臺灣雲林地方法院民事判決
110年度六簡字第219號
原告公爵名邸公寓大廈管理委員會
法定代理人 林玉敏
訴訟代理人 張家福
被告 林柏伊
訴訟代理人 廖進福
被告 柯新保
上一人
訴訟代理人 李延敬
被告 李紗藺
訴訟代理人 陳宗坤
上列當事人間拆除違章建物事件，於民國111年2月14日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告林柏伊應將坐落雲林縣○○市○○段○○○段000地號土地上門牌號碼雲林縣○○市○○街00號6樓建物頂板上如雲林縣斗六地政事務所民國110年7月27日土地複丈成果圖即附圖編號F所示面積73.10平方公尺之磚造建物拆除。
被告柯新保應將坐落雲林縣○○市○○段○○○段000地號土地上門牌號碼雲林縣○○市○○街00號6樓建物頂板上如雲林縣斗六地政事務所民國110年7月27日土地複丈成果圖即附圖編號E所示面積119.40平方公尺之鐵皮建物拆除。
被告林釗良應將坐落雲林縣○○市○○段○○○段000地號土地上門牌號碼雲林縣○○市○○街00號6樓建物頂板上如雲林縣斗六地政事務所民國110年7月27日土地複丈成果圖即附圖編號D所示面積17.39平方公尺之磚造建物拆除。
被告李秀玲應將坐落雲林縣○○市○○段○○○段000地號土地上門牌號碼雲林縣○○市○○街00號6樓、63號6樓建物頂板上分別如雲林縣斗六地政事務所民國110年7月27日土地複丈成果圖即附圖編號A、B所示面積75.99平方公尺之磚造建物及20.75平方公尺之棚架均予拆除。
被告李紗藺應將坐落雲林縣○○市○○段○○○段000地號土地上門牌號碼雲林縣○○市○○街00號6樓、67號6樓建物頂板上如雲林縣斗六地政事務所民國110年7月27日土地複丈成果圖即附圖編號C所示面積89.64平方公尺之磚造建物拆除。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項至第五項得假執行。但被告林柏伊以新臺幣88,585元為原告預供擔保，第一項得免為假執行；被告柯新保以新臺幣40,096元為原告預供擔保，第二項得免為假執行；被告林釗良以新臺幣29,610元為原告預供擔保，第三項得免為假執行；被告李秀玲以新臺幣96,689元為原告預供擔保，第四項得免為假執行；被告李紗藺以新臺幣106,085元為原告預供擔保，第五項得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。查本件原告主張被告等人應將各自所有坐落雲林縣○○市○○段○○○段000地號土地（下稱系爭土地）之建物頂板上如雲林縣斗六地政事務所民國110年7月27日土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A至F所示之磚造建物、鐵皮建物及棚架等增建物（下合稱系爭增建物）拆除等語，而系爭土地係位於本院轄區，是依上揭規定，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
二、被告柯新保經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；上開規定於簡易訴訟程序適用之，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第436條第2項分別定有明文。本件原告起訴聲明原為：㈠被告林柏伊應將坐落系爭土地上門牌號碼雲林縣○○市○○街00號6樓建物（下稱55號6樓建物）頂板上之違章建物拆除。㈡被告柯新保應將坐落系爭土地上門牌號碼雲林縣○○市○○街00號6樓建物（下稱57號6樓建物）頂板上之違章建物拆除。㈢被告林釗良應將坐落系爭土地上門牌號碼雲林縣○○市○○街00號6樓建物（下稱59號6樓建物）頂板上之違章建物拆除。㈣被告李秀玲應將坐落系爭土地上門牌號碼雲林縣○○市○○街00○00號6樓建物（下稱61、63號6樓建物）頂板上之違章建物拆除。㈤被告李紗藺應將坐落系爭土地上門牌號碼雲林縣○○市○○街00○00號6樓建物(下稱65、67號6樓建物)頂板上之違章建物拆除等語（見本院卷第1頁至反面）；嗣於110年8月9日具狀變更聲明為：㈠被告林柏伊應將坐落系爭土地上55號6樓建物頂板上如附圖編號F所示面積73.10平方公尺之磚造建物拆除。