臺灣桃園地方法院106年度訴字第606號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院106年訴字第606號民事判決

裁判日期：民國106年10月18日

裁判案由：給付遲延利息

臺灣桃園地方法院民事判決106年度訴字第606號原告 范綱亮 訴訟代理人 林契名 律師被告 楊碧玲
總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕 共同訴訟代理人 呂思亮
洪大鈞 上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國106年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告各應給付原告新臺幣玖拾壹萬柒仟捌佰參拾元，及其中新臺幣肆萬元自民國一百零六年九月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。惟如任一被告為給付時，其餘被告於其給付範圍內，免除給付責任。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾萬陸仟元各為被告供擔保後，得假執行。但被告如各以新臺幣玖拾壹萬柒仟捌佰參拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國100年7月30日以新臺幣（下同）70
0萬元向被告總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）、被告楊碧玲購買其所預售之「湯城世紀」建案戊區編號O棟17號房屋及其坐落土地，簽定透天房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋契約）及透天土地買賣合約書（下稱系爭土地契約）。依系爭房屋契約第10條第1項前段約定，被告總瑩公司應自101年12月30日前開工，於102年12月15日完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，惟被告總瑩公司遲至103年10月22日始取得使用執照。而原告於102年12月15日、103年3月20日累計繳納房地價款分別為126萬8,000元、135萬2,000元，依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱「預售屋買賣契約範本」）之應記載事項第12條第2項規定「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」，被告總瑩公司應給付原告逾期取得使用執照之遲延利息20萬4,344元。又系爭房屋於103年10月22日取得使用執照，依系爭房屋契約第14條第2項前段約定，被告至遲應於104年4月22日通知原告交屋，然被告迄今仍未通知原告交屋，依預售屋買賣契約範本第15條第4款規定「賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」，被告總瑩公司因逾期交屋應給付原告自104年4月23日起至106年3月20日止之遲延利息為67萬4,120元。另依系爭土地契約第11條第1項「凡因本件買賣約定而涉訟者…敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」之約定，及系爭房屋契約第22條「本約…與『土地預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自簽約日起同時生效」之約定，被告楊碧玲應賠償原告因系爭買賣契約涉訟所支出之律師費用4萬元。本件遲延之債務不履行責任源自被告總瑩公司，因系爭房屋、土地契約具有連帶性及不可分性，任何一部分違約，視同被告總瑩公司及被告楊碧玲均違約，故雖僅系爭土地契約第11條第1項約定就敗訴一方需負擔律師費，惟此部分仍有協同債務及不真正連帶債務之適用，被告均有賠償原告就本件訴訟所支出之律師費之義務，爰依上開契約約定請求被告賠償原告4萬元律師費等語，並聲明：⑴被告總瑩公司應給付原告91萬8,464元及自106年9月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑵被告楊碧玲應給付原告91萬8,464元及自106年9月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶上開給付如任一被告給付時，他被告於給付範圍內免除給付責任。⑷願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋於102年11月7日完工，故被告並無遲延。如認被告應於102年12月15日取得使用執照，然原告迄至102年12月15日前所繳價款均為土地價款，並無房屋價款，自無從計算遲延利息。應以房屋價款占總價款之比例即49萬2,000元為據計算逾期遲延利息，並應扣除因大雨、颱風被告無法施作之天數，始符公允。況被告於105年10月13日將系爭房屋移轉所有權登記與原告，原告依約應給付貸款金額500萬元，然原告遲至106年1月3日始給付被告款項，依系爭房屋契約第8條第2項及系爭土地契約第3條中段之約定，原告應給付自被告通知日即105年6月17日起20日即同年7月7日起至106年1月2日止共180日之遲延利息18萬元，被告爰以此主張抵銷等語置辯，並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於100年7月30日以700萬元向被告總瑩公司、被告楊碧玲購買其所預售之「湯城世紀」建案戊區編號O棟17號房屋及其坐落土地，簽定系爭房屋契約、系爭土地契約；依系爭房屋契約第10條第1項前段約定，被告總瑩公司應自101年12月30日前開工，並於102年12月15日以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，而被告總瑩公司於103年10月22日始取得使用執照；系爭房屋已於105年10月13日移轉所有權登記與原告；原告因本件訴訟支出律師費4萬元等情，業據其提出系爭房屋契約、系爭土地契約、房屋付款明細表、律師酬金收據等件為證（見壢簡卷第7-29頁、本院卷第97-99頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告另主張被告總瑩公司、楊碧玲均應賠償原告逾期取得使用執照之遲延利息、逾期交屋之遲延利息及律師費，且被告
