裁判字號：臺灣桃園地方法院92年訴字第1280號民事判決
裁判日期：民國93年11月04日
裁判案由：返還所有物
臺灣桃園地方法院民事判決九十二年度訴字第一二八０號
原告丙○○訴訟代理人 林添進 律師複代理人 許明桐 律師被告甲○被告乙○○共同訴訟代理人 林亦書 律師複代理人 蘇志芳
李建賢 律師右當事人間請求返還所有物事件，於民國九十三年十月二十一日言詞辯論終結，本院判決如左：
主文被告乙○○應自坐落桃園縣○○鄉○○段埔心小段一四一一地號土地上如附圖所示Ｂ部分之房屋遷出；被告甲○應將坐落桃園縣○○鄉○○段埔心小段一四一一地號土地上如附圖所示Ａ部分面積零點零一五六公頃、Ｂ部分面積零點零零八五公頃、Ｃ部分面積零點零零一六公頃之建物拆除；被告甲○、乙○○應將坐落桃園縣○○鄉○○段埔心小段一四一一地號土地如附圖所示Ｄ部分面積零點零零零九公頃之地上物清除，並將上開土地全部（面積一一一零平方公尺）返還原告及其他共有人全體。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）原告為坐落桃園縣○○鄉○○段埔心小段一四一一地號土地共有人之一，被告甲○、乙○○無法律權源，長期占用原告與其他共有人所有上開土地，並在其上搭蓋房屋及堆積物品供使用，嗣經催討均置之不理，爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，請求被告等應將上開土地之地上物拆除或清除，將土地返還原告及其他共有人全體。
（二）對被告抗辯之陳述：
１、被告等無法提出買賣契約以資證明確係基於買賣關係占有系爭土地，已屬可疑。況重劃前二九四之四五地號土地共有人高達九人，如何證明全部共有人同意就重劃前之二九四之四五地號土地抽出一部出賣予被告，尤其是共有人之一之祭祀公業 楊富榮 公焉有可能出賣土地之一部。且查共有人之一之 徐平順 非與 楊金蘭 、 許欽 、 余林紅蘭 等三人同財共居，顯見被告辯稱楊金蘭等三人係以戶長代表其他土地共有人出賣系爭土地一節應屬無據。又被告提出之收據，其中買主「乙○○、甲○」等字以肉眼即可辨識係事後偽造，且收款人「余林紅蘭」簽名亦遭塗改，益徵被告所言不實。再被告所提收據雖有價金記載，然未書名所購買之地號，則該收據亦不足證明被告等就系爭土地與當時土地所有權人全體訂立買賣契約。
２、證人 李有亮 證稱：被告買受土地後先蓋土造房屋，之後再蓋磚造房屋，與被告答辯先蓋房屋再買地等語不符，則證人所述既無足採，被告所提收據又無買賣土地之標的，焉能以其證詞證明被告與其他共有人間就系爭土地存有買賣契約；另證人 李金 雖證稱：曾聽李有亮說此地為當時地主以新台幣（下同）二千元賣給甲○之母親等語，然原告曾就被告及李金無權占有系爭土地事件，向桃園縣大園鄉調解委員會聲請調解，本件證人李金即為對造人，是其證詞顯然偏頗而無可採。
３、原告否認重劃分割出之一分地即為出賣予被告而交付使用之地，且重劃後之一四一一地號土地面積與被告主張買受之面積不符。
三、證據：提出桃園縣○○鄉○○段埔心小段一四一一地號土地登記謄本一份、被告建物使用現況照片二幀、原告丙○○解事件卷宗影本一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）被告二人於民國四十九年間透過仲人李有亮之仲介，以總價二千元向楊金蘭等土地共有人全體買受坐落原地號桃園縣○○鄉○○段埔心小段二九四之四五地號土地內約一台分之土地，被告並於同年十二月十日給付上開土地價款二千元，由共有人楊金蘭、許欽、余林紅蘭三人代表受領。因上開土地業經全體共有人於四十九年間同意價賣被告二人建屋使用，致於六十年間政府實施土地重劃時，該等共有人即應被告之要求將系爭土地自原地號二九四之四五分割出約一分地之面積一一一○平方公尺，移載為同段第一四一一新地號。被告買受系爭土地後，因涉祭祀公業持分土地權利移轉較為繁複，復與部分共有人失聯，加以不諳法律未能及時依法訴請移轉所有權登記，致罹於請求權時效，惟買賣關係仍屬存在，被告等係基於出賣人之交付而使用系爭土地，而有正當之權源，並非無權占有。
（二）被告買受系爭土地之事實，除有代表出賣之原地主出具之收據足憑外，並經證人李有亮、 李金證 述明確。縱被告未能提出買賣契約，然觀上開收款收據載明「茲收到貴殿新台幣貳仟元正係是桃園縣大園鄉埔心村係是鄙人之土地即日妥協該土地內抽出壹分賣渡與貴殿前去 韋管 建築家屋及該壹分土地之價金全部收足」等語，堪認買賣雙方已就價金及標的等契約要項達成合意，殊不因欠缺書面買賣契約而受影響。