㈡被告柯新保應將坐落系爭土地上57號6樓建物頂板上如附圖編號E所示面積119.40平方公尺之鐵皮建物拆除。㈢被告林釗良應將坐落系爭土地上59號6樓建物頂板上如附圖編號D所示面積17.39平方公尺之磚造建物拆除。㈣被告李秀玲應將坐落系爭土地上61、63號6樓建物頂板上分別如附圖編號A、B所示面積75.99平方公尺之磚造建物及20.75平方公尺之棚架均予拆除。㈤被告李紗藺應將坐落系爭土地上65、67號6樓建物頂板上如附圖編號C所示面積89.64平方公尺之磚造建物拆除等語（見本院卷第68頁至第69頁），原告上開所為，經核與前揭規定相符，自應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：緣系爭土地上建有6層樓建物，建築物及其基地合屬「公爵名邸公寓大廈」（下稱系爭大廈），應受公寓大廈管理條例之規範。被告林柏伊為55號6樓建物所有權人、被告柯新保為57號6樓建物所有權人、被告林釗良為59號6樓建物所有權人、被告李秀玲為61、63號6樓建物所有權人、被告李紗藺為65、67號6樓建物所有權人，詎被告等人或其前手在各該所有之上開建物頂板上加蓋如附圖所示之違章建築，佔據系爭大廈屋頂平台，嚴重影響系爭大廈全體住戶之權益與安全，復經原告通知被告等人應將屋頂平台之建物自行拆除，惟未獲被告等人置理，反倒有擴建及修繕之舉。又，系爭大廈前於109年11月28日召開區分所有權人會議，並決議由系爭大廈管理委員會即原告就上開違規增建情事於必要時提出訴訟，原告爰依公寓大廈管理條例第7條、第29條第1項、第36條第1、3、5款、及第38條等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告林柏伊應將坐落系爭土地上55號6樓建物頂板上如附圖編號F所示面積73.10平方公尺之磚造建物拆除。㈡被告柯新保應將坐落系爭土地上57號6樓建物頂板上如附圖編號E所示面積119.40平方公尺之鐵皮建物拆除。㈢被告林釗良應將坐落系爭土地上59號6樓建物頂板上如附圖編號D所示面積17.39平方公尺之磚造建物拆除。㈣被告李秀玲應將坐落系爭土地上61、63號6樓建物頂板上分別如附圖編號A、B所示面積75.99平方公尺之磚造建物及20.75平方公尺之棚架均予拆除。㈤被告李紗藺應將坐落系爭土地上65、67號6樓建物頂板上如附圖編號C所示面積89.64平方公尺之磚造建物拆除。
二、被告答辯則以：
㈠、被告林柏伊辯稱：系爭大廈於81年間建成，經向地政單位調閱被告林柏伊名下不動產建號：雲林縣○○市○○段○○○段0000號之建物測量成果圖中，有含括登錄第7層使用面積，並持續依稅法規定繳納稅金。而系爭大廈迄今已近29年，在歷任的所有權人皆無違反公共利益的事件發生，並配合公共管線設置施工查表等作業；又原告亦有實施定期檢查維護系爭大廈消防設備、逃生動線等相關項目，並召開會議檢討。在召開管理委員會會議時，有列席參加，與會人數不多，應未達可資決議之法定人數，且開會議題大多係針對系爭大廈共有部分進行檢討，並非如區分所有權人會議。而系爭大廈建成時，公寓大廈管理條例尚未施行，且原告之組織成立後所召開區分所有權人會議並未針對區分所有、專有部分、共有部分、約定專用部分、約定共有部分提出規約變更之議題，則應以建商申請建造執照時之規劃規約草約作為系爭大廈規約。復參以系爭大廈6樓平面竣工圖可見有獨立通往第7層之樓梯設計，與實際居住格局相符，且為不可分離之結構供特定所有權人專用，應屬公寓大廈中的專有部分或約定專有部分。況55號6樓建物係屬被告善意取得並使用居住14餘年，依公寓大廈管理條例第4條至第7條、第15條、第37條、第55條、第56條等規定，原告依其職責，提出通過管理委員會會議針對系爭大廈消防檢討之決議，而主張拆除頂樓他人所有之系爭增建物，實屬不合理；附圖F部分有處分權；倘拆除系爭增建物後樓下會漏水，原告要負責；被告亦有繳管理費等語，資為抗辯。並聲明：⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。⒊訴訟費用由原告負擔。
㈡、被告柯新保未於最後言詞辯論期日到場，惟據其具狀表示：對於本件訴訟標的價額之計算有意見等語。
㈢、被告林釗良辯稱：買來的時候就這樣，沒做任何的更動；附圖D部分有處分權等語，資為抗辯。