2人應負不真正連帶責任等節，為被告所否認，並以上揭情詞置辯。茲就本件原告之各項請求析述如下：
（一）原告請求被告賠償逾期取得使用執照之違約金20萬3,710元，為有理由：
1、按依民法第233條第1項之規定，遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之利息(最高法院37年上字第8014號判例參照）；惟遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高法院43年台上字第576號判例參照）。經查，系爭房屋契約第10條第1項、第2項約定：「一、本預售屋之建築工程，自101年12月30日前開工，並於102年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照…。二、賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方。」（見壢簡卷第18頁），惟被告總瑩公司此部分所負之債務係依約定期限完工即取得使用執照，非屬以支付金錢為標的，依上開說明，應認兩造就上開「遲延利息」之約定，其真意應係指違約金而言，合先敘明。
2、又按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之」、「違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效」、「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」，消費者保護法第2條第7款、第11條第2項、第17條第1項、第4項前段、第5項分別定有明文。
3、查兩造約定系爭房屋應於102年12月15日取得使用執照，被告總瑩公司直至103年10月22日始取得使用執照，此為兩造所不爭執，業如前述。系爭房屋契約第21條第1款約定：「一、賣方違反第10條第2項及第19條第1、2款規定者，買方得解除本合約……並應同時賠償房屋總價款15%之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」（見壢簡卷第27頁），系爭土地契約第8條約定：「倘賣方不依約交付土地經買方限期催告履行，若逾期6個月仍未交付土地或賣方不賣時，買方得解除本合約…並應同時賠償房地總價款15%之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」（見壢簡卷第11-12頁）。對照系爭房屋、土地契約條款與內政部「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第24條第1、3項規定：「賣方違反…『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約」、「買方依第1款或第2款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價百分之ˍ（不得低於15%）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」，可知系爭房屋契約就約定賣方違約時之違約金是以「房屋總價款」之15%計算，如賠償金額超過已繳價款者，以已繳價款為限，應記載事項第24條規定賣方違反使用執照取得期間，係合併以「房地總價款」計算，如賠償金額超過已繳價款者，以已繳價款為限。系爭土地契約就賣方違約時之違約金約定則與應記載事項第24條規定相同，足見系爭房屋契約顯然違反應記載事項。又衡諸常情，不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質。而建商購入土地時，以自然人登記為土地所有權人，並將房屋及土地款分別定價，其理由在於個人出售土地免納所得稅（參所得稅法第4條第1項第16款），亦免辦理營業登記而不課徵營業稅（參財政部台財稅字第841601122號函），待推案時再分別以建設公司名義出售房屋、以自然人名義出售土地，以達節稅之目的。然就消費者之買方而言，所預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分。且原告所給付之買賣價款明細均記載於系爭房屋契約後附之「房屋付款明細表」中（見本院卷第97-98頁），而由被告楊碧玲簽收，倘原告所給付之買賣價金僅為預售土地之買賣價金而非為預售房屋之買賣價金，為何款項明細係記載於「房屋」付款明細表中？足見被告基於業界陋習，將原告本為一體之給付巧立名目任意拆裂，分散脫免責任甚明，其意圖規避消費者保護法之適用及脫免分散責任，仍應一體適用內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第1、3項規定，關於被告逾期取得使用執照之違約金計算，仍應依上開內政部所頒應記載事項規定以「房地總價款15%」計算，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。
4、承上，被告總瑩公司原應於102年12月15日取得使用執照，卻遲至103年10月22日始為取得，總計逾期310日，扣除兩造不爭執於上開期間可不列入施工日數之颱風日3日（分別為102年7月12日、13日及8月21日，見本院卷第
