裁判字號：臺灣臺中地方法院107年簡上字第507號民事判決
裁判日期：民國108年07月12日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺中地方法院民事判決107年度簡上字第507號上訴人振光開發有限公司法定代理人 謝上文 被上訴人 簡青玲 訴訟代理人 莊慶洲 律師複代理人 紀孫瑋
涂銘辛 上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國107年10月11日本院臺中簡易庭107年度中簡字第2644號第一審判決提起上訴，本院合議庭於民國108年6月14日辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人（即原審原告）部分：㈠被上訴人起訴主張：兩造前曾簽訂房屋租賃契約書（下稱系
爭租約），由上訴人向被上訴人承租坐落門牌號碼臺中市○區○○○路○段000號房屋（下稱系爭房屋），約定每月租金新臺幣（下同）2萬元，租賃期間自民國104年8月1日起至107年7月31日止，茲因兩造系爭房屋租約業已期滿屆至，然上訴人迄今仍拒絕遷讓交還系爭房屋予被上訴人。為此，依租賃物返還請求權請求權之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：上訴人應將系爭房屋返還被上訴人。
㈡於本院另補稱略以：
⑴本件原審之送達合法，上訴人未收到公文，是其個人因素。
本件被上訴人雖於106年9月22日寄送上訴人之839號存證信函中，自陳：「依民法第451條之規定…默示更新而成為不定期租賃契約」，惟查被上訴人於106年8月7日即以704號存證信函，依民法第440條終止租約，故兩造間租約之終止並非出於租賃期限屆滿，當無民法第451條之適用，被上訴人於839號存證信函中之法律見解有誤。既兩造間租約無默示更新之可能，嗣因上訴人再度繳納租金，被上訴人一時心軟而同意上訴人繼續租用至原訂租期屆滿，此事實之法律關係即非可謂原租約已轉變為未定期限租賃，應認係兩造已成立相對於前述租約之新租約，其期限僅至舊租約所約定之107年7月31日。
⑵被上訴人於租期屆滿前之107年5月10日即發存證信函通知上
訴人不再續租，107年7月31日後被上訴人即拒收上訴人所欲交付之金錢、關閉原用以收取租金之帳戶，並請求上訴人提供管道令被上訴人得退回之，故此新租約亦無默示更新之可能，不因上訴人單方面欲交付金錢與被上訴人以繼續租約而生影響。被上訴人於言詞辯論期日當庭欲退回上訴人單方面交付之金錢，亦遭上訴人拒絕，要難因上訴人所開立支票現為被上訴人持有，即謂被上訴人有默示更新租賃契約之意思表示。
⑶倘認兩造間舊租約尚在持續中，且已轉變為不定期租賃契約
，依民法第450之規定，兩造仍得隨時終止系爭租約。本件被上訴人已於107年5月10日以存證信函向上訴人表示租期屆滿後不再續租之意思，縱兩造間確存在不定期限之租賃契約，仍於107年7月31日後契約即終止，兩造間再無租賃關係存在，上訴人亦無權繼續占用系爭房屋，亦不因上訴人單方面欲交付金錢與被上訴人以繼續租約而生影響。
二、上訴人（即原審被告）部分：㈠上訴人未於原審言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈡於本院另補稱略以：
⑴原審送達不合法，即擅自以一造辯論判決上訴人敗訴，顯有偏頗被上訴人之處。
⑵被上訴人於106年9月22日以839號存證信函自承兩造間就系
爭房屋之租約已轉為不定期租賃關係，原本租約到期之後，被上訴人不前來辦理交屋，也不退還保證金。且自107年8月起至108年3月止，共計8個月，被上訴人仍持續收取上訴人每月所匯或所寄支票之租金，亦無立即表示反對之意思，被上訴人顯然默示同意上訴人繼續承租系爭房屋，是兩造間之租賃關係已成為不定期租賃之事實，被上訴人主張租約到期終止，為無理由。此外，上訴人並未有積欠租金2個月情形，上訴人扣留1個月之租金，是因為隔壁大樹樹枝斷裂擊中系爭房屋，將屋頂天花板弄壞，每逢下大雨便會大量漏水，請被上訴人來修繕，被上訴人請人來看，都是看一下就走，未盡修繕義務，影響上訴人之公司營運，也不讓上訴人辦理戶籍遷入登記，故上訴人才扣留一個月租金。
⑶被上訴人雖稱欲於108年3月22日當庭返還面額18,470元（即
108年2月分之租金）之支票予上訴人，惟被上訴人為何不於107年8月1日即向銀行辦理銷戶。又被上訴人自107年8月起至108年3月止，向被上訴人實際支付之租金為每月21,000元（含補充保費、房屋收入所得稅是上訴人幫被上訴人代繳的），8個月總計168,000元，是被上訴人如欲返還應為168,000元，豈有那麼久僅還1個月租金，另保證金亦應一併退還。
三、本件經原審審理後，判決：㈠上訴人應將坐落門牌號碼臺中市○區○○○路○段000號房屋返還被上訴人。㈡訴訟費用1,000元由上訴人負擔。㈢本判決得為假執行。上訴人不服提起上訴，上訴聲明求為㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、本院之判斷：
