裁判字號：臺灣花蓮地方法院110年重訴字第53號民事判決
裁判日期：民國111年07月29日
裁判案由：給付違約金等
臺灣花蓮地方法院民事判決110年度重訴字第53號原告花蓮中山不動產企業社即 温文雅
東雲地政士事務所即 何志哲 共同訴訟代理人簡燦賢律師
林怡君 律師被告 譚純妹 訴訟代理人 萬鴻均 律師（ 法扶 律師）被告 譚高定榮 訴訟代理人 吳秋樵 律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國111年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認花蓮中山不動產企業社即温文雅與被告譚純妹於民國109年11月25日所簽訂，買賣標的物為坐落花蓮縣○○市○○段000○00地號土地內1,653平方公尺之土地買賣契約之買賣關係不存在。
被告譚純妹應給付原告花蓮中山不動產企業社即温文雅新臺幣2,200,000元，及自民國110年9月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
被告譚純妹應給付原告花蓮中山不動產企業社即温文雅新臺幣800,000元，及自民國110年9月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
被告譚純妹應給付原告東雲地政士事務所即何志哲新臺幣149,000元，及自民國110年9月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告譚純妹負擔百分之45，餘由原告花蓮中山不動產企業社即温文雅負擔。
本判決主文第二項於原告花蓮中山不動產企業社即温文雅以新臺幣733,000元為被告譚純妹供擔保後，得假執行。但被告譚純妹若以新臺幣2,200,000元預供擔保，得免為假執行。
本判決主文第三項於原告花蓮中山不動產企業社即温文雅以新臺幣266,000元為被告譚純妹供擔保後，得假執行。但被告譚純妹若以新臺幣800,000元預供擔保，得免為假執行。
本判決主文第四項於原告東雲地政士事務所即何志哲以新臺幣49,600元為被告譚純妹供擔保後，得假執行。但被告譚純妹若以新臺幣149,000元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、程序部分按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同；前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限。民事訴訟法第247條第1、2項分別定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號裁判意旨參照）。查本件花蓮中山不動產企業社即温文雅（下稱原告温文雅）主張確認與被告譚純妹、譚高定榮間買賣契約不存在，為被告譚高定榮所否認，則兩造間就買賣契約是否存在之法律關係即有不明確情形，致原告温文雅在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種法律上地位不安之狀態，當得以本件確認判決加以除去，揆諸上開說明，原告温文雅有即受確認判決之法律上利益，應有確認利益，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告温文雅、原告東雲地政士事務所即何志哲（下稱原告何志哲）起訴主張：被告譚高定榮於民國109年11月4日持花蓮市○○段地號641-10號土地（下稱系爭土地）之所有權狀影本、印鑑證明、被告即共有人譚純妹（譚高定榮之母）之所有權狀影本、印鑑證明書，簽訂「土地專任委託銷售契約書」（下爭委託銷售契約），委託原告温文雅，銷售上揭土地內之500坪，總價金為新臺幣（下同）34,000,000元，約定仲介費為成交價百分之四，委託期間自109年11月4日起至109年11月30日止。嗣因原告温文雅發現系爭土地似難仲介出售，委託期間將屆滿卻無人出價，是温文雅即與他人共同商議出資，與被告譚高定榮協議以温文雅名義用30,000,000元買受，並由譚純妹出具授權書（下稱系爭授權書）授權譚高定榮代理出售土地一切事宜。