新店簡易庭102年度店簡字第671號民事判決

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　102年度店簡字第671號
原　　　告　國軍退除役官兵輔導委員會台北市榮民服務處
法定代理人　 鄭有諒
訴訟代理人　 陳振瑋 律師
被　　　告　 周祖年
　　　　　　 范氏香
共　　　同
訴訟代理人　 王耀星 律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，於中華民國103年9月29日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○○弄○○○○號房屋騰
空後遷讓返還原告，並給付原告新台幣捌萬伍仟捌佰叁拾陸元，
及自民國一百零二年九月三日起至清償日止，按年息百分之五計
算之利息。
被告應自民國一百零二年九月三日起至遷讓返還上開房屋之日止
，按月給付原告新台幣壹仟肆佰伍拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟零陸拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾壹萬貳仟
陸佰叁拾捌元預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領
一、本件原告起訴時之法定代理人為 薛幼菊 ，嗣於本件審理中變
更為鄭有諒，並由鄭有諒聲明承受訴訟，有原告提出之承受
訴訟狀附卷可稽，核無不合，應予准許。
二、查訴外人 郭玉榮 為原告轄下列管輔導之榮民，於民國90年1
月28日死亡，其在臺灣地區並無繼承人，故至102年10月1日
止，均無訴外人郭玉榮之繼承人向本院聲請拋棄繼承或陳報
遺產清冊乙情，有訴外人郭玉榮之死亡證明書及本院北院木
家家102科繼字第1955號函在卷可憑；則依兩岸人民關係條
例第68條第1項及退除役官兵死亡無人繼承遺產管理辦法第
4條之規定，依法應由原告任郭玉榮之遺產管理人。故原告
本於郭玉榮遺產管理人之地位，對於所主張應屬訴外人郭玉
榮之遺產，請求無權占用人即被告遷讓返還並給付相當於租
金之不當得利，為善盡遺產管理人之職務，其提起本件訴訟
，於法並無不合。故被告辯稱原告非屬適格當事人云云，尚
非可採。
三、原告主張：訴外人郭玉榮為原告轄下列管輔導之榮民，於民
國90年1月28日死亡，在臺灣地區無繼承人，依兩岸人民關
係條例第68條第1項及退除役官兵死亡無人繼承遺產管理辦
法第4條之規定，由原告擔任其遺產管理人。訴外人郭玉榮
亡故後遺有坐落臺北市○○區○○街○○巷○○弄○○○○號房屋
（下稱系爭房屋）一棟，遭被告周祖年及范氏香無權占用已
逾十年，經原告多次派員勸導並函文限期搬離，被告仍拒不
返還，原告自得請求被告二人遷讓返還系爭房屋。另系爭房
屋總面積47.80平方公尺，則被告二人自90年1月28日起無權
占用至今回溯五年所應給付原告相當於租金之不當得利數額
之計算公式為「公告現值×占用土地面積×10﹪×5年」。
以系爭房屋坐落土地○○○區○○段○○段○○○○號，98年
之公告現值為新臺幣（下同）3萬1,886元，99年公告現值為
3萬2,213元，100年公告現值為3萬6,015元，101年公告現
值為3萬8,569元，102年公告現值為4萬1,415元，則被告98
年獲有相當於租金之不當得利金額為15萬2,415元（計算式
：31,886元×47.80平方公尺×10%＝152,415元），99年獲
有相當於租金之不當得利金額為15萬3,978元（計算式：32,
213元×47.80平方公尺×10%＝153,978元），100年獲有相
當於租金之不當得利金額為17萬2,752元（計算式：36,015
元×47.80平方公尺×10%＝172,752元），101年獲有相當於
租金之不當得利金額為18萬4,360元（計算式：38,569元×4
7.80平方公尺×10%＝184,260元），102年獲有相當於租金
之不當得利金額為19萬7,964元（計算式：41,415元×47.80