104頁背面），應為307日，而原告102年12月15日前所繳納款項為126萬8,000元，於103年3月19日再繳納8萬4,000元，累計繳納135萬2,000元，有客戶繳納明細表在卷可佐（見本院卷第23頁），復為兩造所不爭執，原告請求被告賠償違約金為20萬3,710元【計算式：（1,268,000×5/10000×91日〈102年12月16日至103年3月19日，扣除3日颱風無法施工〉）＋（1,352,000×5/10
000×216日〈103年3月20日至103年10月21日〉）＝203,710元】，應屬有據。
5、被告雖辯稱本件工程期間共計有124日之大雨期間及颱風期間為人力不可抗力之日數應予以扣除不計云云（其中颱風假3日業經原告同意扣除，已如前述），並提出交通部中央氣象局函、雨量類別說明表、逐日氣象資料、桃園市政府人事處函附颱風假期資料為據（見本院卷第24-50頁）。觀諸系爭房屋契約第10條第1項第3款係約定「因天災地變等人力不可抗力之事由，致乙方（即被告總瑩公司）不能施工者，其影響期間應不計入完工期限天數」等語（見壢簡卷第19頁），依上開約款，必須因天災地變致被告總瑩公司不能施工者，該期間方得扣除。是縱認於本建案施工期間，其中部分日數確有遇颱風、豪雨情事，被告總瑩公司仍應提出相關之施工日誌或施作、監造日報表等，以證明該等期日原有施工計畫，卻因上開天災導致不能施工之事實，且臺灣地區每年春、夏、秋三季，時有颱風侵襲，乃眾所周知之事實，自不能僅憑有颱風或雨量達大雨或豪雨程度，即遽認已屬天災地變之不可抗力事由，是除原告不爭執因颱風無法施工之3日外，其餘被告辯稱應扣除之121日不計算賠償金額云云，應屬無據。至被告辯以應以系爭房屋價款佔總價款之比例計算原告所繳納之價款中有若干比例之房屋價款，並據以計算遲延利息云云，與前揭「預售屋買賣契約範本」之應記載事項規定不符，所辯洵無足採。
（二）原告請求被告賠償逾期交屋之違約金67萬4,120元，為有理由：
1、系爭房屋契約第14條第2項約定：「賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋；於交屋時雙方應履行下列各項義務：（一）賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息予買方。（二）賣方就第16條房屋之瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。（三）買方繳清本合約所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。」等語（見壢簡卷第21頁），又「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第1項第4款規定：「賣方應於領得使用執照
6個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：4.賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」，依消費者保護法第17條第5項規定，上開「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第
1項第4款規定內容，亦應構成系爭房屋契約之內容。被告辯稱應以房屋價款作為計算基礎云云，顯與上開約定不符，實無足取。又被告總瑩公司此部分所負之債務係依約定通知買方進行房屋，非屬以支付金錢為標的，依上開說明，應認「預售屋買賣契約範本」之應記載事項第15條第
1項第4款規定「遲延利息」之約定，亦係指違約金而言。
2、系爭房屋於103年10月22日取得使用執照，依系爭房屋契約第14條第2項前段約定，被告至遲應於104年4月22日通知原告交屋，然被告僅提出其曾於106年3月29日通知原告交屋之存證信函為憑（見本院卷第107-112頁），是原告請求被告應給付104年4月23日至106年3月20日之違約金，應屬有據。而原告至104年4月22日所繳款項為
138萬，於106年1月3日再繳納500萬元款項，累積共
638萬元，有客戶繳納明細表在卷可佐（見本院卷第23頁）。依預售屋買賣契約範本第15條第4款規定，原告請求67萬4,120元之違約金【計算式：（1,380,000×5/1000
0×621日〈104年4月23日至106年1月2日〉）＋（6,380,000×5/10000×77日〈106年1月3日至106年
3月20日〉）＝674,120】，應屬有據。
（三）原告請求被告給付律師費4萬元，為有理由：依系爭土地契約第11條第1項約定：「凡因本件買賣約定而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。且敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」（見壢簡卷第13頁）。原告因本件買賣約定而涉訟，已支出第一審律師費4萬元，此有收據及委任狀為證（見壢簡卷第40頁、本院卷第99頁）。又系爭房屋及土地契約為聯立契約，具有連帶不可分性，應共同履行，業如前述，則原告自得向被告楊碧玲請求有關系爭預售屋買賣涉訟之全部律師費用，且該律師費用金額尚稱合理，且原告同時起訴被告2人，其訴訟經濟或訴訟策略等考量，亦不能減免被告楊碧玲依約負擔律師費之義務，是原告依系爭土地契約第11條第
1項之約定請求被告給付律師費4萬元，為有理由。
（四）被告總瑩公司、楊碧玲就系爭房屋、土地契約之履行及不履行，均應負不真正連帶責任：
1、按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。系爭房屋契約第22條約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與『土地預定買賣合約書』具連帶不可分性，應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」。系爭土地契約第12條第1項亦約定：「本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與本約座落基地之買方所訂『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」，有上開契約在卷足憑（見壢簡卷第13頁），足見兩造於締約時已約定系爭房屋與土地間具有連帶不可分性，應共同履行，房屋或土地單獨給付，不能達契約之目的，系爭房屋、土地契約屬聯立契約，具有連帶不可分性。
