裁判字號：臺灣臺北地方法院107年訴字第4935號民事判決
裁判日期：民國108年04月03日
裁判案由：返還房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決107年度訴字第4935號原告 彭瀞瑤
彭雅妍 共同訴訟代理人 張家豪 律師被告 彭振錡
周訓貞 上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國108年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告彭振錡、周訓貞應將臺北市○○區○○段○○段○○○○○號建物即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號一樓、二樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告彭振錡、周訓貞應將臺北市○○區○○段○○段○○○○○號建物即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號房屋地下層騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人。
被告彭振錡、周訓貞應自民國一百零七年十一月十六日起至返還第一項、第二項建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟捌佰柒拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告母親 彭林 金妹於民國106年9月18日將臺北市○○區○○段○○段0000○號建物即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號1樓、2樓房屋（下稱系爭房屋）及臺北市○○區○○段○○段0000○號建物即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號房屋地下層（下稱系爭地下層，與系爭房屋合稱系爭不動產）贈與原告。嗣因父母年邁，不能上下樓梯，原告希望被告返還系爭房屋，以供父母使用，並於
107年8月22日通知被告彭振錡應於文到10日內遷離，並經被告彭振錡於107年8月24日收受，惟被告迄今仍未搬遷。
是被告無權占有系爭房屋，爰依民法第767條規定請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。又原告為系爭地下層之共有人，被告無權占系爭地下層，爰依民法第821條規定請求被告將系爭地下層騰空遷讓返還予全體共有人。此外，臺北市○○區○○街○○○巷○○號之房屋課稅現值為新臺幣（下同）260,200元，系爭不動產坐落於臺北市○○區○○段○○段000000000000000地號土地（下稱系爭220、220-1、220-2地號土地）上，上開三筆土地107年公告現值均為每平方公尺329,000元，則原告所有上開三筆土地之申報地價總額為6,955,060元（計算式：329,000元×76×128/1600＋329,000元×258×410/5160＋329,000元×4×128/1600＝6,955,060元），故被告占有系爭不動產及坐落土地之申報總價為7,215,260元（計算式：260,200元＋6,955,060元＝7,215,260元），以年息10%計算，原告依民法第179條規定請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利60,127元（計算式：7,215,260元×10%÷12＝60,127元，元以下四捨五入）。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應將系爭地下層騰空遷讓返還全體共有人。㈢被告應自起訴狀送達翌日起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告60,127元。
二、被告則以：㈠被告二人為夫妻，被告彭振錡為原告之兄，被告彭振錡自13
歲起協助父母賣菜做生意，迄27歲結婚成家生子，嗣經父母同意無償借貸居於系爭不動產，並以該屋1樓作為平日賣菜之店面，嗣兩造父親 彭雲燈 在被告彭振錡30歲時因病退休，被告彭振錡接手賣菜生意，並允諾每月給付5萬元予彭雲燈作為家中所有必要支出之費用，另每日營業額1,000元則由 彭林金妹 取走，作為全家每日三餐伙食費用。俟因金融風暴，賣菜生意不佳，被告彭振錡為支應家中龐大開銷，遂以自身保單借款，被告周訓貞亦同時外出工作，始得維持全家生計，直至88年時，被告彭振錡無法負擔借款利息，遂請求停止每月5萬元家用支出，經父母同意，並改以實支實付方式分擔全家開銷，是被告彭振錡自96年起至107年底止，固定每期繳納父母所居住房屋即臺北市○○區○○街○○○巷○○號
5樓電費、房屋稅、地價稅，故被告並非對父母生活支出未加聞問。
㈡是以，被告於74年結婚後即居住於系爭不動產，該屋1樓作