後兩造於同年月25日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），標的物為系爭土地面積之1,653平方公尺（500坪），價金為30,000,000元，簽約時給付1,000,000元、備證用印款及分割完成為109年12月28日給付4,000,000元、完稅款為稅捐機關核發稅單後3日內給付5,000,000元，尾款20,000,000元則待金融機關貸款給付。嗣原告温文雅依系爭契約第7條第5款約定，由雙方同意之代書即原告何志哲辦理銀行履約保證，並且已給付履約保證銀行訂約款及備證用印、分割完成款共5,000,000元。且在110年1月15日給付上開分割款前，原告何志哲即已持被告等之所有權狀、印鑑證明等辦理系爭土地之分割，將之分割為8筆土地，地號分別為同段641-10、641-14、641-15、641-16、641-
17、641-18、641-19、641-20。詎料，在辦理分割前因被告譚純妹將印鑑證明的印文變更，原告何志哲代書因而無法依原印鑑證明辦理分割程序，原告温文雅乃於110年5月7日寄發存證信函，催告被告譚純妹7日內出面解決。後被告譚純妹經勸說後，出面簽名才完成辦理分割程序。然於分割程序完成，原告温文雅繳納4,000,000元之履約保證款後，準備辦理完稅程序時，被告譚純妹竟拒不提供辦理印鑑變更後之印鑑證明，原告二人即又寄發存證信函，催告被告譚純妹10日內將變更之印鑑證明提出，以辦理後續履約程序，惟被告譚純妹仍置之不理，原告温文雅只好再次委請律師於110年8月30日寄發存證信函，對被告二人為解除買賣契約之意思表示，並由被告譚純妹於110年8月31日簽收。而依系爭契約約定，被告譚純妹因違約應負違約責任為：㈠依契約第10條第3項，被告自解約日起10日內應交付原所收款項予原告温文雅，即簽約金1,000,000元、備證用印款4,000,000元，合計5,000,000元作為違約金。㈡依系爭契約最後一頁特別附註事項，被告二人應連帶給付總價3,000,000元之百分之6之仲介費，即1,800,000元予原告温文雅。按系爭契約被告二人應負之費用為：㈠依系爭契約第11條第1項及特別約定事項等利他條款約定，原告何志哲代撰契約書、分割代辦等勞務費用為73,250元，代墊之規費、稅金費用為75,802元，合計149,000元（折讓52元）亦應由賣方即被告二人負擔。爰依系爭契約請求被告譚純妹賠償及給付代書費等語。並聲明：㈠確認原告温文雅與被告譚純妹、被告譚高定榮於109年11月25日所簽訂，買賣標的物為坐落花蓮縣○○市○○段000○00地號土地內1,653平方公尺之土地買賣契約之買賣關係不存在。㈡被告譚純妹應給付原告温文雅4,250,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告譚純妹應給付原告温文雅1,530,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣被告應共同給付原告東雲地政士事務所149,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈤願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告譚純妹則以：否認系爭授權書為伊所親簽，伊亦未授權被告譚高定榮出賣系爭土地，系爭契約係被告譚高定榮無權代理伊所簽訂，伊自毋庸就系爭契約之文義負責，亦不負任何損害賠償責任等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告譚高定榮則以：系爭土地在未辦理分割前，為被告二人所分別共有，由被告譚純妹持有17分之20，伊持有3分之20。被告譚純妹確實有意出賣系爭土地，故委託伊全權處理，出售面積為500坪，故伊方會與原告温文雅簽訂專任委託銷售契約書。後因系爭土地由原告温文雅購買，而斯時被告譚純妹住院，故系爭契約由被告譚純妹委由伊全權處理，且由被告譚純妹親自簽立系爭授權書，故系爭契約係經伊合法代理所簽訂，對被告譚純妹自生效力。又110年1月15日因要辦理鑑界及分割，原告温文雅與被告譚純妹有至系爭土地協同辦理相關事宜，被告譚純妹亦有親自在文件上簽名，足見其自始同意且知悉要出售系爭土地無疑。