裁判字號：臺灣臺北地方法院91年簡上字第582號民事判決
裁判日期：民國91年12月26日
裁判案由：給付租金等
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度簡上字第五八二號
上訴人乙○○被上訴人台灣土地銀行法定代理人甲○○訴訟代理人 吳麒 律師右當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國九十一年五月三十日，本院台北簡易庭九十一年度北簡字第四八九一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）原審判決認為上訴人敗訴之理由，為依兩造簽訂之基地租賃契約第三條約定，租金為每月新台幣（下同）壹萬肆仟壹佰柒拾伍元，並經證人 陳玉鳳 結證屬實等情。然上訴人向被上訴人承租坐落台北市○○區○○段一小段二三六之三地號土地，面積六十平方公尺（下稱系爭土地），自始即予承租及續租，於每次租賃契約租期屆滿時，上訴人均與被上訴人續約，此有台灣土地銀行基地租賃契約（八○）（北）地字第一一七一號及（九○）（北）地字第○一二四號可證，而非新訂租賃契約，至為顯明。因之，上訴人依約為續約時，自當依原租約之租金，計算續租之租金。從而，於授與代理人代理權為續租時，應在原租金額之範圍內，逾此範圍即屬無權代理，非經本人承認，依民法第一百七十條第一項規定，對於本人不生效力。是以，就原審判決內容以觀，上訴人僅於原租約之租金額內，授權代理人始得代為簽訂租約，而非任意得為代理簽訂上開租賃契約。依此觀之，上訴人於原審所稱證人陳玉鳳有權代理與被上訴人訂約，即證人陳玉鳳應於授與代理權之範圍內，為法律行為時，始生代理之效果，證人陳玉鳳逾越代理權授與之範圍，所為之簽訂契約，自屬無權代理，依上述規定，對於上訴人不生效力。
（二）依上所述，原審判決對此未予詳究，以證人陳玉鳳所簽之契約，並未約定打折，遽論證人陳玉鳳代理上訴人所簽訂之契約，及每月租金壹萬肆壹佰柒拾伍元之約定，對於上訴人發生效力，進而判決上訴人敗訴，該認事用法之違誤，至為顯明。
（三）另上訴人依約為續約時，被上訴人並未告知租金要提高之事，被上訴人聲稱其有通知上訴人，其實係寄送租約之收據，並非寄送有關訂約相關資料。事實上，被上訴人並未通知訂約，亦未寄送相關資料，而是上訴人自動打電話與被上訴人連絡，方知要訂約之事。又解釋意思表示，應探求當事人真意。契約既然是續約，又未特別告知要提高租金，依一般經驗法則，當然是依原條件續租，僅變更租賃期間而已，不能反課上訴人義務，因被上訴人未告知要打折，即認為兩造對提高租金之事，有達成合意。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提基地租賃契約二份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）本件上訴人對兩造租賃合約之存在，及租金約定每月為壹萬肆仟壹佰柒拾伍元，皆不爭執。上訴人所爭執者，為前次租地時，被上訴人曾同意租金依原約定之六折計算。然查，被上訴人於前次民國八十七年一月一日至八十九年十二月三十日之租約訂定時，固有同意租金可依土地優惠租金率。惟於簽訂租約之同時，即交付優惠租金率申請書予承租人填寫，方可依優惠租金率計算。而本次換約前，被上訴人即已發函通知所有承租人，上訴人亦有回執在卷。是自九十年一月一日起，除殘障同胞且供自用者，得依公告地價百分之五計算租金，並同時檢送租賃合約及換約申請書。則上訴人對於被上訴人寄發之通知函，自不得諉稱不知，且本次換約時，亦未檢附優惠租金申請書予承租人填寫。
（二）上訴人於九十年五、六月間，即一再要求減少租金。惟經被上訴人回覆因被上訴人於八十八年間，奉財政部命令，將被上訴人原為系爭土地之管理人，變更為所有權人後，前開土地非屬公有土地，土地稅率由千分之十提昇為千分之五十五，即百分之五點五。則上訴人之租金繳納，被上訴人須負擔之稅賦，尚有不足，何有過高之處。另上訴人於九十年八月間，發文通知被上訴人，僅質疑百分之五計算方式，對六折優惠稅率隻字未提，足見上訴人對此並無爭執，顯屬早已知悉。另退萬步言，雙方既對租金金額有所合意，則被上訴人同意租金打折，為被上訴人之權利行使，自不得於合約更新後之另一合約，仍主張依前約之條件，且被上訴人亦已發函通知，上訴人所抗辯，並無理由。
（三）末查，上訴人就系爭租約由證人陳玉鳳代為訂定一事，亦未否認證人陳玉鳳之代理權，且亦主張證人陳玉鳳確有代理權。而證人陳玉鳳亦於原審證稱，訂約時雙方並無打折之約定，足見上訴人之上訴，並無理由。
三、證據：援用原審之立證方法。理由
一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人於八十九年十二月三十日，與被上訴人簽訂基地租賃契約，向被上訴人承租系爭土地，租賃期間自九十年一月一日起至九十二年十二月三十一日止，租金為每月壹萬肆仟壹佰柒拾伍元，應於每月月底繳納，逾期不繳時，應依基地租賃契約第四條之約定，加收違約金。詎上訴人自九十年一月一日起，即未給付租金，經被上訴人屢次催討，上訴人均拒不給付。爰依基地租賃契約之約定，請求上訴人給付自九十年一月起至九十一年四月止之租金，合計貳拾貳萬陸仟捌佰元，及按百分之十計算之違約金，共貳萬貳仟陸佰捌拾元，及法定遲延利息等語。上訴人則以：兩造先前就系爭土地所簽訂之租約，均約定租金依公告地價打六折計算，租金只有捌仟多元。是本件租約既是續約，應與前次契約內容相同。因之，上訴人依約為續約時，自當依原租約之租金，計算續租之租金。從而，於授與代理人代理權為續租時，應在原租金額之範圍內，逾此範圍即屬無權代理，非經本人承認，依民法第一百七十條第一項規定，對於本人不生效力。是證人陳玉鳳應於上訴人授與代理權之範圍內，為法律行為時，始生代理之效果，證人陳玉鳳逾越代理權授與之範圍，所為之簽訂契約，自屬無權代理，依上述規定，對於上訴人不生效力云云，資為抗辯。
