裁判字號：臺灣高等法院103年上易字第178號民事判決
裁判日期：民國103年08月13日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣高等法院民事判決103年度上易字第178號上訴人 陳建中 訴訟代理人 楊思勤 律師被上訴人 鍾承翰 訴訟代理人 陳雅萍 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對中華民國103年
1月21日臺灣基隆地方法院102年度訴字第363號第一審判決提起上訴，本院於103年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國（下同）102年8月1日簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭契約），由伊以新臺幣（下同）
350萬元向上訴人購買坐落基隆市○○區○○段178、178-
1、178-2、179-2、181-1、182-1、182-2、196地號土地及其上同段2983建號建物（門牌號碼：基隆市○○區○○○路○○○巷○號6樓，下稱系爭房地），並約定上訴人若未依契約第3條之付款日辦理各項手續，經伊通知限期交付，逾期仍不履行時，伊得解除契約。解約後上訴人應將所收款項加倍返還予伊做為違約賠償。另上訴人亦保證系爭房地絕無任何產權不清或其他糾葛，如有，除契約另有約定外，上訴人均負完全消除責任。伊已於簽約當日交付上訴人第一期款50萬元，惟嗣後發現系爭房地遭法院查封，乃於102年
8月12日催告上訴人於7日內解決，詎上訴人竟未依限解決而陷於遲延，伊已依系爭契約及民法第254條規定，於100年10月14日向上訴人表示解除系爭契約。又依系爭契約第3條約定，上訴人應於102年9月30日前將系爭房地移轉過戶予伊，詎上訴人未遵期履行，經伊於102年12月12日催告上訴人限期辦理，上訴人仍未依約履行，伊又於102年12月17日對上訴人表示解除系爭契約。系爭契約解除後，上訴人依系爭契約第8條第1項後段，應將所收款項50萬元加倍返還予伊做為違約賠償。爰依系爭契約第8條第1項後段，請求上訴人給付100萬元及自102年12月18日起算至清償日止之法定遲延利息等語。（被上訴人於原審請求之遲延利息逾前述部分，經原審駁回其訴，未據上訴而告確定，非本件審理範圍）
二、上訴人則以：系爭房地出售予被上訴人前，上訴人已與訴外人有限責任基隆市第二信用合作社（下稱基隆二信）設定最高限額抵押權，並遭基隆二信聲請原法院為查封登記，此為被上訴人所知悉，並無產權不清或其他糾葛情事。又系爭契約就伊將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人之給付（下稱系爭給付），並未定有確定期限，須待被上訴人代償基隆二信抵押貸款同時，伊始須履行系爭給付之責任，被上訴人並未代償，伊無遲延可言，被上訴人雖為催告，仍不得解除系爭契約。又「系爭給付及交屋」與「被上訴人代償基隆二信抵押貸款及將尾款付清」互為對待給付，被上訴人未於102年9月30日前完成前開代償，伊即不因未為系爭給付或交屋而違約，被上訴人自不得解除契約，故系爭契約未經合法解除，上訴人不能依系爭契約第8條第1項後段約定請求伊加倍返還價金。而縱認伊應給付違約金，上訴人請求50萬元，亦屬過高等語置辯。
三、被上訴人於原審聲明：㈠上訴人應給付被上訴人100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保聲請宣告假執行。上訴人則於原審聲明：㈠被上訴人之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執行。原審判決上訴人應給付被上訴人100萬元，及自102年12月18日起至清償日止按年息5%計算之利息，並為准、免假執行之宣告，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（見本院卷第36頁背面至第37頁背面，
103年4月11日準備程序筆錄)㈠兩造於102年8月1日簽訂系爭契約，由被上訴人以350萬
元，向上訴人購買系爭房地，被上訴人並已於簽約同時交付上訴人買賣價金第一期款50萬元。
㈡有關系爭契約內容詳如原審卷第8至11頁所示，其內容有如