是系爭契約自始生效，且對被告二人均生效力，原告請求確認系爭契約買賣關係不存在，並無理由。又伊就系爭契約之應有部分即系爭土地110年5月11日分割後伊所分得之花蓮縣○○市○○段000000地號土地其中之「288/331」所有權，伊早已將印鑑證明等過戶文件交由原告何志哲經營之東雲地政士事務所辦理移轉登記，且系爭土地並無不能分別移轉登記情事，是伊並無任何遲延或債務不履行情事。故原告請求伊解約或損害賠償，均於法無據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠原告温文雅已匯款5,000,000元至銀行之履約保證專戶。
㈡原告何志哲代撰契約書、分割代辦等勞務費用為73,250元，
代墊之規費、稅金費用為75,802元，合計149,000元（折讓52元，卷81-88頁）。
㈢原告二人於110年8月4日以花蓮府前路郵局存證號碼000171號
存證信函，催告被告二人於文到10日內將變更後之印鑑證明提出，但被告譚純妹於收獲存證信函後未回覆，原告温文雅復於110年8月30日以花蓮府前路郵局存證號碼000188號存證信函，對被告二人通知解除買賣契約，並為解除契約之意思表示，該函並經被告譚純妹收受並在回執上簽收（卷67-80頁）。
五、至原告主張系爭授權書、系爭契約為被告譚純妹所親簽，被告譚純妹按系爭契約並應負擔違約金、代書費等費用，則為被告譚純妹所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠系爭契約是否為被告譚純妹所親簽？且系爭契約效力是否及於被告譚純妹？㈡系爭契約是否已解除？㈢原告温文雅是否得請求被告譚純妹給付4,250,000元之違約金？原告温文雅是否得請求被告譚純妹給付1,530,000之仲介費用？㈣原告何志哲是否得請求被告二人給付代書相關費用149,000元？㈠系爭契約為被告譚純妹所親簽，其效力應及於被告譚純妹：
⒈查就系爭契約為被告譚純妹所親簽之事實，業據原告提出109
年11月25日之被告譚純妹親自簽立系爭授權書之錄影光碟為證，其譯文內容為：「被告譚高定榮：簽名就好，其他我會幫妳寫」「被告譚高定榮：然後就是要跟你問說，你授權我、你授權我來賣這塊土地，對嗎」「被告譚純妹：恩。」「被告譚高定榮：哼（詢問語氣）？」「被告譚純妹：對阿，就那塊地。」「被告譚高定榮：五百坪」「被告譚純妹：老闆那塊阿...就那塊地而已啊，其他沒有，你要跟老闆好好跟他講，什麼時候，要...，找時間」「被告譚高定榮：等一下我會再跟他講」（卷199-200頁、305頁），並經本院於準備程序期日當庭勘驗前開光碟內容，確認被告譚純妹確實有在文件上簽名之動作無訛（卷241頁）；且由本院查詢被告譚純妹之109年之稅務電子閘門財產所得調件明細表可知，被告譚純妹於上揭影片錄影時期所有之土地僅有系爭土地，而別無其他標的，在在證明被告譚純妹確有在系爭授權書上簽名並授權被告譚高定榮簽訂系爭契約出賣系爭土地之意。
⒉被告譚高定榮亦到庭結證稱：卷199頁光碟影片中之人確實是
我，我當時找被告譚純妹簽授權書，我跟他說你委託我賣500坪土地，他就說對，影片是 房仲 的業務員錄的，他當時就站在病床旁邊拍攝。是原告何志哲代書為了要證明我母親確實有授權給我，才叫我特地去找被告譚純妹簽授權書，我事先簽了契約書給被告譚純妹看了內容確認過買賣價金是3千萬元後，才給被告譚純妹簽授權書。被告譚純妹後來反悔不賣系爭土地是因為被告譚純妹的朋友出更高價要買，我在場有聽到他們兩人的對話，我也有詢問他為什麼要出更高的價錢，地點就在球崙一路235號被告譚純妹的住址，那個內容我也有錄音等語（卷357-362頁）。而被告譚高定榮係被告譚純妹之子，不至於有蓄意構陷母親於違約責任之惡心，且被告譚高定榮對於簽系爭契約、簽授權書及錄影之時序、細節均能清楚陳述，顯見其證述並非虛枉，益證被告譚純妹確有親自簽立授權書之行為及權予被告譚高定榮簽訂系爭契約並出賣系爭土地之意。
⒊況由花蓮地政事務所111年6月23日花地測字第1110006396號
