裁判字號：臺灣新竹地方法院105年訴字第362號民事判決
裁判日期：民國105年08月26日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣新竹地方法院民事判決105年度訴字第362號原告 馮春惠 被告 常立珍 訴訟代理人 郭啟榮 律師上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國105年8月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告將坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○號、權利範圍二五０００分之八八０之土地所有權移轉登記返還予被告，及將其上門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段○○巷○號房屋返還予被告之同時，給付原告新臺幣陸拾柒萬陸仟玖佰伍拾捌佰元，及自民國一百零五年五月六日起至民國一百零五年八月二日止，暨自原告將前開房地移轉登記、返還予被告之翌日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾貳萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣陸拾柒萬陸仟玖佰伍拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者；擴張應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，避免重複審理者，自屬之。判斷是否合於民事訴訟法第25
5條第1項第2款之「請求之基礎事實」同一，應考慮被告之防禦權是否受到不利益及在訴訟之過程，准予為訴之變更、追加後，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料，有無繼續使用之可能性及價值（最高法院90年度台抗字第287號、90年度台抗字第519號裁判意旨參照）。查本件原告起訴時聲明為：一、被告應歸還房地買賣價金新臺幣（下同）670,
000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、願供擔保請准宣告假執行。嗣於民國105年6月7日本院言詞辯論期日當庭追加裝潢訂金損失200,000元，並更正聲明第一項為「被告應給付原告876,958元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」，核原告所為追加，係基於同一房地買賣關係之基礎事實所生請求，相關證據資料及陳述均可互用，亦無礙於被告之防禦及訴訟之終結，與法自無不合，應予准許。被告僅空言抗辯原告前開追加部分係基於兩造房地買賣契約解除後增生之糾葛，與本件訴訟無關，不同意追加，洵無足採。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於104年5月初透過訴外人郭○○向被告購買其所有門
牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段○○巷○號房屋（未辦理保存登記）及坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○號之土地（權利範圍880分之25000，下稱系爭房地），約定總價金為1,000,
000元，原告依約已給付被告定金70,000元、第2期款300,
000及第3期款300,000元，共計670,000元。詎原告於10
4年8月6日偕同裝潢師傅驗屋，始發見系爭房屋1樓已清空之部分牆壁上數處有大片嚴重壁癌，其認為屋況與原告陳述差距過大，原告企圖隱瞞重要房屋資訊，兩造並於104年
8月11日至13日間互為解除契約之意思表示，被告雖另訴請原告履行契約，惟經本院104年度竹北簡字第327號判決被告敗訴，兩造前開房地買賣契約解除確定在案（下稱另案）。
㈡兩造房地買賣契約既已解除，被告收受前開670,000元價金
、契稅1,104元、土地增值稅5,854元，自應依民法第259條、第179條規定全數返還；又因系爭房屋屋況不佳，顯然無法施作裝潢，原告遭被告隱瞞未能及時查知，導致原告與訴外人陳○○締結工程契約，並給付裝潢訂金200,000元無法返還，而今系爭房地契約消滅，此部分之損失亦應由被告如數賠償。為此，爰依法提起本件訴訟，並請求被告給付原告876,958元（計算式：670000+1104+5854+200000）。
㈢對被告抗辯所為陳述：