（三）被告等於四十九年間買受系爭土地前，即與母 李月里 等家屬於系爭土地上搭蓋簡陋之茅草屋棚使用，並本可證。嗣於四十九年間向土地所有人價購系爭土地後，始修建為土造房屋，其後再將一部分改建為磚造房屋，是縱出賣人未於收據上載明地號，此因買賣雙方欠缺知識（被告等均不識字）所致，亦不影響買賣契約之成立。
（四）據證人李有亮證稱系爭買賣尚有經其他共有人同意，復核之收據上亦有楊金蘭、許欽、余林紅蘭等共有人名義共同出具，再參以系爭土地舊土地登記簿謄本後附共有人名簿及富榮公之管理人，復分別為共有人 楊錦成 、簡 楊哖 之母、姊，其二人並皆與楊金蘭同住所；另許欽則為同戶共有人許 王色娘 之配偶，渠等為同一家族成員，核諸四、五十年代之舊式社會，咸以戶長為處理對外事物之代表，上開土地由楊金蘭、許欽、余林紅蘭三人代表出售，實與常理無違。再系爭土地僅就原地號土地分出一分地（約九六九點九平方公尺）為買賣標的，其餘仍屬原出賣人所管業之土地，渠等對被告等始終在該地建屋使用等情顯均知悉，倘渠等未同意出售系爭土地予被告建屋使用，衡情豈有坐視被告等於該地無償建屋使用達四十餘年而毫無異議，反於六十年間土地重劃時，同意將系爭約一分地面積之土地分割出新地號供被告獨立使用之理，足證系爭土地確經其他共有人同意後為之。
三、證據：提出桃園縣○○鄉○○段埔心小段二九四之四五地號土地登記簿謄本暨土地所有權人名冊影本一份、收據影本一紙、被告乙○○、甲○金蘭、許欽記簿謄本一份為證，並聲請傳訊證人李有亮、李金。
丙、本院依職權履勘現場並囑託桃園縣蘆竹地政事務所測量。理由
一、原告主張其為坐落桃園縣○○鄉○○段埔心小段一四一一地號土地共有人之一，被告甲○、乙○○未經原告及其他共有人全體同意占用系爭土地，被告甲○並於其上搭蓋如附圖所示Ａ部分面積零點零一五六公頃、Ｂ部分面積零點零零八五公頃、Ｃ部分面積零點零零一六公頃之建物，被告二人並於系爭土地上如附圖所示Ｄ部分面積零點零零零九公頃堆置木材等地上物，被告乙○○並使用如附圖所示Ｂ部分之房屋，為此依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定提起本件訴訟，請求被告乙○○應自如附圖所示Ｂ部分之房屋遷出，被告甲○應將系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之建物拆除，被告甲○、乙○○應將如附圖所示Ｄ部分之地上物清除，並將上開土地全部（面積一一一○平方公尺）返還原告及其他共有人全體。
二、被告則以被告二人於四十九年間透過仲人李有亮之仲介，以總價二千元向楊金蘭等土地共有人全體買受坐落原地號桃園縣○○鄉○○段埔心小段二九四之四五地號土地內約一台分之土地，被告並於同年十二月十日給付上開土地價款二千元，由共有人楊金蘭、許欽、余林紅蘭三人代表受領。因上開土地業經全體共有人於四十九年間同意價賣被告二人建屋使用，致於六十年間政府實施土地重劃時，該等共有人即應被告之要求將系爭土地自原地號二九四之四五分割出約一分地之面積一一一○平方公尺，移載為同段第一四一一新地號。被告買受系爭土地後，因涉祭祀公業持分土地權利移轉較為繁複，復與部分共有人失聯，加以不諳法律未能及時依法訴請移轉所有權登記，致罹於請求權時效，惟買賣關係仍屬存在，被告等係基於出賣人之交付而使用系爭土地，而有正當之權源，並非無權占有等情詞置辯。
三、原告主張其為系爭土地共有人之一，被告甲○於系爭土地上搭蓋如附圖所示Ａ部分面積○‧○一五六公頃、Ｂ部分面積○‧○○八五公頃、Ｃ部分面積○‧○○一六公頃之建物，被告乙○○使用其中Ｂ部分之房屋，被告甲○、乙○○於系爭土地上如附圖所示Ｄ部分面積○‧○○○九公頃堆積木材之事實，業據其提出系爭土地登記謄本一件、照片二幀存卷可證，且為兩造所不爭執，並經本院勘驗現場，囑託桃園縣蘆竹地政事務所測量後製作土地複丈成果圖在卷可憑，堪信為真實。