函可知，被告譚純妹於當日隨同原告温文雅至現場履勘，並在土地複丈及標示變更登記申請書上「代運界樁」之欄位簽名，而此等辦理系爭土地分割之行為，亦與系爭契約第一條、土地標示及權利範圍表格上記載「(依實際分割後地號為準)」（卷31頁）、第八條第二款乙方所需負擔之費用□其他：實價登錄、套繪申請、分割及共有物分割、鑑界（卷33頁）、第十五條特別約定事項第二款註明「(依實際分割後地號為準)」之記載相符，更可證明被告譚純妹確有出賣系爭土地之意，否則豈會與原告温文雅一同前往辦理土地分割相關事宜。
⒋準此，系爭授權書確為被告譚純妹所親自簽立，其既有授權
被告譚高定榮簽訂系爭契約並出賣系爭土地之意，自應按系爭契約所載文義負責。
⒌至被告譚純妹辯稱系爭授權書並非其所簽，縱為其所簽其於
簽名斯時亦精神狀況不佳，有意思表示瑕疵云云；惟查，經本院綜合前揭事證觀之，已認定系爭授權書確為被告譚純妹所親簽，而被告譚純妹除空言抗辯外，俱未能舉證以實其說，本院自難為有利於其之認定。
㈡系爭契約於原告温文雅與被告譚純妹間之部分已解除，該部
分之買賣契約已不存在；就系爭契約於原告温文雅與被告譚高定榮間之部分則未經合法解除，該部分之買賣契約仍存在：
⒈查原告二人於110年8月4日以花蓮府前路郵局存證號碼000171
號存證信函，催告被告二人於文到10日內將變更後之印鑑證明提出，但被告譚純妹於收獲存證信函後未回覆，原告温文雅復於110年8月30日以花蓮府前路郵局存證號碼000188號存證信函，對被告二人通知解除買賣契約，並為解除契約之意思表示，該函並經被告譚純妹收受並在回執上簽收之事實，為兩造所不爭執，已如前述。
⒉而原告温文雅於被告譚純妹未按約定提供辦理印鑑變更後之
印鑑證明、過戶文件時，已按系爭契約第10條之約定催告被告譚純妹履行，而於催告期間過後，再以前開000188號存證信函為解約之意思表示，並經被告譚純妹所親收並在回執上簽名，則系爭契約於原告温文雅與被告譚純妹間之部分隨前開意思表示之到達，自已生合法解除之效力。
⒊至原告温文雅與被告譚高定榮間系爭契約之效力，因被告譚
高定榮到庭稱其已未居住在花蓮市○○○路000號，而係住在花蓮市明星街，故原告温文雅所為解約之意思表示，尚難謂已合法送達被告譚高定榮；況被告譚高定榮就系爭契約並無任何怠於履行之情事，原告温文雅對被告譚高定榮所為解除契約之意思表示，自不生合法解除之效力。
⒋從而，原告温文雅與被告譚純妹間之系爭契約既經合法解除
，原告請求確認該部分買賣契約不存在，尚屬有理；然就被告譚高定榮與原告温文雅間之系爭契約，則仍為有效。
㈢被告譚純妹應負之違約責任如下：
⒈查被告二人就系爭土地所有之應有部分比例為被告譚純妹為1
7/20，被告譚高定榮為3/20，是被告二人就系爭契約所負之責任為可分，應各就其按系爭土地所有權應有部分之比例負責，合先敘明。
⒉按系爭契約第10條第3款後段約定：「…如乙方毀約不賣或給
付不能或不為給付或其他違約之情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」。次按系爭契約第15條特別約定事項約定：「於簽約後若有一方違約時，違約方需支付雙方之代書費，違約金及總價6%之仲介費」。又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項前段定有明文。次按民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害是因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金視為不履行債務時所生損害之賠償總額，債權人自不得再為其他包含遲延利息之損害賠償請求；後者之違約金是以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他包含遲延利息之損害賠償（最高法院62年台上字第1394號、83年度台上字第2879號判決意旨參照）。末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。如果當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。
⒊查就原告温文雅已給付5,000,000元至履約保證專戶之事實，