㈣、被告李秀玲辯稱：公寓大廈管理條例係84年間公告，迄今已經30年的歷史了，系爭大廈於80年間建成，當時並無違章的問題，84年後才有認定為違建，被告等人就系爭增建物已公然占用10年以上，期間並無爭議。倘拆除系爭增建物可能對系爭大廈的結構產生危險，系爭大廈也有弱勢團體居住，對社會也不好，假如要拆除要半年以上的時間無法居住在那邊，請求法院讓我們個人把消防的問題整修，系爭大廈只有6樓不是很高，不是很大的建築物，假設有安全的問題，我們整個住戶就逃生、消防設備出錢做好；附圖A、B部分有處分權；有在繳稅等語，資為抗辯。
㈤、被告李紗藺辯稱：過去所有會議紀錄裡面，上面的建築物維持原狀，不宜再變更，沒想到原告可能跟特定的人有糾紛，要處理屋頂平台，如果要這樣做，目標要明顯一點，而不是將所有住戶捲入，我們都有繳納管理費；同被告李秀玲所辯；附圖C部分有處分權等語，資為抗辯。
三、本院之判斷：
原告主張被告等人分屬系爭大廈6樓房屋之區分所有權人，而系爭大廈屋頂平台有如附圖所示之系爭增建物等情，業據其提出被告等人所有系爭大廈6樓各該建物登記第三類謄本、現場占用狀況照片7幀等件為證（見本院卷第4頁至第12頁、第27頁至第30頁），復經本院偕同兩造及雲林縣斗六地政事務所測量人員於110年3月23日至現場履勘屬實，此有當日製作之勘驗筆錄及現場照片附卷可佐（見本院卷第42頁至第43頁），並有雲林縣斗六地政事務所110年7月27日斗地四字第1100006450號函檢附土地複丈成果圖即附圖在卷足憑（見本院卷第59頁至第60頁），應可認定原告上開主張為真實。然而，原告復主張如附圖所示之系爭增建物無權占用系爭大廈屋頂平台，請求被告等人拆除其所有系爭增建物等語，則為被告等人所否認，並以上揭情詞置辯。是本件所應審究者應為：㈠如附圖所示系爭增建物，有無占用系爭大廈屋頂平台之正當權源？㈡原告請求被告等人拆除如附圖所示系爭增建物，有無理由？茲如後述：
㈠、按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定；住戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償，公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項分別定有明文。而公寓大廈之屋頂平台，乃維護建築之安全與外觀所不可缺，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，自應由全體區分所有權人共同使用，而為公寓大廈之共同部分，故依民法第799條規定，應推定為全體區分所有人所共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質（最高法院84年度台上字第2683號判決意旨參照）。又，公寓大廈管理條例於84年6月28日公布施行前，已取得建造執照之公寓大廈，依同條例第55條第1項、第2項規定僅不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，並未排除首開第9條第2項、第4項規定之適用，因此，如住戶對共用之部分之使用有未依其設置目的或通常使用方法為之者，管理委員會得訴請法院為必要之處置。
㈡、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段規定甚明。經查，本件原告為系爭大廈管理委員會，而系爭大廈係於公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照等情，有原告所提雲林縣政府108年6月12日府建用二字第1080060785號函及系爭大廈建物登記第三類謄本等件可證（見本院卷第4頁至第12頁、第14頁），是依上開規定及說明，本件原告以系爭大廈住戶即被告等人使用系爭大廈屋頂平台有未依設置目的及通常使用方法之情事而訴請法院拆除系爭大廈屋頂平台上如附圖所示之系爭增建物，自屬適法，依前述舉證責任分配之原則，自應由被告等人就系爭增建物有正當占用權源之事實，負舉證責任。
㈡、查被告林柏伊、林釗良、李秀玲、李紗藺等人雖稱無法舉證證明其與其他住戶間就如附圖所示之系爭增建物有成立分管契約（見本院卷第107頁），但被告林柏伊抗辯：如附圖所示系爭增建物係被告林柏伊輾轉買受並居住，使用迄今已逾14年，並非惡意占用等語：被告林釗良抗辯：買來的時候就這樣，沒做任何的更動等語：被告李秀玲、李紗藺抗辯：就系爭增建物已公然占用10年以上，期間並無爭議等語。惟查：