為營業賣菜之店面，迄今已逾30年，並具備民法占有公示外觀情形，自屬有權占有，且被告使用系爭不動產並無支付相當對價，足認被告與彭林金妹間就系爭不動產存在默示之使用借貸合意，直至被告終老，原告在受贈系爭不動產前，早已知悉被告與彭林金妹間有上開默示使用借貸關係，當應受拘束，故被告因彭林金妹之默示承諾同意而有使用系爭不動產之權利，在未經合法終止使用借貸契約之前，難謂被告無權占有系爭不動產。再者，原告請求不當得利計算依據，應以系爭不動產之土地申報地價作為計算標準，而非以土地公告現值為基準，且系爭不動產位於巷弄深處，出入至捷運站費時，屋齡近34年，原告請求以年息10%計算不當得利，亦屬過高，應予酌減。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：原告主張被告無權占有系爭不動產，爰請求被告將系爭不動產騰空遷讓返還原告及全體共有人，並給付原告相當於租金之不當得利等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠原告請求被告應將系爭不動產騰空遷讓返還予原告、其餘全體共有人部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。各共有人對於第三人得就共有物之全部，為本於所有權之請求，僅於回復共有物之請求時，應為共有人全體之利益為之。又對於無權占有侵害共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人中之一人單獨提起（司法院28年院字第1950號，最高法院28年上字第2361號判例意旨參照）。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。又債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。民法第199條第
1項亦定有明文。是債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此即債之相對性原則。而使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，難認有民法第425條之適用。故不動產於所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意允予繼續使用外，縱經前所有人無償提供或允許借用人使用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該土地之權利（最高法院59年度台上字第2490號判例、91年度台上字第278號判決意旨參照）。準此，被告如抗辯係有權占用系爭不動產，應由被告就有權占有之事實負舉證責任，如不能證明係有權占有，則應認原告之請求有理由。
⒉經查，原告主張系爭房屋為其所有，系爭地下層為其與訴外
人所共有，且被告二人現今仍在系爭不動產居住及從事賣菜活動等節，為被告所不爭執，並有贈與契約、系爭不動產登記謄本可稽（見本院107年度北司調字第1416號卷【下稱調字卷】第34至37、67、68頁，本院卷第129至145、168至
169頁），堪信為真實。⒊至被告固辯稱：被告於結婚後即居住於系爭不動產，迄今已
逾30年，具備民法占有公示外觀，且被告與彭林金妹間就系爭不動產存在默示之使用借貸合意，直至被告終老，原告在受贈系爭不動產前，早已知悉被告與彭林金妹間有上開默示使用借貸關係，當應受拘束，故難謂被告無權占有系爭不動產云云，並提出電費繳款通知暨收據、地價稅繳款書、房屋稅繳款書為證（見本院卷第43至109頁）。查觀諸原告於起訴狀及107年8月22日律師函分別記載：「彭雲燈及彭林金妹（即兩造之父母）仍將彭振錡視如己出，甚至將彭林金妹名下門牌號碼臺北市○○街○○○巷○○號1樓、2樓（即系爭房屋）及臺北市○○區○○街○○○巷○○號房屋地下層（即系爭地下層）供彭振錡及其配偶周訓貞、女兒無償居住，並供被告等人作為店面使用」、「門牌號碼臺北市○○街○○號房屋及坐落土地原為彭林金妹所有並借給台端（即被告彭振錡）使用」等語（見調字卷第5、47頁），足見系爭不動產原所有權人彭林金妹前確曾同意系爭不動產無償借予被告使用。惟按債權與物權於法律上之效力並不相同，物權具有對抗一般不特定之人之效力，債權僅在訂立債權契約之特定當事人間存有拘束力，即所謂債之關係相對性。將債權關係賦予可以對抗或拘束第三人之效力，亦即將債權關係物權化，毋寧是例外之情形。民法中雖有少數此類債權物權化之規定，如民法第425條（租賃契約）、第426條之1（基地租賃契約）、第826條之1（分管契約）等，然並未規定一般性使債權契約具備物權對抗第三人效力之規則，於使用借貸契約更無此種規定，是使用借貸契約一般而言自無拘束第三人之效力。基此，本件原告既以贈與契約之法律關係取得系爭不動產之所有權，揆諸前開說明，基於債之相對性，被告與原告之前手間縱有使用借貸關係之存在，亦不得拘束原告。況原告於提起本件訴訟前，除單純沈默外，並無任何舉動或特別情事，足使被告信賴其不行使該等不動產相關權利，且已登記不動產所有人行使所有物返還請求權，並無民法第125條消滅時效規定之適用，所有人仍得隨時請求返還所有物，僅單純未行使權利，尚不足以使他人以為所有人已拋棄權利。又被告所提之上開單據至多僅能證明其有繳交該等單據內容之費用，且給付該等款項之原因多端，不一而足，或為無償贈與、有償借貸等，均屬一般社會交易行為所常見，尚難徒以該支出金錢之事實，推論原告同意被告繼續使用系爭不動產，而為有利於被告之認定。此外，被告並無法舉證證明其與前手間有約定可使用系爭不動產至終老及原告確有同意被告繼續使用系爭不動產至終老等節，是其上開所辯，自屬無據。