二、兩造不爭執之事實：
（一）被上訴人主張上訴人授與證人陳玉鳳代理權，於八十九年十二月三十日，與被上訴人簽訂基地租賃契約，向被上訴人承租系爭土地，租賃期間自九十年一月一日起至九十二年十二月三十一日止之事實，業據其提出基地租賃契約一份為證，並經訊問證人陳玉鳳屬實，亦為上訴人所自認，自堪信為真實。
（二）被上訴人復主張上訴人自九十年一月一日起至九十一年四月三十日止，均未給付租金，經被上訴人屢次催討，上訴人均拒不給付之事實，亦為被上訴人所不爭執，亦堪信為真實。
三、兩造爭執之爭點：至被上訴人另主張上訴人應就積欠之九十年一月起至九十一年四月止之租金，合計貳拾貳萬陸仟捌佰元，及按百分之十計算之違約金，共貳萬貳仟陸佰捌拾元，應依基地租賃契約之約定，負擔給付責任之部分；則上訴人否認之，並以前揭情詞抗辯之。是本件兩造爭執之爭點，即在於：證人陳玉鳳代理上訴人簽訂基地租賃契約，是否逾越代理權？
四、關於本件之爭點，分述如下；經查，依民法第一百零三條、第一百零七條、民事訴訟法第二百七十七條分別規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而其代理人為之者，準用之。」、「代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限。」、「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」本件上訴人抗辯稱上訴人授與證人陳玉鳳代理權，於八十九年十二月三十日，與被上訴人簽訂基地租賃契約，係授權證人以原租賃契約之租金，即租金應依公告地價打六折計算，租金只有捌仟多元，是證人陳玉鳳逾越上開授權，就證人陳玉鳳逾越代理人權之部分，對上訴人不生效力云云。則依前述民事訴訟法第二百七十七條所規定舉證責任分配之法則，上訴人自應就上訴人授與證人陳玉鳳代理權，係所有限制，此一有利於己之事實，負舉證之責任。然依證人陳玉鳳於原審證稱，證人陳玉鳳受上訴人之委任，基於上訴人代理人之地位，與被上訴人簽訂系爭租約，簽約當時兩造並未特別約定租金部分要打折等語。是依證人陳玉鳳上開證述，自難認定上訴人授與證人代理權，有何限制之處。此外，上訴人亦未提出其他證據，以證明上訴人授與代理權予證人陳玉鳳，就該代理權有何限制；或是被上訴人有何符合前述民法第一百零七條，因過失而不知證人陳玉鳳之代理權，上訴人已加以限制。故上訴人上開抗辯，自無足採。
五、按，「租金：本約租期公告現值總價及租金率（百分之五）計算，每月租金壹萬肆仟壹佰柒拾伍元。」、「租金之繳納及逾期繳納違約金標準：租金每年分十二期繳納，每期一個月，--於每月月底前，--逾期不繳以違約論。--甲方（指上訴人）違約時應依左列各款加收違約金。--（四）逾期繳納在三個月以上者，一律照欠款額加收百分之十。」兩造簽訂之基地租賃契約第三條前段、第四條第一項前段、第四款分別約定有明文。本件上訴人抗辯稱證人陳玉鳳係逾越代理權，代理上訴人與被上訴人簽訂基地租賃契約，系爭租金應依原約以公告地價打六折計算，為不可採，已如前爭點部分所述。是上訴人積欠被上訴人自九十年一月起至九十一年四月止，共十六個月之租金，此為兩造所不爭執。則被上訴人主張上訴人依首揭基地租賃契約第三條前段、第四條第一項前段、第四款之約定，應負擔給付十六個月之租金，共貳拾貳萬陸仟捌佰元，及按百分之十計算之違約金，即貳萬貳仟陸佰捌拾元，及法定遲延利息，自屬有據。從而，被上訴人依上開基地租賃契約之約定，請求上訴人給付自九十年一月起至九十一年四月止之租金，合計貳拾貳萬陸仟捌佰元，及按百分之十計算之違約金，貳萬貳仟陸佰捌拾元；以及其中壹拾捌萬柒仟壹佰壹拾元，自支付命令裁定送達上訴人翌日即九十一年二月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；其餘陸萬貳仟叁佰柒拾元，自上訴人收受被上訴人擴張聲明之準備（一）狀之翌日即九十一年五月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均為有理由，應予准許。則原審為命上訴人應給付被上訴人上開租金、違約金，及法定遲延利息，並准被上訴人供擔保後，宣告假執行，經核均無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，不應准許，上訴人之上訴，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年十二月二十六日
民事第六庭審判長法官林惠瑜
法官黃蓓蓓法官姜悌文右為正本係照原本作成本判決不得上訴中華民國九十一年十二月二十六日
法院書記官陳鳳瀴