〇佑是伊找他們來系爭房屋居住的，伊有與原告賴玉霖口頭約定承租系爭房屋，租金每月16,000元，但伊尚未給付租金等語。
四、得心證之理由：
(一)原告主張其等為系爭房屋共有人，原告賴玉霖曾表示同意將系爭房屋出租予被告林盈輝，惟雙方未簽訂書面租賃契約，而被告5人自108年2月起至110年3月6日止，共同占用系爭房屋作為居住之用，期間均未繳付租金之事實，業據提出現場照片、土地及建物所有權狀、土地及建物登記第一類謄本、授權書、錄音檔譯文等件為證，而被告李柔漪、陳〇愷、陳〇佑均經合法通知未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀作何聲明或陳述，曾於言詞辯論到庭之被告林盈輝對此亦不爭執，此部分之事實首堪信為真實。至原告主張系爭房屋之租金應以每月22,000元計算，為被告所否認，被告抗辯稱系爭房屋租金是16,000元，並以前揭情詞置辯，茲論述如下。
(二)按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第179條、第767條第1項前段分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例、97年度台上字第294號判決意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價週年利率10％為限，土地法第97條第1項定有明文。而依土地法施行法第25條之規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，再依土地法第148條之規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；另依土地法第105條之規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價週年利率10％為上限。又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價週年利率10％最高額（最高法院68年台上字第3071
號判例參照）。
（三）被告林盈輝雖抗辯稱其有向原告賴玉霖承租系爭房屋，為原告賴玉霖否認，被告對此並未提出任何證據證明，難予採信。被告既係無權占用原告之系爭房屋，原告請求被告給付相當於租金之不當得利自屬有理由。經查，被告占用之系爭房屋所占用之土地面積僅為系爭房屋之實際面積即110.75平方公尺，且系爭房屋為5層樓建築之第2層，有卷附之建物謄本可參。又原告及其他共有人就該占用土地部分之權利範圍為554/20880，縱使以土地申報總價及房屋課稅現值總計10％為計，則系爭房屋依此計算方式相當於租金之不當得利按月未逾被告林盈輝所自承之16,000元。又原告拒絕本件送不動產估價師鑑定系爭房屋合理之月租金，主張以本院另案109年度訴字第1721號訴外人賴志賢、原告賴玉霖對訴外人賴阿俊返還不當得利事件之調解筆錄為證，然該事件訴外人賴志賢、原告賴玉霖起訴時主張月租金分別為20000元、22,000元，請求之總金額高達816,400元，卻於調解成立時同意以總金額僅45萬元達成調解，顯見原告賴玉霖於另案之調解內容並非以月租金22,000元達成調解，又另案之調解內容涉及雙方當事人之互相讓步，亦難逕予適用於本案訴訟之當事人法律關係。從而，原告主張以本院109年度訴字第1721號返還不當得利事件之調解筆錄作為本件系爭房屋月租金合理價格為22,000元之證據云云，顯不可採。至原告提出591租屋網他人房屋之招租照片資料主張系爭房屋相鄰近地區之租金每坪約有895元至1,111元行情，其等以每月22,000元租金計算，單坪租金約656元，已明顯低於一般租金行情云云，惟關於不動產租賃市場租金數額高低，受房屋屋齡、屋況、裝潢等等因素影響重大，且招租廣告之租金與實際成交之租金價格本有落差，由原告提出之591網站資料可知其搜尋之出租物件均屬裝潢較高檔新穎之標的，實難僅以原告提出之該等招租廣告資料遽認系爭房屋合理月租金達22,000元。綜上，難認系爭房屋合理月租金有達22,000元，然被告既承認系爭房屋月租應有16,000元，本院認應以被告不爭執之每月16,000元作為計算相當於租金之不當得利之金額為可採。以此標準計算本件原告賴玉霖、賴鴻達得請求被告連帶給付相當於租金之不當得利金額均應為66,667元【計算式：16,000元（租金）×25（月）/6（人）＝66,667元；元以下四捨五入】。
五、從而，原告賴玉霖、賴鴻達依不當得利法律關係，請求被告連帶給付66,667元，及自起訴狀繕本送達翌日（即110年12月9日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。爰分別判決如主文第1項及第2項所示。又本件原告係採選擇合併，本院既以擇一為有利於原告之判斷，則原告所主張之其他請求權基礎即無庸審酌，併此指明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院
審酌後，核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此
敘明。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第
3款規定，應依職權宣告假執行。並依職權確定訴訟費用額
為1,990元（第一審裁判費），其中1,433元由被告連帶負擔，餘由原告負擔。
中 華 民 國 111 年 6 月 30 日
士林簡易庭法官張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 6 月 30 日
書記官劉彥婷