平方公尺×10%＝197,964元），合計87萬2,590元。為此，
提起本件訴訟，並聲明：㈠被告周祖年、范氏香應將門牌號
碼臺北市○○區○○街○○巷○○弄○○○○號房屋騰空遷讓返還
原告。㈡被告周祖年、范氏香應給付原告87萬2,590元，及
自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢被告周祖年、范氏香應自訴狀繕本送達翌日起至返還系爭
房屋之日止，按月給付原告1萬4,543元。
四、被告辯以：原告未能證明訴外人郭玉榮確有兩岸人民關係條
例第68條第1項「無繼承人、繼承人之有無不明、繼承人因
故不能管理遺產」之情形，故原告非本件適格之當事人。又
原告所提訴外人郭玉榮遺產稅申報之遺產明細清單，完全無
法證明系爭房屋為訴外人郭玉榮於40餘年前所興建，訴外人
郭玉榮生前所興建之房屋早已滅失，現今鋼筋混凝土之系爭
房屋為被告周祖年於92年後自行出資僱工興建，並於興建完
成後，被告周祖年撿拾臺北市○○區○○街○○巷○○弄○○○○
號之門牌釘在系爭房屋上，故原告指稱訴外人郭玉榮之房屋
與被告所有系爭房屋，純屬二棟不同之房屋，原告自無權請
求被告遷讓返還系爭房屋。另原告所提鑑定報告書雖記載系
爭房屋屋齡近40年，惟就證人 高光陸 於103年6月23日言詞辯
論期日之證述可知，證人高光陸係依據稅捐稽徵處書面資料
上之年限及殘值公式去反推建物之年齡，如此鑑定方法根本
倒果為因；且縱認原告確為系爭房屋之遺產管理人，系爭房
屋坐落土地之所有權人為台北市政府，原告向被告請求返還
相當於租金之不當得利，亦於法無據等語。並答辯聲明：㈠
原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為
假執行。
五、原告上開主張，業據提出訴外人郭玉榮死亡證明書、財政部
臺北市國稅局財產歸屬資料清單、行政院國軍退除役官兵輔
導委員會台北市榮民服務處北市榮輔字第0000000000號函、
財政部臺北市國稅局遺產稅免稅證明書、行政院國軍退除役
官兵輔導委員會台北市榮民服務處職員奉派出席處外會議情
形報告表、行政院國軍退除役官兵輔導委員會台北市榮民服
務處北市榮服字第0000000000號函及北市榮輔字第00000000
00號函、系爭房屋鑑定報告書、臺灣臺北地方法院北院木家
家102科繼字第1955號函、行政院國軍退除役官兵輔導委員
會台北市榮民服務處北市榮服字第000000000號函、臺北市
文山區第二戶政事務所北市0000000000000000號函、
訴外人郭玉榮戶籍謄本等為證；被告就其占用系爭房屋已逾
10年乙情並不爭執，惟以上開情詞置辯。是本件之爭點厥為
：被告對於系爭房屋有無事實上處分權？原告請求被告遷讓
返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，有無理由？對
此，本院之判斷如下：
㈠被告對於系爭房屋有無事實上處分權？
⒈系爭房屋未辦理建物第一次所有權登記，為兩造所不爭執；
惟原告主張系爭房屋為其轄下列管輔導之榮民郭玉榮所出資
而擁有，在訴外人郭玉榮死亡後遭被告無權占用至今等語，
則為被告所否認，並以上開情詞置辯。經查，依原告所提訴
外人郭玉榮死亡證明書、財政部臺北市國稅局財產歸屬資料
清單、行政院國軍退除役官兵輔導委員會台北市榮民服務處
北市榮輔字第0000000000號函、財政部臺北市國稅局遺產稅
免稅證明書、行政院國軍退除役官兵輔導委員會台北市榮民
服務處職員奉派出席處外會議情形報告表、系爭房屋鑑定報
告書等資料觀之（見本院補字卷第6-11頁、第20-36頁），
系爭房屋在訴外人郭玉榮死亡時，確實係經財政部臺北市國
稅局列為訴外人郭玉榮之遺產，並記載系爭房屋之面積為47
.80平方公尺，核與鑑定報告書所附系爭房屋稅籍核課資料
之面積亦為47.80平方公尺相同；且依該稅籍資料所載系爭
房屋之構造別各為「磚石造」、「鋼鐵造」，起課年月分別
為79年7月及93年10月，對照訴外人郭玉榮係在59年1月20日
即遷入系爭房屋居住，有訴外人郭玉榮之戶籍謄本在卷可按
（見本院卷第39頁），足見系爭房屋原主體磚石造部分之建