為兩造所不爭執，已如前述。是於被告譚純妹確有違反系爭契約第10條第1款之情況下，被告譚純妹即應按系爭契約第10條第3款負賠償相當於其已收款項5,000,000元做為違約金之責任；然因被告譚純妹就系爭土地之應有部分為17/20，其違約責任亦應按比例計算，是其按系爭契約第10條第3款應負之違約責任為4,250,000元【計算式：5,000,000元×被告譚純妹應有部分比例17/20=4,250,000元】。
⒋次查，系爭契約之總價為30,000,000元，而被告譚純妹既確
有違約之情事，則按系爭契約第15條之特別約定事項，被告譚純妹即應負系爭契約總價之百分之6，即1,800,000元之仲介費。然因被告譚純妹就系爭土地之應有部分為17/20，其違約責任亦應按比例計算，是其按系爭契約第15條應負之違約責任為1,530,000元【計算式：1,800,000元×被告譚純妹應有部分比例17/20=1,530,000元】。
⒌又本院審酌原告温文雅確實因被告譚純妹之違約行為受有相
當之勞費損失，及其所受積極損害、所失利益及相關情節，應認原告温文雅主張違約金之請求，係屬有理，惟不適分別以4,250,000元、1,530,000元計算。給付買家原告温文雅部分，因温文雅嗣後仍能拿回已繳納至銀行之履約保證金價款，故應酌減至2,200,000元，較為公平、妥適；給付予花蓮中山不動產企業社即温文雅之仲介費，因系爭土地之買賣確實未完成，本院認宜酌減至800,000元始為妥適。是以，本件原告温文雅主張依系爭契約第10條第3款、第15條約定，請求被告譚純妹給付2,200,000元之違約金及800,000元之仲介費，為有理由；逾此範圍之請求，則屬無據。
㈣原告何志哲是否得請求被告二人給付代書相關費用149,000元
？⒈查就原告何志哲因處理本件系爭土地買賣事宜，所為代撰契
約書、分割代辦等勞務費用為73,250元，代墊之規費、稅金費用為75,802元，合計149,000元等情，為兩造所不爭執，已如前述。
⒉按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第
三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權，民法第269條第1項前段定有明文。次按系爭契約第15條特別約定事項約定：「於簽約後若有一方違約時，違約方需支付雙方之代書費，違約金及總價6%之仲介費」。查本件有違約情形者僅有被告譚純妹一人，是自應由被告譚純妹負擔全部之仲介費用，以符兩造契約之約定；而原告何志哲既已如實執行相關之代書業務，並支出如上之勞費，則按系爭契約利益第三人即原告何志哲之約定，其自得直接向違約之被告譚純妹請求給付上開代書費用。
⒊準此，就前開代書費用149,000元，應由被告譚純妹獨自負擔
，而與被告譚高定榮無涉。是原告何志哲請求被告二人給付代書費用149,000元，僅以被告譚純妹部份為有理由，對被告譚高定榮之請求則屬無據。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查原告温文雅請求被告譚純妹給付2,200,000元、800,000元，原告何志哲請求被告譚純妹給付149,000元，為無確定期限、亦無另為約定利率之債務，又係以支付金錢為標的，依上開規定，原告二人併請求被告譚純妹自起訴狀繕本送達翌日（110年9月24日，卷95頁）起至清償日止之法定遲延利息，併予准許。
六、綜上所述，原告温文雅、原告何志哲依系爭契約及民法第247條規定，請求確認如主文第一項所示即原告温文雅與被告譚純妹間系爭契約之買賣關係不存在，及被告譚純妹應給付如主文第二項、第三項、第四項所示本息，為有理由，應予准許；其餘請求，則屬無據，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已無可依附，應併予駁回。
八、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌認與判決結果均不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國111年7月29日
民事第二庭審判長法官李可文
法官林敬展法官蔡培元以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年7月29日
書記官謝佩真