臺灣南投地方法院民事簡易判決
110年度埔簡字第135號
原告 江加宏
法定代理人 林秋玫
上列當事人間修復漏水事件，本院於民國111年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼南投縣○○鎮○○路00號7樓之1房屋頂樓之漏水，按社團法人南投縣建築師公會民國111年5月12日投建師鑑（11103）字第77-2號鑑定報告書附件四單價分析表編號1部分為修繕。
被告應給付原告新臺幣（下同）30,681元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項均得假執行。但第一項被告如以232,575元、第二項被告如以30,681元為原告預供擔保，各得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告為門牌號碼南投縣○○鎮○○里○○路00號7樓之1房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人，為忠言天廈住戶，系爭房屋正上方為大廈之頂樓平台，屬全體區分所有權人及住戶共同使用，惟自民國107年起，每逢下雨系爭房屋即因頂樓滲漏，致系爭房屋客廳、餐廳及臥室多處有漏水滲流或滴漏之狀況，請求被告將頂樓修復至不漏水狀態；又系爭房屋內部因頂樓漏水造成多處油漆汙損、裝潢損壞，需進行必要之修繕，請求被告賠償修繕費用新臺幣（下同）30,681元；又當初開區分所有權人會議，原告未提反對意見是因為是以表決的方法，原告是有投票要求被告修繕，爰依公寓大廈管理條例第10條第2項前段及民法第184條第1項前段之規定提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告抗辯略以：被告曾於106年11月支付從事原告頂樓防水漆及工資22,675元，且在110年4、5月再次施作防水工程，同年10月支付工程款7,000元；本棟大樓建於921地震之前，迄今已逾20年，頂樓共有7戶，每戶都有或多或少的漏水現象，其中6戶與被告達成共識，自行委請防水工程企業社施工，每戶完工後由被告撥款35,000元予以補助，被告曾於調解時提出請原告比照辦理，惟未獲原告同意；大樓住戶所繳交之環境維護費在處理公共設施之相關費用後，所剩費用的確無力負擔所有7戶頂樓天台之大整頓工程，故多數頂樓住戶願意與被告一同協力處理問題，以利今後大樓可維持基本之運作，且先前開區分所有權人會議時，決議用補助之方式，原告也在場未為任何反對之表示等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
（一）原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之郵局存證信函、系爭房屋照片、建物所有權狀為證，被告於言詞辯論期日到場亦未爭執，本院依調查證據之結果，堪信原告前揭主張為真實。
（二）經查，本件經送請南投縣建築師公會就系爭房屋漏水原因為鑑定，經該會鑑定結果為：「八、鑑定標的物瑕疵調查及說明⑴房屋為頂樓漏水之原因是否係頂樓平台漏水導致？說明：標的物室內客廳、廚房及臥室天花板滲漏現象經房屋所有權人（亦同為使用人）說明天花板滲漏現象均發生在下雨天及雨天過後，平時晴天並不會發生。鑑定人現場勘查天花頂板並無給排水管線經過且屋頂原有防水層部分亦已磨損失效故鑑定人研判應為屋頂地坪防水層失效導致漏水。」，有南投縣建築師公會111年5月12日投建師鑑（11103）字第77-2號函暨所附鑑定報告書附卷可參，且為兩造所不爭執，足見系爭房屋頂樓漏水原因係因屋頂地坪防水層失效所致等事實，堪以認定。
（三）共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。又公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，得經區分所有權人會議決議共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3條第12款定有明文。而區分所有權人會議係指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，亦為同條例第3條第7款所明定。是區分所有權人會議之決議，係就涉及權利義務有關之事項而召開，依同條例第1條第2項適用民法第56條第2項規定之結果，倘區分所有權人會議決議之內容，違反法令或規約者，應屬無效。依據上開公寓大廈管理條例第10條第2項前段之規定，管理委員會為法律明定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之義務人，不能藉區分所有權人會議而免除去其義務，且修繕、管理、維護費用，除因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者外，以由公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖同條但書另規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，自屬權利濫用，依民法第148條第1項之規定，尚非法之所許。復是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，應從大廈全體住戶因該決議所能取得之利益，與該少數區分所有權人因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘區分所有權人決議或規約之權利行使，造成少數區分所有權人所受之損失遠大於住戶全體所受利益，堪認超過區分所有權人所應忍受之限度時，非不得視為以損害他人為主要目的，而有權利濫用之情事。經查，依被告所自陳曾於前年之區分所有權人會議決議頂樓住戶如有漏水需修繕則由被告通案補助35,000元之方式分擔修繕費用，然頂樓住戶係屬少數，被告之住戶於區分所有權人會議，透過非頂樓住戶人數之優勢，將社區屋頂平臺修繕之費用，未區分是否因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致，決議通案補助35,000元，餘由頂樓住戶自行負擔，顯係將原屬社區應依公共基金負擔之共用部分維護保養費用，轉嫁由頂樓住戶自行支出，已違反公寓大管理條例第10條第2項所定「由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔」之原則，顯然有失公平，社區全體區分所有權人所得利益遠低於原告等頂樓住戶所增加之不利益顯而易見，參照前揭說明，可視為以損害少數區分所有權人為主要目的，已違反民法第148條之禁止規定甚明，應屬無效。而系爭房屋頂樓既屬被告管理之範疇，且有修繕之必要，則原告依據公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定請求被告將系爭房屋頂樓依鑑定報告書附件四編號1所示之範圍及工法為修繕，應屬有據。
（四）因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第184條第1項前段定有明文。經查，南投縣建築師公會之鑑定報告認系爭房屋之漏水情形係屋頂地坪防水層失效所致，業如前述，而被告既負有修繕、管理、維護系爭房屋屋頂平台之義務，卻未能盡其義務，致系爭房屋因漏水發生上開損害結果，顯係過失不法侵害原告系爭房屋之所有權，則原告依民法第184條第1項規定，請求被告賠償系爭房屋漏水之修復費用，核屬有據。參照上開鑑定報告書附件四修繕經費明細表項次2至4已就上開部分之修繕方式，詳列其修繕方式及費用，是系爭房屋必要之修繕費用即為30,681元（含營業稅5%），故原告據此請求被告賠償30,681元，應屬有據。
四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項前段及民法第184條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋頂樓依鑑定報告書附件四單價分析表編號1部分為修繕；被告應給付30,681元，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，與判決之結果不生影響，爰不一一論列。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 8 月 30 日
臺灣南投地方法院埔里簡易庭
法官丁婉容
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）；並向本院繳足上訴裁判費
。
中 華 民 國 111 年 8 月 30 日
書記官詹書瑋