四、被告等雖抗辯其於四十九年間即向系爭土地共有人全體買受系爭土地，其占用系爭土地係出賣人基於買賣關係所交付，具有正當權源，並非無權占有等語，並提出土地登記簿謄本、告辯稱渠等於四十九年間透過李有亮之仲介，以總價二千元向楊金蘭等土地共有人買受坐落原地號桃園縣○○鄉○○段埔心小段二九四之四五地號土地內約一台分之土地，被告等並於同年十二月十日給付上開土地價款二千元，由共有人楊金蘭、許欽、余林紅蘭三人受領，而被告等於買受系爭土地前，即在系爭土地上搭蓋茅草屋棚使用，並造房屋，其後再將一部分改建為磚造房屋等情，業據被告提出系爭二九四之四五地號土地登記簿暨土地所有權人名冊一份、楊金蘭、許欽、余林紅蘭出具之收據一紙為證，而觀該收據之紙質老舊及其上所黏貼印花稅票年代久遠，且經核與證人李有亮證稱：我介紹甲○向楊金蘭買約一分地，買賣價金二千元，除楊金蘭外，尚有其他人同意，但名字我不知道，買了土地後，就先蓋土造房屋，後來才蓋磚造房屋，買賣價金是我親自拿給楊金蘭，楊金蘭簽了一份單據給我等語；證人李金證稱：約四十九年左右，甲○的母親李月里在現址即蓋有茅草屋居住，當時李月里與五個人在談買其居住土地的事情，談買賣時我不在現場，買賣成立後我去幫忙打籬笆磚，我聽李有亮說當時是買一分地，價金是二千元，買的位置就是現在住的地方等語均相符，堪認上開收據應係楊金蘭等三人所出具，雖收款人「余林紅蘭」之簽名曾經塗改，然其上既另蓋有余林紅蘭之印文並於塗改處用印，尚難以此逕認有何不實之情形。另原告質疑上開收據並未標明地號，不能證明被告等係購賣系爭土地，然查收據上所列收款人楊金蘭、許欽、余林紅蘭均為系爭二九四之四五地號土地之共有人，收據上亦載明被告等購買之土地係位於桃園縣大園鄉埔心村，而被告等自四十四年間起即園鄉埔心村埔心九十號，有被告提出，證人李有亮、李金亦均證稱被告等購買系爭土地，並在其上搭蓋現有建物使用等語，足證被告等人確有價購系爭二九四之四五地號土地內約一分地之情。然按共有物之處分，應得共有人全體之同意，民法第八百十九條第二項定有明文。而就上開收據以觀，固能證明楊金蘭、許欽及余林紅蘭等部分共有人應有同意出售系爭土地之事實，然依被告所提桃園縣○○鄉○○段埔心小段二九四之四五地號土地登記簿謄本暨土地所有權人名冊，系爭土地共有人尚有祭祀公業 楊富榮公 、 簡楊哖 、楊錦成、徐平順、 許王色娘 等人，被告雖辯稱楊金蘭為共有人祭祀公業楊富榮公之管理人，且分別為共有人簡楊哖、楊錦成之胞姐及母親，另許欽則為共有人許王色娘之配偶，依當時社會常情，楊金蘭、許欽應係代表渠等出售系爭土地等語，惟尚且不論被告上開辯解是否屬實，系爭土地共有人尚有徐平順，被告已不能證明處分系爭土地亦經其同意，所辯業經全體共有人同意云云，已難信取；且按消滅時效完成後，因債務人僅取得拒絕履行之抗辯權，只得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因此消滅，故在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人固不得認係無權占有而請求返還，但因買賣契約僅有債之效力，仍不得以之對抗契約以外之第三人，因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人（最高法院八十五年台上字第三八九號、八十三年台上字第三二四三號判例參照）。是被告等縱係基於買賣關係而由楊金蘭等交付土地使用，亦不得以此對抗非契約當事人之其他共有人及其後因買賣且已為系爭土地所有權移轉登記之後買受人，本件原告係因買賣而取得系爭土地所有權，有原告提出土地登記謄本一件存卷可稽，並非契約當事人或契約效力所及之人，參照上開說明，被告自不得以其與出賣人間之買賣關係對抗原告，從而被告抗辯其占用系爭土地具有正當權源云云，並不足採。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之；又各共有人為全體共有人之利益，對於第三人得就共有物之全部，為回復共有物之請求，民法第七百六十七條前段、中段、第八百二十一條定有明文。本件被告甲○於系爭土地上搭蓋如附圖所示Ａ部分面積零點零一五六公頃、Ｂ部分面積零點零零八五公頃、Ｃ部分面積零點零零一六公頃之建物，被告乙○○使用其中Ｂ部分之房屋，被告甲○、乙○○並於如附圖所示Ｄ部分面積零點零零零九公頃之土地上堆積木材，而無正當權源占用原告與他人共有之系爭土地，原告為全體共有人之利益訴請被告乙○○應自系爭土地上如附圖所示Ｂ部分之房屋遷出；被告甲○應將系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之建物拆除，被告甲○、乙○○應將坐落系爭土地上如附圖所示Ｄ部分之地上物清除，並將上開土地全部（面積一一一零平方公尺）返還原告及其他共有人全體，要無不合，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十三年十一月四日
臺灣桃園地方法院民事第一庭
審判長法官郭琇玲法官張天民法官鍾淑慧右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年十一月四日
法院書記官陳淑芬