被告雖抗辯原告請求200,000元裝潢費之委託書面、裝潢情形不符常情，但實則104年7月25日原告已偕同裝潢師傅至系爭房地查看，主要是叫裝潢師傅估1樓的馬桶、浴室、廚房，當時原告不知道房子已經爛成這樣，即行估價，才於同日簽約，遲至104年8月6日或9日間，被告自系爭房屋遷出，原告才知道系爭房屋都被白蟻侵蝕，無法居住。原告當初本有答應過戶等費用均自行負擔，惟被告以舊有土地所有權狀訛騙原告，總共僅過戶0.7坪土地予原告，又掩蓋瑕疵、遲延交屋等語。
㈣並聲明：
⒈被告應給付原告876,958元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：㈠原告向被告購買系爭房地，因故協議解除契約，業經另案判
決明確，是兩造就此本應互負回復原狀之責，原告起訴請求被告給付系爭房地買賣價金670,000元、契稅1,104元、土地增值稅5,854元，被告均不爭執。惟參同時履行抗辯、不安抗辯權等規定，他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，又原告於取得系爭土地所有權後，不及1個月，即持向他人設定抵押權，顯示其給付能力不良，有難清償之虞，被告自得依法請求本院命原告先回復原狀。
㈡至原告於前開返還價金外之請求，即原告請求被告應負擔20
0,000元之裝潢費損失，然原告訂金的損失並非基於買賣契約發生，而係因為解除買賣契約而新生的損失，這與原有買賣契約的債務違反並無所涉。況原告提出104年7月25日所簽訂的工程委託書顯不實在，其先表示係於104年8月6日才請裝潢師傅去看，施工時間卻又在104年8月5日開始，所以工程委託書顯然不實在，且一般裝潢工程實務並非如原告所列基礎設估價所示，而原告就師傅即逕為接受，亦悖於常情。
㈢並聲明：
⒈被告應於原告將系爭房地移轉登記返還被告，並將系爭土
地上於104年8月6日設定予訴外人郭○○之普通抵押權塗銷，並返還系爭房屋予被告後，給付原告676,958元。
⒉原告其餘之訴駁回。
⒊願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張：其於104年5月間透過訴外人郭○○向被告購買
系爭房地，兩造雖未訂定書面買賣契約，然已合意房地總價1,000,000元，原告並依約給付訂金70,000元、期款300,00
0元、300,000元，計670,000元，僅餘尾款330,000元未付，惟後因兩造對系爭房地存有瑕疵糾紛，遂於104年8月11日至同年月13日間，協議解除系爭房地之買賣關係，並經另案判決所認是等情，有另案判決書、房屋買賣訂金收據、房屋買賣期款收據等件為證（見本院卷第7頁至第11頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡兩造間系爭房地買賣契約業已協議解除，原告提起本件訴訟
請求被告應負擔回復原狀責任，將其已給付之買賣價金670,
000元、契稅1,104元、土地增值稅5,854元返還原告，並主張系爭房地契約係因被告提供之系爭房屋有瑕疵，始致解除，是被告尚應賠償原告為裝潢系爭房屋所支出之裝潢費訂金200,000元，並提出工程委託書乙份為據（見本院卷第24頁），被告雖同意返還買賣價金、契稅及土地增值稅等計676,958元之款項（計算式：670000+1104+5854），惟表示不願給付裝潢訂金，並主張其得行使同時履行抗辯權（或不安抗辯權）等語。是本院應審酌者厥為：⒈原告依侵權行為法律關係請求被告賠償裝潢費訂金損失200,000元，有無理由？被告應給付原告之金額應為若干？⒉被告主張其返還676,
958元予原告時，原告應將系爭房地移轉登記予其並塗銷抵押權登記，有無同時履行抗辯權（或不安抗辯權）之適用？茲論述如下：
㈢原告依侵權行為法律關係請求被告賠償裝潢訂金損失200,00
0元，有無理由？被告應給付原告之金額應為若干？⒈按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條
訂有明文。惟損害賠償之債，以當事人實際上受有損害為成立要件，倘無損害，即無賠償問題。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第
277條前段定有明文。查：原告雖據提出工程委託書乙份，主張其已與訴外人陳○○成立工程契約，並支付工程訂金200,000元，因兩造協議解除系爭房地買賣契約，前開工成無法施作，其受有裝潢訂金遭沒收之損失，請求全數賠償云云，惟核以工程委託書記載簽約日期為104年7月25日，契約第1條、第2條第1項、第3條、第4條、第
5條前段分別約定：本契約工程總價1,000,000元，契約成立時，甲方（即原告）應付訂金20%，200,000元。施工日期為104年8月5日，完工日期為105年1月15日。