下之約定，其中第8條所約定之違約金，屬損害賠償預定性質之違約金：
⑴第3條第四次尾款280萬元之給付約定：
①交屋日期訂於102年9月30日，同時付清尾款。②所有權移轉至買方登記名義人後，代償上訴人銀行貸款
，俟抵押權塗銷登記完畢，方行交付餘額尾款同時交屋。
⑵第8條第1項約定：上訴人除因不可抗力或可歸責於被上
訴人之事由外，若未依本約第3條付款日辦理各項手續時，.....。如經被上訴人通知限期交付，逾期仍不履行時，被上訴人得解除本契約，解約時上訴人應將所收款項加倍返還被上訴人做為違約賠償。
⑶第11條約定：
①被上訴人自轉帳清償之日起負擔貸款利息。
②上訴人原貸款利息本金負擔至被上訴人代償止，其代償
金額視為尾款之部分給付，差額尾款則待上訴人塗銷登記辦妥且被上訴人銀行撥付貸款餘額時始予交付，上訴人並同時辦理交屋。
③上訴人自代償日起3日內負責將塗銷證件交予承辦地政士辦理塗銷登記。
⑷第15條特約約定：本件買賣若是於102年9月30日以前辦
清全部過戶程序，兩造同意被上訴人暫保留20萬元作為最後雙方點交房屋尾款。
㈢系爭房地於兩造簽訂系爭契約之前，已因基隆二信以上訴人
為債務人向原法院聲請強制執行而遭查封， 嗣基隆 二信於10
2年10月29日向原法院具狀撤回強制執行之聲請。㈣被上訴人曾委由代理人 鍾炳良 於102年8月12日寄發存證信
函予上訴人，要求上訴人於7日內出面會同解決基隆二信查封事宜，且表明若再不予理會所有法律責任自行負責，該存證信函內容如原審卷第24頁所示，並已於同日送達上訴人。
㈤上訴人於102年9月30日時，尚未將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人。
㈥被上訴人向原法院提起本件訴訟時，曾在起訴狀中以上訴人
4次與被上訴人相約至基隆二信辦理解除查封登記事宜而爽約，經被上訴人以前項存證信函要求會同解決，上訴人遲未出面排除，應負遲延責任為由，並以起訴狀繕本之送達為解除系爭契約之意思表示，此起訴狀繕本已於102年10月14日送達上訴人。
㈦被上訴人曾於102年12月12日通知上訴人如願於3日內辦妥
系爭房地之交屋手續，被上訴人願意續行系爭契約，嗣又於同年月17日以上訴人未依限於3日內辦妥交屋手續為由，向上訴人表示解除系爭契約。
㈧系爭房地於原法院103年度司執字第3388號強制執行事件中，經鑑定價格總價為436萬元。
以上事實，為兩造所不爭執，並有系爭契約、土地及建物登記謄本、存證信函、回執、原法院103年3月6日103司執字第3388號函等在卷可考（見原審卷第8至26頁、第45至62頁，本院卷第30至31頁），自堪信為真實。
五、兩造爭執事項：（見本院同上筆錄）㈠上訴人是否應依約加倍返還被上訴人已付之價金？
⒈上訴人有無未依系爭契約第10條第1項就系爭房地產權不
清或其他糾葛未負完全消除責任之情事？如有，上訴人是否經被上訴人催告未依限消除而應負遲延責任？⒉系爭給付是否定有確定期限？如有，其期限為何？⒊上訴人就系爭給付，是否有給付遲延經被上訴人催告仍未
依限履行之情形？⒋被上訴人於102年10月14日及102年12月17日是否已合法
解除系爭契約？⒌被上訴人依系爭契約第8條請求上訴人加倍返還價金，有
無理由？㈡前項被上訴人依約須付之違約金是否過高？
六、本院之判斷：㈠被上訴人得請求上訴人加倍返還已付之價金：
⒈被上訴人於102年10月14日解除系爭契約，不生合法解除之效力：
⑴按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當
期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條固有明文。惟依本條解除契約者，須以契約當事人之一方遲延給付，他方定相當期限催告履行仍未履行為其前提，倘當事人一方未遲延給付，他方即無從援此解除契約。又物之出賣人，對於買受人所負瑕疵擔保之責任，係以其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件。如該物尚未交付移轉所有權予買受人，其危險尚未移轉，即不生物之瑕疵或權利瑕疵擔保責任之問題（最高法院83年度台上字第2223號民事判決同此意旨），故買賣標的物交付前雖存有瑕疵，若給付期限尚未屆至，出賣人本有於期限屆至前除去該瑕疵再為移轉交付之期限利益，買受人尚不得催告出賣人提前除去，更不得以出賣人未依催告之期限除去為由，主張給付遲延而解除契約。