築年代，應早在訴外人郭玉榮59年遷入居住時即已存在，僅
課稅時間自79年7月起算，此與鑑定報告書所載：「1.本標
的建物屬違章建築，建築年代久遠；2.本標的建物原主體為
磚石造，部分其後屋頂打掉增高為鐵架鐵皮浪板造…」等情
相符，並經系爭房屋鑑定人 高光陸到 庭結稱：「（問依照哪
些資料做成鑑定報告？）根據原告所提供的稅捐稽徵處核定
面積到現場查估做成。」、「（問依照現場查估情形，系爭
房屋主體構造為何？）一部分是磚石造，一部分是鋼鐵造。
」、「（問何部分為磚石造？何部分為鋼鐵造？）磚石造水
泥平頂部分是在南半部；屋頂換新是鋼鐵造的部分在北半部
，約28平方公尺。原來的牆壁部分看不出來是否有整修，因
為已經有水泥粉包外牆，屋頂因為有一部分是水泥造，一部
分是鋼鐵造，所以區分很明顯。」、「（問依照你所持有的
資料及現場查估結果，屋齡大約多久？）二部分都超過三十
年以上。因為沒有登記，這個地方以前是公墓邊緣，房屋都
很久了，陸陸續續會裝修，結構體看起來應該是三、四十年
以上。」、「（問係直接就該屋的結構體還是依該區域老舊
程度作判斷？）我有三張圖，是我到臺北市政府工務局申請
的地形圖，我這張在中間，三個圖形都表現了不同狀況。80
年及99年分別各有一個地形勘測圖，因此我手上各掌握了分
別是三個年代的地形圖。我根據的年代是稅捐處開始核課的
時間，但是並不是指該屋一開始的年份。我查估這個地區很
久了，很多屋子只是修建，不是重建，因為違章建築不能重
新蓋只能修建，所以不能根據稅捐處的年份來判斷，估算起
來這個區域的房子至少有三十五年以上。故我是就系爭房屋
的主體來判斷屋齡。」、「我判定房屋在三十多年以上，目
前只有殘餘價格。我判斷只有殘值，磚石造耐用時間只有二
十年，而房子超過三十年以上即只有殘值。」、「我沒有歷
史資料證明是何時蓋的。因為這個地區是墳墓區，我判斷的
時間是比稅捐處登記的時間更久，是由我對環境的了解來判
斷的。」、「（問係用殘值推年代？）不是。因為已超過三
十年，我就直接做殘值處理。我是依照手上地形圖、結構體
及稅捐機關資料及系爭區域建築，來判斷系爭房屋是老舊房
子。」、「（問如何判定所鑑定的就是系爭房屋？）依我對
該區域巷弄的了解，是依門牌號碼及地形圖去找要鑑定房屋
的方位，這個房屋沒有登記資料，若是有建號的房子會有一
張圖，但系爭房屋沒有建號。」等語明確（見本院卷第117
頁背面、第118頁），益徵系爭房屋之主結構體為磚石造，
建築年代確實久遠，縱使系爭房屋有部分屋頂經換新為鋼鐵
造結構、原有牆壁嗣經水泥粉刷，皆不影響系爭房屋原主體
結構為磚石之構造。
⒉又被告雖以訴外人郭玉榮生前所興建之房屋早已滅失，現今
鋼筋混凝造之系爭房屋為被告周祖年於92年後自行出資僱工
興建完成云云置辯，惟為原告所否認；且被告所聲請傳喚之
證人焉 李生 所為之證詞：「（問是否曾經至臺北市○○區○
○街系爭房屋進行水電工程？時間為何？誰委託你？）有，
是在二、三年前了，我不是很清楚，我戶口有寄在這個地址
，我要到越南娶老婆，我有把戶口遷出來，所以應該是在99
年間到系爭房屋去做水電的工作，是我老闆委託我去做的，
除了裝設水電工程，還幫周祖年挖化糞池。我是學水電的。
」、「（問99年間到系爭房屋從事水電工程時，房屋的外形
如何？）不太清楚。」、「99年我去的時候，外觀是已存在
的，但之前如何我不知道。」、「…我無法判斷房子是幾年
的，我只知道去做的時候，裡面非常髒亂。」等語（見本院
卷第133頁），僅能證明被告有於99年間僱請證人 焉李生 前
往系爭房屋裝設水電工程乙情，並無法證明系爭房屋為被告
周祖年於92年間所興建完成，是證人焉李生上開所證，難為
被告有利之認定。又被告聲請傳喚之證人 高銳雄 固經被告自
行會同到庭證稱：「是周祖年先生找我來的。是為了證明當
初我在91年時做他現在居住房子的結構，就是做房子的板模
及砌磚。」、「（問前往被告當時居住的住所時，當時房子
的外觀如何？）當時是一個雜草叢生的空地，我就是開始做
房子的主結構，即柱子綁鋼筋及牆壁砌磚。」、「問為何周
祖年會找你去蓋房子？）他就是找我去，因為他當時要住那
邊。」、「（問知道空地是誰的？）空地應該是他的。」、