甲方認為本工程其中部分有變更必要時，得通知乙方（即訴外人陳○○）辦理，因工程變更而有數之增減，其工程計算乃以估價單內所列單價為準，如有新增項目，應由雙方共同議定合理單價，用書面附入本合約附件等語（見本院卷第24頁）；佐以兩造於另案不爭執渠等於104年8月11日至同年月13日協議解除契約之情（見另案判決即本院卷第10頁至第11頁、本院卷第20頁）、原告於本院審理期間當庭陳稱：其於104年7月25日有帶師傅（即訴外人陳○○）到系爭房屋現場估價，方於同日簽約，嗣後才知道房屋被白蟻蛀蝕等語（見本院卷第47頁），及被告提出兩造之簡訊對話，其中104年8月10日之訊息中被告稱：今天你去看白蟻窩的時候請千萬不要動它，師傅說驚動了它它會全數往木頭裡頭鑽，屆時更一發不可收拾等語。原告則稱：對不起這是房子主結構的問題，屋主有其告知的義務。被告再稱：我們住的好好的，並沒有隱瞞主結構，又怎會告知你。原告則稱：現在連師傅都不敢開工，恐怕屋頂的木作結構也都遭殃了等語（見本院卷第36頁）。
⒉觀諸首揭說明，原告若有因系爭房地契約之解除，而致損
害發生之情事，固非不得再向被告請求賠償，惟仍應以實際受有損害者為準，原告雖提出前開工程委託書為證，然該工程委託書縱使為真，亦僅能證明原告有與訴外人陳○○簽立該工程委託書，難遽認原告確已交付200,000元予訴外人陳○○，且原告迄至本件言詞辯論終結，均未提出相關稽證可作為已給付裝潢訂金200,000元之事證，僅空言主張受有損害，已屬可議。況參前開所述，原告自104年7月至同年8月間解除契約為止，曾數次至系爭房屋確認屋況，依原告所述雖非104年7月25日即知悉系爭房屋有白蟻侵蝕，然其至104年8月間與被告通話時，系爭房屋仍未開始動工，兩造卻已協議解約，是至斯時，原告尚非不得依約以工程需要變動為由，通知訴外人陳○○並變更工程價格或重新議約，若已實際投入訂金200,000元，亦得與訴外人陳○○協議解約，何以至105年5月提起本件訴訟前，均未重新處置，即任憑違約，並遭沒收訂金，亦非合理。遑論原告雖有因購買系爭房地而與訴外人陳○○締結裝潢工程契約，惟契約內容只有粗估一二樓、衛浴、廚房需用款項比例，就施作細項為何、施作進度為何，復未見原告舉證以實其說，亦無相關估價訂單、收據可查，則尚難以原告所執工程委託書作為已受損害之依據，即驟認其主張受有200,000元裝潢訂金損失之情事為真。準此，原告既未舉證有損害之發生，則其請求此部分之損害賠償，尚無理由，應予駁回。
⒊次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他
方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法345條定有明文。至契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款訂有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條亦有明文。查：兩造之系爭房地買賣契約業經合意解除，為兩造所不爭執，而被告對應返還系爭房地價金670,000元、契稅1,104元、土地增值稅5,854元均不爭執，揆之前開規定，原告請求被告給付676,958元，則非屬無據，應予准許。
⒋是以，原告未舉證其因系爭房地契約解除受有裝潢損失20
0,000元乙節為真，其請求被告賠付200,000元，自屬無據，其餘請求返還已受領價金及稅款部分，既經被告所認是，則原告請求被告給付676,958元，即有理由，洵堪認定。
㈣被告主張其返還676,958元予原告時，原告應將系爭房地移
轉登記予其並塗銷抵押權登記，有無同時履行抗辯權（或不安抗辯權）之適用？⒈按所謂不安抗辯，係指當事人之一方，應向他方先為給付
者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付，民法第265條定有明文。亦即，不安抗辯之行使以兩造間存有有效之買賣契約，且一方有先為給付義務為前提。又民法第265條之規定，乃予先為給付義務人以不安之抗辯權，此項抗辯權，與同法第264條之同時履行抗辯權異其性質。既有前者，不能仍認後者之存在（參照最高法院57年台上字第3049號判例意旨）。查本件兩造系爭房地之買賣契約業已解除，被告請求原告塗銷系爭土地之所有權移轉登記及抵押權登記，亦非基於有效之買賣契約，請求原告先為給付，而係因兩造間已不存在有效移轉所有權之原因，揆諸前揭法條，其要件顯有不符，已非可採。況且被告亦未舉證具體說明原告於契約存在當時，即有何財務狀況顯著惡化，而難為對待給付之情，卻至契約解除之後，始主張依民法第265條拒絕給付，亦屬無據。