2、按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院
101年度台上字第367號判決意旨參照）。查原告與被告總瑩公司、楊碧玲分別簽定系爭房屋及土地契約，該等契約之標的物，雖分別為房屋及其坐落之基地，然依前述系爭房屋契約第22條前段、系爭土地契約第12條第1項約定，此2份契約「具連帶不可分性應共同履行」、「並自簽約時同時生效」、「任何一部分不履約時視同全部違約」，已徵該2份聯立契約，給付目的係屬同一，在使原告同時取得系爭預售屋及其基地之所有權。是如有任一契約無法履約時，該2份聯立契約之契約目的即均屬不達，視同全部違約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係。換言之，被告2人對原告應負系爭房屋、土地契約所約定之全部給付義務，被告中1人之違約，均可視為另一被告違約，被告2人間就系爭房屋及土地契約之履行，應屬不真正連帶債務責任，不履約之違約責任亦然。如有違約情事，應各對原告負全部賠償責任，惟如被告中一人為給付，其餘被告即可免給付義務，被告間應成立不真正連帶債務關係。故原告請求被告各應給付上述逾期取得使用執照之遲延利息、律師費，但如被告中一人為給付，其餘被告即可免給付義務，洵屬可採。
（五）被告以對原告有滯納金18萬元之債權存在，得據為抵銷違約金，應屬無據：
1、又按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
2、被告雖以原告遲延給付價金所生之滯汭金作為原告前開請求之抵銷云云，惟查，系爭房屋契約第8條約定：「買方應依附件（一）付款明細表之規定，於接獲賣方書面繳款通知單7日內依賣方指定之繳納地點及方式以現金或即期票據如數壹次繳清。依前款規定，如買方逾期達5日仍未繳清或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之2單利計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付賣方…。」，系爭土地契約第9條約定：「雙方同意於本合約簽訂後，買方應依本約第3條繳付各期土地價款，如買方逾期達5日仍未繳清款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之2滯納金，上項滯納金應在補繳期款時一併繳付…。」（見壢簡卷第18頁、第12頁）；又依系爭房屋契約第16條第8項約定：「本銀行貸款屬房屋價金之一部分，買方同意賣方於本房屋產權移轉登記予買方後，其銀行貸款授權不必另行通知並由賣方逕行代領直接轉納，絕不得藉任何理由阻止給付」、系爭土地契約第4條第8項亦約定：「本銀行貸款屬土地價金之一部分，買賣合約書如訂有房屋交屋款者，於土地權利移轉登記完成並由金融機構設定抵押權後，除有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，買方不得通知金融機構終止撥付貸款予賣方」（見壢簡卷第24頁、第10頁），可見系爭房屋、土地契約，均係以原告於接獲被告書面通知繳款7日內應繳付款項，且系爭房屋、土地移轉所有權登記予原告後，買方始應負給付貸款予被告之條件，而被告既自承係於
105年10月13日始將系爭房屋、土地移轉所有權登記予原告，並提出土地及建物所有權狀為憑（見本院卷第51-52頁），然被告早於105年6月17日即以存證信函通知原告應繳納貸款（見本院卷第70-71頁），被告於斯時根本為將系爭房屋、土地辦理所有權移轉登記予原告，原告自無給付款項之義務，被告前揭存證信函自不生合法通知之效力，是被告既未再提出於移轉房地所有權登記予原告後，合法通知原告繳納貸款之書面，自無從為被告有利之認定，故被告主張其對原告有18萬元滯納金之債權存在，得據為抵銷違約金云云，實難憑採。
五、復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；對於利息，無須支付遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第2項、第203條分別定有明文。查原告依系爭房屋契約系爭房屋契約第10條第1項、第2項約定及依預售屋買賣契約範本第15條第4款規定請求被告給付遲延利息20萬3,710元、67萬4,120元部分，尚屬有據，然對於利息既無須支付遲延利息，則對於遲延利息，自無須支付遲延利息（最高法院22年上字第1484號民事判例意旨可資參照），是原告此部分請求遲延利息，應予駁回。原告另就律師費4萬元部分請求被告給付自本院言詞辯論終結翌日之106年9月29日起至清償日之遲延利息，則應予准許。
六、綜上所述，原告依系爭房屋契約第10條約定、「預售屋買賣契約範本」應記載事項第15條第1項第4款規定，請求被告總瑩公司、楊碧玲依不真連帶之法律關係，給付原告逾期取得使用執照之違約金20萬3,710元、逾期交屋之違約金67萬4,120元、律師費4萬元，合計91萬7,830元，及其中律師費4萬元，自106年9月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又兩造均分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，與法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，經本院斟酌後，於判決結果不生影響，無一一論列之必要，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中華民國106年10月18日
民事第二庭法官何宗霖正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年10月19日
書記官許婉茹