「（問用多少代價幫他蓋房子？）當時跟他說做房子的主結
構要二十幾萬元，相關資料因為時間久了，現在沒有了。」
、「（系爭房屋附近）有人請我幫忙貼磁磚或是修房子，是
本來就有外觀，比較舊房子，並沒有其他人要我幫忙做主結
構，我只有幫周祖年做。」等語（見本院卷第143-144頁）
，惟證人高銳雄並未能提出其所稱91年間為被告周祖年興建
系爭房屋之相關資料到庭以實其說；且證人高銳雄係在不知
系爭房屋所坐落之土地屬何人所有之情況下，即自行推斷應
為被告周祖年所有，而應被告周祖年之邀前往系爭房屋所在
之空地搭蓋建物，且只幫過被告周祖年蓋系爭房屋，該區附
近的舊房子只有幫忙修繕或貼磁磚等語，亦與一般在空地搭
建房屋應先確定土地範圍暨屬何人所有，以免日後有遭他人
訴請拆屋還地或涉刑事竊佔罪嫌之常情有違，是證人高銳雄
上開所為證詞，顯有迴護附和被告之虞，亦難為有利於被告
之認定。況依被告周祖年於101年間曾透過臺北市議員向原
告陳情事項之內容：「我身體不好兩腳痛風無法工作，外籍
配偶語言又不通也找不到工作，生活困苦，且住在故榮民郭
玉榮之違建屋○○○區○○街○○巷○○弄○○○○號）已十年，
期間花費不少屋內修繕費用，現在榮民服務處函告要我於三
月一日前搬離，我實在不知要搬到哪裡，希望榮民服務處能
支付我房屋修繕費用，並解決搬離後住宿問題。」等語（見
本院卷第10頁），對照訴外人郭玉榮過世時間係在90年1月
28日，足徵被告周祖年確實在訴外人郭玉榮過世後不久，即
自行遷入系爭房屋內居住，故自原告以函文通知被告搬離系
爭房屋時，已達10年之久；又系爭房屋若真係被告周祖年自
行出資興建，為何被告周祖年於101年初透過議員陳情時，
不明白表示原告通知其搬離之房屋為其自行出資興建，原告
並無權要求被告搬離，卻反而要求原告支付其修繕系爭房屋
之費用，並協助被告解決搬離系爭房屋後之住宿問題？益徵
系爭房屋並非被告周祖年所興建，被告對系爭房屋並無事實
上處分權。
㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得
利，有無理由？
⒈承上，被告對於系爭房屋既無事實上處分權，屬無權占有，
則原告訴請被告將系爭房屋騰空後遷讓返還，自屬有據。
⒉按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得
相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨
參照）。是被告無權占有系爭房屋，依社會通念，可消極減
免其應支付使用系爭房屋之代價，而受有利益，致原告受有
損害，自應返還其利益，則原告請求被告給付自起訴後回溯
五年之相當於租金之不當得利損害，暨請求被告給付自起訴
狀繕本送達翌日即102年9月3日至遷讓返還系爭房屋之日止
，相當於租金之不當得利，均屬有據。又城市地方房屋之租
金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限
；土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法
定地價，建築物價額依該管直轄巿或縣（市）地政機關估定
之價額，土地法第97條第1項、土地法施行法第25條分別定
有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係為土地所
有人依該法規定所申報之地價，倘土地所有權人聲請登記而
不同時申報地價者，以標準地價為法定地價，所謂標準地價
，即由該管市縣地政機關依土地法第152條或第160條公告之
地價，而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地
價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條定有明文
。故土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價
而言，惟公有土地則以土地之公告地價為申報地價，免予申