(一)程序方面：按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決。有下列各款情形之一者，法院應以裁定駁回前條（第385條）聲請，並延展辯論期日：一、不到場之當事人未於相當時期受合法之通知者。二、當事人之不到場，可認為係因天災或其他正當理由者。三、到場之當事人於法院應依職權調查之事項，不能為必要之證明者。四、到場之當事人所提出之聲明、事實或證據，未於相當時期通知他造者。民事訴訟法第385條第1項前段、第386條分別定有明文。又按，送達於應受送達人之住居所、事務所或營業所行之。送達不能依前2條規定為之者，得將文書寄存送達地之自治或警察機關，並作送達通知書兩份，一份黏貼於應受送達人住居所、事務所、營業所或其就業處所門首，另一份置於該送達處所信箱或其他適當位置，以為送達。同法第136條第1項前段、第138條第1項亦有明文。本件上訴人之設址為臺中市○區○○○路0段000號1樓，原審已依址將起訴狀繕本及107年9月26日言詞辯論之期日通知，，以寄存送達方式為合法之送達，此有公司變更登記表、送達證書等在卷可稽（見107年度補字第1379號第40頁、原審卷第20頁），上訴人未具正當理由而不到場，兩造亦均無再具狀陳述或提出任何證據供原審參酌，原審經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決，自屬適法，上訴人辯稱：原審一造辯論不合法，偏頗判決云云，要無足採。
(二)實體方面：被上訴人主張兩造間前訂有系爭租約，約定上訴人向被上訴人承租系爭房屋，約定每月租金2萬元，租期已於107年7月31日屆至，上訴人應遷讓交還系爭房屋予被上訴人等語，惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
1、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2項定有明文。是房屋租賃其各期租金，係約定應於每期初支付者，若承租人未於期初支付，即應構成久租責任。如其已有一期完全未為支付，另有一期又不於期初支付，其遲付之租金總額，自不能謂未達於兩期，出租人當不必待至期末，於此時，即得定期催告，終止租約。又承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物。（最高法院70年度台上字第1615號、52年台上字第1289號裁判要旨可參）。
2、本件被上訴人前因上訴人於106年7月起未依約給付租金，而委託律師於106年7月25日寄發台中法院郵局存證號碼1810存證信函催告繳交遲付之租金，嗣再委託律師於106年8月7日寄發台中大全街存證號碼704存證信函表示終止租約，後又因上訴人已支付106年7、8月份租金，而同意繼續使用系爭房屋，但因未繳納106年9月份租金，被上訴人再度委託律師於106年9月22日寄發台中大全街存證號碼839存證信函表示終止租約等情，此有上開存證信函及收件回執影本存卷可查（見107年度補字第1379號第15-31頁），然依系爭租約第3條約定每月應繳月租金2萬元，並於每月1日前支付等語觀之（見107年度補字第1379號第7頁），系爭租金係為每期開始時即應支付，則上訴人未於106年7月1日前未繳付該月租金，被上訴人自應於下一期即8月1日上訴人仍未支付租金，遲付之租金總額已達於兩期時，始為定期催告，而後終止租約，準此，被上訴人於106年7月25日寄發信函限期7日內繳交租金未果後，旋於8月7日寄發存證信函表示終止租約，自是不合法，不生終止系爭租約之效力，又上訴人於後已繳付106年7、8月份租金，被上訴人自亦不得以上訴人未繳納106年9月份一期租金為由，逕於106年9月22日寄發台中大全街存證號碼839存證信函而終止租約，系爭租約仍是有效存續至107年7月31日屆期。是上訴人執上開存證信函內載而抗辯兩造就系爭房屋之租約已轉為不定期租賃關係，顯有誤認，應屬無據。
3、再按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第450條第1項、第455條前段、第451條分別定有明文。而第451條所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之；又定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院著有37年上字第8288號、47年台上字第1820號裁判要旨可參）。
被上訴人原審起訴狀固主張上訴人未依約給付租金，其已以上開台中大全街存證號碼839存證信函終止系爭房屋之不定期租約，請求上訴人返還系爭房屋，而依前所論述，難認有據，惟以被上訴人於系爭租約屆期前之107年7月16日即提起本件訴訟，並於原審107年9月26日第一次言詞辯論時明確表示系爭租約於107年7月31日租期屆滿而終止，兩造未再續約，上訴人應遷讓返還系爭房屋等語（見原審卷第17頁），足認被上訴人自始即有反對續租之意，揆諸前開裁判意旨，自應認被上訴人已於一般交易觀念所認為相當之時期內，為反對續租之意思表示。至上訴人抗辯其已於107年9月5日起至108年3月12日間陸續轉帳部分租金至被上訴人帳戶內一節，固提出匯款申請書、銀行存簿內頁、支票等為證（見本院卷第75-77、160、164-170頁），且為被上訴人所不爭執，惟該租金之有無收取而使用收益，並非定期租賃契約期滿後得變為不定期租賃之條件，況上訴人係於本件訴訟審理期間、系爭租約租約屆期1個月後之107年9月5日始轉帳部分月租金至被上訴人帳戶內，自難認被上訴人有以收受該筆逾期轉帳之租金而同意續租之意。是以被上訴人主張兩造間系爭租約已於107年7月31日租期屆滿而終止等情，堪以採信。兩造間系爭租約既已終止，上訴人自無占有使用系爭房屋之權源，則被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依系爭租約及租賃法律關係，請求被告遷讓交還系爭房屋，為有理由，應予准許。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之諭知，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國108年7月12日
民事第二庭審判長法官黃裕仁
法官蔡嘉裕法官王怡菁以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中華民國108年7月12日
書記官陳綉燕