⑵經查，系爭契約第10條第1款約定「乙方保證本合約房
地絕無任何產權不清或其他糾葛。如有上列任何情事，除本契約另有約定外乙方均負完全消除責任，否則視同違約」，有系爭契約在卷可稽（見原審卷第10頁），觀其文義，並參酌本條標題為「擔保責任」，堪認該條款乃「權利瑕疵擔保責任」之約定，此擔保責任，依照上開說明，於系爭房地移轉交付前，尚無適用之餘地。
⑶又查，系爭契約第3條明定本件買賣「付清尾款」及「
交屋日期」均為102年9月30日（見原審卷第9頁反面），再由同條約定「所有權移轉至買方登記名義人後，代償乙方銀行貸款，俟抵押權塗銷登記完畢，方行交付餘額尾款同時交屋」，並參酌特約條款約定「本件買賣若是於民國102年9月30日以前辦清全部過戶程序，買賣雙方同意…」等情（見原審卷第10頁反面），足認系爭房地所有權移轉登記應於付清尾款交屋前（即102年
9月30日前）為之，此屬上訴人之期限利益，而上訴人於102年9月30日確尚未將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈤），則被上訴人於系爭房地移轉交付期限前，即援引系爭契約第10條，催告上訴人出面解決查封問題，顯係在給付期限前，先行催告除去權利瑕疵，上訴人未依限除去，依照前開說明，亦難謂違約或給付遲延，據此，被上訴人以違約遲延為由，於102年10月14日向上訴人表示解除系爭契約，即不生合法解除效力。
⒉系爭契約經被上訴人於102年12月17日合法解除，被上訴人得請求上訴人加倍返還所付款項：
⑴按基於私法自治原則，當事人得約定於特定情形下，當
事人之一方或他方得解除契約，並得約定解除後之法律效果，此項約定，即所謂約定解除權。當事人合意為解除權事由及效果之約定，應受其拘束，並得依約行使解除權及進一步請求。本件系爭契約第8條第1項約定：
上訴人除因不可抗力或可歸責於被上訴人之事由外，若未依本約第3條付款日辦理各項手續時，…。如經被上訴人通知限期交付，逾期仍不履行時，被上訴人得解除本契約，解約時上訴人應將所收款項加倍返還被上訴人做為違約賠償，為兩造所不爭執。依照前開說明，上訴人如未依系爭契約第3條付款日辦理各項手續，被上訴人即得依上開約定行使解除權，並請求上訴人加倍返還已付之款項。
⑵經查，上訴人依系爭契約第3條應於102年9月30日前
將系爭房地移轉登記予被上訴人，已如前述，上訴人至
102年9月30日仍未為之，亦為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈤），堪認上訴人確有未依系爭契約第3條付款日辦理各項手續之情事。又被上訴人於102年12月12日通知上訴人「如願於3日內辦妥系爭房地之交屋手續，被上訴人願意續行系爭契約」，嗣又於同年月17日以上訴人未依限於3日內辦妥交屋手續為由，向上訴人表示解除系爭契約，復為兩造所不爭執（見不爭執事項㈦），考諸系爭契約第3條及特約條款，系爭房地之所有權移轉登記本應於交屋前完成，則被上訴人前開限期
3日辦理「交屋手續」之通知，即含有辦理「所有權移轉登記」之內涵。準此，被上訴人應已於上訴人未依系爭契約第3條辦理所有權移轉登記後，通知上訴人限期辦理所有權移轉登記，而上訴人至102年12月17日仍未辦理所有權移轉登記，上訴人並無爭執，則被上訴人於
102年12月17日依系爭契約第8條第1項前段約定，表示解除系爭契約，自已生合法解約之效力，依照前開說明，被上訴人自得依同條前段之約定，請求上訴人將所收之款項50萬元加倍返還。
⑶上訴人雖辯稱：系爭給付未定有確定期限，須待被上訴
人代償基隆二信抵押貸款之同時，伊始有履行對待給付即系爭給付之責任云云。然查：
①系爭契約第3條「第四次款：尾款」明定：「所有權
移轉至買賣登記名義人後，代償乙方銀行貸款，俟抵押權塗銷登記完畢，方行交付餘額尾款同時交屋」，尾款之交付乃與交屋同時，並非與所有權移轉登記同時，且被上訴人顯然是在取得所有權之「後」，始須代償貸款，上訴人辯稱，系爭給付應與代償或尾款交付同時履行，與系爭契約約定內容不符，實無所據。
②觀諸系爭契約第3條明定：本件買賣「付清尾款」及