報，平均地權條例第16條及其施行細則第21條分別定有明文
。又所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言
，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，且尚須斟酌基
地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所
受利益等情事以為決定（最高法院46年台上字第855號、68
年台上字第3071號判例意旨參照）。經查，系爭房屋坐落於
臺北市○○區○○段○○段000地號土地上，面積47.80平方
公尺，目前課稅現值為4萬4,500元，上開土地為臺北市政府
所有之公有土地，98年1月至102年1月之土地申報地價為每
平方公尺1萬1,998元、1萬1,889元、1萬2,193元等情，有鑑
定報告書、系爭房屋稅籍證明書、地價謄本等在卷可憑（見
本院補字卷第23頁、第36頁，本院卷第70頁）。本院審酌系
爭房屋屬違章建築，所處環境原為公墓，交通雖屬便利，但
系爭房屋係屋齡30年以上之舊建物，為老舊之磚造1層平房
，現況為住家使用，且系爭房屋之鑑定價值僅2萬6,802元等
情，業據本院履勘現場製有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第
86頁），並有鑑定報告書在卷可考，是本院認被告使用系爭
房屋之不當得利，按坐落基地價額年息3%計算為適當。準此
，原告請求被告給付自起訴後回溯五年之相當於租金之不當
得利損害金額8萬5,836元，暨請求被告給付自起訴狀繕本送
達翌日即102年9月3日至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給
付相當於租金之不當得利金額1,457元，均屬有據（計算式
詳如附表所示），應予准許；逾此部分之請求，尚屬無據，
不應准許。
六、從而，原告請求被告2人遷讓返還系爭房屋，及依民法第179
條之規定，請求被告2人給付相當於租金之不當得利8萬5,83
6元及自起訴狀繕本送達翌日即102年9月3日起至清償日止按
年息5%計算之利息，並自102年9月3日起至遷讓返還系爭房
屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1,457元，為有
理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行；並依同法第392條第2項規定，依聲
請宣告被告預供擔保後（擔保金額依被告敗訴應負擔之不當
得利金額8萬5,836元及系爭房屋鑑定價值2萬6,802元核計之
），得免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與
判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，確定為2,060元（包含第一審裁判費1,000元、證人旅費1,
060元），由敗訴之被告負擔。
中華民國103年10月20日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官林玉珮
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○
○路○段000號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年10月20日
法院書記官林欣慧
附表：
一、自102年5月6日起訴後回溯五年之不當得利金額部分：
㈠（12,193元×47.80平方公尺×1年）＋（11,889元×47.80
平方公尺×3年）＋（11,998元×47.80平方公尺×1年）＝
2,861,212元（元以下四捨五入，下同）
㈡2,861,212元×3%＝85,836元
二、自起訴狀繕本送達翌日即102年9月3日起至返還系爭房屋之
日止，每月之不當得利金額部分：
12,193元×47.80平方公尺×3%÷12月＝1,457元