⒋綜上，本件被告既無法提出積極證據證明占有使用系爭不動
產之權利，自屬無權占有。是原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將系爭不動產騰空遷讓返還予原告、其他全體共有人，為有理由，應予准許。
㈡原告得否請求被告按月給付相當租金之不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任賠償責任，民法第179條前段、第184條第1項前段分別定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。此種不當得利返還請求權，為債權，且為可分之金錢債權，各共有人得按其應有部分請求返還所受利益（最高法院85年度台上字第2391號判決意旨參照）。本件被告占有系爭不動產，已如前述，則原告主張被告受有相當於租金之利益致其受有損害，其得依不當得利之規定，請求被告給付自起訴狀送達翌日起至遷讓返還系爭不動產之日止，依原告應有部分按月給付相當於租金之利益，自屬有據。
⒉又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限，土地法第97條1項定有明文。該條文之立法意旨為城市房屋供不應求，為防止房屋所權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。是基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，即土地所有人依土地法相關規定所申報之地價，建築物價額則依該管縣市地政機關估定之價額，此觀土地法施行法第25條、土地法第148條規定自明。經查，系爭不動產位於臺北市○○區○○街○○○巷弄內，屬舊式公寓社區，附近有公園、市場、商家、餐廳、便利商店及學校等設施，商業活動頻繁，周邊有公車站牌，步行至捷運南京復興站約6分鐘，且系爭房屋為74年間建築之鋼筋混凝土造建物，目前為被告二人居住及賣菜使用中等情，有網路查詢資料、言詞辯論筆錄及照片附卷可憑（見本院卷第117、119、146至153頁），是本院審酌系爭不動產之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性及生活機能完善度等情，並考量被告無權占用該不動產之使用情形，認以按系爭不動產坐落土地申報地價之年息7%計算相當於租金之不當得利為適當。
⒊另系爭不動產107年之課稅現值為260,200元（見調字卷第
51至52頁），而系爭不動產所坐落系爭220、220-1、220-2地號土地面積分別為76平方公尺、258平方公尺、4平方公尺，107年度申報地價均為每平方公尺72,640元，又系爭不動產坐落系爭220、220-1、220-2地號土地之應有部分分別為128/1600（計算式：45/1600＋45/1600＋19/1600＋19/1600＝128/1600）、408/5160（計算式：143/5160＋143/5160＋61/5160＋61/5160＝408/5160）、128/1600（計算式：45/1600＋45/1600＋19/1600＋19/1600＝128/1600），此有建物及土地登記第一類謄本在卷可憑（見調字卷第65至68、75至78頁、本院卷第131至145頁）。依此計算，被告自起訴狀送達翌日即107年11月16日（見調字卷第
83、84頁）起至遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利金額應為12,874元（計算式：【260,
200元＋（72,640元×128/1600×76）＋（72,640元×408/5160×258）＋（72,640元×128/1600×4）】×7%÷12＝12,874元，元以下四捨五入），逾此部分請求係屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及將系爭地下層騰空遷讓返還原告及其他全體共有人，暨依民法第179條規定請求被告應自107年11月16日起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告12,874元，均為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國108年4月3日
民事第七庭法官溫祖明以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年4月3日
書記官李佳儒