「交屋日期」均為102年9月30日。同條亦約定「所有權移轉至買方登記名義人後，代償乙方銀行貸款，俟抵押權塗銷登記完畢，方行交付餘額尾款同時交屋」，參酌特定條款約定「本件買賣若是於民國102年
9月30日以前辦清全部過戶程序，買賣雙方同意，買方暫保留新臺幣貳拾萬元正，作為最後雙方點交房屋尾款」，顯示所有權移轉登記確應於102年9月30日前為之，此履行之最後期限，係以日期定之，屬確定期限，上訴人辯稱：本件系爭給付未定有確定期限云云，實非可採。
③上開特約條款，既約定「本件買賣若是於民國102年
9月30日以前辦清全部過戶程序，買方雙方同意，買賣暫保留新臺幣貳拾萬元正，作為最後雙方點交房屋尾款」，更可知所有權移轉登記與尾款，非同時履行，且此特約條款，應在規範上訴人如提前辦理所有權移轉登記供被上訴人向金融機構貸款時，被上訴人應本於誠信先行代償，亦未變更所有權移轉登記應於代償前辦理之約定。再佐以證人即系爭買賣契約之代書 蘇泳霖 於本院審理到庭證稱：系爭契約是伊簽的，簽約時，約定交屋日期在102年9月30日以前，要移轉登記完才交屋，特定條款的意思是在102年9月30日以前一定會完成過戶程序，買方過戶用系爭房地貸款下來以後，要償還賣方銀行貸款等語（見本院卷第46頁反面至47頁），證人蘇泳霖為系爭契約之代書，所為前開證述，與常理相符，並切合系爭契約之文義，應可採信，據其證言，可知被上訴人代償上訴人之貸款，須先以系爭房地向金融機構抵押權貸款，循此流程，上訴人確有先將系爭房地先移轉登記予被上訴人之義務，上訴人辯稱：系爭給付應與代償銀行貸款及尾款交付之同時履行云云，要難憑採。
㈡被上訴人約定之違約金並非過高：
⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條固有明文。然是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。
⒉本件系爭契約經兩造於102年8月1日簽訂，約定買賣價
金為350萬元，並應於102年9月30日完成交屋手續，嗣被上訴人已依約給付價金50萬元，上訴人卻未依約辦理所有權移轉登記，經被上訴人提起本件訴訟後，系爭房地已經基隆二信於102年10月29日向原法院具狀撤回強制執行之聲請後，被上訴人乃再於102年12月12日通知上訴人於
3日內辦理所有權移轉登記，上訴人猶仍不願依約履行，嗣系爭房地復經原法院以103年度司執字第3388號強制執行，其鑑定價格總價為436萬元，高出兩造約定價金350萬元86萬元（436萬-350萬=86萬），可見被上訴人因系爭契約之解除，所受損害未計其他，僅履行利益部分，即已高於50萬元。是依據上開各項客觀事實及情狀，應認兩造約定上訴人加倍返還被上訴人所付款項50萬元，以其中50萬元充作違約金之約定，並無過高之情形，上訴人請求酌減違約金，自屬無據。
㈢按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第2項、民法第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件被上訴人於102年12月17日原審言詞辯論期日提出準備㈢狀當庭表示解除系爭契約，並請求上訴人加倍返還已付款項50萬元，此給付並無確定期限，上訴人已當庭簽收前開書狀，有該書狀在卷可查（見原審卷第78頁），自生催告給付效力，上訴人應自受催告時起負遲延責任，是被上訴人請求上訴人自102年12月18日起至清償日止按年息5%計付遲延利息，即非無據。
七、綜上所述，被上訴人依系爭契約第8條第1項約定，請求上訴人給付100萬元，及自102年12月18日起至清償日止按年息5%計算之利息，核屬有據，應予准許。從而，原判決命上訴人為前開給付，並為准、免假執行之宣告，核無違誤。上訴人不服，猶執前詞，指摘原判決該部分不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核與結論之判斷，不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年8月13日
民事第十九庭
審判長法官魏麗娟
法官王麗莉法官周群翔正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國103年8月14日
書記官顧哲瑜