１、按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判決意旨參照）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用，除別有規定外，固可認為共有人間已合意成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。反之，如建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用之約定，而逕將共用部分違規加建，交由特定共有人使用時，自不得僅因承購戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約，而且，此不因係84年前之既存違建而有所不同（最高法院105年度台上字第445號民事判決參照）。易言之，沈默係單純之不作為，並非間接意思表示，除法律或契約規定外，原則上不生法律效果，是區分所有權人未向無權占有人行使權利，並非當然即認為無權占有之人係有權占有，蓋區分所有權人未行使權利之原因不一而足，不能僅因區分所有權人隱忍未發，即可推論係有默示之同意使用或分管契約存在。是以，占用人若未能舉證共有人究竟有何舉動或其他情事，足以間接推知共有人有同意占用之事實，自難徒憑共有人遲未向占用人行使權利之單純沉默或經過時間之長短，遽以推論共有人已默示同意占用而有分管協議之存在，是如本件附圖所示系爭增建物占用系爭大廈屋頂平台雖已多年，縱使未經其餘區分所有權人主張權利，但此僅不作為之單純沈默，不生法律效果，尚難僅憑此節，即遽認存有默示分管契約，被告等人既未能舉證證明各區分所有權人間曾就屋頂平台由系爭大廈6樓住戶以如附圖所示系爭增建物單獨占用乙節達成合意，自難認被告等人就上述系爭增建物有何正當權源存在，是被告等之上開抗辯，尚難採取。至於被告林柏伊提出之雲林縣斗六地政事務所建物測量成果圖及竣工圖（見本院卷第50頁、第135頁至137頁），證明有使用系爭大廈屋頂平台之正當權源乙節，然上開建物測量成果圖係未登記建物查封標的，此有雲林縣斗六地政事務所110年10月21日斗地一字第1100009082號函在卷可參（見本院卷第96頁），上開竣工圖僅係六樓平面竣工圖，尚不認定本件分管契約存在，無法為有利於被告之認定，附此敘明。
２、又被告林柏伊、李秀玲、李紗藺抗辯：有繳納管理費及稅金乙節，至多僅得認定其等有使用到屋頂平台，而被告等人未能舉證證明各區分所有權人間曾就屋頂平台由系爭大廈6樓住戶以如附圖所示系爭增建物單獨占用乙節達成合意，已如前述，則被告上開抗辯，無法為有於被告之認定；至於被告李秀玲、李紗藺又抗辯：如將系爭增建物拆除，對系爭大廈結構有所損害，可能發生危險等語，然被告李秀玲、李紗藺並未能提出相應之證明，自難認被告李秀玲、李紗藺主張確與事實相符，則被告李秀玲、李紗藺抗辯拆除系爭建物對其主結構有所損害等語，自非可採。基上，被告上開所辯均非有據，故原告訴請被告等人拆除其各自所有如附圖所示之系爭增建物，於法有據，應予准許。
四、綜上所述，被告等人所有如附圖所示之系爭增建物占用系爭大廈頂樓平台事實明確，核有違反公寓大廈管理條例第9條第2項之情事，復依同條第4項規定，本件原告主張被告等人應拆除其各自所有如附圖所示之系爭增建物，並聲明如主文第1項至第5項所示之請求，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。又本件被告林柏伊陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行等語，及部分被告未聲明免為假執行之必要，本院認為有職權酌定擔保金額免為假執行之必要，爰依民事訴訟法第392條第2項規定，各酌定相當擔保金額准許之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國111年3月7日
斗六簡易庭法官温文昌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 111 年 3 月 8 日
書記官張宏清