⒉又按契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。雙務契約被撤銷，當事人就其所受領之給付，係無法律上原因而受利益，致他人受損害，應依不當得利之規定負返還義務，即令另一方又主張回復原狀，惟雙方因而互負返還之債務，亦係基於同一經撤銷之契約而發生，互有對待給付之關係，自應類推適用民法第264條規定，認雙方就此得為同時履行之抗辯（最高法院91年度台上字第1991號裁判要旨參照）、因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。又按雙務契約當事人之一方負擔的給付與他方負擔的對待給付有牽連關係，此項牽連關係於雙務契約罹於無效以後仍然存在。是以，於買賣契約罹於無效後，買方固得以不當得利法律關係請求賣方返還收受之價金，賣方亦得依不當得利法律關係請求返還交付之房屋，雙方似得依此為同時履行抗辯權之主張（最高法院89年度台上字第594號裁判要旨參照）。查：
⑴被告已依兩造就系爭房地買賣之合意，於104年7月30
日以買賣為原因將系爭土地先移轉登記予原告，又系爭房屋雖未辦理保存登記，然亦交由原告占有中，此均為兩造所不爭執，並有土地登記謄本在卷（見本院卷第19頁、第29頁），揆之前開說明，系爭房地之買賣既經兩造互為解約之意思表事而合法解除，被告請求原告將系爭房地移轉登記至其名下，雖非具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連者，基於法律公平原則，亦非不許其類推適用關於同時履行之抗辯，故而，被告行使同時履行抗辯權，主張於原告將所受領之系爭土地所有權移轉登記予被告及將系爭房屋返還被告前，拒絕返還所受領之價金，即屬有據，應予准許。
⑵至被告併主張塗銷抵押權登記之部分，查被告於104年
7月30日將系爭房地所有權移轉登記予原告當時，其上並無任何抵押權之設定登記，為原告所不爭執，於移轉所有權登記至原告名下後，則經原告以竹北地政事務所竹北字第127720號於104年7月30日將其上設定擔保債權總金額1,000,000元之普通抵押權予權利人即訴外人郭○○等情，有系爭土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第29頁）。惟原告乃系爭土地設定抵押權登記之義務人，其並非抵押權之權利人，自無從命其為塗銷抵押權登記之給付，是被告此部分之主張，核非有據。故被告就同時履行抗辯之行使，於前開返還房地部分為有理由，於塗銷抵押權登記部分，則非可採。
⒊末按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以
前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院50年台上字第1550號判例要旨參照）。本件被告既得依民法第264條主張同時履行抗辯，則被告於原告將系爭房地所有權移轉登記、返還予被告前，即不負遲延責任，故原告並請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，即無理由，不應准許。稽之原告起訴狀於
105年5月5日送達被告，有送達證書在卷足憑（見本院送達證書及回證卷），已生催告給付之效力，揆諸前揭規定，被告應負遲延責任，原告自得請求被告自起訴狀繕本送達之翌日（105年5月6日）起，依法定利率即年息百分之5計付遲延利息。惟被告已於105年8月2日具狀行使同時履行抗辯權（見本院卷第48頁），自僅須就尚未行使同時履行抗辯權以前之期間，負遲延責任，惟若原告已履行對待給付之後，被告仍未清償，則仍有遲延責任，故原告所另請求法定遲延利息，即應於105年5月6日起至
105年8月2日止，及自原告將系爭房地移轉登記、返還予被告之翌日起至清償日止之期間，始為合法，其逾此部分利息之請求，即屬無據。
㈤綜上所述，原告依民法第259條第2款、第179條規定請求
被告於原告將系爭房地移轉登記、返還予被告之同時，給付676,958元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年5月6日起至105年8月2日止，及自原告將系爭房地移轉登記、返還予被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
四、又兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，與法均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。又原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國105年8月26日
民事第一庭法官朱美璘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年8月28日
書記官王恬如